Migration48.ru

Вопросы Миграции
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Определение банкротства содержится в ФЗ №127 «О несостоятельности (банкротстве)». Вопросам банкротства застройщиков посвящён § 7 главы 9 указанного федерального закона.

Возбуждение дела о банкротстве застройщика возможно, когда такое лицо, привлекавшее для осуществления строительства средства граждан, имеет непогашенные обязательства перед дольщиками. Сумма задолженности должна составлять не менее 300 тыс. рублей для юридических лиц, а для граждан – 50 тыс. рублей. Срок, в течении которого не производятся выплаты должен превышать 3 месяца, начиная с той даты, когда обязательства по этим выплатам должны были быть исполнены (если другое не предусматривается ФЗ №127). До 29 января 2015 года суммы были меньше: порог неуплаты для юридических лиц составлял 100 тыс. рублей.

Выделяют два вида несостоятельности: объективную и фиктивную.

При наступлении банкротства в силу фактически сложившихся обстоятельств, производится анализ финансового состояния организации, часто на уровне планирования при организации грамотного руководства. В целях выполнения предупредительных мер, если установлено, что вероятно наступление материального краха, заключаются дополнительные соглашения с подрядными организациями, исполнителями работ и услуг, самое важное – участниками долевого строительства. Вносятся изменения в бизнес-план, учитывается повышение цен на материалы и услуги, общероссийские экономические показатели, другие риски и возможность наступления форс-мажорных обстоятельств.

К сожалению, в практике нередко встречается и фиктивное банкротство. В этом случае преследуется цель незаконного обогащения на деньги, вложенные для финансирования строительства дольщиками. Это доказывается компетентными органами, в частности, ФНС РФ. По результатам проверки при выявлении фактов мошенничества возможно привлечение к административной и даже уголовной ответственности. Денежные средства, переданные на цели строительства, арестовываются по распоряжению суда и возвращаются субъектам договоров на ведение инвестиционной деятельности.

Выделяют следующие признаки банкротства:

  1. Неспособность предприятия произвести расчеты с кредиторами по плате услуг и стоимости товаров, а также незакрытые долги по обязательным платежам в различные бюджетные и внебюджетные фонды.
  2. Снижение уровня прибыли ниже основного капитала, что ведёт к наступлению кризиса ликвидности, увеличению риска невозврата средств. Указанные параметры устанавливаются на основании бухгалтерской отчетности и при мониторинге финансового состояния компании.

Процедура и стадии банкротства застройщика

Согласно главе 7 ФЗ №127 «О несостоятельности (банкротстве)», дела данной категории рассматриваются только в арбитражном суде. Заявление подает кредитор (чаще всего в этом качестве выступает налоговый орган, так как в его ведении находятся дела по долгам в отдельные фонды бюджетного и небюджетного уровней), банки, выдающие займы, или сами дольщики.

Выделяется пять стадий производства:

  1. Наблюдение – начальное для мониторинга и приведение в соответствие с действующим законодательством и анализ финансовой деятельности предприятия, выявляется возможность нормальной работы;
  2. финансовое оздоровление – с целью восстановления платежеспособности при наличии условий для функционирования организации;
  3. внешнее управление – для руководства привлекаются сторонние лица – арбитражный управляющий, директор отстраняется от обязательств до установления полной работоспособности компании;
  4. конкурсное производство – назначается в отношении фирм-застройщиков, восстановление финансового состояния которых оказалось невозможным;
  5. мировое соглашение – заключается при установлении арбитражным судом способа осуществления предпринимательской деятельности в обычном режиме при наличии договоренности между должником – застройщиком и кредитором, в отношении которого имеется невыплаченная задолженность, заключается на любой стадии процесса банкротства.
Читайте так же:
Бухучет возмещения ущерба. Как отразить, проводки

Права участников долевого строительства в случае банкротства застройщика

Суд, рассмотрев все обстоятельства дела, проанализировав финансовое состояние организации, осуществляющей строительства, вправе признать застройщика банкротом. Дольщики в таком случае имеют право:

  • на возврат вложенных средств в денежном эквиваленте;
  • на создание ЖКХ (строительно-жилищного кооператива), когда достройка незавершенного объекта производства совместными силами до ввода в эксплуатацию, контроль за ведением подрядной деятельности осуществляет служба строительного надзора.

Для принятия решений проводятся собрания участников строительства (ст.201.12 ФЗ №127) согласно правилам ст.12-15 ФЗ №127 для принятия решений по требованиям кредиторов.
Погашение задолженности перед кредиторами

При назначении процедуры банкротства и недостаточности средств для удовлетворения всех требований кредиторов, выплаты производятся в следующем порядке (в соответствии со ст.201.9 ФЗ №127):

  1. Возвращаются средства гражданам, вложившим денежные средства на цели строительства в рамках закона о долевом участии.
  2. Выплачивается заработная плата сотрудникам, занятым по трудовым договорам в компании-застройщике.
  3. Производятся отчисления средств в счет других кредиторов.

Выплаты осуществляются на основании данных о включении определённого долга в реестр требований кредиторов, который открывается арбитражным управляющим, назначенным судом для ведения процедуры банкротства. Для этого они подают указанному уполномоченному лицу следующие документы для обоснования основания возникновения и обстоятельств взыскания долга:

  • судебное решение о возникновении задолженности перед бюджетными и внебюджетными фондами, по коммерческим договорам.
  • акт о признании договора с застройщиком недействительным с целью возврата вложенных в строительство средств.
  • договор о долевом участии, составленный на основании требований ФЗ №214 о просрочке передачи объекта в установленный срок и квитанция с чеком либо иной платежный документ о внесении средств в счет покупки помещения. Также предоставляется справка об отсутствии ввода в эксплуатацию.

Специальный порядок предусмотрен для включения в реестр кредиторов и передачи завершенных строительством помещений в рамках процедуры банкротства предприятия-застройщика (процедура предусмотрена ст.201.13 ФЗ №127). Если в течение 2 месяцев с даты, назначенной для передачи во владение объекта строительства, помещение фактически не передано дольщикам, и они не провели собрание с целью обращения в суд с соответствующим ходатайством, это делает арбитражный управляющий. Он направляет уведомление в арбитраж. Также он передает каждому участнику долевого строительства оповещение, в котором указывается о возможности предъявления денежного требования в суд при условии отказа от исполнения договора, и последствиях несовершения указанного действия. При условии получения такого заявления, суд в течение 5 дней назначает заседание и решает вопрос о передаче жилых помещений дольщикам.

Следует особо подчеркнуть, что при банкротстве застройщика могут сложиться ситуации, когда:

— дом достроен. В таком случае погашение требований участников строительства возможно путём передачи им в собственность жилых помещений построенного многоквартирного дома;

— строительство дома не окончено. Погашение требований участников строительства производится более сложным образом: дольщики создают ЖСК (жилищно-строительный кооператив), который приобретает права застройщика в отношении объекта незавершённого строительства и соответствующий земельный участок. Именно этот ЖСК должен закончить строительство дома.

В идеале удовлетворение интересов дольщика должно быть достигнуто, путём предоставления пострадавшей в результате банкротства стороне получает жилья. Хотя дольщик имеет право на компенсацию в денежном выражении.

Читайте так же:
Образец жалобы в прокуратуру на работодателя

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Информация для участников долевого строительства в случае банкротства застройщика при подаче заявления о взыскании неустойки при нарушении сроков передачи застройщиком объекта долевого строительства по договору долевого участия (неисполнении обязательств).

Согласно положениям Федерального закона от 27.02.2002 № 127 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о несостоятельности (банкротстве)) с даты введения судом в отношении застройщика — должника одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве: наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства, участникам долевого строительства необходимо направить заявление о включение в реестр требований, в силу абзаца второго пункта 1 статьи 63, абзаца второго пункта 1 статьи 81, абзаца восьмого пункта 1 статьи 94, абзаца седьмого пункта 1 статьи 126 Закона о несостоятельности (банкротстве) в соответствии с соблюдением статьи 71 или 100 Закона о несостоятельности (банкротстве).
Иными словами, заявление о включении своих требований в реестр о взыскании с должника неустойки при банкротстве застройщика за нарушение предусмотренного договором долевого участия срока передачи объекта долевого строительства необходимо предъявлять в арбитражный суд, где рассматривается дело о банкротстве застройщика – должника.
Необходимо обратить внимание, при введении в отношении застройщика первой стадии банкротства заявление о включении своих требований в реестр (требование участника долевого строительства о взыскании с должника неустойки при банкротстве застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого участия) необходимо подать в соответствии со статьей 71 Закона о несостоятельности (банкротстве) в течении тридцати календарных дней с даты опубликования сообщения о введении наблюдения в арбитражный суд где рассматривается дело о банкротстве.

ПОМОЩЬ
дольщикам при банкротстве застройщика

С 15 августа 2011 года вступил в силу Федеральный закон от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» (далее — Закон, Закон № 210-ФЗ), предусматривающий внесение изменений в Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о несостоятельности), в части установления особенностей банкротства застройщиков.

Основная цель закона – защита интересов граждан, вложивших свои деньги в строительство квартир в многоквартирных домах, в случае банкротства застройщика.

Закон о несостоятельности в редакции, действовавшей до принятия Закона № 210-ФЗ, рассматривал дольщиков как обычных кредиторов. При этом им было крайне сложно доказать, что они имеют право считаться таковыми, поскольку деньги привлекались по различным сложным схемам. Но даже если такое право удавалось доказать, дольщику было необходимо расторгнуть свой договор с застройщиком (то есть преобразовать свое требование в денежное). Дольщики, которые не хотели расторгать договоры, совсем не участвовали в процедуре банкротства и не имели шансов удовлетворить свои требования. «Дольщики — расторженцы» получали удовлетворение своих требований в рамках третьей очереди со всеми остальными кредиторами (например, поставщиками материалов), их шансы на получение денег были крайне малы. При этом размер требований дольщиков определялся как размер вложенных средств, которые уже давно «съела» инфляция. Данный Закон значительно изменил положение участников строительства (прежде всего граждан) в деле о банкротстве застройщика и сделал это следующим образом.

Читайте так же:
Как лишить наследства наследника первой очереди по закону

Во-первых, теперь для участия граждан в деле о банкротстве застройщика не важен способ при влечения их средств, то есть это могут быть как договоры долевого участия, так предварительный договор купли-продажи, договор займа, договор инвестирования (соинвестирования) строительства, договор простого товарищества, выдача векселя, внесение денежных средств в ЖСК и заключение иных сделок. Данная поправка являлась необходимой, так как строительство большинства многоквартирных домов началось еще до вступления в силу Закона о долевом строительстве № 214-ФЗ, и именно большинство таких застройщиков находятся сейчас в банкротстве или близки к этому. Таким образом, дольщику теперь легче доказать свое право требования.

Во-вторых, согласно изменениям, требования дольщиков (имеются в виду граждане) будут погашаться раньше коммерческих кредиторов и налогов, но после требований по возмещению вреда жизни и здоровью и требований по заработной плате. Приоритет указанных граждан является очевидным в рамках социальной политики государства.

В-третьих, удовлетворение денежных требований дольщиков будет осуществляться с учетом текущей рыночной цены аналогичной квартиры.

В-четвертых, дольщики в деле о банкротстве застройщика теперь смогут предъявлять свои неденежные требования, то есть требования о передаче квартиры, и им не придется расторгать договор для участия в деле о банкротстве.

В-пятых, новые положения о банкротстве застройщиков распространяются и на те случаи, когда в отношении застройщика уже возбуждено производство по делу о банкротстве, но расчеты с кредиторами еще не наступили.

Банкротство застройщика при долевом строительстве. Основные особенности

judge-1587300_960_720Основанием для начала процедуры банкротства застройщика также как и для любого другого юридического лица является наличие задолженности в размере более 300 000 рублей, которую данный застройщик не выплачивает в течение более чем трех месяцев.

Подать заявление о банкротстве могут как кредиторы, так и сам застройщик. Однако, на практике обычно застройщика банкротят кредиторы.

Обычно от подачи заявления о банкротстве застройщика до введения процедуры банкротства проходит где-то 4-6 месяцев. Однако, если застройщик довольно крупный, то этот срок может быть и больше. За это время можно успеть совершить некоторые значимые юридические действия. Например, подать в суд общей юрисдикции иск о признании права собственности на недвижимость.

Необходимо иметь в виду, что банкротство застройщика осуществляется по особым правилам, установленным Параграфом 7 главы 9 Федерального закона «О Несостоятельности (банкротстве)». Но как правило, суд снчала вводит процедуру банкротства застройщика как обычной организации, а затем уже применяет к процедуре банкротства специальные правила о банкротстве застройщика. Хотя иногда на применение положений параграфа 7 главы 9 указывается уже в определении о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения

Читайте так же:
Земельный пай сельхозназначения - как оформить в собственность?

В период пока арбитражный суд не ввёл специальные правила о банкротстве застройщика можно успеть также совершить некоторые юридические значимые действия.

С тех пор как суд ввёл в действие Параграф 7 главы 9 Федерального закона «О Несостоятельности (банкротстве)», все заявления к застройщику можно подавать только в Арбитражный суд, ведущий дело о банкротстве застройщика.

Особенностью процедуры банкротства застройщика в отличие от процедур банкротства других организаций является наличие реестра передачи жилых помещений.

Реестр передачи жилых помещений ведётся арбитражным управляющим. В реестр включаются требования кредиторов о передаче жилых помещений. Необходимо подать соответствующее заявление в арбитражный суд.

dolgostroy

Причем по каждому отдельному дому ведётся отдельный реестр требований о передаче жилых помещений.

Если дом достроен и введён в эксплуатацию, то арбитражный управляющий даёт заключение о возможности или невозможности передачи жилых помещений участникам строительства, а затем Арбитражный суд принимает соответствующее решение.

Если дом не достроен, то при выполнении некоторых условий арбитражный управляющий даёт заключение о возможности или невозможности передачи дома для достройки специально созданному жилищно-строительному кооперативу, а затем Арбитражный суд принимает соответствующее решение.

Также среди особенностей банкротства застройщика можно выделить наличие дополнительных оснований для признания недействительными сделок застройщика, которые тот совершал с целью увода денежных средств, полученных с дольщиков на финансирование строительства объектов. Такие возможности для арбитражного управляющего также с другой стороны являются для него обязанностями предпринимать активные действия по возврату денежных средств и активов в случае банкротства организации, а значит юрист, защищающий права дольщиков может требовать их совершения и оспаривать бездействия арбитражного управляющего.

К особенностям банкротства застройщика можно также отнести наличие специального банковского счёта, который открывается после введения первой процедуры банкротства – наблюдения, денежные средства по которому перечисляются только в целях произведения расчетов по обязательствам застройщика в соответствии с целями, предусмотренными статьей 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и не могут быть списаны для погашения иных обязательств застройщика или обязательств арбитражного управляющего либо осуществляющих удовлетворение требований кредиторов лиц.

Также при банкротстве застройщика есть некоторые особенности при расчетах с кредиторами. Приоритет как обычно отдается кредиторам первой и второй очереди (возмещения вреда, причиненного здоровью, выплата заработной платы, налоги). Однако, что касается третьей очереди, то здесь преимущество имеют участники долевого строительства – приобретатели жилых помещений (те, кто предпочёл вступить в реестр денежных требований вместо реестра передачи жилых помещений, либо в случае невозможности передать жилые помещения из реестра жилых помещений). Все остальные кредиторы – это уже четвертая очередь. Удовлетворение требований кредиторов каждой очереди производится после удовлетворения требований кредиторов предыдущей очереди.

Существует также множество других особенностей банкротства застройщика, отличающих данную процедуру от банкротства других организаций. Мы выделили из них самые основные и знаковые. Полностью процедуру банкротства застройщика невозможно осветить в одной статье, поэтому читайте публикации на нашем сайте, задавайте вопросы в разделе адвокат-онлайн, пишите на форум.

Читайте так же:
Приостановление производства по гражданскому делу

Мы занимаемся помощью участникам строительства при банкротстве застройщиков более 10 лет, в том числе с 2011 года помощью при банкротстве застройщиков в порядке параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве.

Вы также можете записаться на консультацию к нашим адвокатам, позвонив по указанным на сайте телефонам.

Порядок действий дольщика для включения в реестр требований кредиторов при банкротстве застройщика

В соответствии с требованиями Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче нежилых помещений, денежные требования участников долевого строительства предъявляются конкурсному управляющему.

1) Соберите все документы, подтверждающие приобретение вами квартиры, нежилого помещения (договор долевого участия, дополнительные соглашения к нему, если приобретали право требование по уступке – также договор уступки права требования, документы по оплате вышеуказанных договоров).

2) Определиться с требованиями, которые будете заявлять конкурсному управляющему: на жилые помещения (если желаете получить квартиру), нежилые помещения (кладовки, машино-место и т.д.), денежные (если хотите расторгнуть договор и получить деньги).

3) Составьте заявление о включении в реестр требований кредиторов застройщика в 3-х экземплярах. В заявлении должны быть указаны:

— Ф.И.О арбитражного управляющего, адрес для направления заявления о включении в реестр требований кредиторов;

— наименование застройщика и его адрес, ОГРН, ИНН (указаны в договоре долевого участия или Едином государственном реестре юридических лиц (egrul.nalog.ru);

— Ф.И.О участника строительства и его адрес, контактный телефон;

— описание требования к должнику;

— обязательство, из которого возникло требование застройщика перед участником строительства, и срок исполнения такого обязательства.

4) Направьте составленное заявление по почте заказным письмом с уведомлением:

один экземпляр – в адрес застройщика (должника).

Снимите копию почтовой квитанции об отправке.

Второй экземпляр направьте в адрес арбитражного управляющего, рассматривающего заявления участников долевого строительства о включении в реестр требований кредиторов застройщика, заказным письмом с уведомлением, либо лично отвезите.

К каждому экземпляру заявления необходимо приложить:

— копию договора, подтверждающего приобретение прав на жилое помещение, нежилое помещение (договор долевого участия или иной договор, договор уступки права требования);

— копию документа, подтверждающего оплату по договору (квитанция к приходному кассовому ордеру, платежное поручение, справка о полной оплате, расписка и тд.);

— копию паспорта участника строительства;

— к заявлению конкурсному управляющему необходимо приложить копию почтовой квитанции, подтверждающую направление заявления с приложением застройщику.

Каждый лист копии заверяется заявителем, а именно, указывается: копия верна, Ф.И.О заявителя, дата, подпись заявителя.

Третий экземпляр заявления оставьте у себя (если заявление конкурсному управляющему подаете лично, на вашем экземпляре он поставит отметку о принятии заявления).

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector