Migration48.ru

Вопросы Миграции
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартира в подарок: восторг и ответственность. Нюансы — ограничения, налоги, особенности покупки. Внимание: когда дарение становится притворной сделкой

Квартира в подарок: восторг и ответственность. Нюансы — ограничения, налоги, особенности покупки. Внимание: когда дарение становится притворной сделкой

Подарки – предновогодняя тема. Подарки бывают разные, случается, и квартиры дарят. Скажете – повезло! Конечно, однако вместе с ценным приобретением на одариваемого ложатся и определенные обязанности. Также подарок может обернуться спорами с родственниками дарителя и даже судебными разбирательствами. А для покупателя квартиры, полученной в дар, есть даже риск остаться без жилья. В общем, даже такая безобидная на первый взгляд сделка, как дарение, имеет свои нюансы.

Об этом и решил рассказать «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru».

Ограничения для дарителя
Передать свою недвижимость в подарок на самом деле не совсем просто. Во-первых, сделать это может только ее собственник, и никак не его доверенное лицо, даже располагающее генеральной доверенностью на сделки с данным имуществом. Во-вторых, как отмечает Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН, подарить можно лишь не обремененную недвижимость, то есть ту, которая не находится в залоге у банка или физического лица, не является предметом судебного спора и пр. В-третьих, как сообщает Юрий Шаронов, генеральный директор «ГЦН-Групп», если квартира приобреталась в браке по возмездной сделке (например, покупалась), для того чтобы ее подарить, нужно согласие супруга (супруги). Есть и другие ограничения. «Например, дарение запрещено от имени несовершеннолетних и недееспособных», — говорит Тарас Пазяк, управляющий партнер «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости».

А вот дарить квартиры несовершеннолетнему закон не запрещает, правда, с согласия его матери, отца или опекуна. «Если же квартиру своему несовершеннолетнему ребенку дарит, например, мама, воспитывающая его одна, без папы, то она, будучи дарителем, не может выступать с обеих сторон договора, и тогда от имени ребенка действуют представители органов опеки и попечительства», — рассказывает Наталья Киселева, юрист офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

И пока ребенку не исполнится 14 лет, в договоре дарения за него будет расписываться законный представитель, после 14 лет он уже расписывается сам, но должен написать: «с согласия законного представителя». Правда, сейчас, как сообщает Вадим Рубцов, ведущий специалист «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости», регистраторы не очень активно регистрируют сделки близких родственников с несовершеннолетними, в том числе и по дарению.

Поэтому в некоторых случаях недвижимость лучше завещать. Для дарителя это даже выгоднее. «При дарении квартиры осуществляется переход права собственности, а значит, даритель уже не сможет передумать. А после написания завещания собственник может изменить свое решение сколько угодно раз», — рассуждает Римма Балясникова (ЕГСН). Таким образом, у него есть путь к отступлению.

«С момента заключения договора дарения и его государственной регистрации собственником квартиры становится одаряемый, ему принадлежит право владения, пользования и распоряжения жильем, подчеркивает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», — Следовательно, право пользования данным жильем у дарителя прекращается. И, конечно, здесь многое зависит от взаимоотношений, сложившихся между дарителем и одаряемым».

При наследовании все по-другому, квартира переходит наследнику только после смерти наследодателя. Это может дать стимул наследнику быть заботливее с наследодателем, а при дарении остается только надеяться на порядочность выбранного лица. «Договор дарения — это ведь возмездная сделка, но не может быть совершена под условием. Например, я тебе дарю, но ты за мной ухаживаешь и даешь деньги, — говорит Елена Жданова, управляющий партнер адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья» – И если одариваемый не помогает дарителю – это не довод для отмены дарения».

Поэтому те собственники квартир, которые испытывают потребность в уходе и заботе, но не хотят связываться с оформлением наследства, как правило, выбирают договор ренты, при котором недвижимость переходит к наследнику сразу, но он обязуется ухаживать за бывшим собственником, а последний сохраняет за собой право пожизненного пользования жильем.

Но тем, кому недвижимость хотят подарить или оставить в наследство, конечно, выгоднее договор дарения. «Право собственности в таком случае переходит к ним в момент государственной регистрации договора. И к тому же при наследовании по завещанию законом предусмотрено право на обязательную долю в наследстве для неработоспособных супруга (супруги), детей и родителей наследодателя», — говорит Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». А это значит, что наследник не получит всю недвижимость целиком, а лишь бОльшую ее долю. «Договор дарения привлекательнее, например, для дальнейшей продажи объекта. Наследство, как правило, проверить тяжелее, и покупатели порою его опасаются», — отмечает Тарас Пазяк («МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости»).

Однако надо учитывать разницу и в налогообложении: получив квартиру в наследство, налоги потом платить не надо. А вот при дарении от налогов освобождаются только близкие родственники (супруги, дедушки, бабушки, внуки, родители, братья, сестры, дети). В остальных случаях придется платить НДФЛ – 13% от стоимости. Налог рассчитывается от стоимости, определенной Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Подарок и последствия
К договору дарения очень часто прибегают, когда в одной семье хотят «переоформить» квартиру с одного родственника на другого. Как отмечает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», на плечи нового собственника лягут затраты на содержание имущества: коммунальные платежи, членские взносы в кооператив (если дом кооперативный), налог на имущество и пр.

Квартира, полученная в подарок, может стать и поводом для ссор и споров с родственниками дарителя. Правда, оспорить договор дарения сложно. «При жизни дарителя, если он не ограничен в дееспособности, попытка родственников обратиться в суд, скорее всего, не будет иметь успеха – у них вряд ли примут заявление. Разве что они каким-либо способом принудят самого дарителя обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. Однако и в этом случае успех родственникам не гарантирован, так как в судебное заседание придется предоставить веские доказательства, что в ходе заключения договора дарения были допущены серьезные нарушения, выводящие совершенную сделку за пределы правового поля», — рассказывает Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», координатор Межрегионального партнерства риэлторов.

Читайте так же:
Налогообложение компенсации при увольнении по соглашению сторон, НДФЛ

«То есть надо доказать, что сделка была проведена обманным путем либо под влиянием шантажа, при стечении тяжких обстоятельств или даритель был не способен понимать значения своих действий, был недееспособным», — объясняет Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». Также, если с иском в суд обращается сам даритель, он может опираться на статью 578 ГК РФ, которая регламентирует отмену дарения. Согласно ей можно отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи и близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, а также одаряемый обращается с недвижимостью, которая представляет для дарителя особую неимущественную ценность (скажем, это его родовой особняк), так, что это создает угрозу ее безвозвратной утраты: например, облицовывает деревянный дом кирпичом, делает масштабную перепланировку в квартире и т.п. Так что полученную в дар недвижимость лучше особо не переделывать, а к дарителю надо относиться максимально уважительно.

Споры по договору дарения могут не закончиться даже после смерти дарителя, ведь в суд могут пойти его наследники, не желающие терять недвижимость.

Нечестный подарок
Впрочем, квартира, которая по документам является подарком, в современных реалиях часто вовсе и не подарок, а само дарение — «притворная сделка», прикрывающая другую, например, куплю-продажу (скажем, в целях избежать налогообложения) или обмен. «Риелторы довольно часто предлагают такую схему, и когда продается доля в квартире или в доме, чтобы не спрашивать согласия второго сособственника», — говорит Елена Жданова («Право. Недвижимость. Семья»).

«Поскольку доля в квартире – это лишь часть недвижимости, на сделки по ее продаже распространяется требование статьи 250 ГК РФ, устанавливающей, что иные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки», — объясняет Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). Но часто сособственники не желают продавать свою долю сособственникам либо те не хотят приобретать долю продавца на интересных для него условиях, и тянут время, и не дают свой официальный отказ, и не соглашаются на продажу доли третьему лицу. Вот продавцу и приходится обходить такое препятствие с помощью договора дарения, на который указанное требование статьи 250 ГК не распространяется. Но это серьезная причина для расторжения договора: «С точки зрения российского законодательства подобная сделка является ничтожной. И риски покупателя, согласившегося на указанную схему приобретения, носят максимальный характер», — утверждает Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). Например, родственники продавца или сособственники, мечтающие приобрести его жилплощадь «за копейки», не хотели, чтобы он продавал свою комнату. Тогда после подписания договора дарения они могут обратиться в суд, и если им удастся доказать, что имела место сделка купли-продажи, а не дарения, покупатель жилья, который якобы получил его в дар, останется у разбитого корыта.

И, как отмечает Елена Жданова («Право. Недвижимость. Семья»), оспаривается каждая шестая подобная сделка.

Рискуют в данном случае и продавцы недвижимости, ведь, как отмечает Павел Лепиш («Домус финанс»), по договору дарения они передают свою квартиру фактически безвозмездно (нет никаких расписок и банковских переводов), и нет никаких гарантий, что по такой сделке удастся получить деньги или эквивалентное им имущество. Например, известен такой случай: соседи по коммунальной квартире решили обменяться комнатами (одна была больше другой) с доплатой, но им посоветовали оформить эту сделку как дарение. В результате родственники одного из соседей обратились в суд и сумели доказать, что, подписывая договор, он не отдавал отчет своим действиям. Комната вернулась к бывшему хозяину, но отдавать назад комнату, которую он получил в обмен, гражданин не хочет. И сейчас в суд уже обратился другой сосед.

Чтобы избежать подобных неприятностей, эксперты рынка недвижимости и юристы рекомендуют соблюдать закон.

Риски для покупателей
Если при дарении было нарушено законодательство или родственники (наследники) дарителя не согласны с тем, что он сделал, могут пострадать и последующие покупатели такой недвижимости. «Чаще всего именно такой договор рано или поздно может быть оспорен вероятными наследниками», — утверждает Тарас Пазяк («МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости»).

Конечно, риски ниже, если квартира подарена родственнику: «Договор дарения, в котором просматривается логическая последовательность в отношениях между дарителем и одаряемым, например, между родственниками, друзьями или соседями, является менее опасным», — говорит Тарас Пазяк. Но в любом случае необходима проверка чистоты сделки, и желательно у юриста, специализирующего на недвижимости.

Договор дарения: как правильно подарить квартиру

Договор дарения: как правильно подарить квартиру

Для безвозмездной передачи квартиры, дома, земельного участка во владение другому человеку, достаточно оформить договор дарения или, иными словами, дарственную. Как подарить квартиру правильно и с минимальными затратами времени и сил?

Стоит обратить внимание, что несмотря на то, что речь о деньгах в такой сделке не идет, дарение — это тоже сделка. Процесс требует определенных условий: составления договора между прежним и новым владельцами — дарителем и одаряемым.

Читайте так же:
Как получить налоговый вычет, если не работаешь

Неоформленное соглашение подарить недвижимость или устное обещание не имеет правовых последствий. Даже если человек передал ключи от квартиры или документы о праве собственности — не имеют юридической силы и не меняют владельца недвижимости. Только договор зарегистрированный в Росреестре и имеющий подписи двух сторон: дарителя и одаряемого является основанием для перехода права собственности.

Нюансы процедуры

Порядок дарения установлен в Гражданском кодексе, статья 32. Подарить недвижимость может как ее владелец, так и его представитель по доверенности. При этом в доверенности должен быть назван получатель подарка и предмет дарения. Фактически подарить можно как недвижимость, так и имущественные права. Например, право требования по договору участия в долевом строительстве.

Если даритель планирует передать недвижимость в пользование одаряемому только после смерти — такой договор будет признан недействительным и в регистрации перехода права собственности в Росреестре будет отказано. В этой ситуации необходимо составить завещание.

Что должно быть в договоре дарения квартиры?

В договоре должен совершаться вся информацию о предмете сделки и о сторонах: паспортные данные, адрес, кадастровый номер, общую площадь и технические характеристики квартиры (жилого дома или другого объекта недвижимости). Обязательно необходимо зафиксировать, что даритель безвозмездно передает недвижимость одаряемому — в этом суть сделки. Отдельно нужно указать, что недвижимость никому не продана и не подарена, не находится в залоге и не имеет иных обременений.

Важно также прописать в договоре условия сделки: кто несет расходы, связанные с регистрацией перехода права собственности на квартиру (обычно это делает одаряемый), и условия аннулирования договора (к примеру, если получатель недобросовестно обращается с подарком, портит имущество в квартире или подвергает его риску). Можно включить пункт, о том, что, если даритель пережил получателя, квартира возвращается к дарителю.

О налогах

Нужно ли платить налог за подаренную квартиру? Это зависит от степени родства между дарителем и одаряемым по договору. Если обе стороны договора члены семьи или близкие родственники: супруги, родители и дети (в том числе усыновители и усыновленные), дедушка, бабушка, внуки, братья и сестры — налог платить не придется. Однако если недвижимость получит в дар неблизкий родственник, то он уже обязан уплатить НДФЛ по ставке 13% от кадастровой стоимости объекта.

Когда дарить запрещается?

Законным представителям малолетних (детей до 14 лет) и признанных недееспособными граждан запрещается дарить недвижимость их подопечных. Кроме того, не могут подарить недвижимость работникам определенных организаций: медицинских, образовательных, учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также граждане, находящиеся в этих организациях на лечении, содержании или воспитании, и их родственники.

Запрещает закон такие сделки в связи с исполнением служебных обязанностей государственным и муниципальным служащим, сотрудникам Банка России нельзя дарить что-либо. Кроме того, по закону коммерческая организация не может подарить недвижимость другой коммерческой организации. Между ними разрешены лишь подарки стоимостью до трёх тысяч рублей, что предполагает невозможность сделки с недвижимостью.

В отличие от завещания обязанности проведения сделки дарения через нотариуса не нет. Есть и исключения, например, когда в дар преподносится доля недвижимости — в этом случае присутствие нотариусу обязательно. В случае удостоверения сделки нотариусом документы можно подать на её регистрацию напрямую через него. Он уже самостоятельно в течение рабочего дня или в сроки, установленные в договоре, представит заявление в Росреестр. В этом случае ему понадобятся заявления о госрегистрации перехода права и о госрегистрации права собственности от одаряемого. Нужны документы, удостоверяющие личность участников договора или нотариально удостоверенная доверенность, в случае проведения сделки по доверенности, а также сам договор дарения.

Чтобы не попасть в неловкую ситуацию и юридически, верно, оформить дарственную, можно в любом случае прибегнуть к услугам нотариуса либо юриста. Они составят грамотный документ, а нотариус сможет стать гарантом того, что при дарении недвижимого имущества ни одна из сторон не была введена в заблуждение.

Сколько стоит одарить?

Как и любая сделка оформление договора дарения требует уплаты госпошлины. Размер ее зависит от вида недвижимости и способа подачи документов. При подаче документов в бумажном виде, за регистрацию права собственности на квартиру одаряемый должен заплатить 2 000 рублей, при оформлении в электронном виде предусмотрена скидка, стоимость равна — 1 400 рублей.

Подать заявление на госрегистрацию прав по договору дарения проще всего через один из офисов многофункционального центра «Мои документы».

Можно ли пойти на попятную?

В случае принятия иного решения судьбе недвижимости — отказаться от недвижимости (или отменить договор дарения) гораздо проще до заключения сделки, нежели после. После подписания договора, но до момента передачи жилья в собственность, одаряемый может отказаться от его получения, если просто напишет отказ.

Аннулировать подписанную обеими сторонами дарственную можно по соглашению между сторонами либо если такие условия прописаны в договоре. В остальных случаях придется обращаться в суд. Отменить дарственную в суде можно, если доказать, что одаряемый: покушался на жизнь дарителя или его родственников либо ненадлежащим образом обращался с подарком.

Материал подготовлен в рамках программы Министерства финансов «Повышение уровня финансовой грамотности жителей Калининградской области». Дополнительная информация — по телефону «горячей линии» по вопросам финансовой грамотности (звонок бесплатный) 8-800-555-85-39 или на сайте fingram39.ru.

Kaлининград.Ru

Подписывайтесь на Калининград.Ru в соцсетях и мессенджерах! Узнавайте больше о жизни и истории региона в Instagram, читайте только самые важные новости в Viber и получайте ежедневный дайджест главного за сутки — в Telegram

Читайте так же:
Перерывы при работе за компьютером: Трудовой кодекс

Договор дарения денежных средств — когда используется?

Деньги могут служить предметом дарения, т. к. ГК РФ (п. 2 ст. 130) расценивает их как вещь, составляющую движимое имущество. При смене владельца такого имущества не требуется переоформлять право собственности, т. е. оно может передаваться в дар по упрощенному варианту.

Бескорыстная передача денег запрещается законодательством лишь в ограниченном числе случаев (ст. 575 ГК РФ). Это ситуации дарения на сумму более 3 тыс. руб., когда подарок:

  • от имени малолетнего или недееспособного лица делает его представитель;
  • делается работнику организации образования, медицинских или соцуслуг лицом, обслуживаемым такой организацией, или его родственниками;
  • предназначается госслужащему в связи с его должностными обязанностями;
  • делает юрлицо коммерческой направленности другому юрлицу, тоже занимающемуся коммерцией.

О возможных вариантах безвозмездных отношений между юрлицами читайте в статье «Какими бывают безвозмездные договоры между юридическими лицами?».

Таким образом, за вышеперечисленными исключениями дарение между физлицами, а также от юрлица физлицу законодательных препятствий не имеет. У детей право на получение подарков возникает с 6-летнего возраста, поскольку ГК РФ (подп. 2 п. 2 ст. 28) позволяет им участвовать в сделках, приносящих безвозмездную выгоду и не требующих нотариального заверения или госрегистрации. А дети в возрасте от 14 до 18 лет могут и сами становиться дарителями, т. к. у них есть возможность распоряжаться личными доходами (подп. 1 п. 2 ст. 26 ГК РФ).

Доход, образовавшийся у физлица — получателя подаренных денег, не подлежит обложению НДФЛ, если даритель является:

  • физлицом — вне зависимости от величины подаренной суммы (п. 18.1 ст. 217 НК РФ, письмо Минфина России от 16.05.2018 № 03-04-05/32813);
  • юрлицом или ИП, а подаренная им сумма не превышает 4 тыс. руб. (п. 28 ст. 217 НК РФ).

Сумма свыше 4 тыс. руб. при дарении от юрлица или ИП будет у получателя-физлица облагаться налогом на доходы по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Об организации учета подарков для таких ситуаций читайте в материале «Когда платить НДФЛ с подарков?».

Договор дарения денег — образец и нюансы применения

При безвозмездной передаче денег можно обойтись без составления договора дарения денежных средств (п. 1 ст. 574 ГК РФ), обязанность оформить который возникает только в двух ситуациях (п. 2 ст. 574 ГК РФ):

  • подарок делает юрлицо, и сумма его превышает 3 тыс. руб.;
  • дарение происходит с отсрочкой во времени (по истечении какого-то периода после оформления договора).

Исходя из этого правила, договор дарения денежных средств между физическими лицами, подразумевающий передачу денег сразу, в письменном виде можно и не заключать. Достаточно будет устной договоренности. Договор дарения, заключенный письменно, можно заверить нотариально, но это действие не является обязательным. Привлечение нотариуса потребует уплаты госпошлины за его действия.

Существует ситуация, когда договор лучше делать в письменной форме, особенно если речь идет о большой сумме. Это случай дарения лицу, состоящему в зарегистрированном браке. Отсутствие договора, в котором указан конкретный получатель подарка, дает основание считать сумму, полученную в дар одним из супругов, совместно нажитым имуществом. Последнее обстоятельство будет играть роль:

  • при покупке на эти деньги общего имущества супругов и последующем его делении;
  • передаче супругом, получившим деньги в качестве подарка, еще кому-то их в дар.

Может ли заключаться договор целевого дарения денежных средств, т. е. на покупку какого-либо определенного имущества? Запрета на установление такого условия в действующем законодательстве нет. Однако в реальности обычно возникают проблемы в связи с доказыванием того обстоятельства, что на приобретение указанного в договоре имущества были потрачены именно те деньги, которые передавались в дар. Поэтому в таких ситуациях дарителю лучше самому приобрести это имущество и сделать его предметом дарения.

В тексте договора дарения денежных средств обязательно следует отразить:

  • Сведения о дарителе и одаряемом. Для физлица здесь понадобится указать:
    • Ф.И.О.;
    • дату рождения;
    • паспортные данные;
    • место жительства.

    Сам факт передачи денег оформляется актом, подписываемым сторонами договора и свидетелями этого события, или распиской.

    Вариант образца договора дарения денежных средств доступен для скачивания на нашем сайте.

    О том, как путем дарения можно простить работнику долг по займу, читайте в статье «Договор прощения займа с работником — образец».

    Нужно ли работодателю удерживать НДФЛ, если он дарит работнику денежные средства и при этом заключен договор дарения денег? Ответ на этот вопрос узнайте в Готовом решении от КонсультантПлюс. Чтобы все сделать правильно, получите пробный доступ к системе и переходите в Готовое решение. Это бесплатно.

    Возможные действия с договором дарения денежных средств

    Договор, оформленный письменно, обязывает дарителя к его исполнению (п. 2 ст. 572 ГК РФ). Однако в отношении договора дарения денежных средств возможно расторжениепо инициативе:

    • Одаряемого (ст. 573 ГК РФ), который вправе отказаться от дара до его получения. Если имеет место письменный договор, то ему придется сделать это письменно. У дарителя при этом есть право требовать возмещения ущерба от такого поступка.
    • Дарителя (ст. 577 ГК РФ), если в силу изменившихся обстоятельств исполнение договора существенно ухудшит уровень его жизни или если одаряемый совершил в отношении его или его близких действия, угрожающие жизни или здоровью. Одаряемый при этом не вправе претендовать на возмещение убытков.

    Отмена договора может стать следствием (ст. 578 ГК РФ):

    • умышленного лишения дарителя жизни по вине одаряемого;
    • банкротства дарителя-юрлица или ИП, если для подарка были использованы средства, предназначавшиеся для предпринимательской деятельности, а дарение произошло в течение полугода перед банкротством;
    • смерти одаряемого, наступившей ранее смерти дарителя.

    В договоре дарения можно предусмотреть наследование прав одаряемого и отсутствие обязанности наследников дарителя выполнить обещание подарка. Без таких оговорок наследники одаряемого не вправе претендовать на дар, а наследники дарителя будут должны осуществить дарение (ст. 581 ГК РФ).

    Итоги

    Деньги могут становиться предметом дарения. Подарки между коммерческими организациями на сумму свыше 3 тыс. руб. находятся под запретом. На большие суммы дарение обычно возникает либо между физлицами, либо от юрлица к физлицу. В первом случае письменный договор может не оформляться (исключение — ситуация отсроченного исполнения договора), а во втором он обязателен, если сумма подарка превышает 3 тыс. руб. Договор может быть расторгнут по инициативе одаряемого (если он не успел получить подарок) или дарителя (если выполнение договора приведет к ухудшению условий его жизни, либо одаряемый совершил по отношению к дарителю или его близким поступок, имеющий следствием угрозу жизни или здоровью).

    Пошаговая инструкция по дарению квартиры в 2022 году: образец договора

    Переоформить квартиру на другого собственника можно несколькими способами – через куплю продажу, ренту, завещание, дарственную. Последняя является самым быстрым и простым способом в плане сбора, составления документов и регистрации. Сегодня рассмотрим подробнее, как правильно сделать дарение квартиры и к чему приведет эта сделка.

    К чему приведет дарение

    дом

    Недвижимость обычно дарят в кругу семьи близким родственникам. При этом сделка – это не просто формальная «перезапись» жилья на другого человека. В результате подписания дарственной возникнет ряд существенных последствий, о которых нужно помнить дарителю и одаряемому.

    Права нового собственника

    Новый владелец квартиры по документам получает полный спектр прав собственника. Он может по своему усмотрению пользоваться квартирой: проживать в ней самостоятельно, сдавать в аренду, в безвозмездное пользование, закладывать в счет обеспечения по кредитам, продавать дальше, дарить, завещать и иным образом поступать с жильем.

    При этом спрашивать разрешения у бывшего владельца ему не требуется независимо от наличия родственных связей.

    К правам добавятся стандартные обязанности собственника:

    • оплачивать коммунальные услуги и содержание общего имущества МКД;
    • оплачивать ежегодно налоги на квартиру;
    • пользоваться квартирой в соответствии с назначением.

    Внимание. Никаких особых обязанностей в отношении дарителя (например, содержать его, разрешать проживать в квартире или пользоваться ей) у нового владельца не возникнет.

    Можно ли отменить дарение

    По общему правилу отменить сделку дарения квартиры безмотивно после регистрации прав нельзя. Для этого нужны серьезные основания, которые предусмотрены законом. Одного желания дарителя в данном случае будет недостаточно.

    Основания для отмены дарения:

    • если одаряемый покусился на жизнь дарителя или его семьи;
    • если новый владелец пользуется жильем не по назначению и ухудшает его состояние, или есть угроза уничтожения квартиры;
    • если новый собственник умер раньше дарителя, и такое условие было прописано в договоре.

    Перечисленные основания характеры только для договора дарения. Отменить его можно и по общим основанием, предусмотренным для всех сделок. О том, как это сделать, мы писали в нашей предыдущей статье.

    Пожизненное проживание в квартире

    Практика заключения сделок дарения квартиры с пожизненным проживанием противоречива по следующим причинам:

    • Росреестр может принять дарственную с таким условием за ренту, которую обязательно удостоверять у нотариуса.
    • Чиновники могут расценить данное право как встречное предоставление от одаряемого.

    В любом из этих случаев в регистрации прав откажут. Если право пожизненного проживания критично для дарителя, рекомендуется воспользоваться договором ренты. Также читайте об особенностях купли-продажи с пожизненным проживанием.

    Налогообложение

    При дарении квартиры доход возникает у одаряемого. Именно на его стороне появляется новое имущество, по факту приобретения которого он должен заплатить НДФЛ в размере 13%. Налог исчисляется от стоимости квартиры – за основу берут кадастровую стоимость. Для уплаты налога нужно:

    • до 30 апреля года, следующего за регистрацией права, подать декларацию 3 НДФЛ;
    • до 15 июля уплатить сумму налога.

    От НДФЛ освобождаются близкие родственники дарителя. К ним по п. 18.1 ст. 217 НК РФ относятся:

    • супруги между собой;
    • родители – дети;
    • бабушки и дедушки – внуки;
    • братья и сестры между собой.

    Подавать декларацию близким родственникам не нужно.

    Пошаговая инструкция дарения квартиры

    ключи

    Порядок дарения квартиры включает ряд шагов, которые нужно выполнить последовательно. В результате сделки в ЕГРН будет сделана запись о новом собственника – сделка будет считаться завершенной.

    Порядок действий такой:

    1. Собираем документы на квартиру.
    2. Оформляем и подписываем договор дарения.
    3. Передаем документы на регистрацию.
    4. Получаем результат регистрации на руки.

    Разберем каждый шаг подробнее.

    Шаг 1. Собираем документы на квартиру

    Задача данного этапа – проверить, нет ли на квартире долгов, освобождена ли она от обременений, соответствует ли техническим документам. От ответов на данные вопросы будет зависеть, можно ли дарить квартиру вообще.

    ДокументЗачем требуется
    Свидетельство о праве собственностиДо середины 2016 года – основной документ о правах на жилье. Из него можно узнать, на каком основании даритель владеет жилплощадью и когда он ее приобрел. Если отсутствует – заменяется выпиской из ЕГРН
    Выписка из ЕГРНКлючевой документ. Нужно заказывать в любом случае перед сделкой. Содержит основные сведения о жилье, о хозяине и об обременениях. Если есть залоги и аресты – в регистрации дарственной откажут
    Справка об отсутствии долговПодтверждает, что все коммунальные платежи погашены. Не нужно забывать и о капитальном ремонте – справку можно взять в региональном фонде
    Справка о прописанных или домовая книгаНеобходима, чтобы выявить временных или пожизненных жильцов. Временных можно выселить, постоянных – нет
    Согласие супруга на сделкуПотребуется согласие жены/мужа дарителя, если квартира является их общим имуществом
    Технический паспортПоможет выявить незаконную перепланировку
    Нотариальная доверенностьЕсли кто-то из сторон не сможет подписать договор или подать документы лично

    Шаг 2. Составляем договор дарения – скачать образец

    Договор составляется в письменной форме. В тексте указывается ряд условий, которые придают договору юридическую силу. Готовый документ подписывается дарителем с одной стороны и одаряемым с другой – или их представителями.

    В тексте нужно указать:

    • Наименование – договор дарения.
    • Место и дата заключения.
    • ФИО, адреса, паспорта сторон.
    • Юридическая формула: «даритель передал безвозмездно в собственность, а одаряемый принял в дар квартиру». Очень важно указать, что одаряемый принял подарок – иначе сделка не состоится.
    • Точное описание жилья в соответствии с выпиской ЕГРН (адрес, метраж, этажность, кадастровый номер, количество комнат и т.д.).
    • На каком основании даритель владел жилплощадью.
    • Список постоянных жильцов, если таковые есть, или указание, что квартира свободна.
    • Порядок передачи квартиры.

    Дополнительно дают заверения в дееспособности, гарантии продавца о юридической чистоте жилья. Степень родства указывать не обязательно.

    На нашем портале можно скачать образцы договоров:

      – не требует удостоверения у нотариуса; в жилье – обязательно удостоверяется нотариально.

    Важно! Передачу квартиры можно оформить как отдельным передаточным актом, так и договором. Для этого укажите в договоре, что он имеет силу передаточного документа.

    Шаг 3. Регистрация прав

    Завершающая обязательная процедура – регистрация прав нового собственника в ЕГРН. Для этого потребуется приготовить:

    • паспорта сторон – подлинники (копия не нужна);
    • договор дарения квартиры – 3 подлинных экземпляра;
    • если действует представитель – подлинник и копия доверенности;
    • квитанция об оплате пошлины 2 000 рублей – подлинник и копия;
    • свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН – подлинник;
    • согласие супруга – подлинник и копия.

    С этими документами нужно обратиться в МФЦ в порядке живой очереди или по предварительной записи к определенному времени. В ходе приема специалист оформит заявление, которое нужно будет подписать.

    После этого пакет документов заберут на регистрацию, а каждому участнику сделки выдадут расписку. В расписке будет указана дата, когда можно будет получить результат. Как правило, процедура занимает 5-14 рабочих дней.

    По итогам регистрации сторонам выдадут документы – даритель получит договор дарения, а одаряемый – дарственную и новую выписку из ЕГРН. Также из Росреестра вернут подлинники других бумаг.

    Нужен ли нотариус

    Обычная дарственная не нуждается в дополнительном удостоверении у нотариуса. Но без нотариальной конторы не обойтись в следующих случаях:

    • если дарят имущество несовершеннолетнего или подопечного;
    • если дарят долю в квартире.

    Проигнорировать нотариальное удостоверение не получится – Росреестр просто не зарегистрирует права нового владельца. Сделку ведет сам нотариус. Он составляет договор, разъясняет сторонам их права, а также отправляет документы на электронную регистрацию. Сделку зарегистрируют уже через 3 рабочих дня.

    Нюансы и вопросы

    Далее рассмотрим вопросы, которые волнуют граждан при дарении квартиры.

    Дарение с обременением

    Возможность дарения зависит от вида обременения:

    • С рентой – можно дарить при согласии рентополучателя. Одаряемый возьмет на себя обязанности по ренте.
    • С прописанными – дарить можно, согласия получать не нужно. Следует прописать пожизненных жильцов в договоре.
    • Заложенная квартира – придется получить согласие кредитора. Если речь идет об ипотеке, нужно будет заменить заемщика как в сделке по ДКП ипотечного жилья.
    • С арестом – дарить нельзя. Сначала нужно снять арест.

    Об обременении в любом случае нужно оповестить одаряемого, иначе он сможет оспорить сделку и вернуть квартиру через суд.

    Супругу

    Подарить супругу можно только ту квартиру, которая находится в личной собственности второго супруга. Если квартира была приобретена в браке (в том числе на маткапитал), то она считается общей совместной собственностью. Чтобы оформить ее на одного, нужно составлять раздел общего имущества супругов или заключать брачный договор. Дарение тут не подойдет.

    Ребенку: сыну, дочери

    Для такого дарения нет препятствий, но есть нюансы:

    • Если ребенку до 14 лет, за него в договоре должен расписаться представитель – другой родитель. Если родитель один, то лучше оформить нотариальную доверенность, чтобы договор с разных сторон подписывали разные люди.
    • Несовершеннолетние от 14 до 18 лет расписываются сами с согласия родителя.
    • Совершеннолетние граждане расписываются самостоятельно без любых согласия.

    Если имущество дарится ребенку, нотариально удостоверять договор не нужно.

    Составить договор дарения квартиры совершенно несложно. С учетом рекомендаций и бланков, данных в статье, сделку можно совершить за очень короткое время – обращаться к риэлтору и тратить дополнительные деньги не потребуется.

    Если есть вопросы по теме статьи – их можно задать нашему дежурному юристу в чат.

    голоса
    Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector