Migration48.ru

Вопросы Миграции
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Защита прав добросовестного приобретателя — дело рук юриста

Защита прав добросовестного приобретателя — дело рук юриста

Количество судебных дел о признании сделок с жилыми помещениями недействительными составляет большой процент в судах. Основания для признания сделки недействительной могут быть различные. Но сегодня мы поговорим о правовых последствиях подобной ситуации для сторон сделки.

Допустим, вы купили квартиру. После того как сделка была зарегистрирована, некто заявляет, что продажа была осуществлена незаконно. Тот, кто продал вам жилое помещение, не имел права этого делать. Подобное возможно, если, например, квартира являлась совместной собственностью супругов, но один из них не получил нотариального согласия другого на продажу объекта. В соответствии с Семейным кодексом РФ сделка считается недействительной.

Последствием сделки, которая признана недействительной, является двусторонняя реституция. То есть каждая из сторон обязана возвратить другой полученное по сделке имущество, а в случае, если сделать это нельзя — возместить его стоимость в деньгах. В описанной выше ситуации собственник вправе истребовать свою квартиру из чужого незаконного владения. Но так происходит не всегда. Возможность получить обратно свое имущество зависит от того, добросовестным или недобросовестным являлся приобретатель.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, добросовестным приобретателем признается человек, который приобрел имущество у лица, не имевшего права его продавать, но покупатель не знал и не мог знать об этом. В противном случае он считается недобросовестным приобретателем.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В частности, применить общие положения о недействительности сделок и истребовать имущество у добросовестного приобретателя можно, если такое имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, а также если похищено или выбыло из их владения иным путем помимо их воли. В этом случае тоже применяются положения Гражданского кодекса о двойной реституции.

В других случаях имущество не может быть истребовано собственником у добросовестного приобретателя.

При истребовании имущества от добросовестного приобретателя он имеет право на возмещение своих затрат и может оставить за собой произведенные им улучшения недвижимого имущества (в случае, если они могут быть отделены без повреждения объекта) или потребовать возмещения понесенных затрат на улучшение (например, стоимость ремонта). При этом величина такого возмещения не должна превышать стоимость самой квартиры или дома.

Добросовестный приобретатель вправе требовать взыскания средств, потраченных на приобретение недвижимого имущества, от продавца, не имеющего права распоряжаться этим имуществом.Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнен ст. 31.1. Согласно новой статье, собственник жилого помещения, который не получает свою недвижимость от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет федеральной казны.

Компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от собственника или добросовестного приобретателя причинам взыскание по исполнительному документу суда не производилось в течение одного года с начала срока для предъявления этого документа к исполнению. Другими словами, если собственник имущества подал исковое заявление об истребовании своего имущества у приобретателя и суд вынес решение в его пользу, но такое решение не исполняется, то собственник вправе рассчитывать на компенсацию. То же самое касается и добросовестного приобретателя. Размер компенсации определяется исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн руб.

Читайте так же:
Заявление о передаче гражданского дела по подсудности

В ситуациях, подобных той, что упоминалась в начале статьи, квартиры будут оставаться за их приобретателями (если им удастся доказать свою добросовестность), а пострадавшему останется предъявлять претензии продавцам, получившим деньги за проданное с нарушением закона имущество.

Если приобретатель недобросовестный, то в любом случае применяются общие правила о последствиях недействительной сделки.

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества, права добросовестного покупателя квартиры

Защита прав добросовестного приобретателя в судах по жилищным спорам, связанным с изъятием квартир, купленных в порядке гражданско-правовой сделки, по искам граждан, юридических лиц, а также требованиям государственных и муниципальных органов в фонд государства.

Юридические услуги Адвоката (Юриста) по Жилищным вопросам!

Государство отбирает квартиру?! Как защитить свои права Добросовестного приобретателя?!

Как известно, в нашей стране равным образом признается, а соответственно должным образом должна быть защищена любая форма собственности, будь то государственная, муниципальная или частная.

Изъятие квартиры у незаконного владельца, есть требование законного собственника, на данный момент по каким либо причинам не владеющего спорной квартирой к владельцу, незаконно владеющему таким жилым помещением, об ее возврате.

Добросовестность приобретения

Возмездность сделки приобретения спорной квартиры

Если квартира куплена по возмездной сделке у продавца, которая не имела бы права на продавать квартиру в чужого владения в случаях, когда :

  1. Квартира, законным собственником или без одобренного лица «утеряна»;
  2. Квартира, у законного собственника или иного оцененного лица была «похищена»;
  3. Квартира выбыла из владения законного собственника или иного уполномоченного лица, без участия на то, их воли.
Безвозмездность сделки приобретения спорной квартиры

Если квартира куплена бесплатно у продавца, не имевшего на то подходящих полномочий, законный владелец может изъять свою квартиру без каких либо условий.

Обстоятельства требующие доказывания по делам Добросовестного приобретателя

По данной категории дел судом обязательно устанавливаются следующие обстоятельства:

  1. Надлежащим образом оформленное право собственности истца, обратившегося в суд с заявлением о возврате квартиры от незаконного владельца;
  2. Истребуемая квартира выбыла из законного владения собственника или иного назначенного лица с их согласия или без такового разрешения;
  3. Платность (возмездность) или бесплатность (безвозмездность) сделки;
  4. Наличие у добросовестного приобретателя соответствующего статуса, обусловленного тем, что он не знал, да и не мог знать об отсутствии у продавца прав и полномочий.

Данные должны быть обязательно исследованы судом, даже если стороны по делу на них не ссылаются. На этом должен настоять Адвокат заинтересованной стороны.

Заявитель по данному иску должен будет доказать, помимо обстоятельств указанных в первых двух пунктах, фактическое, действительное владение спорной квартирой незаконным владельцем, а также обстоятельства, устанавливающие недобросовестность действий покупателя при сделке.

Ответчик «Добросовестный приобретатель» в свою очередь должен будет доказать платность сделки купли-продажи, а также может и даже должен, доказать выбытие спорной квартиры из владения истца, по его добровольному согласию.

Читайте так же:
Ответственность за невыплату заработной платы

В случае отсутствия, на момент рассмотрения дела, приемлещих документов на собственность, данное право подлежит доказыванию предусмотренными законодательством способами.

Правообразующие, правоустанавливающие собственность документы

Факт наличия или отсутствия сведений о спорной квартире в государственных, муниципальных реестрах, либо на балансе юридического лица, сам по себе не является безусловным доказательством наличия, либо отсутствия соответствующих прав собственности на спорное имущество.

Выбытие квартиры из владения собственника без его согласия

В случае выбытия спорного жилого помещения из владения собственника помимо его воли, законный владелец может требовать его возвращения, даже от добросовестного приобретателя, без учета возражений ответчика о том, что он таковым является, если будет надлежащим образом доказан факт отсутствия воли на отчуждение.

Наличие воли на отчуждение квартиры

Добровольное разрешение продавца на отчуждение квартиры может подтвердить ссылку, направленную на передачу другого места, например передача жилого помещения по договору социального найма, с помощью его приватизацией, даже если на то не было законных оснований.

Недобросовестность покупателя

По делам об изъятии квартиры из незаконного владения, обязанность доказать недобросовестность действий покупателя лежит на истце. Добросовестность и разумность участников сделки купля-продажи квартиры, пока не доказано обратное.

Покупатель признается «Добросовестным приобретателем» если сама сделка купли-продажи спорного жилого помещения соответствует признакам действительности сделки, за исключением ее совершения неуполномоченным лицом.

В свою очередь, продавец может доказать недобросовестность приобретателя тем, что при совершении сделки, продавец должен был усомниться в уполномочиях продавца, но самонадеянно не стал этого делать. Фактические обстоятельства, устанавливающие то, что покупатель при разумной осмотрительности обязан был усомниться в правомочиях продавца.

Цена квартиры должна быть рыночной!

Разумной осмотрительностью признается проверка юридической чистоты отчуждаемого имущества, предварительный осмотр квартиры на соответствие описаниям продавца, а также соответствие цены продажи спорной квартиры рыночной стоимости аналогичных жилых помещений.

Срок исковой давности по делам Добросовестного приобретателя

Срок исковой давности по данной категории дел является общим и составляет три года со дня, когда субъект чье право нарушено узнало или должно было узнать о данном тексте, и о том, кто является приемлемым ответчиком по соответствующему иску.

Право на подачу искового заявления к Добросовестному приобретателю

Требовать возврата имущества из чужого незаконного владения имеет право не только титульный собственник квартиры, но и лицо уполномоченное на владение спорым имуществом, в соответствии с заключенными договорами. Например, адекватный доступ наниматель жилого помещения по договору социального найма. Более того, владелец муниципальной квартиры имеет право защищать свои права, в спорных ситуациях с Администрацией муниципального образования.

Добросовестным приобретателям вынесли частичное определение

Проект поправок к ГК не гарантирует им защиту от возможного изъятия квартиры государством

Госдума приняла во втором чтении поправки к Гражданскому кодексу (ГК), которые должны усилить защиту добросовестных приобретателей жилья. Законопроект правительства был внесен летом 2017 года во исполнение решения Конституционного суда (КС) по делу Александра Дубовца — тогда КС признал не соответствующей основному закону практику применения п. 1 ст. 302 ГК об истребовании государством имущества у добросовестного приобретателя. Опрошенные “Ъ” эксперты считают, что принятый законопроект пока обеспечивает защиту лишь части добросовестных приобретателей жилья и все еще нуждается в серьезной доработке.

Читайте так же:
Эквайринг от Сбербанка: условия и стоимость для ИП

Фото: Александр Петросян, Коммерсантъ / купить фото

Фото: Александр Петросян, Коммерсантъ / купить фото

Согласно законопроекту, приобретатель имущества, который при покупке полагался на данные госреестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не будет доказано, что «он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, от которого ему перешли права на него». Кроме того, суд будет отказывать в истребовании недвижимости, если после внесения данных о первом добросовестном приобретателе в госреестр пройдет более трех лет.

Глава комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников ссылался на принятые летом поправки к закону о госрегистрации недвижимости, которые вступят в силу 1 января 2020 года.

Государство обещает выплачивать компенсации добросовестным приобретателям жилья, если его у них отобрали по суду, а они не смогли взыскать убытки с продавца.

«Это достаточно серьезная защита. Если тот закон о компенсации и этот закон вступят в силу, они начнут работать»,— считает господин Крашенинников. Он подчеркнул, что за компенсацией в течение трех лет смогут обратиться и те, кто лишился имущества раньше 2020 года.

«Если речь идет о споре между частными лицами, то это хорошая мера,— говорит руководитель судебной практики Института права и публичной политики Григорий Вайпан.— Но в ситуациях, когда с иском об истребовании квартиры обращается государство, эта конструкция не имеет смысла: государство отбирает у человека квартиру, а тот через суд может получить от государства ее стоимость. Это бессмысленный размен, в ходе которого человека выкидывают на улицу непонятно ради чего». Эксперт отмечает, что главная цель собственника — вернуть свою квартиру, в то время как государству она сама по себе не нужна:

«Об этом пишет Европейский суд по правам человека во всех своих постановлениях: у частного лица, в отличие от государства, есть «эмоциональная привязанность» к конкретной квартире».

Председатель правления АНО «Центр защиты жилья и жилищных прав» Светлана Гладышева отмечает, что в принятом во втором чтении законопроекте ничего не говорится о предельных сроках, в течение которых государство обязано оформить имущество в свою собственность. Отметим, что в постановлении КС по делу Александра Дубовца одной из причин признания п. 1 ст. 302 ГК не соответствующим Конституции названо бездействие публично-правового образования в части установления и надлежащего оформления своего права собственности. «Бездействие публично-правового образования фактически способствует появлению мошенников,— считает экс-уполномоченный по правам человека Москвы Александр Музыкантский, который занимался делами добросовестных приобретателей в Общественной палате РФ.— При этом никаких сроков для принятия решения государством в законопроекте не появляется». С другой стороны, в законопроекте есть определение добросовестного приобретателя. «Это шаг вперед, но теперь резко возрастает ответственность регистраторов, потому что теперь добросовестность приобретателя будет напрямую зависеть от того, какая запись внесена регистратором в реестр»,— говорит господин Музыкантский. По его мнению, это требует усиления ответственности за внесение заведомо подложных сведений в реестр.

Читайте так же:
Доказывание и доказательства в гражданском процессе

Как добросовестные приобретатели недвижимости ищут защиты в Конституционном суде

Григорий Вайпан считает, что в нынешнем виде проект поправок противоречит решениям КС и ЕСПЧ: «Они исходят из того, что если приобретатель признан добросовестным, то по иску государства отбирать жилье у него нельзя, государство должно просто оставить этих людей в покое и обращаться с исками к мошенникам, так и было записано в изначальной редакции». Александр Музыкантский также предлагает вернуть законопроект на доработку. Господин Крашенинников на звонок корреспондента “Ъ” не ответил. В третьем чтении поправки к ст. 302 ГК планируют рассмотреть до конца декабря. Вступить в силу он должен 1 января 2020 года.

Как ранее сообщал “Ъ”, на прошлой неделе КС зарегистрировал жалобу на нормы Гражданского процессуального кодекса (ГПК) и федеральных законов «Об исполнительном производстве» и «О Конституционном суде». Оспоренные нормы не позволяют семье Однодворцевых из Москвы воспользоваться решением КС от 2017 года о несоответствии Конституции п. 1 ст. 302 ГК об истребовании государством имущества от добросовестного приобретателя по делу Александра Дубовца. Господин Дубовец стал последним покупателем в цепочке договоров купли-продажи квартиры не имевшего наследников москвича, умершего в 1994 году, которой по поддельным документам завладели мошенники. КС счел, что квартиру, выбывшую из владения государства из-за ненадлежащего исполнения органами власти своих функций, истребовать у добросовестного приобретателя нельзя.

КС уточнит нормы изъятия недвижимости у добросовестных приобретателей

Фото: Юрий Машков/ТАСС

Конституционный суд Российской Федерации 22 июня проведет открытое заседание, на котором изучит нормы, позволяющие суду истребовать недвижимость у добросовестного приобретателя — человека, купившего недвижимость, в истории которой есть нарушения прав предыдущих собственников, о чем не было известно на момент сделки. Нормы будут рассматриваться на примере случая одного из жителей Ангарска, сообщает пресс-служба КС.

В 2015 году мужчина приобрел квартиру в Ангарске, не зная о том, что предыдущий владелец купил ее у человека, который в свою очередь не получил согласия на сделку от своей супруги — той принадлежала половина недвижимости. На момент сделки продавец разводился с женой, которая в дальнейшем добилась в суде раздела совместно нажитого в период брака имущества и признания сделки по продаже квартиры недействительной. В результате суд обязал нового собственника вернуть прежней владелице ее долю в размере половины квартиры.

«Доводы заявителя о том, что он является добросовестным приобретателем, а срок исковой давности (три года с момента внесения в реестр недвижимости данных о смене собственника. — Ред.) истек, были отклонены. При этом заявитель утверждает, что в результате применения оспариваемого законоположения он лишен доли в единственном своем жилье. А сама сделка купли-продажи не признана судами недействительной», — уточнили в пресс-службе КС.

После этого гражданин обратился в Конституционный суд, подчеркивая, что не мог знать о том, что в цепочке сделок с квартирой были нарушены права супруги одного из владельцев, и упирая на то, что этот факт был «установлен на основании судебного решения значительно позднее». Действующие нормы лишают его даже компенсации, отмечает истец.

Читайте так же:
Трудовой кодекс РФ. Глава 32. Ученический договор

Суд проверит по заявлению мужчины конституционность п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации «Истребование имущества от добросовестного приобретателя».

На какую компенсацию может рассчитывать добросовестный приобретатель жилья

С 1 января 2020 года начали действовать новые правила выплаты денежной компенсации добросовестным покупателям за утрату жилого помещения. Механизм выплат закреплен новыми положениями Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

По новым правилам, добросовестный приобретатель, лишившийся жилья, может теперь требовать компенсацию за счет государства в тех случаях, когда суд обязал человека, по чьей вине это произошло, компенсировать убытки, но это не было сделано в течение полугода. Исключение — ситуации, в которых компенсация не была получена из-за действий самого добросовестного приобретателя.

Размер компенсации новыми правилами не устанавливается, он определяется судом на основании суммы реального ущерба либо (по требованию самого добросовестного приобретателя) в размере кадастровой стоимости жилого помещения.

Осенью 2019 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России разъяснила способ защиты добросовестных покупателей жилья, рассмотрев один из споров. Чиновники муниципалитета судились с гражданкой, оформившей на себя муниципальную квартиру умершей матери. Дочь приватизировала жилье и продала. Покупатель на сделке проверял все документы через ЕГРН, сделка была проведена нотариусом. Чиновники поставили под сомнение законность действий гражданки, а значит, и права нового хозяина этой квартиры.

В исковом заявлении муниципалитет просил признать недействительным свидетельство о праве на наследство, забрать квартиру и выселить ее новых собственников. После череды судов и апелляций городской суд отменил свидетельство о праве на наследство гражданки, а продажу квартиры признал незаконной. Было принято решение вернуть квартиру в жилой фонд муниципалитета, а ее нового владельца обязали съехать.

Распространенные схемы мошенничества с жильем:

  • использование поддельных документов — доверенностей, документов о праве собственности на квартиру, паспортов;
  • недобросовестное оказание риелторских и юридических услуг;
  • введение собственников жилья в заблуждение о природе сделки и ее последствиях (например, вместо передачи недвижимости в залог мошенники пытаются оформить ее продажу; дарение недвижимого имущества, хотя даритель предполагал сохранение возможности дальнейшего проживания; псевдомикрофинансовые организации, предоставляющие «займы» под залог недвижимости и другие);
  • продажа недвижимости, находящейся в обременении, или чужого имущества; фиктивные сделки купли-продажи для обналичивания материнского капитала, жилищного сертификата, предоставляемых по различным социальным программам.

Это решение оспорил Верховный суд, указав, что оно «практически подрывает смысл существования нотариата как специального института», а также «требует от покупателя практически невозможного: проверки того, о чем у него нет никакой информации».

Рассмотрев это дело, ВС разъяснил, что чиновники муниципалитета должны были вовремя оформить выморочное имущество. Не сделав этого оперативно, они создали предпосылки к его утрате, в том числе в результате противоправных действий третьих лиц. Решения предыдущих судов были отменены, а квартира возвращена истице.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector