Migration48.ru

Вопросы Миграции
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Нюансы договора аренды нежилого помещения и как его составить

Нюансы договора аренды нежилого помещения и как его составить

Перед тем как сдать нежилое помещение в аренду, оба участника должны оформить договор. Как правило, арендатор, примерно представляющий свою выгоду для бизнеса, в первую очередь обращает внимание на стоимость арендной платы, период на который заключается контракт, удобное расположение здания. Но, подписав соглашение, предприниматель может столкнуться с такими условиями, которые впоследствии будут полностью для него невыгодными.

Арендный договор нежилого помещения и все главные его аспекты

В контракте на съёмный нежилой фонд должна быть указана следующая информация:

  • Полные сведения участников сделки.
  • Точные данные об объекте недвижимости (тип, общая площадь, название, регистрационный номер, адрес местоположения, выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости).
  • В обязательном порядке в договоре должна быть прописана цена за аренду помещения. Если таких сведений нет, то контракт считается недействительным.

В аренду можно передавать:

  1. Здания, строения.
  2. Сооружения.
  3. Помещения.

Здания по своему целевому назначению обычно используются для проживания людей или для их работы. В сооружениях проводят различного рода технические или строительные виды работ.

Принимать нежилой фонд арендатор должен только при наличии специального документа — акта приёма-передачи. А также собственник должен передать ему полный пакет соответствующих справок и бумаг и ключи. В случае если хозяин недвижимого имущества этого не обеспечил, то арендатор имеет полное право на расторжение договора и не оплачивать съёмное помещение.

Арендный контракт между гражданами (физическими лицами)

Если вы являетесь обычным гражданином и собираетесь заключать договор с таким же лицом, то для оформления сделки можете воспользоваться следующим бланком:

Давайте определим несколько важных деталей:

  • Период действия арендного договора. Если планируете заключать контракт на продолжительный срок (более одного года), то его необходимо зарегистрировать на государственном уровне в Росреестре.
  • Продление контракта. Существуют несколько типов договоров. В основном в бланках указывается автоматическое продление срока аренды. Новый договор при этом заключать не требуется.
  • Арендная плата. Предусмотрите сразу несколько вариантов платы за недвижимость, выберете из них наиболее подходящий для вас.
  • Условия прекращения срока действия контракта. Дополнтельно рассмотрите расторжение договора в одностороннем порядке, чётко определите причины для отказа в сотрудничестве.

Общие понятия

Как мы уже рассказывали ранее, перед тем как начать пользоваться нежилым фондом, оба участника должны заключить договор. Желательно подойти к его оформлению ответственно. Чем больше нюансов вы в нём опишите, тем выше вероятность того, что противоречий между сторонами не возникнет.

Собственник также может передавать своё недвижимое имущество в пользование, не беря за это денежные средства. Такой договор будет считаться заключённым на безвозмездной основе. Но, имейте в виду, если придёт проверка из налоговой инспекции, то у вас могут возникнуть проблемы.

Что должно быть в договоре?

Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации, в контракте должна содержаться следующая информация:

  • Полные и достоверные сведения обо всех участниках сделки.
  • Фамилия, Имя и Отчество уполномоченных лиц организации (в случае заключения контракта между юридическими лицами).
  • Точное местоположение объекта недвижимости.
  • Полная информация о помещении: общая площадь, количество этажей, комнат.
  • Каким образом передан объект недвижимости.
  • Сумма арендной платы и условия внесения платежей.
  • Права и обязанности участников сделки.
  • Период действия контракта.
  • Другие существенные условия.
  • Реквизиты участников контракта.

В случае если вы составляете договор в первый раз, то лучше заранее проконсультироваться с грамотными юристами. Они подробно расскажут особенности такого контракта и укажут на те нюансы, которые нельзя упустить.

Аренда на длительный срок

Такой договор подлежит обязательной регистрации в государственном органе, ведь он заключается на срок более одного года. Только после официальной регистрации сделки контракт может вступить в свою силу. Но некоторые владельцы недвижимости избегают такой процедуры, они указывают в договоре момент его вступления в силу тогда, когда имущество передаётся в пользование арендатору.

Период действия контракта

Если же вы решили указать в контракте срок его действия и он будет актуальным более года, то такой договор нужно зарегистрировать в соответствующем органе. Регистрации подлежат и дополнительные соглашения, созданные в течение этого периода.

Траты на ремонтные работы

Как правило, текущий мелкий ремонт должен проводиться за счёт арендатора, тогда как капитальный ремонт обязан проводит собственник помещения. Но бывают ситуации, когда съёмщик хочет сам проводить капитальные работы, тогда этот момент нужно обязательно отразить в контракте во избежание недоразумений с налоговыми службами.

Перечень документов для регистрации аренды на длительный срок:

  1. Заявление, которое нужно направить в Управление Федеральной регистрационной службы.
  2. Подлинники контракта в количестве трех штук.
  3. Документ, который подтверждает право собственности на недвижимость.
  4. Ксерокопия решения компании-контрагента. Она должна быть заверена руководителем организации, на ней так же нужно поставить круглую печать и указать ссылку на её Устав.
  5. Ксерокопия кадастрового паспорта (выписки из Единого Государственного Реестра Недвижимости).

Если принято решение сдать в пользование какую-то часть недвижимого имущества, то на техническом плане нужно обязательно это отметить и указать площадь этих помещений.

Передаточный документ к контракту аренды

Акт приёма-передачи является сопутствующим документом к основному договору аренды. Он подтверждает то, что недвижимость передана в пользование другому лицу. В акте обязательно нужно прописать номер и дату заключения контракта. А также в нём необходимо указать личные сведения участников сделки и основания для её заключения. Не забудьте также отметить точное местоположение объекта недвижимости, общую площадь и количество помещений. В конце документа нужно поставить подписи сторон и заверить их печатями.

Дополнительное соглашение к контракту

В нём, как правило, указываются новые условия договора, которые по каким-то причинам не были указаны ранее. А также там могут отразиться изменения существенных условий контракта. В дополнительном соглашении часто могут находиться неактуальные пункты, содержащиеся в основном контракте. С его помощью они затем подлежат аннулированию.

Претензии по договору аренды

В большинстве контрактов заранее прописывается пункт, в котором указываются условия решения конфликтных ситуаций. Обычно они решаются путём проведения мирных разговоров и бесед, опираясь на существующее законодательство. Если соглашение не может быть достигнуто обоими участниками, то такие вопросы им придётся решать, обращаясь в арбитражный суд.

Читайте так же:
Как уволить инвалида

Перед обращением в судебное учреждение тот участник, который считает себя пострадавшей стороной, должен написать претензию (жалобу) со всеми ссылками на существующие законы Российской Федерации. А также ему необходимо собрать пакет документов:

  • Ксерокопия арендного договора.
  • Ксерокопия передаточного акта.
  • Документ, который послужил основанием для написания претензии.

Возможные риски участников сделки

Давайте рассмотрим лишь самую малую часть рисков, с которыми может столкнуться как предприниматель, так и сам владелец недвижимого имущества.

Риски собственника нежилого помещения:

  • Нецелевое использование сдаваемого нежилого фонда.
  • Отказ платить за арендную плату, либо плата вносится несвоевременно или частями.
  • Имущество, находящееся в помещении, может быть испорчено, повреждено, сломано.
  • Арендатор может быть мошенником, который впоследствии сбежит, а на его месте появятся его кредиторы или органы полиции.
  • Он может пользоваться недвижимостью человека, у которого на неё нет никаких прав.
  • В субаренду (аренду третьим лицам) могут сдать помещение без ведома его настоящего владельца. В этом случае договор может подвергнуться расторжению.
  • Хозяин недвижимости может впоследствии значительно увеличить плату за пользование его имуществом.
  • Собственник недвижимого имущества может не предупредить предпринимателя и сдать ему помещение, которое не годится для его бизнеса.
  • Состояние помещения может совсем не соответствовать тому, что было описано в самом договоре.

Если плату нужно будет вносить согласно платёжному документу, то попросите установить в помещении персональные приборы учёта (если таковых нет). Особенно это актуально, если владелец собирается сдавать лишь часть своего недвижимого имущества, такие счётчики помогут арендатору не переплачивать за те ресурсы, которыми он вообще не пользовался.
Обычно обеим сторонам всегда удаётся договориться.

Правильное оформление договора аренды нежилого помещения

Множество людей, которые начинают заниматься бизнесом или находятся на стадии планирования, сталкиваются с важным вопросом – где и как правильно найти здание для ведения своей деятельности, а также правильно оформить договор аренды нежилого помещения.

Такая проблема возникает и при расширении предприятия. Все потому, что склады, торговые площадки или офисные здания являются необходимостью, без которой вряд ли можно организовать хорошую финансовую деятельность.

Особенности оформления договора аренды нежилого помещения в Украине

Обычная аренда нежилых помещений предполагает правильно составленный и заполненный договор. Письменное и документальное его оформление позволит избежать различных проблем и больших денежных потерь в будущем.

Учитывая положения договора, хозяин передает арендатору нежилое имущество за конкретную оплату и на определенный период. При этом следует тщательно обсудить все детали и подробности, которые требуется указать и прописать в договоре. Образец договора аренды нежилого помещения в Украине содержит основные положения и пункты, а также некоторые особенности, которые следует учитывать. Скачать его вы можете далее в статье. Главными условиями, которые являются существенными и обязательными можно выделить такие:

  1. объект аренды – указывается стоимость и особенности имущества;
  2. период, на который арендатору предоставляется помещение;
  3. плата за аренду, которая может учитывает амортизацию;
  4. особенности возврата и возможного восстановления;
  5. положения об исполнении обязательств и ответственности обеими участниками договора;
  6. условия возвращения, выкупа, вопросы, касающиеся ремонтных работ или восстановления при нанесении ущерба.

Основными же признаками, которые позволяют разделить аренду от остальных видов, выделяются следующие:

  • имущество передается исключительно на временное использование, потому как передача в собственность уже значит покупку;
  • такие же условия и по поводу возврата – когда заканчивается срок действия или при других незапланированных обстоятельствах, необходимо обязательно передать имущество законному владельцу;
  • другие временные и постоянные условия, касающиеся оплаты и других операций с финансовыми ресурсами.

Обязательным является условие письменного оформления договора аренды нежилого помещения, а если период превышает три года, то следует его нотариально заверить. Если договоренность произошла только в устной форме, то тяжело доказать этот факт в суде при возникновении неприятных и спорных ситуаций. Договор может признаться судом недействительным, если при заключении его в любой форме не было обращения и заверения нотариусом. При этом арендатор должен вернуть нежилое помещение, в том виде, который был до оформления сделки. Если есть какие-то повреждения или изменения – это возмещается материально, причем стоимость рассчитывается уже на момент факта возмещения.

Правильное заполнение договора аренды нежилого помещения предполагает также и предоставление точных характеристик имущества. Для любого здания или сооружения нужно указать точное местонахождение, площадь, наличие земельного участка и другие признаки, выделяющие именно предмет договора. При аренде вместе с помещением оборудования, а также транспортных средств, не лишним будет указывание серийных и регистрационных номеров, технических характеристик, деталей внешнего вида и инвентаризационные номера.

Не предполагается законодательством, впрочем, как и многими арендодателями, передача в аренду имущества, которое в конечном результате не будет иметь первоначальный вид или более чем на 40% измененный. Однако это лучше всего обсуждать заранее и уже совместно решать насколько возможно и необходимо будет использовать разнообразные изменения, потому как небольшие правки и дополнения все же могут быть. Договор аренды нежилого помещения, скачать для детального ознакомления можно на нашем сайте.

Как правильно определить стоимость имущества?

При первоначальном приобретении собственности, несмотря на способ покупки, определялась цена объекта, обозначенная в документации предыдущего владельца. Инвентаризационная стоимость или реальная, зачастую определяется после проведения оценки недвижимости товароведом или комиссией.

В идеальном случае лучше всего провести независимую оценку стоимости, после чего внести эти показатели в акт. Хоть это и приведет к дополнительным финансовым тратам, но результат будет максимально точным и независимым от желаний одной или другой стороны. Кроме того, не будут возникать лишние споры, а время на оформление сократится.

Отдельно стоит выделить пользование земельным участком, где находится объект аренды нежилого характера, который согласно украинскому законодательству также переходит во владение арендатора. Сюда входит прилегающая территория и сооружения, находящиеся в ее пределах.

Читайте так же:
Отказ от алиментов - особенности добровольного соглашения

Если арендодатель не указывает размеры территории, то арендатор получает полностью весь земельный участок, который был во владении хозяина. При значительном и очень большом участке, без надобности использования его в полном объеме, стоит отдельно заключить договор аренды земельного участка.

Отчисления на амортизацию при аренде

Государственный Кодекс Украины предполагает обязательным условием амортизационные отчисления даже для аренды нежилого имущества. Правда при этом каких-либо требований не выдвигается, и стороны самостоятельно устанавливают соответствующий порядок амортизации. Другими словами, эти средства будут уходить на восстановление основных фондов, которые находятся в аренде.

Такие условия хоть и не регулируются Кодексом, но установлено следующее:

  • восстановление, ремонт или улучшение арендуемого объекта можно осуществлять исключительно с разрешения и согласия арендодателя;
  • хозяин имущества имеет право получать финансовые ресурсы, посредством усовершенствования объекта арендатором, если последний не имеет ничего против;
  • арендатор автоматически становится совладельцем улучшения или новых приобретенных вещей, которые были приобретены по согласию с арендодателем.

Если посмотреть на этот момент на практике, то заметно, что все такие вопросы решаются исключительно между сторонами, причем все детали и особенности могут быть сразу обозначены в договоре аренды нежилого помещения или путем письма-предложения.

Другой стороной медали выделяется следующая особенность: если новинка не отделяется от арендованного объекта без повреждений и ущерба, она переходит во владение арендодателя. Если же это отдельные изделия, которые не несут вреда, то арендатор может спокойно забрать их себе, если ранее это не было оговорено или прописано в договоре аренды.

Оплата коммунальных услуг, передача и возврат имущества

Чтобы избежать разногласий оплат за коммунальные услуги, все такие моменты прописываются непосредственно в договоре аренды нежилого имущества или заочно обсуждаются между сторонами. Также хозяин может выставлять счета за коммуналку за конкретный период. В договоре еще стоит указать, что в зависимости от повышения стоимости за услуги, может изменяться и арендная плата за пользование недвижимостью.

Что касается передачи объекта в аренду, то это осуществляется при оформлении двустороннего акта, где следует четко прописать и зафиксировать состояние, неисправности и проблемы с имуществом, а также записать замечания. На данный момент достаточно распространено использование фото и видеофиксации общего состояния и других особенностей.

Если при получении имущества и подписании договора не проверять его состояние, то считается, что оно передано в отличном состоянии и доказать обратное практически невозможно. Такие же положения учитываются и при возврате нежилого имущества его полноправному хозяину.

В случае желания выкупить арендованный объект, никаких предостережений и запретов от государства нет, однако можно выделить норму, где указывается, что при соблюдении всех договоренностей и обязанностей по договору, арендатору предоставляется преимущество покупки. При этом другие лица могут предлагать сумму и побольше, но владелец не должен переступать границу закона, если арендатор действительно желает приобрести данный объект.

Сроки действия договора аренды нежилого помещения

Законодательство Украины ограничивает сроки действия договоров аренды нежилых помещений только для некоторых их видов, а для остальных предусмотрено самостоятельное решение арендатора с арендодателем. Обычно если срок не проставлен и не оговорен, он считается оформленным на неопределенный период.

Так одним из ограничений считается аренда земельных участков, которая не должна превышать более 50 лет. Не может быть больше срока и субаренда, потому как договариваться необходимо в первую очередь с хозяином, выясняя его намерения на будущее. При этом арендатор не может распоряжаться имуществом, без уведомления арендодателя превышая сроки субаренды. Поэтому тем, кто хочет оформить такой договор аренды стоит пообщаться с их владельцем, чтобы избежать неприятностей в будущем и потери финансовых средств, а также помещения. Закон же говорит о том, что даже превышенный период будет равняться предельному. Зная законы и положения, можно избежать обмана от аферистов и недобросовестных людей.

На первых этапах сразу решается и возможность продления аренды, а также варианты, ведущие к досрочному расторжению, потому как в практике может быть по-разному и изменения в экономике иногда приводят к значимым финансовым потерям.

Чтобы избежать дополнительных расходов и потерь времени на оформление нового соглашения, следует указать об автоматическом его продлении. В таком случае договор аренды нежилого помещения расторгается только по заявлению одной из сторон.

Расторжение договора аренды нежилых помещений

Основными причинами для расторжения договора могут выступать любые недовольства с обеих сторон и неисполнение обязательств. Именно тогда договор аренды нежилых помещений может быть разорван по соглашению арендатора и арендодателя или по судовому решению. Если арендодатель в письменной форме уведомляет арендатора об исправлении нарушений или изменениях, а он не желает ничего менять, владелец имеет право обратиться в суд для расторжения.

Если заключить договор на определенный период, его прекращение осуществляется посредством уведомления арендодателя за три месяца до установленной даты предполагаемого расторжения. Этот срок не обязателен и может определяться по желанию арендатора или оговариваться в договоре.

Если помещение не было освобождено вовремя, выплачивается арендная плата за весь период просрочки.

Также возможен вариант прописанных в договоре непредусмотренных законодательством условий, которые арендодатель требует от арендатора. Это возложение на себя контролирующих функций, расценивается судом, как препятствование в рациональном и законном владении арендованного нежилого помещения.

Возможными условиями для досрочного прекращения можно выделить смерть арендатора, если он находился в статусе физического лица, и это не было прописано в договоре. Также ликвидация арендодателя или арендатора, которые находятся в статусе юридического лица.

Скачать образец договора аренды нежилого помещения

Образец договора аренды нежилого помещения содержит не только все самое основное и необходимое, но и другие особенности и детали. Типовой договор аренды нежилого помещения также имеет определенный шаблон, условия которого распространяются на аренду помещений для бизнеса, офисов, складов и пр.

Заключение

Внимательность ко всем деталям и особенностям, знание законодательства и своих прав, а также правильная и качественная юридическая помощь при необходимости, позволят избавиться от непредвиденных ситуаций и множества проблем, которые могут появиться при сотрудничестве с недобросовестными людьми. Если договор аренды нежилого помещения будет полностью соответствовать всем правилам, то не стоит переживать за дальнейшее пользование имуществом. Обязательно стоит соблюдать все условия и обязательства, а также сохранять хорошие отношения друг с другом.

Читайте так же:
Как уволить директора ООО - порядок и причины увольнения

Договор аренды нежилого помещения: образец, актуальный на 2019 год

Общие характеристики нежилого помещения: краткий ликбез

Как вам наверняка известно, действующее законодательство РФ различает жилые и нежилые помещения. Думаем, что разница между этими терминами понятна всем, но на всякий случай напомним:

Жилое помещение — это изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания людей. Например, комната в общежитии/коммуналке, дом или квартира.

Нежилое помещение — это изолированное помещение, непригодное для постоянного проживания людей и предназначенное для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных или других целей.

Отдельно стоит уточнить, что требования к нежилым помещениям значительно отличаются от требований, предъявляемых к жилым помещениям, — это различная звукоизоляция, температурный режим помещения и т.д.

Общие положения об аренде: изучаем ГК РФ

Если вы планируете заключить договор аренды нежилого помещения в 2019 году, то вам необходимо иметь в виду следующее:

Договор аренды нежилого помещения должен быть заключен в письменной форме;

В настоящее время договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок;

Срок в договоре аренды может определяться календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, а также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить;

Договор, в котором не определен точный срок аренды, считается заключенным на неопределенный срок;

Договор аренды недвижимости подлежит обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре) по месту заключения договора;

Адреса и телефоны офисов Росреестра в вашем регионе можно найти на официальном сайте ведомства.

Стороны договора аренды нежилого помещения

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В 2019 году в качестве сторон договора аренды нежилого помещения могут выступать любые гражданского права:

  • Граждане Российской Федерации;
  • Иностранные граждане;
  • Лица без гражданства;
  • Юридические лица;
  • Государственные и муниципальные предприятия.

Обратите внимание! Право сдачи имущества в аренду принадлежит только его собственнику или лицу, управомоченнму законом или собственником сдавать нежилое помещение в аренду. Это правило закреплено в ст. 608 Гражданского кодекса РФ.

Как составить грамотный договор аренды нежилого помещения в 2019 году? Советы юриста

Договор аренды нежилого помещения, составленный с учетом требований гражданского законодательства РФ, должен содержать в себе следующие сведения:

  • Дата и место заключения договора аренды;
  • ФИО или полное наименование арендодателя;
  • ФИО или полное наименование арендатора;
  • Характеристика арендуемого нежилого помещения (адрес, общая площадь, целевое назначение и т.д.);
  • Срок аренды нежилого помещения (если договор заключается на определенный срок);
  • Права и обязанности арендодателя;
  • Права и обязанности арендатора;
  • Размер арендной платы;
  • Порядок внесения арендной платы;
  • Основания и порядок досрочного расторжения договора;
  • Иные условия, не противоречащие закону.

Скачать образец договора аренды нежилого помещения (версия, актуальная на 2019 год)

Скачать образец договора аренды нежилого помещения под офис (версия, актуальная на 2019 год)

Скачать образец договора краткосрочной аренды нежилого помещения (версия, актуальная на 2019 год)

Скачать образец договора аренды части нежилого помещения (версия, актуальная на 2019 год)

Скачать образец договора аренды нежилого помещения и оборудования (версия, актуальная на 2019 год)

Пример договора аренды нежилого помещения под офис

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПОД ОФИС

г. Москва

«23» апреля 2019 года

ООО «Мейбл» в лице директора Общества Фишер Лилианы Альбертовны, действующей на основании Устава и должностных полномочий, именуемая далее в тексте договора «Арендодатель»

и

ООО «Серебро Морей» в лице директора Общества Ягужинского Эрнеста Аскольдовича, действующего на основании Устава и должностных полномочий, именуемый далее в тексте договора «Арендатор», заключили настоящий Договор о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему Договору Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью 111 (сто одиннадцать) квадратных метров, расположенное на 51 этаже здания, находящегося по адресу: Москва, Пресненская набережная, 12 — именуемое в дальнейшем «Помещение».

1.2. Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 799347 от «14» марта 2019 г. Свидетельство N 408987, выдано «14» марта 2019 г.

1.3. На момент заключения настоящего Договора помещение не заложено, не арестовано, в споре не состоит, не обременено правами третьих лиц.

1.4. Арендованное Помещение будет использоваться Арендатором для размещения офиса.

2. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

2.1. Настоящий Договор заключен на срок с «23» апреля 2019 года до «23» апреля 2022 года.

2.2. Прекращение (окончание) срока действия настоящего Договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны Договора от ответственности за его нарушения, если таковые имели место при исполнении условий настоящего Договора аренды.

3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Арендодатель обязан:

3.1.1. Передать во владение и пользование Арендатору Помещение в состоянии, отвечающем условиям договора, в течение 3 (трех) рабочих дней с момента подписания договора.

3.1.2. Воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в пользовании арендованным имуществом.

3.1.3. Информировать Арендатора о любых обстоятельствах, касающихся предмета настоящего Договора, которые могут каким-либо образом затронуть интересы Арендатора.

3.2. Арендатор обязан:

3.2.1. Своевременно вносить арендную плату в соответствии с условиями настоящего Договора.

3.2.2. Содержать Помещение в исправном состоянии.

3.2.3. Не проводить реконструкции Помещения, переоборудования и других каких-либо работ без согласования с Арендодателем.

4. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. Размер арендной платы составляет 444 тыс. руб. в месяц за всю площадь.

4.2. Данная сумма подлежит оплате не позднее 25-го числа каждого месяца.

4.3. Арендодатель вправе изменить размер арендной платы, уведомив об этом Арендатора за 30 календарных дней.

5. ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

5.1. Стороны вправе расторгнуть настоящий Договор в любой момент, до истечения срока договора, по взаимному соглашению.

6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

6.1. Договор составлен в 2 (двух) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой стороны.

Скачать пример договора аренды нежилого помещения под офис (версия, актуальная на 2019 год)

Обратите внимание! Если у вас появятся вопросы или возникнут какие-либо трудности при подготовке договора аренды нежилого помещения в 2019 году, вы всегда можете обратиться за бесплатной правовой консультацией к специалистам портала «ЦентрСовета». Среднее время ожидания ответа от юриста — 15 минут.

Договор аренды нежилого помещения — бланк образец 2022

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Читайте так же:
Заявление о прекращении исполнительного производства, скачать

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация (ООО на общей системе налогообложения, основной вид деятельности — сдача имущества в аренду) владеет на праве собственности частью нежилых помещений в здании многофункционального комплекса. Договор аренды земельного участка под комплексом заключен с администрацией города на неопределенный срок. Организация не планирует выкупать земельный участок. Платежи ежегодно индексируются решением администрации города.
Может ли организация (арендатор) применить упрощенный порядок учета арендных операций земельного участка в связи с применением с 2022 года ФСБУ 25/2018?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В данной ситуации организация не может применять упрощенный порядок учета аренды земельного участка в связи с применением с 2022 г. ФСБУ 25/2018, поскольку в случае расторжения договора аренды земельного участка право пользования арендатором находящимися на таком земельном участке зданиями (сооружениями), принадлежащими арендатору на праве собственности, не прекращается.

Обоснование позиции:

Право пользования земельным участком

Прежде всего отметим, что аренда земельного участка, действительно, может быть прекращена по инициативе арендодателя, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением (абзац второй подп. 1 п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ)). Однако само по себе это не является основанием прекращения права собственности на здание, которое расположено на этом участке.
Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, которые расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, принадлежит исключительное право на приватизацию таких земельных участков или их приобретение в аренду. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами*(1).
Применяя указанную норму, суды подчеркивают, что право, предусмотренное п. 1 ст. 36 ЗК РФ, является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду (постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 4056/13). Прекращение договора аренды земельного участка не нарушает исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости (постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10).
Иными словами, в случае расторжения договора аренды земельного участка право пользования арендатором находящимися на таком земельном участке зданиями (сооружениями), принадлежащими арендатору на праве собственности, не прекращается. При этом условия такого пользования должны быть определены соглашением между бывшим арендатором и собственником земельного участка. При недостижении соглашения условия пользования земельным участком могут быть определены судом в том числе по требованию собственника земельного участка.
Сказанное, однако, не означает, что бывший арендатор после расторжения договора аренды вправе пользоваться земельным участком, занятым принадлежащим ему на праве собственности объектом недвижимости, без внесения платы за такое пользование. Пункт 1 ст. 65 ЗК РФ закрепляет принцип платности пользования землей в Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В отсутствие арендных отношений собственник земельного участка (в рассматриваемом случае — муниципальное образование) вправе требовать от индивидуального предпринимателя оплаты пользования земельным участком в виде возврата неосновательного обогащения (ст. 1102 Гражданского кодекса РФ). Причем, поскольку ставки арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются регулируемыми (п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 3 ст. 65 ЗК РФ), что исключает возможность взимания платы за пользование землей в ином размере, стоимость неосновательного обогащения в этой ситуации должна рассчитываться исходя из стоимости арендной платы соответствующих земельных участков, определяемой в установленном порядке, то есть, иначе говоря, — исходя из того размера платы за пользование земельным участком, который в этой ситуации был бы установлен договором аренды. Этот вывод можно подтвердить и судебной практикой (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 10.01.2012 N Ф05-13727/11, Четвертого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2013 N 04АП-545/13, кассационное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 29.09.2011 по делу N 33-12248/11).
Таким образом, данный договор аренды не может быть однозначно признан краткосрочным.

Применение ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды»

Арендатор может применять упрощенный порядок учета, если срок аренды не превышает 12 месяцев на дату предоставления предмета аренды в п. 11 ФСБУ 25.
Разъяснений о применении данного условия при заключении договора аренды с неопределенным сроком, в т.ч. на срок до 12 месяцев с последующей автоматической пролонгацией (либо правом за продление срока аренды путем заключения дополнительных соглашений), не обнаружено.
В то же время согласно п. 9 ФСБУ 25 срок аренды рассчитывается исходя из сроков и условий, установленных договором аренды (включая периоды, не предусматривающие арендных платежей). При этом учитываются возможности сторон изменять указанные сроки и условия и намерения реализации таких возможностей.
Таким образом, при квалификации договора аренды требуются не только данные о сроке аренды, но и профессиональное суждение, учитывающее намерение руководства использовать объект аренды в течение длительного срока, а также наличие такой возможности (условие в договоре аренды о возможности продления), смотрите Рекомендацию Р-96/2018-КпР «Профессиональное суждение».
В неоднозначных ситуациях при определении срока аренды также необходимо учитывать требования МСФО (IFRS) 16 «Аренда» (далее — МСФО 16) (применяется в силу п. 7.1 ПБУ 1/2008, смотрите также Энциклопедию решений. Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО)). В соответствии с МСФО 16 (Приложение A) срок аренды — это не подлежащий досрочному прекращению период, в течение которого арендатор имеет право пользоваться базовым активом, вместе с:
a) периодами, в отношении которых действует опцион на продление аренды, если имеется достаточная уверенность в том, что арендатор исполнит этот опцион, и
b) периодами, в отношении которых действует опцион на прекращение аренды, если имеется достаточная уверенность в том, что арендатор не исполнит этот опцион*(2).
Следовательно, при определении срока аренды необходимо учитывать не только срок действия договора аренды, но и вероятность его продления. Подробнее об оценке возможности продления договора аренды описано в пунктах В37-В40 (данные нормы применяются, как правило, арендодателем, но, по нашему мнению, арендатор при формировании профессионального суждения также может их использовать).
Согласно п. B37 МСФО 16 при определении срока аренды необходимо учитывать все уместные факты и обстоятельства, которые обусловливают наличие у арендатора экономического стимула исполнить или не исполнить опцион на продление аренды либо не исполнить опцион на прекращение аренды. В частности:
— осуществленные арендатором значительные усовершенствования арендованного имущества;
— затраты, связанные с прекращением аренды, например, затраты на перемещение, и прочие затраты, включая затраты, связанные с возвратом арендованного имущества в предусмотренное договором состояние или предусмотренное договором место;
— значение арендованного имущества для деятельности арендатора с учетом, например, того, является ли оно специализированным активом, местоположения имущества и наличия подходящих альтернативных вариантов.
Кроме этого, организация учитывает период, в течение которого договор обеспечен защитой (значительными штрафными санкциями за досрочное расторжение договора аренды). Таким образом, договор, предусматривающий право арендатора на его продление, может быть классифицирован как краткосрочный договор, если арендатор не предполагает использовать это право по окончании срока аренды. Дополнительным подтверждением отсутствия намерения использовать право на пролонгацию договора аренды являются:
— отсутствие вложений в арендованное имущество;
— факторы, свидетельствующие об отсутствии необходимости аренды имущества после окончания его срока (например, если имущество арендовано для конкретных целей, достижение которых не требует дальнейшего использования предмета аренды).
В иных случаях наличие права на пролонгацию договора аренды, по нашему мнению, само по себе уже свидетельствует о том, что срок аренды для целей ФСБУ 25 превышает 12 месяцев, соответственно, у арендатора отсутствует право на упрощенный учет аренды.
Дополнительно арендатор должен регулярно после даты начала аренды повторно анализировать срок аренды (п. B41 МСФО 16, п.п. 30, 31 ФСБУ 25). При этом, по нашему мнению, на дату подписания дополнительного соглашения о продлении срока аренды (либо на дату принятия решения о продлении аренды, если имеется уверенность в заключении такого соглашения), условия для признания срока аренды как краткосрочной прекращаются. Это означает, что на эту дату арендатор должен признать право пользования активом с одновременным признанием обязательства по аренде. То есть дополнительное соглашение о продлении срока аренды признается новым объектом аренды, а ранее учтенные операции по договору, признанному краткосрочным, не корректируются.

Читайте так же:
Какие документы нужны нотариусу для открытия наследственного дела

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— ФСБУ 25/2018: безвозмездное пользование имуществом и договор аренды с неопределенным сроком (А.М. Рабинович, журнал «Аптека: бухгалтерский учет и налогообложение», N 12, декабрь 2020 г.);
— Анализ практики внедрения в российском бухгалтерском учете оценки активов и обязательств по дисконтированной стоимости (Н.А. Головина, С.А. Долгая, журнал «Аудитор», N 4, апрель 2019 г.);
— Переход на ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» с учетом принципов МСФО 16 «Аренда» (журнал «Налогообложение, учет и отчетность в коммерческом банке», N 4, апрель 2021 г.);
— Вопрос: Компанией «А» представлен Договор аренды складского помещения, действующий в течение 11 месяцев с момента подписания. Каждая из сторон вправе отказаться от договора аренды, письменно известив другую сторону об этом за один месяц. Необходимо ли Компании с 2022 вести учет арендуемых помещений согласно требованиям ФСБУ 25/2018 77121660 «Бухгалтерский учет аренды» и МСФО (IFRS) 16 «Аренда» с формированием актива в виде права пользования арендой и обязательства по аренде? Или же можно вести учет в упрощенном порядке? (ответ эксперта АКГ «ПРАВОВЕСТ Аудит», июнь 2021 г.);
— Оценка уровня существенности в процессе формирования отчетности по МСФО (М. Корнеев, журнал «Налогообложение, учет и отчетность в коммерческом банке», N 5, май 2021 г.);
— МСФО в условиях пандемии COVID-19: новые профессиональные суждения и примеры применения (М. Чикишев, Д. Попов, журнал «МСФО и МСА в кредитной организации», N 3, июль-сентябрь 2020 г.);
— Информационное сообщение Минфина России от 25.01.2019 N ИС-учет-15.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Андреева Людмила

Ответ прошел контроль качества

8 октября 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков — до или после дня вступления в силу Земельного кодекса РФ (п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», далее — Закон N 137-ФЗ). Соответственно, лицо, сделавшее первоначальный выбор в пользу аренды земельного участка либо купившее объект недвижимости с земельным участком на праве аренды, может потребовать предоставления этого земельного участка в собственность, если законодательные ограничения его приватизации отсутствуют (постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11).

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector