Migration48.ru

Вопросы Миграции
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Аренда коммерческой недвижимости: плюсы и минусы долгосрочного и краткосрочного договора

Аренда коммерческой недвижимости: плюсы и минусы долгосрочного и краткосрочного договора

Регистрация позволит Вам выставить свой вопрос на аукцион. За право ответить на него поборются юристы со всей страны. Вы сможете выбрать подходящего специалиста и стоимость консультации!!

Рынок аренды коммерческой недвижимости ежегодно увеличивается особенно в крупных городах. Коммерческая недвижимость является одним из самых доходных объектов инвестирования, благодаря тому, что пассивный доход от сдачи в аренду таких объектов приносит стабильный доход, без особых проблем и рисков для арендодателя. Развитию данной отрасли также способствует постоянный высокий спрос со стороны арендаторов, которым, как правило, значительно выгоднее снимать офисы, торговые павильоны, складские помещения и т.п., чем платить огромную выкупную цену за приобретение такого объекта.

Законом не закреплено особое понятие «коммерческой недвижимости», тем не менее, анализ действующих норм позволяет сделать вывод, что к коммерческой относится нежилая недвижимость, в том числе земельные участки, используемые в целях извлечения прибыли. Отношения по такой аренде регулируются параграфом 4 главы 34 ГК РФ с учетом положений параграфа 1.

Основные риски при аренде коммерческой недвижимости не отличаются от рисков при обычной аренде – со стороны арендодателя — невнесение арендной платы, нанесение ущерба помещению, со стороны арендатора – чинение препятствий в пользовании помещением, досрочное расторжение договора арендодателем при смене собственника, отказ от продления договора на новый срок.

Большей части рисков поможет избежать заключение долгосрочного договора аренды, однако он в свою очередь также имеет свои минусы, и может оказаться менее выгодным, чем краткосрочный договор.

Краткосрочным договором аренды считается договор, заключенный сроком до одного года, при этом на практике договор обычно заключается на 11 месяцев. Такой договор должен быть заключен в простой письменной форме.

Договор аренды недвижимости, заключенный на срок более одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после внесения записи в реестр (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Все дополнительные соглашения к договору, заключаемые в дальнейшем также подлежат государственной регистрации.

В любом случае несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Часто главным минусом долгосрочного договора аренды недвижимости называют именно процедуру государственной регистрации. Государственная пошлина за регистрацию договора аренды для юридического лица составляет 22 000 (двадцать две тысячи) рублей, оплачивается один раз до регистрации договора одной стороной или поровну, в зависимости от соглашения сторон, за регистрацию всех последующих дополнительных соглашений составляет 1000 рублей.

Между тем, государственная регистрация договора дает дополнительные гарантии как арендодателю, так и арендатору. Например, при возникновении споров, ни одна из сторон не сможет ссылаться на незаключенность договора, арендатору будет проще отстоять свои права в случае нарушения арендодателем преимущественного права аренды.

Если рассматривать оба договора с точки зрения плюсов и минусов, то главным критерием будет не законодательное регулирование, а потребности бизнеса как арендатора, так и арендодателя.

Краткосрочные договоры аренды , как правило, заключаются на помещения, имеющие небольшие площади: мелкие склады, офисные помещения, торговые павильоны. Небольшим компаниям выгоднее заключать краткосрочные договоры, которые всегда проще расторгнуть, в случае если появится более выгодное предложение по аренде. Также это выгодно начинающемуся бизнесу, т.к. в зависимости от его развития, может возникнуть необходимость увеличения/ уменьшения помещения или переезда в другую местность – при краткосрочной аренде штрафы за досрочное расторжение не устанавливаются.

Краткосрочный договор имеет свои плюсы и для арендодателей — это отсутствие необходимости включения дополнительных преференций для крупных клиентов и более высокие арендные потоки, т.к. базовая ставка аренды по краткосрочным договорам выше, чем по долгосрочным.

Читайте так же:
Что дает диплом или сертификат об окончании курсов

К минусам краткосрочного договора можно отнести меньшую защищенность сторон в случае возникновения конфликта, финансовые риски для арендаторов – в случае необходимости срочного переезда и поиска нового помещения, для арендодателей – в результате долгого простоя помещений без аренды в ожидании нового клиента.

Долгосрочные договоры аренды наиболее выгодны крупным компаниям, стабильно ведущим свою деятельность и арендующим большие площади, а также арендаторам качественных площадей класса B+ и А, независимо от площади. Например, это производственные и оптовые компании, для которых переезд будет весьма дорогостоящим процессом, компании, оказывающие услуги бизнесу, для которых важно престижное размещение, торговые компании, которым важно стабильное долгосрочное размещение в выгодном месте и т.п.

В долгосрочный контракт стороны часто включают следующие условия: арендные каникулы, расчет офисных, складских и торговых площадей по стандартам BOMA, индексацию арендной платы, моратории на повышение арендой платы, штрафы за досрочное расторжение, отделка помещений за счет арендодателя, правила использования и улучшения имущества и многое другое.

Включение подобных условий позволяет арендатору значительно больший объем прав по договору аренды, приближенный к правам собственника объекта недвижимости, что делает долгосрочную аренду отличной альтернативой покупке недвижимости

К безусловным плюсам заключения долгосрочных договора аренды можно отнести следующее:

предоставление арендных каникул – арендатор может провести требуемый ремонт помещения и оборудовать все конкретно под свои нужды. Краткосрочный договор аренды не дает такой возможности, поскольку это невыгодно для обеих сторон, если договор не будет заключен на новый срок арендатор не успеет окупить вложения, а арендодателю будет проблематично найти новых арендаторов. В свою очередь такое условие избавляет арендодателя от необходимости проводить ремонт помещения перед сдачей в аренду;

установление периода действия пониженных базовых арендных ставок, который дает возможность для развития бизнеса и стабилизации на новом месте; особенно актуально для арендаторов торговых площадей, заключающих договор на условиях оплаты в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества доходов;

расчет полезной сдаваемой площади с использованием стандарта ANSI/BOMA Z65.1–2010 для офисных площадей и ANSI/BOMA Z65.2–2009 для логистических парков и складских комплексов. Стандарт BOMA – наиболее широко распространенный метод измерения площади в офисной недвижимости, в отличие от стандарта БТИ, разработанного ещё в СССР, учитывает потребности коммерческой недвижимости, особенно современных офисных зданий со своей развитой инфраструктурой, массой дополнительных услуг и возможностей, предоставляемых арендатору;

возможность замены гарантийного депозита банковской гарантией;

запрет на досрочное расторжение договора на определенный срок.

Долгосрочный договор аренды позволяет сторонам создать взаимовыгодное партнерство, в результате которого выигрывают обе стороны. Собственник получает гарантированный долгосрочный арендный поток, без риска финансовых потерь из-за съезда и поиска арендаторов (что характерно для краткосрочной аренды), арендатор получает указанные выше преимущества, что позволяет ему повысить качество своего размещения и сэкономить бюджет.

Длительность срока аренды не жилых помещений. Возможны ли расторжение или и

Российские арендаторы при заключении договора аренды нежилых помещений стараются заключить долгосрочный договор аренды вместо краткосрочного договора, считая что получат более выгодные условия аренды на длительный срок. Насколько данное мировоззрение относится к российской действительности.

При заключении договора аренды нежилых помещений собственники в основном используются два вида договора — краткосрочный сроком на 11 месяцев и долгосрочный договор аренды сроком от 3 до 5 лет. Все остальные варианты договорных отношений между сторонами встречаются довольно редко и их использование собственником подразумевает, что юридически он не может использовать стандартные договора аренды.
В данном случае арендатору необходимо просчитать экономическую выгоду и учесть риск при заключении данного договора.

Краткосрочный договор аренды заключается между собственником и арендатором сроком на 11 месяцем и не требует регистрации в регистрационной палате. В краткосрочном договоре аренды прописываются стандартные условия использования помещения, права и обязанности сторон. В данном виде договора прописывается, что арендатор имеет преимущественное право аренды перед другими арендаторами после окончания срока договора аренды.

Читайте так же:
Сокращены сроки перечисления средств материнского капитала

В течении всего срока аренды собственник не имеет права повышать арендную ставку если иное не предусмотрено договором, исключение составляет размер оплаты коммунальных платежей в том случае если город повысил тарифы, собственник пере выставляет арендатору счета по новым тарифам. Досрочное расторжение краткосрочного договора возможно без уплаты штрафных санкций, в случает досрочного оповещение одной из стороны за указанный в договоре срок обычно он составляет от 1 до 3 месяцев.

Некоторые собственники имеют принципиальную позицию по данному вопросу и по условиям договора аренды арендатор будет обязан в случае досрочного расторжения договора оплатить неустойку в размере от одной до двух месячных арендных платежей. Обычно собственник удерживает у себя депозит в случае досрочного расторжении договора по инициативе арендатора.
Арендатор в случае досрочного расторжения договора по инициативе собственника тоже может потребовать оплатить ему неустойка, но сделать это будет возможно по взаимному согласию сторон или через суд, если данный пункт не был прописан в договоре аренды.

Долгосрочный договор аренды заключается между собственником и арендатором сроком от 3 до 5 лет, возможно и на более длительный срок, если собственник готов пойти на данные уступки. Отличие долгосрочного договора от краткосрочного, что данный договор подлежит регистрации в регистрационной палате и не подлежит изменениям в течении всего срока аренды в одностороннем порядке, исключение может составлять взаимное согласие сторон или разрыв договора.
Долгосрочный договор выгодно использовать крупным компания или арендаторам, которые вкладывают свои денежные средства в ремонт помещения. Арендная ставка в данном договоре прописывается с учетом ежегодной индексации в среднем она составляет 10% в год, но может колебаться от 5% до 15% в год.
Если все же одно из сторон намерена разорвать долгосрочный договора аренды, то она обязана оплатить неустойку в размере 3-6 месяцев арендной ставки.

Если арендатор считает, что долгосрочный договор аренды может защитить его от несанкционированных действий собственника, то он глубоко заблуждается, так как российское законодательство еще очень далеко от европейского уровня. Несмотря на то, что суды принимают сторону арендаторов, собственник сможет заблокировать доступ в арендуемое помещение или отключить коммуникации и рабочий процесс «встанет» и арендатор будет терпеть убытки так как не сможет вести рабочую деятельность, а российские суды не взыскивают огромные штрафы за моральный ущерб или упущенную выгоду.
Единственным выходом из данной ситуации лично знакомится с собственником помещения и прописать все спорные вопросы до подписания договора аренды и быть готовым в любой момент найти лучшее предложение по аренде.

Как оформить договор аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией? Образец заполнения

Одним из условий договора аренды любой недвижимости, включая нежилые помещения, является срок действия отношений. В связи с этим договоры делятся на долгосрочные, бессрочные и краткосрочные, которые на практике встречаются чаще всего. Но с чем конкретно это связано и каковы особенности именно этого вида договоров аренды?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Что такое краткосрочный наем?

Договоры, касающиеся аренды нежилых помещений, по сроку действия делятся на следующие типы:

  1. Долгосрочные – продолжительностью от 12 месяцев и дольше.
  2. Бессрочные – продолжающиеся до тех пор, пока стороны не пожелают расторгнуть договор.
  3. Краткосрочные – длительностью менее 12 месяцев.
Читайте так же:
Штраф за переход дороги в неположенном месте

Деление это основано на следующих нормах законодательства:

  • Ч. 2 ст. 651 ГК РФ предусматривает, что договор, действующий от года и более, подлежит государственной регистрации. Она осуществляется в соответствии с нормами ФЗ «О госрегистрации недвижимости». Поскольку статья говорит о годе, то, согласно главе 11 ГК РФ, краткосрочным будет любой договор, продолжительностью менее 12 полных месяцев – хотя бы на 1 день. Сам же 12-месячный договор будет минимальным по длительности из долгосрочных.
  • Ч. 2 ст. 610 ГК РФ указывает, что если в договоре прямо не указан срок прекращения, такая аренда считается заключённой на неопределённый срок, если в законодательстве про этот вид арендных отношений не сказано иное. Применительно к нежилой недвижимости максимальный срок установлен лишь для объектов, относящихся к памятникам истории и культуры – 49 лет (ч. 1 ст. 14.1 ФЗ «Об объектах культурного наследия»).

Поскольку регистрация – удовольствие недешёвое (для организаций, согласно НК РФ госпошлина составит 22 тысячи рублей), на практике обычно стараются использовать либо краткосрочный договор, либо бессрочный. Дело в том, что из формального толкования ч. 2 ст. 651 следует, что относится она только к тем договорам, для которых установлен точный срок, а бессрочные его не имеют. Значит, и регистрировать их не требуется.

Порядок составления договора

Поскольку удобнее считать месяцами, а не днями, на практике обычно используются краткосрочные договоры аренды нежилого помещения продолжительностью в 11 месяцев с возможностью пролонгации. Относительно их формы закон устанавливает следующее:

  • Заключаются они только в письменном виде (ч. 1 ст. 651 ГК РФ). Требуется единый и окончательный документ, подписанный как арендодателем, так и арендатором.
  • Допустимо подписание с помощью каналов связи, достоверно подтверждающих, что документ исходит от контрагента (электронная и обычная почта, факс и т. д.).

В содержании должны быть обязательно указаны следующие моменты:

  1. Наименования сторон, заключивших договор. Для ИП это будут полные имена, для организаций – названия и, крайне желательно, ИНН.
  2. Точное описание объекта, передаваемого в аренду. Нужно указать как минимум почтовый адрес, этаж и другие сведения, позволяющие достоверно определить объект. Если он присвоен, следует указать кадастровый или условный номер помещения. Если арендуется часть помещения (например, площадь в торговом зале), следует к договору приложить план, где будет обозначено расположение конкретного арендуемого места.

Также нужно указать и срок, на который передаётся арендованное помещение, с точной датой окончания аренды.

Помимо обязательных условий сторонам следует оговорить и другие – не ключевые, но существенные. К ним следует отнести следующие:

  • Обязанности арендатора и арендодателя по ремонту. В ст. 616 ГК РФ предусматривает, что капитальный ремонт должен делать арендодатель, а текущий – арендатор, но стороны вправе изменить это условие.
  • Плата, не входящая в арендную. В частности, это будут платежи за электро- и теплоснабжение, пользование связью и т. д. По общему правилу они возлагаются на арендатора, но при желании их может взять на себя арендодатель.
  • Порядок досрочного расторжения договора. В общем виде он установлен ст. ст. 619 и 620 ГК РФ, но стороны могут предусмотреть и свои условия.
  • Порядок продления (пролонгации договора).
  • Порядок передачи объекта аренды. Ст. 655 ГК РФ требует, чтобы составлялся передаточный акт или иной документ. Он прилагается к договору и является его частью.

Наконец, стороны могут описать в договоре и особую ответственность за нарушение его условий. Если они этого не сделают, придётся руководствоваться только нормами ГК РФ.

Этот перечень не является исчерпывающим. Ст. 421 ГК РФ предусматривает, что участники договора вправе включать в него любые условия, не противоречащие закону.

Нужно ли регистрировать?

Однако могут возникнуть ситуации, когда его всё же придётся регистрировать:

  • Неверно сформулировано условие о продлении. Например, если в дополнительном соглашении стороны укажут примерно такой текст: «В п. 2.1 после слов «Срок аренды» вместо «до 1 мая 2020 года» читать «до 30 апреля 2021 года»». В этом случае получится, что изменились условия о сроке действия и краткосрочный договор превратился в долгосрочный.
  • Допущена ошибка при датировке, и срок действия стал равен году или более.

Во всех остальных случаях краткосрочная аренда нежилого помещения в Росреестре не регистрируется и в ЕГРН не вносится.

Можно ли продлить?

Продление (пролонгация) договора аренды – вполне допустимая процедура. Стороны могут провести её следующими способами:

  1. Заключить дополнительное соглашение о продлении. Здесь крайне важно указать, что речь идёт именно о продлении, а не об изменении условий, касающихся срока действия. На первый взгляд эти понятия одинаковы, но формально при изменении условий договор превращается в долгосрочный, а при продлении отношений – нет. Из этой практики исходят арбитражные суды.
  2. После того как окончился срок, арендатор и арендодатель заключают новый договор на тех же или других условиях. Хотя при этом аренда будет продолжаться, регистрация не потребуется.
  3. Указать в договоре условие об автоматической пролонгации. В этом случае если за определённое время, согласованное арендатором и арендодателем, никто не заявит об отказе от продления аренды, она будет считаться продлённой на новый срок.
  4. Просто ничего не делать. Если после окончания срока арендатор продолжает оплачивать пользование помещением, а арендатор не требует возврата, в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор продляется, но уже на неопределённый срок.

Оформление документа с пролонгацией

С точки зрения содержания краткосрочная аренда с пролонгацией и без отличаются лишь тем, содержится ли соответствующий пункт в договоре или нет. Но даже если он отсутствует, это ничего не значит: арендатор и арендодатель вправе в любой момент изменить содержание договора, подписав к нему дополнительное соглашение.

Однако в том случае, если пункта о пролонгации нет, арендодатель уже не обязан продлять отношения с арендатором и может отказаться подписывать допсоглашение. Правда, при этом надо учитывать то, что в силу ч. 1 ст. 621 арендатор имеет преимущество при заключении договора. Если он в разумный срок до того, как отношения прекратились, уведомит о желании продлить аренду, арендодатель обязан предложить ему заключить договор заново, пусть даже и на новых условиях.

Если он этого не сделает, то в течение года он лишится права сдавать это помещение в аренду кому бы то ни было. При нарушении этого требования прежний арендатор имеет право через суд потребовать по своему выбору:

  • Возместить убытки, связанные с отказом от подписания договора.
  • Возместить убытки и провести цессию, заменив нового арендатора в договоре на прежнего.

Порядок подписания и условия краткосрочного договора с пролонгацией будут такими же, как и без неё. Исключением будет пункт, указывающий порядок продления. Он определяется сторонами по своему усмотрению и может выглядеть, например, вот так: «Если в течение 1 календарного месяца до истечения срока настоящего договора ни одна из сторон не заявит о своём желании прекратить отношения, договор будет продлён на срок 11 календарных месяцев на тех же условиях».

Краткосрочный договор аренды как с пролонгацией, так и без неё – удобная форма отношений, часто применяемая на практике. Главное при использовании такой аренды не нарушить требований законодательства.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Договор краткосрочной аренды нежилого помещения — форма

Арендодатель на постоянной основе сдает по краткосрочной аренде (КДА) места в торговом центре — под павильоны, банкоматы и пр.

Возникла мысль уйти от единого документа на несколько страниц и разместить на официальном сайте арендодателя основные условия КДА, а желающие взять в аренду место арендаторы присоединяться к этим условиям (т.е. договор присоединения), путем оформления заказа (его подписания). Этот Заказ одновременно является и актом приема—передачи. В заказе указываются — реквизиты арендатора, основные параметры объекта (адрес, площадь, цена), также указывается, что арендатор ознакомлен с общими условиями аренды, размещенными на сайте. В Заказе он ставит свою подпись и передает Арендодателю.

Возникли следующие сомнения по этой схеме.

А будет ли являться такой КДА действительной сделкой?

Сомнения основаны на том, что по ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

В данном случае будет ли заказ (он же акт) и ссылка на общие условия КДА на сайте являться одним документом, по смыслу ст. 434 ГК?

  • 918
  • рейтинг

Специалист в области процессуального права

Специалист в области процессуального права

Банкротство юридических лиц и граждан

Банкротство юридических лиц и граждан

Введение в правовую систему Англии / Introduction to English Legal System

Введение в правовую систему Англии / Introduction to English Legal System

Комментарии (3)

Да, есть опасения.
Но с другой стороны, во многих ТЦ, когда заключается КДА, Арендодатели отсылают к неким Правилам поведения в ТЦ, которые обязательны и для Арендаторов. При этом Арендаторы подтверждают, что ознакомились с такими Правилами.

Если даже брать самый крайний вариант — признание КДА недействительным, что по факту остается ?

У сторон подписан Заказ (он же Акт), где указаны все существенные условия (адрес, площадь, срок, цена), при этом стороны исполняют условия этого договора, единственно может быть проблема с "притягиванием" Правил размещенных на сайте, где указаны другие условия аренды — неустойки, сроки оплаты, обеспечительные платежи и многое другое.

Идея здравая и концептуально я, например, большой разницы с кредитным договором или страховкой, условия которых вынесены в разные приложения, запрятанные в недрах сайта, не вижу.
Ст.943 ГК о правилах страхования, на мой взгляд, вполне могла бы применяться по аналогии.

Но тут нужно учитывать высокую степень ex ante контроля за банками и страховщиками и уровень их зарегулированности, которые позволяют более-менее обеспечивать должный уровень гарантий отсутствия неконтролируемых изменений, обратного датирования, фиксацию условий договора.

Практика допускает размещение правил для арендаторов на сайте — это да, но скорее потому, что обычно их содержание носит технический и общий характер, а их нарушение редко влечет существенные последствия для арендатора (разве что при неоднократности нарушения), а если и влечет, то доступно ex post судебному контролю. Рассчитывать на большее и рисковать, особенно учитывая пропозитивистский настрой судов, я бы не стал.

Кстати, у Икеи, например, ДА так и оформлены — в виде типовых правил, к которым арендатор присоединяется, в подтверждение чего стороны подписывают что-то вроде полиса с основным набором коммерческих переменных (ставка, площадь и т.д.) и исключений из типовых условий (BTS). Все это они сшивают в один большой и увесистый том. Видимо, не случайно, даже несмотря на всю любовь шведов к экологичности. 😉

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector