Migration48.ru

Вопросы Миграции
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор мены

Договор мены

Сокращен срок государственной регистрации перехода права собственности по нотариально удостоверенным договорам — регистрация производится в течение 5 (пяти) дней.

Теперь Вам не надо обращаться в органы Росреестра, что бы зарегистрировать договор — воспользуйтесь нашей услугой по государственной регистрации Вашего договора!

Выписка из ЕГРП в электронной форме!

В нашей нотариальной конторе доступна услуга заказа выписки из Единого государственного реестра прав для оформления нотариальных действий.

Услуга предоставляется бесплатно.

Договор мены представляет собой возмездный двусторонний договор, согласно условиям которого, одна из сторон обязуется передать в собственность второму участнику сделки определенный товар в обмен на иное имущество или товар.

При этом каждая сторона договора мены выступает одновременно и покупателем товара, который принимается одним из участников, и продавцом имущества, передающегося взамен.

Все условия, нюансы и порядок оформления договора мены регулируются главой 31-й «Мена» Гражданского Кодекса России.

Особенности оформления

Договор мены в народе часто называют «договор обмена», что с юридической точки зрения является не совсем правильным. Договор мены по своей сути схож с договором купли-продажи, потому к нему применимы все правила, касающиеся купли-продажи имущества, которые устанавливаются Гражданским Кодексом. Такое правило действует, если это противоречит существу самой мены.

Договор мены подразумевает, что оба товара являются равноценными и имеют одинаковую стоимость. Например, если договор мены касается обмена квартир, то подразумевается, что участники сделки договорились об обмене недвижимостью без какой-либо денежной доплаты с обеих сторон. В случае заключения договора мены в отношении равноценных товаров, все расходы на принятие и передачу товаров, как правило, оплачиваются той из сторон, которая согласилась взять на себя соответствующие обязательства.

В том случае, если товары, которые стали предметом договора мены не являются равноценными, та сторона, стоимость товара которой оказалась ниже, чем у второго участника, обязана уплатить разницу в цене. Например, если предметом договора являются земельные участки и проведенная экспертиза доказала, что один из их стоит дороже другого, сторона, предоставляющая более дорогостоящий участок, вправе потребовать компенсировать разницу в цене путем передачи или перечисления денежных средств. Разница в стоимости должна передаваться в порядке, который предусмотрен самими сторонами, обычно непосредственно до или после передачи товара.

Важным условием договора мены является тот факт, что право собственности на товар переходит к обоим участникам одновременно, сразу после того, как они исполнили взятые на себя согласно договору обязательства.

Хотя законодательство не требует обязательного нотариального удостоверения договора мены, и документ может быть оформлен в простой письменной форме, все же обычно стороны оформляют такой договор у нотариуса. Связано это с тем, что предметом договора чаще всего выступает недвижимое имущество (квартиры, дома, участки земли), потому для получения дополнительных гарантий участники предпочитаются обратиться в нотариальное бюро.

Кроме того, договор мены недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в обязательном порядке.

Образец Договора мены квартиры на нежилое здание (строение)*

Мы, гр. Колосова Ирина Геннадьевна, 17.01.1958 года рождения, проживающая в г. Екатеринбурге, по ул. Ленина, в доме N 18, кв. N 91 (паспорт серии III-АИ N 605849, выдан ОВД Чкаловского РИК г. Свердловска 20.02.1974 г.), с одной стороны, и гр. Ширяев Игорь Владимирович, 12.06.1970 года рождения, проживающий в г. Екатеринбурге, по ул. Чайковского, в доме N 88, кв. N 14 (паспорт серии ХXIV-АИ, N 848488, выдан ОВД Ленинского района г. Екатеринбурга 11.09.1995 г.), с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Колосовой И.Г. принадлежит на праве собственности жилое помещение (квартира) под номером девятым, находящаяся в г. Екатеринбурге, по ул. Мичурина, в доме N 17. Кадастровый номер квартиры — 66:41:00 0/12656/Б/21 0/0048-1. Указанная квартира расположена на третьем этаже четырехэтажного кирпичного дома и состоит из трех комнат, общей полезной площадью 87,4 кв.м, в том числе жилой площадью — 58,4 кв.м, что подтверждается справкой Бюро технической инвентаризации г. Екатеринбурга от 10.03.2004 г. за N 014987877. Инвентаризационная оценка квартиры составляет 120 000 (сто двадцать тысяч) руб.
2. Указанная квартира принадлежит Колосовой И.Г. по праву собственности на основании договора передачи квартиры в собственность граждан, заключенного с Администрацией города Екатеринбурга 02.09.96, зарегистрированного в Учреждении юстиции Свердловской области по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.10.1998 г. за N 2465. Свидетельство о государственной регистрации выдано 18.09.1998 г. за N 66-01/01-5/2000-177.
3. Ширяеву И.В. принадлежит на праве собственности нежилое здание (магазин), находящийся в г. Екатеринбурге, по ул. Татищева, номер сорок восемь. Кадастровый номер здания — 66:41:00 0/12656/Б/21 0/0056-1. Указанное здание представляет собой кирпичное двухэтажное строение, общей площадью 300 кв.м, что подтверждается справкой Бюро технической инвентаризации г. Екатеринбурга от 10.03.2004 г. за N 014978870. Нежилое здание (магазин) расположено на земельном участке размером 340 кв.м, на который у Ширяева И.В. имеется право бессрочного (пожизненного) пользования на основании Свидетельства о праве бессрочного (пожизненного) пользования, выданного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга 29.09.1996 г. за N 66-01/01-5/2000-194. Инвентаризационная оценка указанного здания составляет 200 000 руб.
4. Указанное здание принадлежит Ширяеву И.В. на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом города Екатеринбурга Соколовой М.И. 02.09.1998 г. по реестру N 4572, зарегистрированного в Учреждении юстиции Свердловской области по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.09.1998 г. за N 2644. Свидетельство о государственной регистрации выдано 28.09.1998 г. за N 66-01/01-5/2000-456.
5. В результате настоящего договора Колосова И.Г. передает в собственность Ширяеву И.В. квартиру, находящуюся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мичурина, дом N 17, кв. N 9; Ширяев И.В. передает в собственность Колосовой И.Г. здание (магазин), находящийся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Татищева, дом N 48.
6. По соглашению сторон указанные объекты признаются равноценными*.
7. В отчуждаемой Колосовой И.Г. квартире никто не зарегистрирован, и лиц, сохраняющих в соответствии с действующим законодательством право пользования отчуждаемым жилым помещением, не имеется, что подтверждается справкой ЖЭК N 50 Октябрьского района г. Екатеринбурга от 20.03.2004 г. N 14.
8. Согласие супруги Ширяева И.В. — Ширяевой Инны Ивановны — на мену на указанных в настоящем договоре условиях получено и нотариально удостоверено нотариусом города Екатеринбурга Никитиной Р.Н. 11.03.2004 г. по реестру N 2311.
9. Стороны ставят друг друга в известность об отсутствии каких-либо ограничений (обременений) в отношении отчуждаемых объектов недвижимости.
В соответствии с их заявлениями, а также согласно вышеуказанных справок Бюро технической инвентаризации г. Екатеринбурга и выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Учреждением юстиции Свердловской области, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, 30.03.2004 г. за N 128 и N 129 до подписания настоящего договора оба объекта недвижимости никому не запроданы, не заложены, в споре и под арестом не состоят.
10. Задолженности по налогам за отчуждаемую квартиру не имеется, о чем свидетельствует справка ИМНС России по Октябрьскому району г. Екатеринбурга от 12.03.2004 г. за N 344. Об отсутствии задолженности по налогам за отчуждаемое здание (магазин) свидетельствует справка ИМНС России по Ленинскому району г. Екатеринбурга от 16.03.2004 г. за N 521.
11. Передача квартиры Колосовой И.Г. Ширяеву И.В. состоялась до подписания настоящего договора. Стороны, считая договор в этой части исполненным, договорились о том, что каких-либо дополнительных документов о передаче квартиры составляться ими не будет.
Передача здания (магазина) Ширяевым И.В. и принятие его Колосовой И.Г. будет осуществляться на основании подписываемого сторонами передаточного акта, порядок составления которого сторонам нотариусом разъяснен.
12. Стороны приобретают право собственности на указанные в договоре объекты недвижимости с момента государственной регистрации настоящего договора в Учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
13. Стороны согласовали все вопросы, связанные с расчетами по коммунальным услугам и плате за электроэнергию в отношении отчуждаемых объектов недвижимости и не имеют в этой связи взаимных претензий.
14. Содержание ст. 209, 213, 288, 292, 556, 558, 568 Гражданского кодекса Российской Федерации сторонам нотариусом разъяснено. Правовые последствия заключаемого договора им известны.
15. Стороны договора в присутствии нотариуса заявили, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
16. Расходы по удостоверению настоящего договора уплачивает обе стороны поровну.
17. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах нотариуса города Екатеринбурга Ивановой И.И. и по одному экземпляру выдается каждой из сторон.

Читайте так же:
Как списать кредиторскую задолженности без налоговых последствий: проводки

* Комментарий : Если обмениваемые объекты не признаны сторонами равноценными, в договоре мены должен быть указан размер доплаты, которая производится за наиболее ценный из обмениваемых объектов.

Договор мены недвижимого имущества

Мена – одна из самых древних форм коммерческого взаимоотношения. Сегодня это понятие почти вытеснили сделки купли-продажи, но в некоторых случаях мена недвижимого имущества является самым выгодным и простым способом изменить свои жилищные условия или совершить выгодный обмен коммерческой недвижимостью.

Понятие и предмет договора мены недвижимого имущества

Согласно статье 130 ГК Российской Федерации к недвижимому имуществу относятся земельные участки, строения, здания. Все объекты, неотделимо связанные с землей, перемещение которых невозможно без разрушения. К данной категории относятся как жилые помещения, так и объекты нежилого фонда, гаражи, подвалы, части строений. Согласно этой статье и определяется предмет договора мены.

Мена недвижимого имущества – это обмен недвижимым имуществом между его собственниками. То есть, полноправный владелец объекта передает права на его владение другому лицу. Взамен он получает в собственность равноценный по ценности объект недвижимости.

Не стоит путать мену с обменом. Второй – это фактически переезд с одного места жительства на другое, без передачи прав на недвижимость. Чаще всего обмен осуществляется между арендаторами объектов, которые принадлежат государству. При этом перезаключаются оба договора найма. Таким образом, мена регулируется Гражданским Кодексом, а обмен Жилищным Кодексом.

Обменять собственное жилье на государственное невозможно, как и совершить сделку в обратном направлении.

Особенности мены и условий договора

Несмотря на некоторую схожесть с договором купли-продажи, документ, регламентирующий мену, существенно отличается. В этом случае каждая физическая сторона является и продавцом и покупателем. Согласно с этим, в обязанности сторон входит передача другому участнику сделки в собственность объекта, который не обременен никакими обязательствами. К таким может относиться;

  • право на пользование объектом третьего лица;
  • залог;
  • совместное владение и др.
Читайте так же:
Рабочее место соответствующее требованиям охраны труда

Этот фактор очень важен, поэтому к оформлению договора обязательно подключать грамотного нотариуса или даже запросить у него типовой образец. Узнать о проблемных объектах он может из общей базы, к которой имеют доступ только лицензированные юристы.

Это поможет избежать непростой ситуации, когда после заключения соглашения мены имущество, переданное в собственность одной из сторон, отчуждается третьими лицами. Если это происходит вследствие обстоятельств, возникших до заключения сделки, то пострадавший имеет право вернуть себе имущество, которое было объектом соглашения с его стороны. Это возможно только в том случае, если подобная возможность была учтена нотариусом при составлении юридического документа.

Так же в договоре должны быть указаны и другие условия. Это могут быть любые пункты, которые одновременно не противоречат определению договора мены и законодательству РФ. Это может быть ремонт, которому подлежит помещение или другие улучшения жилищных условий.

Если правом пользования жилым домом, квартирой или объектом нежилого фонда обладают другие лица на законном основании, то для заключения договора необходимо их согласие. В этом случае в документе обязательно указать перечень тех членов семьи или близких людей, которые могут так же пользоваться новой собственность владельца, как и той, которую он обменял.

Если на жилой площади прописаны несовершеннолетние, то для мены подлежит оформить документ от органов опеки. Получить их согласие возможно только в том случае, если количество квадратных метров, не уменьшится, а в идеале, если жилищные условия в процессе мены у несовершеннолетнего улучшатся.

Все эти обстоятельства обязательно должны быть учтены, в противном случае, документ может быть признан недействительным.

Мена с доплатой – цена вопроса

Выше было сказано о равноценной мене недвижимого имущества. В некоторых случаях объекты могут быть неравноценны по стоимости. Для таких сделок предусмотрен договор мены с доплатой.

Доплата – компенсация одной из сторон меньшей стоимости ее имущества. Она может быть осуществлена как денежными средствами, так и другими ценностями:

  • дополнительные строения;
  • движимое имущество;
  • ценные бумаги, товар и др.

Определяют размер компенсации и ее форму после оценки обоих объектов сделки. Чаще всего для этого привлекается независимый оценщик. В определении размеров доплаты есть много нюансов. Особенно если речь идет о земельных участках или частях объекта, например доли собственности в квартире.

Владельцев недвижимости привлекает сделка мены в связи с не обложением ее налогом. Отчисления в казну предусмотрены в случае получения прибили, а это соглашение равноценное и материальной выгоды не предусматривает. Если одна из сторон сделки должна совершить доплату, то разница обязательно облагается налогом.

Стараясь избежать уплаты налогов, некоторые владельцы недвижимости, которую будут менять, договариваются о сумме компенсации разницы между собой. При этом, они не вносят ее в договор мены недвижимого имущества. Это дает возможность избежать уплаты налогов, но и представляет некоторый риск. Если сделка заключается без присутствия нотариуса, то гарантий нет, что владелец большего объекта после заключения сделки получает причитающуюся ему доплату. Это условие еще один повод обращения к юристу при составлении и подписании документов.

Возможны и более серьезные нарушения, от которых профессиональный нотариус с высокой квалификацией отговорит своих клиентов – слишком очевидная, неравнозначная мена баз доплаты. Например, меняет свое имущество владелец хорошей квартиры в центре города на старый дом в отдаленной деревне без доплаты. По такой сделке могут возникнуть серьезные вопросы у разных органов, в том числе налоговой.

Документ, необходимые для заключения договора и вступления в права собственности

Для заключения сделки мены каждая сторона должна предоставить целый пакет соответствующих документов:

  • документы, свидетельствующие о том, что обе стороны являются владельцами своих объектов мены;
  • паспорта помещений;
  • выписка из домовой книги с обеих сторон, для нотариального заверения копию лицевого счета участников сделки;
  • копии документов всех участников сделки и лиц, включенных в договор (паспорта, свидетельства о рождении, браке, разводе).

Нотариус может запросить и другие документы, так как почти каждый случай индивидуален. Важно понимать, что от того, насколько правильно, полно составлен договор, зависит, как быстро он вступить в силу и права на собственность всеми участниками сделки будут подтверждены соответствующими свидетельствами.

Читайте так же:
Простой типовой договор аренды квартиры - шаблон и образец

Для их получения в областной Росриестр нужно подать следующий пакет:

  • договор мены, нотариально заверенный;
  • документы участников сделки, которые подавались для заключения договора (паспорта, свидетельства о рождении, браке, разводе);
  • квитанция, свидетельствующая об оплате государственной пошлины;
  • заявление.

В этом списке самый главный документ – это договор и его содержание. От его грамотного составления зависит, будут ли возникать вопросы у сотрудников Росриестра к вашей сделке.

Преимущества работы с профессионалом

В юриспруденции мало получить соответствующее образование. Нужно обязательно иметь лицензию на работу нотариусом в обозначенном территориальном округе. Это дает не только профессиональную возможность заверять договора мены и другие документы, но и учитывать все условия при их составлении.

Нетипичные случаи мены требуют углубленных знаний порядка оформления документов и их регистрации. К таким ситуациям можно отнести сделки по мене жилых помещений на земельные участки или обмен частями квартир. Нужно знать, что в последнем случае должен быть оформлен отказ других проживающих в квартире от выкупа меняемой доли. Такое предложение по закону в первую очередь делается. Не имя соответствующего документа, будущий владелец может столкнуться с серьезными проблемами, вплоть до обращения в суд. И не исключено, что сделка обмена будет признана недействительной.

Если вы хотите грамотно, выгодно и быстро поменять квартиру, дом, земельный участок или объект нежилого фонда на равноценное или неравноценное по цене имущество, то поможет вам в этом нотариус Иванов Борис Сергеевич. Оказание всех услуг, связанных с нотариальным сопровождением сделок, в том числе по мене, и помощь в сборе и оформлении необходимых пакетов документов. Записывайтесь на прием и заключайте договора правильно, при необходимости, запросите образец.

Договор купли-продажи / дарения / мены недвижимости

— запрет на свидетельствование нотариусом подлинности подписи на документах, представляющих собой содержание сделки (то есть удостоверяется сам договор, а не просто подпись на договоре).

Что касается договоров с недвижимостью, обязательная нотариальная форма в Гражданском кодексе РФ предусмотрена для договоров пожизненного содержания с иждивением, брачных договоров, вышеперечисленных договоров,

а любые иные договоры нотариус удостоверяет по желанию сторон.

Но у нотариальной формы договора есть свои преимущества.

Преимущества нотариально удостоверенного договора перед простой письменной формой таковы:

нотариус — нейтральная незаинтересованная сторона и защищает интересы двух сторон одновременно;

нотариус осуществляет деятельность только застраховав свою ответственность;

проект договора составляется квалифицированным, юридически грамотным специалистом;

нотариус осуществляет правовую экспертизу предъявленных для сделки документов;

устанавливает волеизъявление сторон сделки, а также их личность, проверяет дееспособность сторон, о чем указывается в удостоверенном договоре;

устанавливает круг лиц, которые имеют право пользования жилым помещением и сохраняют это право;

нотариус перед подписанием зачитывает договор вслух, отвечает на дополнительные вопросы, которые возникают во время оформления договора, разъясняет права и обязанности сторон;

в случае если гражданин не может самостоятельно подписать сделку, вследствие болезни, неграмотности или физического недостатка, нотариус может удостоверить сделку с участием рукоприкладчика;

нотариус, в случае утраты договора, выдаст дубликат, так как в архиве нотариуса хранится постоянно один подлинный экземпляр договора, а также все правоустанавливающие и иные документы, сопровождающие сделку;

так как переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации, нотариус формирует необходимый для регистрации комплект документов, кроме того нотариусу предоставлено право сдавать удостоверенные им договоры на государственную регистрацию и получать зарегистрированные документы.

Перечень необходимых документов:

1. Правоустанавливающие документы на квартиру (комнату, жилой дом):

(договор приватизации; или договор купли—продажи; или договор мены; или свидетельство о праве на наследство; или договор дарения);

2. Правоподтверждающие документы:

свидетельство о государственной регистрации права собственности (по договорам, заключенным c 17 сентября 1998 года).

3. Выписку из ЕГРП об отсутствии арестов, запрещений, обременений прав третьими лицами на объект недвижимости из органа Росреестра Нотариус заказывает САМОСТОЯТЕЛЬНО.

4. Справка из паспортной службы о зарегистрированных лицах в квартире (комнате) (выданная не ранее чем в течение 30 дней до дня обращения к нотариусу для нотариального удостоверения сделки), или домовая книга (на жилой дом).

В соответствии со ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

5. Нотариально удостоверенное согласие супругов на совершение сделки (согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Гражданин, приобретающий недвижимое имущество и не состоящий в браке, представляет нотариусу заявление о том, что он в браке не состоит.

Читайте так же:
Какие нужны документы для усыновления ребенка?

6. Выписку из ЕГРН с кадастровой оценкой объекта нотариус заказывает САМОСТОЯТЕЛЬНО);

7. Если несовершеннолетние являются собственниками отчуждаемого объекта, то требуется согласие органа опеки и попечительства (оформляемое в виде распоряжения руководителя районной администрации) для совершения сделки.

8. В случае продажи доли в праве общей собственности или комнаты постороннему лицу, учитываются правила ст. 250 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки сособственников этого объекта недвижимости.

В случае добровольного отказа от преимущественного права покупки, нотариус удостоверит такой отказ, а в случае невозможности присутствия сособственников, составит уведомление о передаче заявления о продаже доли в праве или комнаты, которое отправляется по почте сособственникам.

9. Присутствие сторон (или поверенных, действующих на основании нотариально удостоверенных доверенностей), участвующих в договоре, с паспортами (паспорт подлежит обмену по достижении 20 и 45 лет).

10. В случае, если одной из сторон договора является юридическое лицо, то оно должно представить документы юридического лица.

Что касается тарифов за нотариальное удостоверение договоров, с ними можете ознакомиться в разделе «Тарифы».

Советы нотариуса: налогообложение по договору мены недвижимости (ч. 1)

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые слушатели! Сегодня в нашей передаче «Советы нотариуса» мы рассмотрим тему «Договор мены» и ряд вопросов, касающихся налогообложения по договору мены. И в этом нам поможет нотариус Санкт-Петербурга Алексей Викторович Комаров.

Алексей Викторович, прежде всего, хотелось бы понять, что такое договор мены.

Алексей Комаров: Договор мены, в общем-то, на самом деле понять не сложно из самого названия. В данном случае одно имущество обменивается на другое, один товар обменивается на другой. Если посмотреть на договор купли-продажи, то по договору купли-продажи имущество или вещь меняется на деньги, такой обмен получается, а по договору мены один товар меняется на другой товар, одна квартира меняется на другую квартиру, или дом меняется на квартиру. Применительно к нашему случаю это наиболее распространенные варианты договора мены.

В.: Какие виды договоры мены существуют в практике?

А.К.: В практике вообще, надо сказать, мена – нечастое явление, потому что все-таки найти две стороны, условно говоря, как мы называем, менщика одной стороны и менщика второй стороны, которым бы понравились квартиры друг друга или комнаты, и они бы захотели их обменять, то это всё-таки экзотика и редкость, поэтому в общей сложности, наверное, на 100 сделок купли-продажи недвижимости получается одна мена недвижимости, это, во-первых. Во-вторых, всё-таки надо сказать, что мена имеет специфические моменты законодательного регулирования. В частности, я не зря указал, когда говорил о сущности договора мены, то, что по мене товар меняется на другой товар, поэтому, например, заключить договор мены квартиры на услугу по строительству загородного дома нельзя, заключить договор мены комнаты на право требования по договору долевого строительства тоже нельзя. Для того чтобы у нас был договор мены, который мы могли бы с Вами заключить, нам нужен товар, я имею ввиду его в конечном виде, то есть должна быть определенная вещь, вещь, права на которую уже зарегистрированы.

В.: Давайте тогда перейдем уже к налогообложению.

А.К.: Вы знаете, до налогообложения еще несколько моментов хотел бы уточнить. Первый момент, связанный с некой спецификой заключения договора мены и в чем эта специфика заключается. Например, на практике нередко стоит вопрос, связанный с преимущественным правом покупки других сособственников на долю, которая меняется. Например, у нас есть трехкомнатная квартира, все комнаты принадлежат разным собственникам, и один собственник решил обменять свою комнату на какой-то загородный дом, который ему понравился. И в этом случае возникает вопрос: нужно ли брать отказы от преимущественного права от других сособственников? Законом такое вроде правило установлено. Здесь на самом деле достаточно много на практике баталий и споров получается. И в законе тоже однозначного ответа на этот вопрос найти нельзя, потому что 250 статья ГК, которая как раз говорит о преимущественном праве покупки, как раз устанавливает, что необходимо истребовать отказ, предположим, от преимущественного права покупки других сособственников в случае продаж, то есть прямо указано основание сделки, и это продажа. Но мена – это же не продажа, но, в общем и целом, при нотариальном удостоверении договора мены мы всегда истребуем отказ остальных сособственников, потому что, скорее всего, регистрирующий орган сделку без отказа, без согласия сособственников не пропустит. Такой переход права собственности по мене не произойдет. Это первый момент.

Второй момент хотел бы пояснить, связанный с согласием супруга на заключение договора мены. Если, например, мы с Вами меняемся: я свою квартиру меняю на Вашу, а Вы, соответственно, свою на мою меняете, возникает вопрос: а нужно ли согласие супругов, если я свою квартиру приобрёл по возмездной сделке и нахожусь в браке. Тот же самый вопрос у Вас возникает, хотя вроде бы мы с Вами фактически не продаем имущество, а просто меняем одно, условно говоря, на другое. На практике, на самом деле, разные мнения есть. Бывает, агенты спорят, говорят, что согласие супругов не нужно. Я хотел бы отметить, что согласие супругов нужно истребовать, потому что 35 статья Семейного кодекса прямо говорит о том, что при заключении сделки на распоряжение имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, то есть это прямой ответ на вопрос, который здесь появляется.

Читайте так же:
Ликвидация Некоммерческой организации (НКО)

Еще момент, который я хотел по поводу мены сказать, последнее, наверное, это момент, связанный с качеством товара. Если мы посмотрим на норму, которая регулирует договор купли-продажи, 475-ю статью Гражданского кодекса, то она как раз говорит о том, что если вы купили товар, квартиру, но квартира оказалась некачественной. Например, трещины какие-то в стенах есть, или какие-то проводки сделаны не в соответствии с правилами проведения таких работ, и в дальнейшем теоретически и практически может быть какая-то угроза повреждения имущества и т.д. Закон говорит о том, что в случае если товар, проданный покупателю, некачественный, я имею право в соответствие с буквой закона выбрать удобный для себя способ компенсации. И этот способ компенсации относится, например, к уменьшению стоимости квартиры, которую я купил за миллион, а в квартире трещина. Мне, для того, чтобы трещину заделать нужно 200 тысяч рублей, поэтому я Вам не доплачу, предположим, 200 тысяч, и оставлю их у себя, или Вы мне верните 200 тысяч. Или, например, могу сам заделать трещину и предъявить иск о возмещении понесенных убытков. Или могу Вас попросить, чтобы Вы своими силами заделали. Вот такие три очевидных способа закон предусматривает. В договоре мены, к сожалению, если Вы поменялись без доплаты, то правило о качестве товара, работать не будет. Потребовать компенсацию в плане уменьшения стоимости с продавца или с менщика Вы не сможете. Это такой нюанс по сравнению с договором купли-продажи, который на практике на самом деле нередко случается, его стороны почему-то в этом путаются. В этом смысле мена хуже договора купли-продажи.

В.: Перейдем тогда к налогообложению. По налогообложению скажите, пожалуйста, какие виды налогов могут возникать при приобретении недвижимости по договору мены.

А.К.: Если вы приобретаете недвижимость, то у вас никаких налогов не возникает. У вас возникает налог на доходы, если вы продаете объект. Вы уходите в деньги, условно говоря. Поэтому общее правило здесь такое. Нет, налог не платится при покупке, потому что имеется ввиду, что вы должны заплатить с тех денег, на которые вы покупаете эту квартиру, поэтому с покупки вы будете платить только налог текущий (от кадастровой стоимости, по-моему, сейчас рассчитывается) просто за обладание указанным объектом недвижимости.

Если вы продаете объект недвижимости, то тут разные существуют правила налогообложения, но главное, что я хочу сказать в ответе на ваш вопрос, это прояснить и донести до вас и до слушателей позицию налоговой службы. И сводится она к чему: в договоре мены она не видит ничего специфического, ничего сугубо «менного», скажем так. Налоговая, рассматривая договор мены, видит два договора купли-продажи. Исходя из этого, исходит расчет налогообложения для каждого менщика. Например, мы с Вами меняемся, я меняю свою квартиру, вы – свою. Дальше мы смотрим, когда была мною куплена квартира, по какому основанию я эту квартиру приобрел или в наследство получил или по договору дарения и т.д. Дальше мы, исходя из этого, смотрим, возникает ли у меня налог 13%подоходный в результате продажи Вам этой квартиры или мены этой квартиры. То же самое и с Вашей стороны. И общее правило о налогообложении, о налоговом вычете, расходы минус доходы либо вычет в один миллион рублей (это я имею в виду с точки зрения продавца), также для покупателя вычет в два миллиона рублей или в три миллиона рублей, если используются кредитные денежные средства – здесь всё это в общем применимо. Мне кажется, что можно в качестве примера разобрать какой-то вариант мены с разными условиями, титулами собственности каждого менщика и посмотреть, посчитать, чтобы это было более понятно. Но в целом это выглядит так: мы с вами берем два договора купли-продажи, и по этим двум договорам купли-продажи мы с вами оцениваем мену с точки зрения налогообложения.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector