Migration48.ru

Вопросы Миграции
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

ФАС хочет снять ипотечников с крючка банкиров

ФАС хочет снять ипотечников с крючка банкиров

Антимонопольщики намерены законодательно упростить механизм рефинансирования кредитов и досрочного погашения займа

ФАС хочет снять ипотечников с крючка банкиров

В 2020 году банки выдали 1,7 миллиона ипотек на общую сумму 4,3 триллиона рублей. Это абсолютный рекорд за всю историю России. По оценкам экспертов, жилищные кредиты есть у 7-10 миллионов жителей страны, это от пяти до десяти процентов населения. Ипотечники — один из основных доходов банков, поэтому им выгодно держать таких клиентов на крючке. С такой практикой пора заканчивать, решили в Федеральной антимонопольной службе, где подготовили проект закона об упрощении рефинансирования ипотеки. Документ обязывает банки быстрее выдавать документы, необходимые для погашения жилищных кредитов. Сообщение об этом размещено на сайте ФАС.

Все документы за 10 дней

Потрет среднестатистического ипотечного заёмщика в России нарисовали эксперты аналитического центра ДОМ.РФ. Это семейный человек 30-35 лет с высшим образованием в должности специалиста или руководителя среднего звена. К моменту прихода в банк он имеет на руках 20-30 процентов стоимости будущей квартиры. Остальные 70-80 процентов заёмщик берёт в среднем на 20 лет, но выплачивает за восемь.

И дело совсем не в том, что россияне не умеют считать, говорят эксперты. Это своего рода страховка — от потери работы, падения доходов, наконец, той же пандемии. Чем больше срок ипотеки, тем меньше ежемесячный платёж. Но при этом выше и переплата банку. Поэтому заёмщики хотят погасить кредит побыстрее, а банки всячески этому препятствуют.

Среди самых распространённых нарушений эксперты называют отказ в досрочном погашении кредита, затягивание оформления документов, начисление дополнительных платежей, штрафов и пени.

Поэтому ФАС предложила для начала законодательно закрепить сроки выдачи банками документов, необходимых для полного досрочного погашения обязательств по ипотеке. Это:

  • не более 5 дней на выдачу информации о размере задолженности на планируемую дату погашения ипотечного кредита;
  • не более 10 рабочих дней на предоставление заёмщику закладных по кредитам, обеспеченным ипотекой жилых домов и квартир;
  • не более 10 рабочих дней для отправления в орган регистрации прав документов, необходимых для погашения регистрационной записи об ипотеке.

Эти нормы будут полезны ипотечным заёмщикам, прокомментировал «Парламентской газете» предложение ФАС председатель Союза потребителей России Пётр Шелищ. Если законодательно ограничить возможность затягивать переход заёмщика к другому кредитору, это будет стимулировать добросовестную конкуренцию банков, побуждая их предлагать лучшие условия, отметил эксперт.

«Практика затягивания оформления документов несправедлива, а значит, должна быть признана незаконной. За такие нарушения в КоАП должна быть предусмотрена административная ответственность для банков и их должностных лиц», — предложил дополнить инициативу ФАС Шелищ.

Банк для заёмщика или наоборот

Право на досрочное погашение ипотеки записано в Федеральном законе 284, который действует в России ещё с 2011 года. Если в кредитном договоре такого пункта нет, например, когда человек брал кредит раньше, то заёмщик должен оповестить банк о своём намерении погасить кредит досрочно за 30 дней. Однако часто в договорах банки исключают возможность досрочного погашения рефинансируемого долга без комиссии.

Следует обратить внимание и на распределение выплат: в тело долга и на проценты. Бывает, что первые два-три года ипотечник платит только за обслуживание кредита, при этом сумма самого долга не уменьшается. Если договор составлен на таких условиях, гасить кредит досрочно лучше в самом начале. Потом это просто не имеет смысла, так же как и рефинансирование ипотеки, ведь в другом банке, скорее всего, история с процентами повторится.

Важно также вписать в договор право как сокращать сумму платежа, так и уменьшать срок кредитования. Первый вариант удобен с точки зрения стабильности, второй — экономии.

Ещё один важный момент — дата возможного досрочного погашения. Её могут привязать к дате ежемесячного платежа или сделать произвольной: когда внесли деньги, тогда их и зачислили. От этого зависит, сколько процентов насчитают. Важно также знать, что при досрочном погашении ипотеки заёмщики могут частично вернуть себе сумму страховки: в начале года можно вернуть большую часть страховки, в конце — меньшую.

Впрочем, это всего лишь рекомендации. На самом деле банки редко подписывают с заёмщиками персональные договоры. Как правило, у них уже составлены типовые документы. Это связано в том числе и с увеличением числа ипотечных кредитов, рассказал «Парламентской газете» советник гендиректора компании «Открытие Брокер» Сергей Хестанов.

«В принципе банкам нет никакого смысла идти вам навстречу, — заметил он. — Можно подать в суд, но перспективы такого разбирательства весьма туманны. По моему опыту, урегулировать многие вопросы проще с крупными банками. Мелкие компании на любые уступки идут гораздо сложнее».

При досрочном погашении проценты пересчитывает банк. Но заёмщик может проверить их, например, с помощью онлайн-калькулятора. И если он не согласен с расчётами, подать жалобу.

При этом если клиент решил сменить банк и перекредитоваться в другом месте, на переходный период, как правило, устанавливают повышенную ставку — плюс два процента годовых. Нужно учитывать и другие расходы при рефинансировании — оценка квартиры, оформление страховки и прочие, которые могут превысить 50 тысяч рублей.

Читайте так же:
Как проверить телевизор перед покупкой: советы специалистов

Что ещё предлагают изменить

Ране ФАС предложила упростить порядок рефинансирования ипотеки, чтобы исключить дополнительные расходы. Ведь часто новые кредиторы требуют представить документы о снятии обременения с заложенного имущества. Помимо этого, иногда оформляют двойное обременение залога с согласия первого кредитора, рассказали в ФАС.

«Для получения соответствующих документов новый кредитор применяет повышенную ставку по кредиту, и, соответственно, действия первоначального кредитора связаны с затягиванием сроков по передаче новому кредитору закладных, справок и иных материалов, что приводит к повышенным расходам потребителя, вызванных не их виной», — привело ТАСС слова замруководителя ФАС Андрея Кашеварова.

Такой порядок рефинансирования заставляет клиентов либо остаться в прежнем банке, либо платить новому кредитору повышенную процентную ставку. Чтобы снизить издержки, по мнению ФАС, нужно разрешить последующую ипотеку без согласия предыдущего кредитора.

Ипотечникам надо помогать, причём адресно, сказал «Парламентской газете» первый заместитель председателя Комитета Госдумы по финансовому рынку Игорь Дивинский. «Смотрите, как сработала льготная ипотека: сколько многодетных смогли улучшить свои жилищные условия. При этом я понимаю недовольство банкиров, и в этом они правы, когда кто-то использует льготные условия для наживы. Поэтому я поддерживаю предложение Эльвиры Набиуллиной исключить из списка льготников города-мегаполисы: Москва, Санкт-Петербург и другие. И помогать только тем, кому это нужно», — сказал депутат.

Новости

Рекомендации экспертов компании «Гарант» — в материале.

Сохраняйте в закладки наш чек-лист!

Вновь определенный размер ставки начнет применяться с 20 декабря.

Соответствующее постановление об утверждении правил его действия подписал Председатель Правительства РФ Михаил Мишустин.

Не сообщаются только данные о доходах по счетам, , процентная ставка по которым в течение всего года не превышает 1% годовых, а также по счетам эскроу.

Подробности – в нашем материале.

Речь идет о запущенной в 2020 году программе, позволяющей гражданам получить кредит по ставке 7% годовых на покупку жилья или строительство индивидуального жилого дома.

В частности, Банк России будет распределять клиентов банков по уровням риска: высокий, средний и низкий.

Также скорректирована форма запроса о представлении справки о наличии счетов (специальных банковских счетов).

Оно направлено на совершенствование системы оценки рисков и защиту прав потребителей.

Речь идет о конкретизации положений Федерального закона от 7 августа 2001 г. № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».

Соответствующий законопроект внесен в Госдуму 2 декабря.

Также в числе поправок – дактилоскопия и медосвидетельствование трудовых мигрантов, ужесточение ответственности за нарушения правил оборота маркированных товаров, обновление формы РСВ, борьба с анонимными сим-картами.

При этом нельзя использовать ККТ, расположенную вне места расчета, за исключением установленных законом случаев.

Соответствующий законопроект внесен в Госдуму 22 ноября.

За исключением случаев наличия подозрений, что данная операция осуществляется в целях отмывания доходов, полученных преступным путем, или финансирования терроризма.

Для разработки соответствующих предложений будет создана профильная рабочая группа.

В нем также содержатся иные позиции по вопросам, возникающим в судебной практике.

Он начнет действовать с 1 января 2023 года.

Если часть фактически выплаченных в отчетном периоде банком налогоплательщику процентов была возвращена по условиям договора налогоплательщиком банку, то в указанной части информация не передается в налоговой орган.

Так, например, можно будет удерживать алименты с доходов самозанятых граждан, с доходов в виде процентов, полученных по вкладам (счетам) в банках, выплат, полученных в результате налоговых вычетов.

В случае его принятия граждане смогут подавать обращения через официальный сайт АСВ или единый портал госуслуг.

Он продлится с 1 ноября по 30 декабря.

Также в числе поправок – перенос сроков сдачи 6-НДФЛ и РСВ, новый формат представления уведомления о начале оборота в РФ алкогольной продукции, корректировка требований к кредитным организациям для выдачи кредитов без обеспечения.

Так, выделено 60 млрд руб. для обеспечения льготного кредитования банками предприятий из перечня отраслей, в наибольшей степени подверженных негативному влиянию временных противоэпидемических мер.

Напомним, в начале августа вступила в силу большая часть утвержденных Правительством РФ Правил № 1190 предоставления, использования и возврата субъектами РФ бюджетных кредитов из федерального бюджета на реализацию инфраструктурных проектов.

Право налоговой инспекции запрашивать такие данные определено недавними поправками в НК РФ.

Следующее заседание по вопросу пересмотра размера ключевой ставки состоится 17 декабря 2021 года.

Так, например, указанная информация должна предоставляться в письменной форме на бумажном носителе или в электронной форме.

На этот вопрос ответил Роструд в рамках электронного сервиса «Онлайнинспекция.РФ».

На это указал ВС РФ, отменив решения предыдущих инстанций и направив дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

О современных возможностях СБП, ее особенностях и преимуществах для предпринимателей – в нашем материале.

Так, если международным договором по вопросам налогообложения предусмотрено полное или частичное освобождение от налогообложения в РФ каких-либо видов доходов физлиц, являющихся налоговыми резидентами иностранного государства, с которым заключен такой договор, то выполняются нормы международного договора.

Напомним, с 2022 года заемщики смогут обращаться с соответствующим заявлением непосредственно к источнику формирования кредитной истории, например, в банк или МФО.

Читайте так же:
Отмена Судебного приказа

Ссылка с него будет вести на реестр, находящийся на официальном сайте страховщика или объединения страховщиков.

В обновленной редакции они действуют с 2 октября.

Эта новация позволит сэкономить на приеме безналичных платежей.

Особое внимание уделено развитию дистанционных сервисов, а также мерам для граждан с невысоким доходом.

Также в числе изменений – корректировка порядка получения работодателями субсидии за трудоустройство безработных граждан, уточнение правил заполнения платежных поручений и создание ГИС сведений санитарно-эпидемиологического характера.

Кроме того, Суд отметил, что применение кредитной организацией мер по отказу в предоставлении услуг дистанционного банковского обслуживания не препятствует клиенту в совершении операций.

ВС РФ указал на недопустимость требований банка относительно страхования жизни и здоровья у конкретного страхователя при оформлении потребительского кредита.

Банк является участником системы страхования вкладов.

Минимальная ставка кредита составляет 11,5% годовых.

На смену кодам «ТР», «ЗД», «ПР», «АП», «АР» и «БФ» придет «ЗД».

Общественное обсуждение законопроекта, размещенного на федеральном портале проектов нормативных правовых актов, закончится 24 сентября.

Получатели кредита смогут увеличить объем заемных средств и снизить ставку по кредитам.

Такое поручение дал Владимир Путин.

Минфин России подготовил ответ на обращение.

Имеются в виду незаконные онлайн-казино, финансовые пирамиды, нелегальные форекс-дилеры и криптовалютные интернет-обменники.

Для этого банки должны будут получать согласие заемщика.

Соответствующая информация должна предоставляться в письменной форме на бумажном носителе или в электронном виде.

В прошлый раз Банк России повысил ее сразу на процентный пункт.

Поправки могут вступить в силу со следующего года.

Такова совместная позиция Банка России и ФАС России.

Это позволит сделать цифровую ипотеку доступнее для заемщиков.

Новый порядок вступает в силу с 1 сентября 2021 года, а с 1 апреля 2022 года он будет распространен и на представление сведений об отказах от открытия банковского счета (вклада) и от проведения операций.

Пересмотрены их реквизиты и формы.

В числе поправок также – установление особенностей оплаты больничного по уходу за ребенком до 8 лет, обновление методики определения расходов на ремонт ТС по договору ОСАГО, розыгрыш денежных призов среди привитых от COVID-19 граждан.

Речь идет о счетах не только в российской и иностранной валюте, но и в драгметаллах.

Заключение такого договора возможно только при наличии письменного согласия законных представителей несовершеннолетнего.

К ним отнесли парикмахерские, салоны красоты, фитнес-клубы и т.д.

Главному бухгалтеру рекомендуется соблюдать фундаментальные принципы профессиональной деятельности – честность (добросовестность), объективность, профессиональная компетентность и должная тщательность, конфиденциальность и профессиональное поведение.

Это касается запрета проставления кредитором в договоре потребительского кредита отметок о согласии заемщика на оказание ему дополнительных услуг.

Речь идет о ежемесячных выплатах семьям с низким доходом в связи с рождением (усыновлением) первого или второго ребенка.

Итоговый перечень утвердило Минэкономразвития России.

Такое поручение дал Владимир Путин.

Такие разъяснения дала налоговая служба в своем письме.

Июль — «горячая» пора для бухгалтера, и если вам не хватило времени заглянуть в нашу новостную ленту, предлагаем обзор самых заметных публикаций прошедшего месяца.

Это сделано для того, персональные данные не оказались в доступе у широкого круга лиц.

Благодаря этому предприниматели могут компенсировать затраты на профилактику COVID-19, а также получить льготные кредиты.

Соответствующий законопроект внесен в Госдуму.

При работе с поисковой системой можно сразу увидеть ломбарды, которые находятся в реестре Банка России.

При этом многие клиенты даже не знают, что дали согласие на открытие такого счета.

Повышение произошло сразу на один процентный пункт.

А также рассказывать, что будет с денежными средствами, если клиент не потребует сумму вклада обратно.

Она будет предоставляться под залог земельного участка.

Минтруд России ответил на самые частые вопросы о новой единовременной выплате на детей школьного возраста.

При досрочном погашении кредита часть страховой премии должна быть возвращена по всем застрахованным рискам.

Так, новая редакция Правил устанавливает запрет на указание ИНН организации при составлении ею распоряжений на перевод платежей в бюджет за физлиц.

Их ставка не будет превышать 3-5% годовых.

Соответствующие изменения в Закон № 115-ФЗ вступили в силу с 13 июля.

Компенсация будет предоставлена за все платежи, которые пройдут с 1 июля по 31 декабря текущего года.

Напомним, 13 июля вступит в силу закон, обязывающий кредитные организации представлять по запросам министерства сведения об операциях и счетах НКО, за исключением религиозных организаций.

Регулятор предостерег банки от начисления так называемых иных платежей за просрочку.

Они будут действовать с 30 декабря.

Также уточнен круг видов экономической деятельности, для которых банк России утверждает отраслевые стандарты.

Новые нормы в Законе об АО и Законе об ООО появятся с 13 июля.

Оно должно быть выражено в письменной форме.

А срок действия программы «Льготная ипотека» продлен на год.

На это указал КС РФ, проверяя на конституционность подп. 1 п. 1 ст. 7 Закона № № 115-ФЗ.

Изменения коснулись НДС, НДФЛ, налога на прибыль, акцизов и т. п.

Реструктуризация не окажет негативного влияния на их кредитную историю.

Изменения внесены в ст. 356 и ст. 860.1 ГК РФ.

Читайте так же:
Разрешение на ношение травматического оружия - необходимые документы

Соответствующие поправки, которые внесены поправки в Закон о валютном регулировании и валютном контроле, будут действовать с 1 июля.

С 1 февраля 2022 года банки не смогут снимать деньги в счет погашения кредита, если в результате такого снятия доход гражданина будет ниже прожиточного минимума.

Также в числе нововведений – обязательность применения ККТ ИП без наемных работников, новые обязанности владельцев пляжей, дополнительные требования к МФО.

Они касаются вакцинации иностранцев, повышения доступности МСП в закупках, а также развития программ занятости населения и, в частности, молодежи.

Подать сведения банк должен не позднее 1 февраля года, следующего за отчетным налоговым периодом, в налоговый орган по месту своего нахождения.

ВС РФ отправил дело на новое рассмотрение.

В новой редакции перечень действует с 11 июня.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Перерасчет процентов при досрочном погашении кредита

Деловой журнал Банковское обозрение №11 Ноябрь (273)/2021

В кредитных договорах часто предусматривается возврат кредита аннуитетными платежами. При этом пропорция «основной долг/проценты» в составе аннуитетного платежа изменяется с течением времени: возвращаемый основной долг постепенно увеличивается, а возвращаемые проценты постепенно уменьшаются

Аватар пользователя maksimbaranov

Руководитель налоговой практики юридической фирмы Alta Via (ГК Via Vita)

Другой способ погашения кредита, назовем его равномерным, заключается в том, что заемщик возвращает основной долг равными частями, вносимыми периодически, например ежемесячно. Вместе с уменьшением основного долга уменьшается сумма процентов, а также размер ежемесячной выплаты. Каждый месяц заемщик обязан уплачивать различные суммы для погашения кредита и уплаты процентов. Как правило, аннуитетный способ возврата кредита и уплаты процентов более удобен для заемщика, который может ежемесячно платить одинаковую сумму, не заглядывая в график платежей по возврату кредита.

У заемщика есть право на досрочный возврат кредита (п. 2 ст. 810 ГК РФ). Заемщик, возвративший кредит досрочно, может посчитать, что переплатил проценты. Данное мнение заемщика основано на том, что, если бы он взял кредит на тех же условиях, но на меньший срок (с момента выдачи погашенного кредита до момента его досрочного возврата), то выплатил бы меньше процентов, чем он фактически уплатил. Такие заемщики обращаются в суды с исками о взыскании с банков разницы между фактически уплаченными процентами и процентами, подлежащими уплате, по мнению заемщиков.

Такая позиция заемщика имеет и психологическое основание. Зачастую проценты составляют настолько существенную часть в первых аннуитетных платежах, что у заемщика складывается впечатление, что он оплачивает проценты не только за прошедший период, но и за будущие периоды. Это характерно для долгосрочных кредитов.

Для банка актуальность данной ситуации заключается в том, что суды иногда принимают решения в пользу заемщика:

• Апелляционное определение Ярославского областного суда от 27.05.2016 по делу № 33-3732/2016 1 ;

• Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 01.03.2016 № 51-КГ15-14 2 ;

• Апелляционное определение Московского городского суда от 04.04.2016 по делу № 33-11479/2016 3 ;

• Апелляционное определение Ростовского областного суда от 25.01.2016 по делу № 33-715/2016 4 .

Проиллюстрируем позицию такого заемщика на условном примере. Допустим, заемщик взял в кредит 1,5 млн рублей на срок 12 месяцев под 18% годовых (1,5% в месяц). Заемщик возвратил кредит досрочно, по истечении 8 месяцев.

График погашения кредита при его равномерном погашении представлен в табл. 1.

Погашаемый основной долг,

тыс. рублей

Погашаемые проценты,

тыс. рублей

Размер ежемесячного платежа (долг + проценты),

тыс. рублей

Остаток основного долга после оплаты ежемесячного платежа,

тыс. рублей

Проценты за 8 месяцев

График погашения кредита при его равномерном погашении с точки зрения заемщика (если бы он брал кредит не на 12, а на 8 месяцев) представлен в табл. 2.

Погашаемый основной долг,

тыс. рублей

проценты,

тыс. рублей

Размер ежемесячного платежа
(долг + проценты),

Остаток основного долга после оплаты ежемесячного платежа,

тыс. рублей

Заемщик потребует от банка разницу между фактически уплаченными за 8 месяцев процентами (127,5 тыс. рублей) и процентами, которые заемщик был бы обязан уплатить при 8-месячном кредите (101,25 тыс. рублей), — 26,25 тыс. рублей. Безусловно, данные требования основаны на некорректном расчете.

Во-первых, заемщик хочет применить последствия гипотетической ситуации, которой в действительности не было — как если бы он брал кредит на срок 8 месяцев. Между тем заемщик фактически брал кредит на 12 месяцев. Во-вторых, график погашения кредита с точки зрения заемщика не соответствует действительности, поскольку заемщик фактически погашает основной долг по 12-месячному графику (125 тыс. рублей в месяц), а не по 8-месячному графику (187,5 тыс. рублей в месяц). В-третьих, проценты, оплаченные заемщиком до момента досрочного возврата кредита, включают в себя исключительно плату за срок фактического пользования кредитом и не включают плату за будущие периоды (после досрочного возврата кредита). Это следует из самой формулы расчета процентов: сумма процентов в каждой строке равна 1,5% остатка основного долга в предыдущей строке. Похожая ситуация имеет место и в случае погашения кредита аннуитетными платежами (табл. 3).

Читайте так же:
Если на работу нанимает индивидуальный предприниматель?

Погашаемый основной долг,

тыс. рублей

Погашаемые проценты,

тыс. рублей

Размер ежемесячного платежа
(долг + проценты),

тыс. рублей

Остаток основного долга после оплаты ежемесячного платежа,

тыс. рублей

Проценты за 8 месяцев

График погашения кредита при его погашении аннуитетными платежами с точки зрения заемщика (если бы он брал кредит не на 12, а на 8 месяцев) представлен в табл. 4.

Погашаемый основной долг,

тыс. рублей

Погашаемые проценты

тыс. рублей

Размер ежемесячного платежа
(долг + проценты),

тыс. рублей

Остаток основного долга после оплаты ежемесячного платежа,

тыс. рублей

Заемщик потребует от банка вернуть разницу между фактически уплаченными за 8 месяцев процентами (130,21 тыс. рублей) и процентами, которые заемщик был бы обязан уплатить при 8-месячном кредите (103,008 тыс. рублей), — 27,202 тыс. рублей. Данные требования также основаны на некорректном расчете, по тем же самым причинам.

Проценты, являющиеся частью аннуитетного платежа и оплаченные заемщиком до момента досрочного возврата кредита, включают в себя исключительно плату за срок фактического пользования кредитом и не включают плату за будущие периоды (после досрочного возврата кредита). Это следует из самой формулы расчета аннуитетных процентов: сумма процентов в каждой строке равна 1,5% остатка основного долга в предыдущей строке.

К сожалению, недостаточная математическая подготовка судей приводит к тому, что подобные требования заемщиков в некоторых случаях удовлетворяются. Каким же образом можно противодействовать таким требованиям заемщиков?

Во-первых, необходимо подробно разъяснять заемщикам порядок начисления процентов и последствия досрочного возврата кредита. Разъяснения желательно указывать непосредственно в кредитном договоре. Это уменьшит вероятность подачи иска. В случае, если иск все же подан, это не позволит заемщику ссылаться на свою неосведомленность.

Во-вторых, желательно предлагать заемщикам альтернативный порядок погашения кредита помимо аннуитетного. Это не позволит заемщику утверждать в суде, что ему был навязан аннуитетный способ погашения кредита, более выгодный для банка. Аннуитетный способ предусматривает, что сначала погашается меньшая часть основного долга, чем при равномерном погашении; следовательно, увеличивается размер процентов, начисляемых на основной долг. Разница заметна при сравнении суммы начисленных процентов из табл. 1 и 3: при равномерном погашении кредита начислены проценты в сумме 146,25 тыс. рублей, а при аннуитетном погашении кредита начислены проценты в сумме 150,24 тыс. рублей.

В-третьих, не следует использовать формулы расчета процентов, при которых размер начисленных процентов превышает плату за срок фактического пользования кредитом. Проценты не должны включать плату за будущие периоды (в том числе периоды после досрочного погашения кредита). Проценты должны начисляться лишь на остаток основного долга (с учетом уменьшения этого остатка при погашении кредита). При несоблюдении данного правила требования заемщика о перерасчете процентов будут обоснованными. Кроме того, подобные формулы расчета процентов противоречат разъяснениям из п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 № 147: суд удовлетворил требование заемщика о возврате ему части процентов, уплаченных в соответствии с кредитным договором, так как они были уплачены за период, в течение которого пользование денежными средствами уже прекратилось.

В-четвертых, если заемщик все же подал иск о перерасчете процентов, то рекомендуем банку заявлять в суде следующие доводы:

• обратить внимание суда на то, что график погашения кредита с точки зрения заемщика не соответствует действительности, поскольку заемщик фактически погашает основной долг исходя из первоначального срока кредита, а не из срока до момента досрочного погашения кредита. Ежемесячные платежи в погашение кредита уплачиваются заемщиком исходя из полного срока кредита, а не по сокращенному сроку кредита до момента досрочного погашения. В противном случае размер ежемесячного платежа должен быть больше;

• обратить внимание суда на то, что проценты, оплаченные заемщиком до момента досрочного возврата кредита, включают в себя исключительно плату за срок фактического пользования кредитом и не включают плату за будущие периоды (после досрочного возврата кредита). Формула расчета процентов предполагает, что сумма процентов за каждый месяц равна проценту остатка основного долга в предыдущей строке (на конец предыдущего месяца);

• подкрепить изложенные выше доводы контррасчетом процентов с учетом досрочного погашения кредита.

Контррасчет по условному примеру с аннуитетными платежами представлен в табл. 5.

Погашаемый основной долг,

тыс. рублей

Погашаемые проценты,

тыс. рублей

Размер ежемесячного платежа
(долг + проценты),

тыс. рублей

Остаток основного долга после оплаты ежемесячного платежа,

Россияне досрочно погасили рекордный объем ипотечных кредитов

Фото: Антон Ваганов / ТАСС

После первой волны пандемии ипотечные заемщики стали активнее закрывать кредиты с опережением графика: в третьем квартале объем досрочно погашенных ссуд достиг 524,8 млрд руб., следует из данных Банка России. Это рекордный квартальный показатель для российского рынка, такого роста числа досрочных погашений не было минимум с 2018 года (ЦБ публикует эти данные на протяжении двух лет). В июле—сентябре объем кредитов, закрытых раньше срока, на 82,2% превысил показатель аналогичного периода 2019 года. По сравнению со вторым кварталом 2020-го досрочка по ипотеке выросла почти в полтора раза.

Читайте так же:
Договор дарения на несовершеннолетнего ребенка при разводе

По итогам третьего квартала объем досрочно погашенных ипотечных кредитов достиг 6,4% портфеля, оценивает старший аналитик рейтингового агентства НКР Егор Лопатин: «Это почти в полтора раза превышает средний показатель последних двух лет».

Какими средствами досрочно закрывают ипотеку

Основной источник, 83,3% от всех преждевременных выплат по кредитам в рублях и валюте в третьем квартале, это собственные сбережения клиентов. Ипотечные заемщики также предпочитают снижать задолженность за счет госсубсидий: в третьем квартале на эти цели ушло около 51,9 млрд руб. С помощью рефинансирования россияне закрыли 3% всего объема досрочно выплаченных кредитов, следует из данных ЦБ.

Почему заемщики стремятся гасить ипотеку быстрее

В кризис многие клиенты сократили уровень потребления и направляли свободные деньги на снижение долговой нагрузки, поясняет аналитик агентства Moody’s Мария Малюкова. Она допускает, что заемщики также могли частично гасить ипотечные кредиты из сбережений, которые раньше хранились на счетах и депозитах.

В январе—сентябре валютные вклады населения сократились на $8,61 млрд, следует из статистики Банка России. Рублевые сбережения физлиц за тот же период выросли на 1,1 трлн руб. в основном за счет увеличения остатков на счетах, а не на депозитах. В октябре отток вкладов из банков усилился.

Фото:Андрей Любимов / РБК

«На фоне снижения процентных ставок по вкладам, как рублевым, так и валютным, в кризисный период заемщики действительно могли использовать часть финансовой подушки на погашение кредитов», — отмечает Лопатин. По его словам, в досрочном закрытии ипотеки также могли быть заинтересованы те, кто рассчитывал взять новый кредит по льготной ставке 6,5%. «Часть заемщиков могли досрочно погасить остаток долга по ипотеке, чтобы минимизировать свою долговую нагрузку и взять ипотеку на новую квартиру по исторически низким ставкам в целях улучшения жилищных условий либо реализовав инвестиционную стратегию», — поясняет эксперт.

В ВТБ, Росбанке и Промсвязьбанке рост числа досрочных погашений объясняют повышенным спросом на рефинансирование. «Ипотечные ставки в текущем году бьют рекорды, обновляя исторические минимумы, так что заемщики массово пользуются данной услугой», — говорит руководитель центра ипотечных продуктов и цифрового бизнеса Росбанка Игорь Дмитриев. По оценке аналитического центра «Дом.РФ», в январе—октябре 13,7% выдаваемых ипотечных кредитов использовались для погашения старых, по сравнению с аналогичным периодом 2019 года показатель вырос на 8,4 п.п. (.pdf). За девять месяцев 2020 года российские банки выдали ипотечные ссуды на 3,25 трлн руб., примерно 445 млрд руб. из них были направлены на погашение старой задолженности. По оценкам Объединенного кредитного бюро, средний срок погашения ипотечного кредита в России составляет чуть больше семи лет (89 месяцев).

Фото:Евгений Разумный / Ведомости / ТАСС

Интерес заемщиков к закрытию кредитов раньше намеченного срока банки заметили еще в начале кризиса: в марте они фиксировали всплеск погашений потребительских ссуд. Рост досрочки при погашении ипотеки в третьем квартале РБК подтвердили в Сбербанке, ВТБ, Росбанке, банке «Санкт-Петербург» и Промсвязьбанке. В Райффайзенбанке, Абсолют Банке и «Ак Барсе» такой тенденции не наблюдали, в остальных банках из топ-15 по ипотечному портфелю не ответили на запрос РБК.

«Ежегодно клиенты к концу года, в третьем-четвертом квартале, стараются досрочно погасить имеющиеся кредиты. Так, за третий квартал 2020 года клиенты Сбербанка досрочно погасили ипотечные кредиты на сумму 258 млрд руб., что в 1,3 раза больше по сравнению с первым кварталом 2020 года», — сообщил представитель Сбербанка.

Как вторая волна пандемии скажется на досрочных погашениях

Значительный объем досрочных выплат по кредитам, в том числе ипотечным, обычно приходится на четвертый квартал, отмечает зампред Абсолют Банка Антон Павлов: «В 2019 году, в четвертом квартале, объем досрочного погашения увеличился на 20% по сравнению с третьим. Это, как правило, связано с годовыми выплатами, бонусами, которые получают клиенты. Многие стараются войти в новый год с меньшей долговой нагрузкой». Он считает, что вторая волна пандемии в России и растущая неопределенность не отразятся на настроениях заемщиков.

Рост рефинансирования поддержит показатели досрочных погашений, утверждает руководитель центра разработки ипотечных продуктов ПСБ Марина Заботина. «Тенденция может продлиться на рынке еще около года, учитывая тот объем ипотечных портфелей на рынке, которые еще могут быть рефинансированы с учетом оставшейся задолженности по кредиту и разницы в уровне ставок», — предполагает она.

Но младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина не уверена, что на фоне второй волны пандемии россияне продолжат активно закрывать ипотечные кредиты раньше срока. Ситуация остается непредсказуемой, а реальные доходы населения падают — в этих условиях увеличение объемов ранних погашений ипотеки маловероятно, замечает аналитик.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector