Migration48.ru

Вопросы Миграции
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

ВС высказался относительно особенностей продления договора аренды

ВС высказался относительно особенностей продления договора аренды

Ошибочно отождествлять правовой институт пролонгации договора аренды недвижимого имущества (продление договора на тот же срок и на тех же условиях), который реализуется в результате молчаливого согласия сторон договора, и правовой институт продления договора аренды на новый срок в результате реализации подавляющего права добросовестного арендатора, сутью которого является заключение договора аренды на новый срок, а не его автоматическое возобновление. Указанные правовые институты являются взаимоисключающими, поскольку реализация арендатором подавляющего права является возможной только в случае прекращения действия предыдущего договора аренды и суть такой реализации сводится к предоставлению добросовестному арендатору преимущества перед другими лицами на равных предложенных арендодателем условиях договора аренды.

Анализируйте судебные решения для подготовки выигрышной позиции в суде с помощью комплексного решения LIGA360:АДВОКАТ . Получите доступ ко всей необходимой нормативно-правовой, консультационной информации, используйте алгоритмы действий в различных ситуациях. А самое главное: попробуйте Verdictum PRO — инновационную систему для оценки вероятности победы в суде с помощью искусственного интеллекта. Все это и даже больше скидкой 30% в октябре. Заказывайте уже сейчас .

Иск областного коммунального предприятия «Фармация» к ФЛП Филон Мари Константиновны об обязательстве освободить и вернуть нежилое помещение и по встречному иску ФЛП к ОКП о признании договора аренды продленным на тот же срок и на тех же условиях, кроме суммы базовой арендной платы.

ФЛП к ОКП направляло письмо с уведомлением о намерении воспользоваться подавляющим правом на заключение договора аренды на новый срок и предложена собственная базовая арендная плата. ОКП направило ФЛП требование вернуть помещение в связи с окончанием срока договора аренды.

В газете было опубликовано объявление о проведении конкурса на право заключения договора аренды недвижимого имущества. По результатам проведения конкурса объявлен победитель ЧП «Полюс Вита». Первичный иск мотивирован неисполнением ответчиком обязанности по освобождению помещения после окончания срока действия договора аренды.

Встречный иск мотивирован надлежащим исполнением своих обязательств по договору аренды и своевременное сообщение арендатора о намерении воспользоваться подавляющим правом на заключение договора на новый срок.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменений постановлением апелляционного суда первичный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

КХС ВС указал, что содержание как встречного иска, так и кассационной жалобы свидетельствует об ошибочном отождествлении ответчиком правового института пролонгации договора аренды недвижимого имущества (продления договора на тот же срок и на тех же условиях), урегулированного положениями статьи 764 ГК, частью второй статьи 17 Закона № 2269 «Об аренде государственного и коммунального имущества» (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений), которое реализуется в результате молчаливого согласия сторон договора, и правового института продления договора аренды на новый срок в результате реализации подавляющего права добросовестного арендатора (статья 777 ГК и часть третья статьи 17 Закона № 2269), сутью которого является заключение договора аренды на новый срок, а не его автоматическое возобновление.

Указанные правовые институты являются взаимоисключающими, поскольку реализация арендатором подавляющего права является возможной только в случае прекращения действия предыдущего договора аренды и суть такой реализации сводится к предоставлению добросовестному арендатору преимущества перед другими лицами при равных предложенных арендодателю условиях договора аренды.

Так, ФЛП, утверждая о нарушении подавляющего права на заключение договора, заявляет встречное исковое требование о признании договора продленным на тот же срок, на тех же условиях (кроме суммы арендной платы), то есть просит суд решить спор относительно автоматического продления действия предыдущего договора аренды.

Читайте так же:
Договор найма жилого помещения: понятие, виды, содержание

Суды предыдущих инстанций установили обстоятельство прекращения действия договора аренды в связи с окончанием срока, на который он был заключен и своевременным отрицанием арендодателя против продления действия договора, что означает потерю арендатором права на автоматическую пролонгацию договора. Что же касается подавляющего права арендатора на заключение договора на новый срок, то судами установлено, что он уведомил арендодателя о намерении воспользоваться таким правом, определив приемлемой для себя сумму арендной платы.

Однако, как установлено судом, такое намерение арендатор не реализовал с учетом определенных Законом № 2269 особенностей заключения договора аренды, поскольку не принял участия в конкурсе на право аренды спорного нежилого помещения, хотя о проведении такого конкурса был осведомлен.

При этом победитель конкурса предложил сумму арендной платы, которая значительно превышает сумму арендной платы, предложенную ответчиком в уведомлении.

В соответствии с устоявшимися правовыми заключениями ВС, нарушение подавляющего права арендатора, подлежащее защите в соответствии со статьей 3 ГК, будут происходить при заключении договора аренды:

— с новым арендатором при получении письменного уведомления предыдущего арендатора о намерении реализовать подавляющее право;

— в случае недостижения согласия относительно платы по новому договору и других условий договора с другим нанимателем на более благоприятных условиях и заключения с ним договора на тех же условиях, которые предложены предыдущим нанимателем при реализации подавляющего права;

— заключение договора с новым арендатором при условии, что основанием отказа предыдущему арендатору в возобновлении договора аренды было уведомление арендодателя о необходимости использовать объект аренды для собственных потребностей.

Однако по обстоятельствам этого дела нет нарушения истцом подавляющего права ответчика на заключение договора аренды.

Учитывая изложенное, КХС ВС оставил без изменений постановление апелляционного суда и решение суда первой инстанции.

Уведомление об отказе от продления договора аренды

1 / Выбрать этот шаблон

Ответьте на несколько вопросов и ваш документ будет создан автоматически.

2 / Заполнить документ

3. Сохранить — Печать

Ваш документ готов! Вы получите его в форматах Word и PDF. Вы сможете изменять его.

3 / Сохранить - Печать

Уведомление об отказе от продления договора аренды

Настоящее Уведомление об отказе от продления договора аренды (далее «Уведомление») направляется собственником имущества (т.е. Арендодателем) перед окончанием срока договора аренды имущества для того, чтоб проинформировать об отказе от продления указанного договора на новый срок.

Настоящее Уведомление может быть отправлено Арендодателем на имя пользователя арендуемым имуществом (т.е. Арендатору) касательно прекращение договора аренды любого имущества (недвижимого имущества, земельного участка, нежилого помещения и тп.)

Как использовать документ

Для того, чтоб документ вступил в юридическую силу, он должен быть подписан Арендодателем, а также скреплен печатью (если на стороне Арендодателя выступает юридическое лицо). Такое Уведомление должно быть направлено до истечения срока договора аренды имущества, если только более конкретный срок не предусмотрен положениями ранее заключенного договора аренды. По общему правилу данное Уведомление должно быть направлено по адресу местонахождения/места проживания Арендатора, который указывается в тексте договора аренды.

Обращаем внимание, что если Арендодатель своевременно не уведомит Арендатора об отказе в продлении договора аренды и Арендатор продолжит пользование имуществом после окончания срока договора аренды, в таком случае договор аренды считается продленным (пролонгированным) на тех же условиях на неопределенный срок.

Читайте так же:
Подводные камни договора с агентством недвижимости

Применимое законодательство

Настоящее Уведомление об отказе от продления договора аренды подготовлено в соответствии с Главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как изменить шаблон

Вы заполняете форму. Документ создается у вас на глазах по мере того, как вы отвечаете на вопросы.

По завершению вы получите его в форматах Word и PDF. Вы можете изменять его и использовать его повторно.

Другие имена для документа: Уведомление об отказе от продления договора аренды имущества, Уведомление об отказе от пролонгации договора аренды, Уведомление об отказе от автоматического продления договора аренды, Уведомление об отказе продления договора аренды, Уведомление об отказе пролонгации аренды

Вопрос: Как правильно продлить договор аренды недвижимости на прежних условиях на новый срок (11 месяцев) без регистрации в Росреестре? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2017 г.)

Как правильно продлить договор аренды недвижимости на прежних условиях на новый срок (11 месяцев) без регистрации в Росреестре?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года, может быть пролонгирован на прежних условиях на срок 11 месяцев, в том числе путем заключения дополнительного соглашения к нему. Государственная регистрация договора при этом не требуется.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 указанной статьи). Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если же договор аренды здания (сооружения) заключен на срок менее года, он не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания его сторонами. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

При прекращении договора арендованная недвижимость должна быть возвращена арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ (п. 2 той же статьи). Однако в зависимости от обстоятельств и условий договора по истечении срока, на который он заключен, отношения его сторон, связанные с пользованием (владением и пользованием) объектом аренды, могут и продолжиться. При этом возвращать арендованное имущество и заключать новый договор аренды не требуется, хотя стороны не лишены возможности оформить отношения и таким способом.

1. Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Заключать какие-либо дополнительные соглашения для возобновления договора на неопределенный срок не требуется.

Поскольку договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не может считаться заключенным на срок не менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Напомним, что от исполнения договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, каждая из его сторон может отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок для предупреждения не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

2. В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или самим договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В связи с этим взаимное согласие сторон об аренде недвижимости на новый срок может быть оформлено любым не противоречащим закону способом: как путем заключения нового договора аренды, так и путем подписания дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору.

Читайте так же:
Промежуточный ликвидационный баланс в 2022 году

В частности, стороны вправе дополнительным соглашением изменить действующий договор аренды, включив в него условие, согласно которому по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается возобновленным не на неопределенный срок, а например, на 11 месяцев. Данный вывод подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.09.2015 по делу N А73-4433/2015). В этом случае по истечении срока аренды договор будет автоматически возобновлен без подписания каких-либо дополнительных соглашений. Как разъяснил ВАС РФ, при таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Иными словами, при "автоматической пролонгации" договора срок нового договора аренды не суммируется с уже истекшим, а исчисляется заново.

Если в рассматриваемой ситуации срок договора истек, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Упомянутое выше дополнительное соглашение может быть заключено сторонами и в этом случае (разумеется, формулируя условия этого соглашения, следует учесть, что изменения вносятся в договор аренды, заключенный на неопределенный срок, а не на 11 месяцев).

В заключение отметим, что в зависимости от использованных сторонами формулировок заключенное ими дополнительное соглашение может быть квалифицировано не как направленное на возобновление договора аренды на новый срок, а как изменение условия о сроке аренды, который в результате такого изменения становится более года. В этом случае приведенный выше подход, отраженный в п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, применяться не может, а договор аренды формально, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, требует государственной регистрации, без которой не может считаться заключенным (смотрите, например, определение ВАС РФ от 11.03.2010 N ВАС-18020/09, постановление ФАС Московского округа от 18.03.2011 N Ф05-1743/2011, постановление ФАС Уральского округа от 11.11.2009 N Ф09-8709/09-С3).

Однако, как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2011 N 73, в подобной ситуации условия фактически исполняемого договора аренды даже в отсутствие его государственной регистрации создают взаимные обязательства для его сторон. Стороны фактически исполняемого договора аренды не вправе в отношениях друг с другом ссылаться на отсутствие государственной регистрации договора, как на основание для неисполнения предусмотренных им обязанностей (смотрите также постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 г. N 4905/11Ю, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). В этом случае то обстоятельство, что договор аренды не зарегистрирован, будет иметь значение только в отношениях с участием третьих лиц (например, в случае продажи объекта аренды арендатор не сможет ссылаться на п. 1 ст. 617 ГК РФ) (п. 3 ст. 433 ГК РФ, постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.02.2015 N Ф08-412/15 по делу N А20-2386/2013, Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2016 N 16АП-4637/15).

Читайте так же:
Наследство после смерти супруга в гражданском браке

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Ответ прошел контроль качества

2 февраля 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Правовой консалтинг является уникальной услугой индивидуального консультирования по правовым вопросам, которая предоставляется пользователям непосредственно во время работы с системой ГАРАНТ.

Основные преимущества услуги Правового консалтинга:

Удобство использования — в любой момент при работе с системой ГАРАНТ можно обратиться за персональной консультацией и получить ответ на интересующий вопрос, ответы хранятся в системе ГАРАНТ и содержат гиперссылки на дополнительные тематические материалы, содержащиеся в системе.

Гарантия качества — служба Правового консалтинга состоит из квалифицированных экспертов в области бухгалтерского учета и налогообложения, трудового и гражданского права в сфере регулирования предпринимательской деятельности. Все ответы проходят обязательную дополнительную централизованную экспертизу рецензентами службы Правового консалтинга.

Оперативность — срок ответа на вопросы пользователя, принятые к рассмотрению, составляет два дня.

Для того чтобы воспользоваться услугой Правового консалтинга, выберите в основном меню системы ГАРАНТ раздел "Правовая поддержка" (или используйте сочетание клавиш Alt + F1) и в открывшемся окне введите свой вопрос.

Более подробную информацию о данной услуге Вы можете получить, обратившись к Разделу "Правовая поддержка" Руководства пользователя (клавиша F1) или у Вашего специалиста по обслуживанию.

Продление договора аренды нежилого помещения

Продлить договор аренды нежилого помещения можно несколькими способами, в том числе путем автоматической пролонгации действующего соглашения. При оформлении документов о продлении арендного договора важно соблюдать требования законодательства, в том числе о регистрации долгосрочной аренды.

Способы продления аренды

Продление договора аренды нежилого помещенияЕще на стадии заключения договора аренды сторонам предстоит согласовать существенные и дополнительные условия сделки. В их состав входит и определения продолжительности арендных отношений, что напрямую повлияет на порядок оформления самого договора и его возможного продления.

Возможность продления арендных отношений может осуществляться следующими способами:

  1. автоматическая пролонгация соглашения на новый срок, если такое условие контрагенты предусмотрели в основном договоре;
  2. заключение допсоглашения о продлении до истечения срока действия основного договора;
  3. путем заключения нового договора с учетом преимущественного права арендатора;
  4. путем обращения в суд с требованием о принудительном продлении договора, если для этого имеются законные основания.

В подавляющем большинстве случаев продление договора осуществляется по взаимной договоренности сторон, которые имеют право, как сохранить ранее действовавшие условия, так и изменить характер правоотношений.

Как оформить продление

Поскольку при совершении арендной сделки стороны обязаны соблюдать требование о письменной форме договора, для продления отношений также нужно составить письменный документ. Исключение составляют случаи, когда условиями базового соглашения было предусмотрено условие об автоматической пролонгации аренды на тот же срок и на аналогичных условиях.

Дополнительное соглашение о продлении должно составляться с учетом следующих особенностей:

  • контрагенты по обоюдному согласию вправе изменить отдельные условия аренды, в том числе размер ежемесячных платежей;
  • срок продления также определяется сторонами по обоюдной договоренности, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом;
  • если основной договор был зарегистрирован в службе Росреестра, аналогичное требование предъявляется к дополнительному соглашению.
Читайте так же:
Как уволить сотрудника за прогул. Пошаговая инструкция

Правило о государственной регистрации необходимо соблюдать и в случаях, если краткосрочный договор (менее одного года) после заключения соглашения становится долгосрочным.

Алгоритм действий контрагентов, которым необходимо продлить договор по обоюдному согласию, состоит из следующих действий:

  1. согласование новых условий о сроке действия арендных отношений, а также об иных положениях договора;
  2. составление двустороннего соглашения и подписание его обеими сторонами;
  3. представление дополнительного соглашения на регистрацию в службу Росреестра, если с учетом изменений срок аренды превысил один год.

Обратите внимание! Решение о продлении договора может принимать только законный собственник нежилого помещения. В случае если в период действия арендного договора объект недвижимости был продан другому владельцу, дополнительное соглашение нужно заключать с новым собственником.

Поскольку у арендатора имеется преимущественное право на продление договора после истечения срока его действия, требуется уведомить об этом арендодателя. Правила уведомления предусмотрены ст. 621 ГК РФ:

  • уведомление обязательно оформляется в письменной форме;
  • уведомление должно быть направлено арендодателю не позднее срока, зафиксированного в арендном договоре;
  • если такое условие в договоре не указано, уведомление подлежит направлению в разумный срок.

Если указанные условия не соблюдены, арендатор также вправе рассчитывать на продление договора, однако арендодатель не будет связан обязательствами и может на законном основании найти нового арендатора. Разумность периода направления уведомления, как правило, связана с месячным сроком, однако при рассмотрении таких споров в суде могут устанавливаться иные критерии.

Обратите внимание! Если собственник нежилого помещения отказал в реализации преимущественного права на продление договора, он не имеет права заключать арендное соглашение с иным лицом на протяжении следующего года. Если такой факт будет установлен, предыдущий арендатор вправе предъявить требование о переоформлении договора на себя, а также о взыскании убытков.

Если ни одна из сторон не выразила своего отношения о продлении договора до истечения его срока действия, однако фактическое пользование имуществом продолжается без возражений собственника, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Ключевое значение в этом случае будет иметь неопределенный характер арендных правоотношений:

  • для прекращения действия договоров с неопределенным периодом действия необходимо направлять уведомление второй стороне за три месяца;
  • иной срок уведомления может устанавливаться только нормативными правовыми актами или условиями самого договора.

Также законодательством могут регламентироваться предельные сроки заключения отдельных видов недвижимого имущества, в том числе и нежилых помещений. Если стороны продлят действие договора на срок, превышающий нормативное ограничение, будет применяться именно предельный период аренды, указанный в законе.

Это правило имеет значение для случаев, когда ни одна из сторон не выразила отношения к продлению срока, если он не предусмотрен условиями соглашения. В таком случае арендные отношения будут продолжаться только до истечения предельного срока действия, указанного в законе, после чего аренда автоматически прекращается.

При оформлении документов о продлении арендных отношений нет необходимости оформлять передаточный акт о возврате имущества собственнику, если нежилое помещение фактически остается в пользовании арендатора.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector