Migration48.ru

Вопросы Миграции
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Изменения в законе о перепланировке в 2022 году

Изменения в законе о перепланировке в 2022 году

Перепланировка квартиры в 2022 году: закон, изменения, документы, правила

Вопрос о перепланировке квартиры часто встает в семьях, проживающих в помещениях с небольшими площадями. Но как осуществить перепланировку, чтобы при этом не нарушить закон? О том, как происходит перепланировка квартиры в 2022 году – подробно расскажем в этой публикации.

Помните, что каждая ситуация – индивидуальна. Не ищите «свою» проблему и простое решение, а лучше задайте вопрос нашим юристам

Главная ошибка: многие владельцы жилья часто самовольно проводят перепланировку квартиры, действ по принципу «Продавать пока не хочу, поэтому ничего не согласую». Увы, ситуации бывают всякие и если вдруг вам срочно придется продавать квартиру – сделать это с незарегистрированными изменениями вы не сможете!

Закон о перепланировке квартиры в 2022 году

Вопреки ожидавшимся глобальным изменениям, в 2022 году особых изменений в порядке перепланировки квартиры не произошло.

Основной закон, регулирующий перепланировку в этом году – это жилищный кодекс РФ, глава 4, где подробно прописываются все необходимые ограничения и мероприятия.

По-прежнему законодательно закреплено то же самое определено перепланировки:

Перепланировка – это строительные работы, главной целью которых является улучшение жилищных условий, например: перенос систем коммуникаций в другое место, увеличение жилищной площади за счет присоединения другой, перенос дверных проемов и так далее.

ВАЖНО: Не стоит путать перепланировку с переустройством. Переустройство подразумевает изменение конфигурации инженерных и прочих сетей без изменения плана помещения.

  • Без согласования с государственными органами можно осуществлять лишь ограниченный перечень изменений в квартире, на остальные же потребуется получение разрешения.
  • Перед началом строительных работ при перепланировке необходимо посетить жилищную инспекцию.

Таким образом, последняя редакция закона о перепланировке в 2022 году не имеет особых отличий от предыдущих редакций, но добавлены некоторые особенности.

Главные изменения коснулись перечня необходимых документов. Если квартира зарегистрирована в ЕГРП, то теперь не нужно доказывать свои права на пользование этим помещением. Но помните, что проблемы возникнут, если данные в реестре разойдутся с реальными данными жилого помещения!

Перепланировка квартиры: порядок и документы в 2022 году

Предварительно потребуется составить проектную документацию, в которой будут отражены будущие изменения в квартире. Лучше заказать проект специалисту, ведь самостоятельно сделать его правильно без знаний и опыта не удастся.

После того, как заявление на получение разрешения будет подано, результат придется ждать 35 дней. Если разрешение будет получено, то можно приступать к самой перепланировке, а по ее окончанию придется пригласить специальную комиссию, которая удостоверится в соответствии проделанных работ предоставленному ранее проекту. В свою очередь все изменения в квартире будут отражаться в ее техническом паспорте.

Для получения разрешения потребуется подать такие документы:

  1. заявление владельца квартиры и согласие другие собственников;
  2. справка о составе семьи;
  3. план помещений;
  4. прочие документы, перечень которых является индивидуальным в каждом конкретном случае.

После того, как комиссия подпишет акт, собственник квартиры обращается в БТИ для получения нового паспорта на квартиру.

Срок рассмотрения документов с заявлением на перепланировку: 1 календарный месяц.

В случае получения отказа от жилищной службы на проведение перепланировки он выдается в письменной форме с указанием причин. Если у государственных органов просто возникли претензии к предоставленному ним проекту, то заявитель может устранить недочеты и подать проект на проверку снова.

ВАЖНО: Отказ в проведении перепланировки в 2022 году можно обжаловать в суде, подав соответствующий иск. Если вам необходима оперативная помощь юриста и четкий прогноз возможных перспектив – задайте нам вопрос прямо сейчас!

Что запрещает закон в перепланировке квартиры в 2022 году

Любые капитальные ремонтные работы, которые могут стать причиной разрушения конструкции или нарушения ее надежности, являются запрещенными к проведению. Перепланировка не должна создавать препятствий для окружающих, не вредить соседям и своим членам семьи.

На такие виды работ необходимо получить разрешение:

  • на расширение помещения санузла за счет площади коридора;
  • на застекление балкона и лоджии;
  • на соединение жилой комнаты и кухни с помощью арки без дверей.
  1. Трогать несущие стены, сносить их или устанавливать в них двери или окна.
  2. Дополнительно нагружать пол.
  3. Организовывать систему теплого пола за счет общей отопительной системы.
  4. Увеличивать площадь балкона, используя смежную комнату.
  5. Переносить коммуникации.
  6. Осуществлять перепланировку в аварийном доме или в панельном доме, который был построен до 2022 года.

Особенности перепланировки нежилых помещений

Хоть получить разрешение на перепланировку недвижимости нежилого фонда проще, но все же стоит помнить несколько важных моментов.

Потребуется посетить отдел архитектуры и градостроительства. Для проведения строительных работ потребуется лишь разрешение собственника недвижимости. Но важно понимать, что целевое назначение помещения менять нельзя.

Например, если помещение предназначалось для проведения выставок или конференций, то делать из него магазин запрещается.

Если же офис или другое нежилое помещение находится в жилом многоквартирном доме, то получить разрешение на перепланировку будет сложнее. Потребуется получить разрешение у жильцов дома, особенно тех, чьи интересы будут затронуты.

Узаконивание перепланировки квартиры в 2022 году

Законом также предусмотрены ситуации, при которых узаконить перепланировку можно уже после ее проведения. Но такие работы необходимо узаконивать через суд. Собственник помещения должен составить иск, оплатить государственную пошлину, и вместе с другими необходимыми документами подать в суд.

Для составления акта необходимо пригласить независимую комиссию. При положительном решении суда владелец помещения получит кадастровый паспорт.

При отрицательном решении суда заявитель может подать апелляцию в течение 30 дней.

Административная ответственность и штрафы за самовольную перепланировку

При незаконной перепланировке на владельца помещения будет наложен штраф в сумме, не превышающей 2022 рублей.

Если же владельцем является юридическое лицо, то сумма штрафа составляет от 350 000 до 1 миллиона рублей.

Однако главная проблема незаконной перепланировки квартиры в 2022 году вовсе не штрафы, а существенное ограничение в распоряжении данным имуществом.

Ни продать, ни сдать в аренду вы его не сможете, а в случае грубого нарушения перепланировкой прав других жильцов или же их безопасности – ждите иск об устранении незаконных изменений в планировке квартиры.

Если вам нужно согласовать перепланировку квартиры в 2022 году – задайте вопрос нашим юристам, которые оперативно расскажут вам обо всех нюансах применительно к вашей ситуации.

Нужна помощь юриста? Заполните форму ниже!

Перепланировка квартиры и дачи — 2022: что изменилось?&nbsp

В период самоизоляции мы часто задумываемся о расширении границ квартиры и дачи. Мы попросили эксперта рассказать, какие изменения в законах о недвижимости произошли в этом году.

Вопреки ожиданиям, в 2022 году серьезных изменений в порядке перепланировки квартиры не произошло. Основы процесса также регламентирует Глава 4 ЖК РФ. Зато изменения коснулись других помещений в многоквартирных домах, а также дачных построек.

В многоквартирных домах часто обустраивают офисы и спортивные залы, и до этого года никаких ограничений по их перепланировке не было. С 2022 года за любые нарушения нормативов при переобустройстве таких помещений владельцы будут нести административную ответственность. Изменение внесено в ст. 7.21 КоАП РФ, где определение «жилые помещения» заменено на «помещения в многоквартирном доме».

Читайте так же:
Куда можно жаловаться на судебных приставов (ФСПП)?

Санкции приравниваются к нарушениям с высоким уровнем общественной опасности (нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и жилых помещений). Штрафы для должностных лиц составляют пять тысяч рублей, а для юридических — до 50 тысяч.

До января 2022 года никто не спрашивал у собственников разрешения проводить внеплановые проверки. Обычно в результате таких проверок выявляют нарушенные нормы перепланировки и переустройства помещений.

Теперь основанием для проверки станет поступление в орган госжилнадзора или муниципального контроля информации о фактах нарушения. После этого органы власти должны получить разрешение от собственников.

Если вы присоединяете к квартире дополнительную площадь, относящуюся к общедомовому имуществу — крыши, чердаки, коридоры и даже земельные участки у дома, — вам потребуется протокол собрания собственников с согласием на изменения.

Ответственность за целостность объекта теперь несут все его жители, согласно новой поправке в статье № 46 Жилищного кодекса РФ от 24 апреля 2022 года.

Раньше в законе о перепланировке по типовому проекту в Москве и Московской области было предусмотрено два варианта. Первый — на основании эскиза, второй — в соответствии с составленным проектировщиком проектом.

Теперь вводится новое понятие перепланировки — она проходит по типовому проекту, а собственнику остается только внести данные в документ. Такой проект уже согласован Мосжилинспекцией и представлен на официальной странице учреждения — mos.ru.

Перепланировку по типовому проекту могут проводить только собственники типовых панельных домов. Нужно только выбрать подходящий вариант из каталога. Большинство из этих вариантов не позволяют затрагивать несущие и внешние стены здания. Исключения — некоторые модификации домов типовых серий П-44Т и П-44М, в которых, начиная с 2007 года, в несущих стенах предусмотрены проемы (в Москве перепланировка квартир осуществляется в зависимости от конкретной серии дома).

Нелегальные строительные объекты на дачных участках приносят массу проблем. Если у вас нет документов, вы не сможете продать, подарить или передать в наследство постройки. Также нельзя оформить кредит под залог таких объектов и подключить их к инженерным коммуникациям. А еще их могут снести в любой момент.

Единственный выход — зарегистрировать все объекты на дачном участке, включая и сам загородный дом. 2 августа 2022 года Владимир Владимирович Путин подписал Федеральный закон №267 о продлении так называемой «дачной амнистии». Упрощенный порядок согласования действует и сейчас — при наличии права на земельный участок для согласования нужен только технический план.

Госдума готовит новые поправки в Гражданский кодекс. Соседи или администрация могут инициировать снос любой незаконной постройки на участке, если это сооружение мешает соседям (например, дает большую тень). Если постройки не узаконены, их также могут демонтировать по требованию соседей.

Пока этот пункт находится в разработке, у вас есть время узаконить все ценные постройки. В ближайшем будущем закон будут обсуждать дистанционно, после чего поправки подготовят ко второму чтению.

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?

– Продают квартиру (в Химках, дом кирпичный, 1984 года постройки), в которой кухня объединена с лоджией, но документов на перепланировку нет. Могут ли признать сделку по покупке недействительной или мне просто надо будет восстановить перегородку между кухней и лоджией? Или есть еще нюансы, связанные с перепланировкой?

Отвечает управляющий партнер юридического бюро «Мазуков и партнеры» Мурат Мазуков:

Гражданский кодекс в параграфе 2 предусматривает семь отдельных составов для признания сделки недействительной. Ни один из этих составов не охватывает случай, когда приобретается недвижимость с самовольной перепланировкой. Соответственно, сделку нельзя признать недействительной только из-за неузаконенной перепланировки.

Впрочем, есть одно исключение: признать недействительным (если выражаться точнее – незаключенным) договор купли-продажи квартиры из-за перепланировки можно в случае, когда изменение квартиры настолько существенно, что это уже не та квартира, которая фигурирует в предмете договора. Еще нюанс: о признании сделки недействительной на этом основании может обратиться с иском в суд только сторона сделки. То есть если речь идет не более чем об объединении лоджии с кухней, то никто договор купли-продажи не оспорит.

Покупатель может расторгнуть договор, но лишь в случаях, когда лишается того, на что имел право рассчитывать при покупке объекта (ст. 450 ГК РФ). Например, если уже после приобретения квартиры выяснится, что из-за утаенных продавцом перепланировок ценность квартиры значительно уменьшилась, то покупатель вправе по суду требовать расторжения договора и возврата денег. Но сделать это не так-то просто, поскольку закон и судебная практика требуют от покупателя «должной осмотрительности» перед покупкой. Другими словами, если Вы не проверили все документы на квартиру и не сравнили их с фактическим ее состоянием, то все риски несете именно Вы (определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13). Отсюда следует, что по причине неузаконенного объединения кухни с лоджией договор купли-продажи никак не может быть признан недействительным, а вероятность расторжения такого договора судом крайне мала (1%).

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Недействительной сделку признать невозможно, потому что Вы приобретаете объект недвижимости в том виде, в котором он был осмотрен до приобретения. Для того, чтобы решить вопрос по перепланировке, необходимо либо узаконить ее, либо просто вернуть все в прежнее положение.

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова:

Перепланировка, даже несогласованная или незаконная (не соответствующая СНиП), не может быть основанием для расторжения договора купли-продажи или признания сделки недействительной. Новый собственник имеет полное право узаконить перепланировку, заплатив штраф за то, что он сам или предыдущий владелец не сделал этого своевременно, не прошел предварительного согласования. Если же переоборудование незаконно, можно восстановить первоначальную планировку. Впрочем, если собственник и не сделает этого, к административной ответственности (штрафу) его может привести только визит Жилинспекции.

Отвечает юрисконсульт офиса «Беляево» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Мария Мареева:

Продажа жилья с неузаконенной перепланировкой возможна, законодательство не содержит запрета на сделки с такой недвижимостью.

При этом приобретателю такой квартиры следует понимать, что именно ему придется решать в дальнейшем вопрос по согласованию в установленном законом порядке произведенной продавцом перепланировки, а в случае отказа компетентных органов в ее согласовании – по приведению квартиры в первоначальное состояние. Все это может повлечь за собой значительные временные и финансовые затраты. Кроме того, за проведение самовольной перепланировки жилых помещений в многоквартирном доме административным кодексом РФ предусмотрен штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей.

Отвечает руководитель бюро «КРАСС-Практик» Антон Гусев:

Объединение кухни с лоджией является, с точки зрения ст. 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировкой, так как такое объединение меняет конфигурацию квартиры и требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Читайте так же:
Как правильно написать жалобу в прокуратуру

Проект такой перепланировки, в соответствии со ст. 26 ЖК РФ, должен быть согласован с администрацией города Химки; на его выполнение должно было быть получено разрешение. Окончание работ по перепланировке подтверждается актом приемочной комиссии.

Перепланировка, произведенная без соблюдения этих процедур, является самовольной и несет за собой риски и для собственника, который эту перепланировку осуществил, и для последующих покупателей.

Риск для покупателя состоит не в том, что сделка может быть признана недействительной (оснований для этого нет), а в иных последствиях самовольной перепланировки. Так, если Государственная жилищная инспекция выявит незаконную перепланировку, то собственнику квартиры (даже если это будет новый собственник, а не тот, который самовольную перепланировку произвел) будет выдано предписание о приведении квартиры в прежнее состояние. Также весьма вероятно, что на собственника наложат штраф.

Если собственник не приведет квартиру в прежнее состояние, суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Вырученные от продажи деньги (за вычетом расходов на возвращение квартиры в прежнее состояние) должны быть переданы собственнику.

Чтобы избежать такого развития событий, необходимо привести кухню квартиры в прежнее состояние. В конкретном случае между кухней и лоджией, скорее всего, была не просто перегородка, а капитальная стена. Поэтому затраты на ее восстановление могут оказаться значительными.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Будут ли массовые проверки квартирных перепланировок?

statics/images/arcticles/022021/10022021xe820234f.jpg

В федеральной прессе прошел ряд публикаций о том, что в России начались массовые и особо жесткие проверки квартир на предмет несогласованных перепланировок: мол, оштрафовать могут даже за то, что на кухне с газовой плитой снята дверь. «Красный Север» выяснял, насколько данная проблема актуальна для Вологодской области.

Проверка данных

В декабре 2020 года по всей стране заработала федеральная государственная информационная система «Единый государственный реестр недвижимости» (ФГИС ЕГРН), которая объединила данные Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Среди прочей информации в реестре актуализируются данные технических паспортов помещений.

Руководитель Государственной жилищной инспекции по Вологодской области Виктор Токарев подробно разъяснил ситуацию с несогласованными перепланировками.

— Да, в полномочия Жилищной инспекции входят проверки жилых и нежилых помещений на предмет несогласованных перепланировок по обращениям граждан, органов исполнительной власти или управляющих и специализированных компаний, — пояснил он.

Разрешено:

• расширить «мокрую» зону, поменяв расположение перегородок в санузле или кухне за счет нежилых помещений (коридора, кладовки);
• уменьшить «мокрую» зону, увеличив за счет
санузла коридор;
• изменить расположение ненесущих перегородок
в комнатах;
• расширить жилое пространство за счет коридора.

Запрещено:
• Затрагивать несущие конструкции без согласования;
• сносить или уменьшать вентиляционные короба;
• увеличивать санузел за счет жилого пространства;
• размещать санузел над жилыми комнатами и кухней соседей этажом ниже;
• делать кухню или комнаты под санузлом соседей сверху;
• обустраивать кухню над жилым помещением
соседей снизу;
• делать вход в ванную или душевую из комнаты
или кухни (можно только в спальне, при условии, что в квартире предусмотрен второй санузел с унитазом, который выходит не в жилую зону);
• закрывать доступ к сантехнике, стоякам и счетчикам, вентиляторам и вентиляционным коробам;
• прокладывать теплые полы, подключая
их к центральной системе отопления;
• оставлять жилые помещения и кухню
без естественного света;
• оставлять без двери кухню, на которой установлена газовая плита;
• объединять лоджию с жилым помещением: по закону, между ними обязательно остекление.

После подобного обращения жилинспекция проводит проверку помещения на предмет его соответствия технической документации, заранее направив собственнику уведомление по почте. Если собственник дважды не реагирует на уведомление о проверке и не предоставляет доступ в помещение, инспекция обращается в суд и дальше по решению суда производит проверку с привлечением судебных приставов. То есть самовольно, по собственному желанию никакие проверки жилинспекция не проводила и не проводит, и нагрянуть к собственникам жилья внезапно в порядке массовой акции инспекторы не могут.

Но это не значит, что людям, не узаконившим изменения в конструкции своих жилых помещений, не стоит волноваться.

К примеру, в 2019 году сотрудниками жилинспекции по Вологодской области получено 309 подобных обращений, по материалам которых выявлено 186 фактов несогласованных перепланировок. А в 2020-м выявлено 140 нарушений по 281 обращению.

«За некоторые переделки можно лишиться жилья, — сообщает в своем сюжете канал «Рен ТВ». — Если изменения в квартире отвечают техническим требованиям, однако не внесены в реестр, то придется просто отобразить их на бумаге. Однако за многие переделки предусмотрены карательные меры.

Интернет пестрит всевозможными слухами и страшилками, нагнетая атмосферу опасности, но чаще всего это делается для привлечения внимания к конкретной статье. На самом деле штраф за самовольную перепланировку — от 2 000 до 2 500 рублей, пояснил Виктор Токарев. Плюс обязательство либо узаконить ее, либо вернуть первоначальный вид помещения. Лишиться жилья за незаконную перепланировку в теории можно, если не делать ни того ни другого. Тогда помещение выставляется на торги с обязательным условием о восстановлении прежнего вида для нового владельца. Но на практике таких случаев в Вологодской области не бывало.

Что нельзя, а что можно?

— Я прочитала, что можно получить штраф даже за отсутствие двери в кухне. А у меня в квартире с газовой плитой нет кухонной двери. Но ее никогда там и не было, — волнуется вологжанка Ольга Сотникова.

— При ремонте я объединила в своей «трешке» кухню с гостиной, сейчас многие так делают: это удобно. Никаких согласований не делала. Неужели это запрещено? — интересуется Анна Фадеева, живущая в старой череповецкой хрущевке.

Есть правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда от Госстроя, по которому работают проектировщики и проверяют помещения сотрудники жилинспекции. А еще есть ряд правил от газовщиков, которые регламентируют требования к жилью с газовым оборудованием.

Например, правилами эксплуатации газового оборудования предусмотрено, что на кухнях с газовой плитой обязательно должна быть дверь.

— Снятие дверного полотна с петель и разборка дверной коробки (а именно это происходит при демонтаже двери) мероприятием по перепланировке не является. То есть если вы решили снять дверь, то за согласованием обращаться не надо, — пояснил Олег Спиров, архитектор-проектировщик с большим стажем работы.

Но нюансы здесь все-таки есть.

— Фактически можно даже объединить кухню и гостиную в однокомнатной квартире с газовой плитой. Но такая перепланировка обязывает вас отключить газовую плиту и заменить ее на электрическую. Современные индукционные электроплиты потребляют мало энергии. Однако однокомнатная квартира по документам превратится в квартиру-студию, — прокомментировал Виктор Токарев.

Читайте так же:
Ветхие доллары и евро: как обменять поврежденные банкноты

Получается, что дверь в кухню с газовой плитой лучше повесить и не пользоваться газом в популярных нынче кухнях-гостиных.

А если вы хотите объединить кухню с гостиной в 2-3-4-комнатной квартире, то по новому плану количество комнат в квартире уменьшится.

Основные запреты понятны и логически обоснованны: нельзя сносить несущие стены, нельзя расширять «мокрую» зону санузла над жилыми помещениями соседей (при этом его можно расширить за счет коридора, так как коридор не относится к жилым помещениям).

Как рассказывает архитектор Олег Спиров, два самых болезненных момента — это запрет на разборку подоконной кладки при утеплении и присоединении лоджии к площади квартиры и демонтаж перегородки между газифицированной кухней и жилой комнатой. Однако по факту при знании законодательных нюансов можно согласовать даже такие перепланировки.

Сколько стоит согласовать перепланировку

Как поясняют эксперты, продать квартиру с несогласованной перепланировкой можно, но в этом случае все проблемы по согласованию «продаются» новому владельцу вместе с квартирой. И об этом следует честно предупредить покупателей.

Банки при продаже квартиры в ипотеку высылают на проверку оценщиков, и, заметив различия с техническим планом, они уведомят банк о наличии перепланировки. И банк, в свою очередь, предупредит нового владельца о необходимости согласования перепланировки.

— Многие не заморачиваются согласованием перепланировок, так как считают, что это требует больших затрат — как финансовых, так и временных. На самом деле сама процедура согласования абсолютно бесплатна, ее предоставляют муниципалитеты. Деньги же нужны только на сам проект, который выполняют различные архитектурные бюро, или посредники, которые готовы по доверенности сделать согласование «под ключ», — поясняет Виктор Токарев.

Проект перепланировки у архитекторов сейчас стоит порядка 4 500 рублей, технический план к новой планировке — около 3 000 рублей, а согласование перепланировки «под ключ» по доверенности — 15-16 тысяч рублей (в эту сумму уже включены проект и техплан).

Само заявление можно подать в МФЦ или через портал Госуслуг, к нему нужно приложить документы на квартиру и проект перепланировки. Срок рассмотрения заявления — 45 календарных дней. После этого в течение месяца вы должны получить от администрации разрешение на ввод помещения в эксплуатацию. Дальше нужно провести кадастровые работы с помощью кадастрового инженера и зарегистрировать новый согласованный техпаспорт. После завершения учета заказчику выдается выписка из ЕГРН с актуальной планировкой квартиры.

Узаконивание перепланировки помещений: согласование и оформление

Перепланировка — это изменения конфигураций в жилом помещении, которые требуется внести в технический паспорт объекта. К перепланировке относится переоборудование электросетей, сантехники, инженерного оборудования. Узаконивание перепланировки — длительный процесс, которого избегает большинство граждан России. Вспоминают, как правило, о документах при продаже квартиры в ипотеку или при проверках БТИ. В этой статье мы рассмотрим нововведения, правила оформления перепланировки квартиры.

Что можно и нельзя подвергать изменениям в квартире?

Перепланировка без согласования с БТИ явление для Краснодара нередкое. Ранее проблемы могли возникнуть у жильцов только при приватизации, ипотечной сделке или продаже недвижимости. С февраля 2018 года жильцам многоквартирного дома запрещено без согласования делать перепланировку, меняющую его внешний облик (увеличение площади балкона или его нестандартное остекление).

В случае выявления незаконной перепланировки, нарушающей требования законодательства, владельцы квартиры будут оштрафованы. Выявить нарушения могут службы ЖКХ, газовики, проводящие ежегодную проверку оборудования или жалобы соседей.

Регистрировать изменения необходимо, так как некоторые “дизайнеры от бога” могут нарушить конструкцию дома и навлечь опасность на всех жителей многоэтажного строения.

Сумма штрафа составит от 1 000 до 2 500 рублей, и инспектор потребует устранить нарушения, то есть нарушить новый ремонт и вернуть все к первоначальному состоянию. В случае отказа собственника устранить нарушения, квартира будет продана с молотка, а собственник получит лишь сумму, вырученную на аукционе (она может быть ниже рыночной), также приставы вычтут затраты на их проведение и расходы на устранение нарушений планировки.

Рассмотрим список допустимых и незаконных планировок:

Допустимо

Допустимо с разрешением БТИ

Нельзя

снос не несущих стен или создание в них проемов

снос несущих стен, колонн или коробов вентиляции

перенос и добавление новых электроточек (розеток)

строительство новых стен или перегородок

демонтаж или усечение вентиляции

остекление балкона или лоджии и его внутренняя отделка

замена сантехнического оборудования или газовой плиты на электрическую

объединение жилой комнаты с кухней в которой установлена газовая плита

замена окон или дверей

объединение или перенос санузла

переносить сантехническое оборудование в жилые комнаты

установка кондиционера и антенны

увеличение площади квартиры за счет балкона (без переноса радиатора отопления)

перенос на балкон радиатора центрального отопления

замена полового покрытия

перенос мокрых зон (первый этаж или 2-й этаж в двухуровневой квартире)

менять местами ванные, кухни с жилыми комнатами

объединение нескольких квартир

Каждый из вышеуказанных пунктов в таблице может иметь ограничения. БТИ может отклонить запрос о перепланировки из-за материала дома и типа постройки. Не зная архитектуру помещения и нюансов строительства конкретного объекта можно причинить вред коммуникациям или инженерной системе всей многоэтажки, что подвергнет опасности жизнь и здоровье людей, живущих по соседству.

Особенности и виды перепланировок квартир

Узаконивание планировки — это длительный, утомительный процесс требующий получения множества справок и разрешений в специальных государственных учреждения. Штраф за перепланировку сравнительно небольшой, а владельцев недвижимости больше пугают ограничения, из-за которых нельзя продать или передать недвижимости в наследство. В юридической практике были случаи, когда из-за перепланировки случались аварийные ситуации в многоэтажном доме и владелец квартиры с незаконными изменениями за собственный счет ремонтировал квартиры соседей.

Начиная процедуру узаконивания перепланировки люди часто сталкиваются с отказами БТИ в регистрации изменений. Опротестовать решение администрации можно в суде, что подразумевает крупные финансовые затраты.

Рассмотрим самые популярные варианты изменения жилого пространства у жителей Краснодара.

Объединение кухни и гостиной

Реализация подобной перепланировки является крупным нарушением, особенно если на кухне установлена газовая плита. Сотрудник БТИ сможет выдать разрешения лишь в случае замены плиты на электрическую. Проектировщики или дизайнеры иногда рекомендуют присвоить комнате статус нежилого помещения или кабинета, но это профессиональные тонкости, которые разъяснят профессионалы.

Евродвушка своими силами

Разрешение на перенос кухни, труб и сантехники в жилую комнату можно получить при условии, что квартира расположена на первом этаже или над коммерческим помещением. Перенос труб может нарушить работу всей системы дома, а в случае протечки трубы подвергнет опасности имущество соседей снизу, которое придется восстанавливать нарушителю перепланировки.

Расширение окон

В некоторых домах жильцы расширяют оконные проемы из-за слабого освещения жилого помещения или для улучшения вида из квартиры. Согласовать проект нужно обязательно, так как в некоторых домах подобный “улучшайзинг” может повредить конструкцию здания. Особенно это касается жителей панельных многоэтажек или кирпичных домов, где над окном располагается бетонная балка, которую также можно повредить. Архитектор, изучив проектные документы, выдаст разрешение или порекомендует отказаться от данной идеи. Кстати, изменение размера окна может нарушить единый архитектурный облик дома, поэтому за самопроизвольные перепланировки могут быть назначены сразу 2 штрафа.

Читайте так же:
Сокращение штатов и увольнение раньше срока

Снос стен

Для демонтажа стен нужно получить достоверную информацию о материале и серии дома. Перепланировка и снос стен нарушает звукоизоляцию помещения, поэтому соседи станут громче разговаривать, а телевизор можно будет услышать и на кухне. По экспликации (схеме) помещения можно увидеть назначение стен и зону, до которой можно демонтировать стену. Консультация специалиста при данной перепланировке обязательна, так как для получения разрешения в БТИ необходимо указать расчет изменения нагрузки потолочных плит на стены. Также из-за сноса стены может понадобиться изменение схемы электроснабжения квартиры.

Демонтаж балконного блока

Снятие балконной двери и окна с целью увеличения пространства жилой комнаты можно согласовать в БТИ при условии, что не затронуты бетонные балки и не перенесен радиатор отопления. Многие люди устраивают в зоне лоджии барную стойку, обеденную зону, кабинет. Балкон утепляют и устанавливают теплый пол, переделывая подоконный блок в стол или декоративную конструкцию.

Полностью убрать границы, отделяющие жилое помещение запрещает закон и правила технической и пожарной безопасности. Лоджия предназначена для защиты жителей от угарного газа при пожаре. Дизайнеры и архитекторы советуют в плане изменить назначения балкона и заменить его на двери-купе или двери-гармошку.

Для оформления разрешения нужно получить заключения проектной организации о том, что подоконный блок не несет никакой дополнительной функции по укреплению и поддержанию конструкции дома.

Гардеробная в санузле

В просторных многокомнатных квартирах застройщики часто предлагают планировки с несколькими санузлами или с дополнительной гостевой ванной комнатой. Помещения могут выполнить дополнительную функцию встроенного шкафа, что поможет сэкономить на ремонте хозяевам (на кафеле и плитке) и разгрузить помещение от лишней мебели. На трубу канализационного слива устанавливается пломба, перекрываются трубы, и, ни в коем случае, не загораживается или закрывается вентиляционное окно. Перепланировка оформляется в БТИ.

Увеличение или перепланировка санузла

Объединение или увеличение санузла — распространенный вид перепланировки. В случае, если стены ванной комнаты не являются несущими, то ее можно объединить с санузлом или увеличить площадь за счет коридора, гардеробной. Для увеличения “мокрой” зоны помещения необходимо позаботиться о его правильной гидроизоляции. А для этого потребуется дополнительное разрешение.

Перепланировка за счет объединения квартир

Подобная перепланировка требует обязательной регистрации в БТИ и квартире присваивается единый номер. При объединении площадей до ввода дома в эксплуатацию у соседних квартир могут измениться номера квартир, но все эти нюансы прописаны в договоре ДДУ.

Самый распространенный вариант — это объединение соседних квартир за счет полного или частичного сноса стены. Перепланировка помещений, расположенных на разных этажах, делается реже, и для этого нужно делать проем в перекрытии между квартирами. Перед приобретением квартир для “спарки” необходимо проконсультироваться с проектировщиком, так как для панельных и блочных домов существует ряд ограничений.

Как оформить перепланировку квартиры?

Стоимость перепланировки, т.е. ее согласования и узаконивания, может отличатся в разных регионах. Сумма складывается из ряда факторов: типа дома, наличия нарушений, площади квартиры, от вида выполненных работ и региона. В случае, если изменение планировки будет произведено в новостройке, то имеет смысл все оговорить с застройщиком, который может посодействовать и ускорить процесс на всех уровнях (проект и строительство).

Этапы оформления перепланировки квартиры

Согласование перепланировки помещений — важный процесс, которым часто пренебрегают, но все затраты окупаются в случае продажи квартиры в ипотеку или прочих действий с недвижимостью.

Для этого нужно:

  • получить технический паспорт квартиры в БТИ;
  • составить проект перепланировки;
  • заверить и согласовать изменения в проектной организации и БТИ;
  • подать документы в Жилинспекцию и получить разрешение;
  • сделать ремонт;
  • вызвать техника и составить план и акт по перепланировки квартиры;
  • получить новый технический паспорт с внесенными изменениями в БТИ.

Специалисты независимого информационного портала недвижимости 23Квартиры.ру бесплатно проконсультируют по всем новостройкам Краснодара: предоставят информацию о комплексах с просторными и оригинальными планировками и акционными ценами на квартиры.

Перепланировка квартиры в ипотеке Сбербанка: последствия, как узаконить и согласовать в 2022 году

Большая часть российских граждан доверяет свои денежные средства именно Сбербанку, его многие предпочитают при получении жилищных кредитов. Обычно ипотечные квартиры остаются в первоначальном состоянии до снятия залога. Если же планируется перепланировка ипотечной квартиры, Сбербанк вполне может отказать в ее согласовании. Нюансы рассмотрим ниже.

Нужно ли согласовывать перепланировку ипотечной квартиры со Сбербанком

перепланировка

В интересах банка, чтобы залоговая недвижимость не потеряла в цене. Поэтому в кредитном договоре указывают, что заёмщик перед осуществлением работ по перепланировке должен согласовать строительные работы с кредитным учреждением и предоставить необходимые бумаги. Очень редко, когда банк изначально на этапе составления соглашения отказывает в совершении каких-либо ремонтных работ, изменяющих план квартиры.

Что говорит законодательство

Закон гласит, что перепланировка квартиры в ипотеке Сбербанка должна быть полностью согласована с компетентными органами власти, а также обязательно отмечена в техническом паспорте жилого помещения. Это говорится в ст. 25 Жилищного кодекса РФ.

Под перепланировкой понимается изменение конструкций стен, или местоположение дверных проемов или порогов. Также к ней относят увеличение или уменьшение площади квартиры, соединение комнат, лоджий, объединение квартир, ванн и туалета, установка встроенного шкафа на всю высоту стены.

Что сказано об этом в договоре Сбербанка

Типовая форма кредитного договора Сбербанка 2022 года не предусматривает запрещающего пункта о перепланировках, поэтому она подчиняется стандартным правилам Жилищного кодекса РФ. Это значит, что если ваша перепланировка квартиры соответствует нормам установленным государством, то Сбербанк готов рассмотреть и одобрить вашу заявку на изменение параметров квартиры.

При этом стоит понимать, что за Сбербанком остается право отказать вам в согласовании перепланировки, что не помешает обратиться в компетентные органы или суд и узаконить все изменения в квартире.

Важный момент! С 17 декабря 2018 года Сбербанк значительно упростил требования к квартирам с перепланировкой. Он убрал практически все требования к перепланировке за исключением кредитования вторички с критичными замечаниями, а именно: изменение границ жилья и разрушение стен, неузаконенное строительство лоджий и террас, перенос батарей на балкон, а также незаконный перенос газового оборудования из кухни.

Последствия после перепланировки

При неправильном демонтаже или модификации стен может произойти обвал всего здания. Такой случай произошел в 2016 году, когда один из жителей дома, проживающий на первом этаже сломал часть несущей стены, чтобы сделать отдельный выход, в результате чего произошел обвал всего здания.

Похожая ситуация произошла в Перми, где собственник квартиры на первом этаже в пятиэтажке сделал большие проемы в несущих стенах, по этой причине обвалился угол многоквартирного дома.

Встречается такое, что возможно избежать обвала здания и вовремя оставить реконструкционные работы. Такой случай, к примеру, произошел в Москве, где владелец двух смежных квартир решил снести все стены и разбить поле для мини-футбола. После того как потолок начал потихоньку проседать, хозяин решил остановиться и привести все в прежний вид.

Читайте так же:
Договор пожизненного содержания с правом наследования жилья

В городе Новосибирске в 2011 году была затронута несущая стена и произошло проседание перекрытий по всему стояку. После того как комиссия из администрации явилась на место, было решено обязать владельца квартиры возвести на месте стен колонны.

Чтобы избежать жертв, закон предусматривает особый процесс согласования будущих работ. Компетентное ведомство просто не разрешит осуществлять работы, если по документации будет видно, что они опасны для жизни людей.

Последствия незаконной перепланировки:

  • Для правонарушителей закона, т.е. для тех, кто осуществляет незаконно перепланировку, существует уголовная мера наказания, если произошли неблагоприятные последствия, такие как, обвал, пожар и т.д.
  • Процедура купли-продажи будет усложнена, если перепланировку не согласовать.
  • Административный штраф грозит за несанкционированные действия.
  • Банк вправе принять меры по своему усмотрению, если иное не прописано в кредитном договоре.

Важно! Если вы в будущем планируете продать квартиру с неузаконенной перепланировкой через ипотеку, то это вы сделать не сможете. Банк откажет в кредитовании такой квартиры.

Как согласовать перепланировку квартиры в ипотеке Сбербанка: порядок действий и документы

Чтобы согласовать перепланировку, сначала нужно оповестить банк о намерениях, т.е. написать заявление. Оно пишется на специальном бланке, который можно получить в любом отделении Сбербанка. Администратор регистрирует данное заявление в системы и присваивает специальный номер вашему обращению по которому вы можете отслеживать текущее состояние документа через контакт-центр или любое отделение банка.

Обычно срок рассмотрения не превышает 30 рабочих дней, но на практике все проходи гораздо быстрее.

сбербанк

Куда обращаться

Когда вопрос ос Сбербанком решен, гражданин, чтобы узаконить свою будущую перепланировку, проделывает шаги:

  1. Если собственник затрагивает соседскую или общедомовую территорию, то нужно получить письменное согласие владельцев соседских квартир.
  2. Обращается в жилищную инспекцию за разрешением.
  3. Производит перепланировку.
  4. В БТИ получает новую техническую документацию.
  5. В Росреестре осуществляет повторную регистрацию документов.

Документы

Для оформления перепланировки понадобятся такие бумаги:

  1. Эскиз или проекция, а также техническое заключение о безопасности проводимых работ.
  2. Заключение оценщика о том, что стоимость квартиры не будет снижена после проведённой реконструкции.
  3. Разрешение от страховой компании о том, что она не видит причин для отказа, так как перепланировка не угрожает жизни и здоровью заёмщика.
  4. Согласование от Сбербанка.
  5. Разрешение на реконструкцию от Жилнадзора.
  6. Акт приемки работ (идет в качестве приложения к заявлению на получение нового технического паспорта).
  7. Новые технические документы на квартиру. Их выдает БТИ.

Важно! После получения технического паспорта нужно получить новую выписку на квартиру в Росреестре.

Сроки

По средним показателям банк предоставляет полгода на осуществление всех процедур, т.е. на оформление необходимой документации.

Сколько времени занимает каждый этап:

  • Разрешение от банка нужно ожидать 30 дней.
  • Проект готовится до 3 недель в среднем.
  • Заключение от оценщика до 3 дней.
  • До месяца документы рассматривают страховая компания и БТИ.
  • Жилнадзор дает разрешение в течение 45 дней.

Основные причины отказа

Отказать в перепланировке могут по нескольким причинам:

  1. Жилищным инспектором получена не вся необходимая документация.
  2. В проектной документации есть ошибки.
  3. Нет согласия соседей на проводимые работы, если такое нужно в данной ситуации.
  4. Заявитель, подающий заявление на проводимые работы, не является собственником и у него отсутствует доверенность.
  5. Заявитель просрочил сроки при подаче документов.
  6. Перепланировка несет угрозу для строения.

Как узаконить перепланировку ипотечной квартиры через суд: порядок действий и документы

согласовние перепланировки

Бывают случаи, что перепланировку приходится оформлять в судебном порядке:

  • Нельзя в крупнопанельных домах в несущих стенах делать дверные проемы больше, чем положено по стандарту.
  • «Карманы» на одной лестничной площадке не соединяют.
  • Балконы не пристраивают.
  • Если квартира находится на первом этаже, нельзя закрывать пространство под лоджией.
  • Нельзя разрушать оконный блок.
  • Расширять с/у за счет пространства находящемся этажом ниже.
  • Строить комнаты без окон.
  • Затрагивать вентиляционные шахты или проходы.
  • Запрещено соединение туалета с жилой комнатой.

Куда обращаться

Необходимо обращаются с исковым заявлением в районный суд по месту нахождения объекта залога. Скачать образец можно здесь.

Для грамотного составления иска обращаются к юристу с профильным образованием, который не только поможет с заявлением, но и вполне может представлять вас в суде. Для этого нужно оформить на него доверенность и оплатить ему оказанные услуги. Деньги вы не сэкономите, зато сохраните свои нервы.

Важно! Если вы столкнулись с проблемами в перепланировке квартиры или еще не знаете с чего начать этот процесс, то огромная просьба записаться на бесплатную консультацию к юристу через онлайн-консультанта на нашем сайте. У него огромный опыт работы в этом деле и он обязательно вам подскажет и поможет.

Документы

К исковому заявлению прикладывают документы:

  • Отказ Сбербанка на проведение перепланировки (если есть).
  • Проект или эскиз.
  • Разрешение БТИ и Жилнадзора при наличии.

Сроки

После того как заявление примут, на рассмотрение может уйти несколько месяцев, потому что проводимые работы по перепланировке должны быть одобрены некоторыми инстанциями.

Важно! Третьими лицами в дело обязательно привлекаются пожарная инспекция, СЭС, МЧС и многие другие органы.

Основные причины отказа

Обратите внимание на то что бывают перепланировки, которые даже по суду не разрешены, т.е. суд откажет из-за следующего:

  1. Снос элементов фасада здания.
  2. Изменение размера санузла.
  3. Вынос батарей на балкон или лоджию.
  4. Соединения кухни с жилой комнатой. Предусматривается для кухни, где есть газовая плита и колонка.

Отзывы

По отзывам оформить перепланировку в ипотечной квартире Сбербанка не составляет труда, были бы финансы, ведь на такое дело понадобится от 30 до 50 тысяч рублей. В них входят цены на следующие услуги:

  • За проект придется внести от 3 до 15 тысяч рублей в зависимости от сложности.
  • За рассмотрение заявления банком от 2 до 5 тысяч рублей.
  • За оценочные услуги от 3 до 5 тысяч рублей.
  • Акт завершённых работ от 15 тысяч рублей.
  • Новый техпаспорт от 2 до 7 тысяч рублей.

У гражданина существует также альтернатива самостоятельному оформлению – это обращение к юристам или риэлторам. За оказанные услуги возьмут от 10 до 30 рублей. 30 000 рублей придется заплатить если у Вас проект, а не эскиз, так как составление первого гораздо хлопотнее.

Заключение

Если есть финансы и время у заёмщика, то он вполне может осуществлять задуманное. Но не стоит заниматься строительными работами без согласия банка и других органов, так как это влечет за собой штрафы, административную ответственность, а может и вовсе уголовную, если гражданин совершает перепланировку запрещенного характера. Лучше обзавестись для начала дополнительными средствами на перепланировку, чем потом решать возможные проблемы.

Также вам будет интересно узнать о том, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка и как этом сделать.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector