Migration48.ru

Вопросы Миграции
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Основные понятия, отличия и разграничения между договорами мены, ренты, дарения и купли-продажи. Какой вид соглашения лучше выбрать и в какой ситуации

Основные понятия, отличия и разграничения между договорами мены, ренты, дарения и купли-продажи. Какой вид соглашения лучше выбрать и в какой ситуации?

Различия в договорах: мены, ренты, дарения, купли-продажи

Редко кто проживает всю жизнь по одному и тому же адресу. Собственники квартир их продают, дарят, меняют, предают в ренту.

Каждого из них при оформлении такой сделки интересует, как сделать такой обмен максимально выгодным для всех сторон сделки.

Действующее жилищное законодательство предполагает ряд вариантов оформления смены персоналии владельца объектов недвижимости: рента, дарение, купля-продажа, мена.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Договор мены и договор купли-продажи, дарение и рента… Каждая подобная операция отличается индивидуальными особенностями. Какая из них конкретному клиенту наиболее выгодна, можно понять только в ситуации подробной оценки каждого из них в отношении персональной ситуации.

В первую очередь стоит уделить внимание отличиям таких сделок. Разберемся, в чем отличия договора мены от договора купли-продажи, ренты или дарения.

Что подразумевает договор ренты?

В юридической практике присутствует три варианты такого соглашения:

  • постоянной ренты без ограничения срока действия;
  • пожизненной ренты, в котором строго установлен период оказания материальной помощи, соответствующий сроку жизни получателя ренты;
  • пожизненного содержания с иждивением, в котором может указываться необходимость содержания как получателя ренты, так и указанного в договоре третьего лица.

Все варианты этого соглашения о финансовом содержании получателя ренты может заключаться как с физическим, так и с юридическим лицом.

Их единой особенностью становится перспектива прекращения действия по соглашению сторон или в судебном порядке.

Договора пожизненного содержания или пожизненной ренты с иждивением при отсутствии других пунктов прекращают свое действие по факту смерти получателя ренты.

Что входит в понятие договора дарения?

Гражданское право предписывает такому договору полностью безвозмездно передавать одаряемому лицу что-либо в собственность. Такой договор основывается на позициях ст.572 Гражданского кодекса РФ.

  1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
    При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
  2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.
    Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.
  3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.
    К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Удобно, что такие документы могут оформляться в простой письменной форме и не требуют государственной регистрации.

Особенностью такого договора становится его практическая неотменяемость. В теории, он может быть расторгнут, но лишь по нескольким поводам:

  • при покушении одариваемого на жизнь или здоровье дарителя, а также его близких родственников;
  • если одаряемого с подаренной вещью становится угрозой её безвозвратной потери;
  • в случае присутствия в договоре пункта о возможность его отменить;
  • в случае существенного снижения уровня жизни дарителя в виду обстоятельств, произошедших после подписания договора.

Все эти пункты потребуется оспаривать в судебном порядке.

Особенности договора мены

В статье 567 ГК РФ качестве сделок с объектами недвижимости также предусмотрен договор мены. В такой ситуации договор изначально учитывает необходимость передачи одного предмета собственности в обмен на другой.

Он может включать присутствие денежных средств, но всегда становится фиксацией непосредственного обмена имуществом.

Главной особенностью такого соглашения становится именно обмен жилой площади на иной товар, не связанный с реальными денежными купюрами или счетами. Например, стороны, участвующие в договоре, передают друг другу именно объекты недвижимости.

Об обмене долей недвижимости можно в этой статье.

  1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
  2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Подробнее о составлении договора мены можно прочесть в этом материале.

Отличительные особенности и преференции договора купли-продажи

Ведущей особенностью оформления сделки вступления во владение новой собственностью в виде купли-продажи становится обмен реальной квартиры на его денежный эквивалент.

Такой договор невозвратный. После его подписания новое владение переходит в безраздельное обладание той стороны, которая указана в договоре в роли покупателя объекта недвижимости.

В чем заключаются основные отличия?

Рассматривая отличия договоров в отношении разных вариантов смены собственника, стоит обратить внимание на некоторых их особенности, готовые оказать влияние на итоговый выбор сторон сделки.

Разграничение договора мены с договором купли-продажи: в договоре мены в отличие от договора купли-продажи обязательно указывается стоимость обоих объектов недвижимости, и она должна быть равноценной.

Альтернативным вариантом становится заключение договора мены с доплатой, указываемой в тексте этого документа.

Оформление ренты в отличие от подписания договоров мены, купли-продажи или дарения подразумевает указанную в этом документе необходимость финансового обеспечения бывшего обладателя квартиры, в большинстве случаев с проживанием в квартире.

Удобной особенностью для обеих сторон сделки становится возвратность этого договора в случае неисполнения какой-либо из сторон своих обязательств. Такая возможность прописывается в тексте договора в качестве условий, обязательных к исполнению.

Читайте так же:
Компенсация по договору страхования советских времен

В договоре может быть указана немедленная передача или получения квартиры в собственность после смерти получателя ренты. По договору ренты, как и по договору купли-продажи, необходимо оплачивать налог.

Плюсы и минусы договора дарения заключаются в определенной юридически добровольности такой процедуры. Одним из частых вариантов передачи объекта недвижимости в собственность является договор дарения.

В большинстве случаев такой договор заключается между родственниками, так как подразумевает отсутствие налоговых платежей.

Договор дарения является безвозвратным. Юридически возможность его отменить существует, но она может доказываться только в судебном порядке.

Какой из договоров лучше выбрать, и в каких ситуациях?

Самым простым с юридической точки зрения специалисты признают варианты оформления купли-продажи. Именно такой способ вступления в обладание недвижимой собственностью чаще всего рекомендуется выбирать сторонам, никак между собой не связанным.

С равным успехом это могут быть юридические и физические лица.

Рекомендовать оформить вариант с рентой можно людям, предполагающим получить гарантированные пролонгированные финансовые и моральные преференции. Такой документ часто подписывают одинокие немолодые люди, нуждающиеся в уходе.

Договор мены, договор дарения часто используются при сделках между родственниками. Однако, есть тонкости в договорах мены приватизированного и не приватизированного жилья. Подробнее информацию об этом можно найти в статье.

Дарение, как добровольный акт, лишенный финансовых преимуществ для дарителя, особенно распространен в родственном оформлении передачи собственности.

Для получателя дара такой вариант сделки привлекателен еще и возможностью избежать налоговых выплат при подписании документа о дарении между родственниками.

Видом оформления сделки в варианте мены также часто пользуются при осуществлении родственных обменов. В том числе за счет возможности изменить персоналию собственника объектов недвижимости, в реальности отличающихся по стоимости.

Законодательно необходимость проведения официальной оценки объектов мены не учитывается, давая возможность указывать удобные для сторон суммы.

В заключении стоит отметить, что действующие юридические правила изменения собственника объекта недвижимости дают возможность каждому участнику проведения такой сделки выбрать для себя оптимальный вариант.

В случае возникновения проблем с оформлением сделки, можно обратиться к опытным риелторам или юристам, работающим в сфере недвижимости, которые, во-первых, разъяснят понятие договора мены и договора дарения, ренты или купли-продажи.

Во-вторых, учитывая стоимость каждой такой операции, помощь и рекомендации профессионала в этом случае в итоге оказываются каждой из сторон оформляемой сделки удобными и выгодными.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Обмен квартир – преимущества и недостатки

При обмене квартир присутствует гораздо меньше рисков, чем при купле-продаже. В случае расторжения сделки никто не окажется на улице. Все вернутся в свои прежние квартиры.

Обмен квартир: недостатки
Основной недостаток состоит в том, что нет стопроцентной уверенности в «чистоте» вторичного жилья – это общая беда всего рынка недвижимости. Для обеспечения большей безопасности при длинной цепочке обмена рекомендуется заключать отдельные договора на каждый обмен, а не составлять один огромный договор мены.
При прямом обмене есть еще один недостаток – это отсутствие выбора. В случае альтернативных сделок он гораздо выше. Это происходит по одной простой причине – база обмена квартир пока не так обширна, как база продаваемых квартир. Она только начинает создаваться.
Для получения наилучшего результата посредники должны действовать очень активно, обзванивать всех продавцов квартир и предлагать им вариант обмена. Конечно, это хлопотно, но нынешние условия таковы, что нужно работать, поэтому прогрессивные риелторы готовы работать в полную силу.
При операции обмена снижается вероятность получения квартиры в конкретном доме, на конкретной улице, нынешние клиенты часто вынуждены соглашаться с альтернативными вариантами, чтобы получить результат быстрее. Хотя процесс обмена квартир, несомненно, более длительный, чем купля-продажа.

Правила обмена квартир
Начиная со времен социализма правила обмена квартир остались неизменными. Трехкомнатная квартира эконом-класса традиционно меняется на две однокомнатные, причем в том же районе, двухкомнатная меняется на однокомнатную и комнату в коммуналке, а однокомнатную можно обменять на две комнаты или одну комнату и доплату. Юридическое оформление обмена не сложно.

Доплата
Часто при составлении договора мены возникает вопрос: «Нужно ли в договоре указывать размер доплаты?» Практически все обмены осуществляются с доплатой. Так вот, доплату желательно указывать, причем полностью. Это нужно, прежде всего, той стороне, которая производит доплату, ведь в случае расторжения договора без этого вернуть назад деньги может быть весьма сложно.

Прописка
В случае обмена приватизированных квартир никаких проблем с пропиской или выпиской не будет. Снятие с учета прежних хозяев квартиры произойдет одновременно с регистрацией на новом месте жительства по предъявлению договора мены в паспортный стол. В случае обмена муниципальной квартиры нужно будет ждать выписки из нее прежних хозяев и только потом регистрироваться на этой площади.

Цена обмена
Конкретной суммы на оплату услуг риелторы пока не устанавливают. Когда проводится сделка купли-продажи, обычная цена услуг составляет пять процентов от стоимости квартиры, при обмене цена договорная.

В указанную стоимость услуг профессиональных риелторов входит:

• нахождение подходящего варианта;
• оформление предварительного соглашения об условиях обмена квартир с оговоренными сроками обмена, размером доплаты, стороной оплачивающей расходы, связанные с обменом, такие как сбор за регистрацию и пошлины, сроки освобождения жилья.

Обычно все дополнительные услуги оговариваются и оплачиваются отдельно. В дополнительные услуги включается:

• проверка юридической «чистоты» квартир;
• сбор и оформление всех документов;
• организация и проведение сделки;
• составление договора и его последующая регистрация;
• контроль за сроками освобождения жилья;

Продажа квартиры по договору мены

Договор мены на квартиру от 1996 года, по договору мены квартира в собственности. Свидетельство на собственность квартиры получено в 2012 году. При продаже квартиры в 2014 году надо будет платить НДФЛ с продажи?

В 2009 я продала торговый павильон в счет покупки квартиры. Договор о купли-продажи павильона заключен между мной и продавцом квартиры. Дочь оформила на себя полностью квартиру, меня в часть квартиры не внесла. В договоре о купле-продаже есть пункт где говориться о том, что эти деньги внесены для покупки квартиры квартиры по адресу. Договор о купли-продажи заверен нотариусом. Могу ли я претендовать на часть квартиры?

Читайте так же:
Плюсы брачного договора - возможные подводные камни

Я собственник квартиры, могу я сделать договор дарение квартиры на несовершеннолетнего сына (3 года), с пожизненным проживанием в ней меня (дарителю) и обезопасить данную квартиру от продажи, залога и т.д. путем прописания в договоре пункта, что без моего согласия, продажа данной квартиры будет невозможна?

Какие плюсы и минусы этого действия, если я хочу сохранить квартиру от родственников (моей мамы, сестры и жены) Квартира досталась мне по договору дарения в браке.

Продала квартиру менее 3 лет в собственности (стала собственником по договору мены равноценных квартир с родителями) за 2 780 000 р. Сразу купила квартиру в строящемся доме по договору долевого участия за 3 102 000 р. (2 780 000 + ипотека). Сделки купли-продажи были произведены в 2013 г., договоры зарегистрированы в юстиции. Дом сдается в 2014 г. Должна ли я заплатить налог с продажи квартиры.

Мной куплена квартира по договору у физического Лица за ХХХХ сумму указанную в договор и в это же время по другому договору я этому лицу продала квартиру за хххх руб.

1.Можно ли считать эти два договора договором мены.

2. В чем отличие договора мены от договора купли-продажи.

3 Как доказать, что данные сделки являются куплей-продажей.

Буду очень признательна за ваши ответы.

В 2009 я продала торговый павильон в счет покупки квартиры. Дочь оформила на себя полностью квартиру, меня в часть квартиры не внесла. В договоре о купле-продаже есть пункт где говориться о том, что эти деньги внесены для покупки квартиры квартиры по адресу. Договор о купли-продажи заверен нотариусом. Могу ли я претендовать на часть квартиры?

Муж оформляет на меня договор дарения квартиры. Квартира была куплена по договору ЖСК. в договоре дарения я пишу, что Квартира была в собственности у Дарителя на основании свидетельства и была передана Дарителю в порядке купли-продажи по Договору передачи квартиры ИЛИ УКАЗАТЬ ПО ДОГОВОРУ ОБ УЧАСТИИ В ЖСК?

Мой отчим занимался продажей нашей квартиры. Квартиру он приватизировал на себя. При продаже квартиры от совместной долевой собственности мы с матерью отказались. В договоре на продажу квартиры был пункт, по которому он обязуется предоставить мне жилье. На момент продажи жилье мне предоставлено не было. Квартира была продана 04.08.2004 г. Новые жильцы продали свою квартиру 25.08.2005 г. и собираются выписывать меня через суд. Я остаюсь, прописан в этой квартире т.к. отчим не предоставляет мне жилье. Для подачи заявления в суд требуется договор о купле продажи квартиры, но мне его предоставить отказываются.

Подскажите, как мне правильно составить заявление в суд (юридически грамотно). В какие еще инстанции я могу обратиться со своим вопросам (по возможности бесплатные), если можно пришлите тел.

Я продавал квартиру через агенство недвижимости. С агенством был составлен договор ВОЗМЕЗДНОГО ОКАЗАНИЯ УСЛУГ ПО ПРОДАЖЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ. Был так же составлен предварительный договор купли-продажи квартиры с покупателем, в котором была указана дата подписания основного договора и подачи документов в регистрационные органы. Покупатель не может приобрести мою квартиру в указанный срок, т.к. произошла задержка по вине банка. Я намереваюсь расторгнуть предварительный договор купли-продажи, но Агентство требует с меня оплату его услуг, т.к якобы услуги по продаже квартиры мне были оказаны в полной мере, а то что покупатель не смог её купить это не их вина. Подписи мои везде стоят в договоре с Агенством. Получается я должен им отдать 50 тысяч просто так? Квартира то ведь не продана. Как быть, подскажите.

Как рассчитать налог с продажи квартиры, менее 3-х лет в собственности, приобретенной по договору мены с городской администрацией, мена и продажа осуществлялась в 2012 году. Обмениваемое имущество оценено 3 322 695 (новая квартира) и 160 233 руб (сдаваемая квартира), произвел доплату 149 627 руб. Квартира была продана за 3 100 000 руб.

Нужна консультация. По программе расселения ветхого жилья по договору мены с мэрией нашего города я получила квартиру. Ветхая квартира была в собственности менее года. Согласно договору, обе квартиры признаны равноценными. Теперь налоговая инспекция требует оплаты налога на приобретение и продажу недвижимости, мотивируя тем, что договор мены приравнен к договору купли-продажи. Есть ли какая-то статья в законе, освобождающая меня от уплаты налога? (Не считая налоговых вычетов). Благодарю Вас.

Мной куплена квартира по договору у физического Лица за ХХХХ сумму указанную в договор и в это же время по другому договору я этому лицу продала квартиру за хххх руб.

1.Можно ли считать эти два договора договором мены.

2. В чем отличие договора мены от договора купли-продажи.

3 Как доказатьНалоговой инспекции для получения имущественного налогового вычета что данные сделки являются куплей-продажей.

Буду очень признательна за ваши ответы.

Я продала квартиру. Должна ли я отдать свой документ, на основании которого я владела квартирой до ее продажи (договор продажи квартиры в собственность) новым владельцам квартиры? Мой агент по продаже квартиры убеждает меня, что я должна это сделать, так как мне этот договор уже не нужен, а новым владельцам квартиры он понадобится, если они решат впоследствии пролать квартиру. Им он может понадобиться для подтверждения чистоты сделки.

Заключил договор с риэлторской конторой на покупку квартиры. Денег еще не платил, хочу расторгнуть договор, могут ли меня обязать выплатить им деньги по договору? В договоре указано что оплата услуг будет производиться при подписании договора купли продажи квартиры, который мы еще не подписывали.

Мне предстоит продажа квартиры. У меня есть Свидетельств на право собственнсти на нее. Допустим есть покупатель. Как оформляется Договор купли-продажи? Меня интересуют все шаги по продаже квартиры от начала и до конца.

Имелась квартира в собственности более 10 лет. По программе ветхого жилья по договору мены получили квартиру, при этом в договоре мены указана рыночная стоимость квартиры. Квартира была продана, при этом в собственности находилась менее 3-х лет. Как будет исчисляться налог? Знаю, что можно воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн. р.. Возможно ли учесть стоимость указанную при договоре мены? Т.е. Стоимость при продаже кв, например 2,5 млн р. за вычетом рыночной стоимости указанной в договоре мены?

Читайте так же:
Что забирают судебные приставы при неуплате кредита

Мой дом идет под снос с участком (недвижимое имущество). Застройщик предлагает квартиру в строящемся многоэтажном доме. Вместо предварительного договора мены с пролангацией до подписания основного (его дом намечается к сдаче в 2015 г.) уговаривает подписать договор купли-продажи с обременением. В договоре купли-продажи прописывается: обязательства покупателя по оплате недвижимого имущества считаются выполненными покупателем после регистрации продавцом права собственности на, указанную в договоре квартиру. Деньги с продажи моего недвижимого имущества зачисляются в договор долевого участия в качестве оплаты квартиры в доме застройщика. Взаиморасчетов по договору купли-продажи не будет.

Взамен сгоревшей квартиры администрация города предоставила пострадавшему при пожаре другую квартиру (оформили договором мены). Полученная в результате мены квартира находилась в собственности погорельца менее трех лет и продана (по муниципальному контракту, т.е. фактически по договору купли-продажи). Должен ли погорелец платить налог с продажи, если сгоревшая квартира находилась у него в собственности более трех лет?

Я купил квартиру и подписал с собственником договор купли. Собственнику квартира досталась по договору дарения от матери, матери квартира досталась по наследству от сына. В данной квартире кроме собственника прописан его отец. Как мне выселить и выписать отца. Собственник после продажи квартиры уехал в Россию и все заботы оставил на меня.

В октябре 2010 году приобрела квартиру по договору мены. Квартира в собственности менее 3-х лет. В договоре указана равнозначная цена меняемых квартир — два миллиона рублей. Налоговый вычет я на обменяную квартиру не получала. Сейчас я хочу ее продать за 2100000 рублей. Должна ли буду я платить налог с продажи квартиры?

Пожалуйста я хочу по договору купли-продажи продать квартиру в долевке коттедж у меня 1/4-(это квартира отдельный объект). в моей квартире есть собственник с 1 долей нужны ли мне отказы других собственников квартир чтобы заключить договор с той которая имеет уже долю в моей квартире.

В марте 2012 по договору мены с администрацией города, получила взамен снесенного жилья квартиру в новостройке. В договоре указано, что цена обеих квартир — 1400 000, то есть квартиры равноценны. Сейчас я её хочу продать за 1600 000. Разъясните пожалуйста, налог на продажу квартиры будет рассчитываться с суммы свыше миллиона, или все таки с суммы прибыли при продаже, то есть с 200 000? В договоре мены с администрацией города написано: Мену квартир стороны считают равноценной. Рыночная стоимость квартир составляет 1400 000 (один миллион четыреста тысяч) рублей. Спасибо.

Квартира получена по договору социального найма, решили продать в егрн основание: договор передачи жилого помещения в собственность 2020 г а не договор мены.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры если в предыдущей квартире прожил более 10 лет?

2.5 года назад я продала квартиру свойх несовершеннолетних детей, которая досталась им по наследству.

Через полтора года после продажи, в судебном порядке, с меня взыскали долг наследодателя, который превышал стоимость квартиры, т.к. оценочная стоимость квартиры по свид. О праве на наследство была выше, чем стоимость при продаже.

Могу ли я в судебном порядке расторгнуть довор купли-продажи квартиры?

В 1999 году мать продала мне квартиру. Согласно договора стороны пришли к соглашению, что ПРОДАВЕЦ сохраняет право проживания в продаваемой квартире. Квартира приватизирована на меня. Мать стала старой и по рассеянности потеряла свидетельство на квартиру, т.е. свидетельство на квартиру, оформленное на меня после договора купли-продажи и грозится выгнать меня из квартиры, а квартиру отдать брату. Может ли мать лишить меня квартиры и могу ли я восстановить свидетельство? Заранее спасибо за ответ. С Уважением, Терехов Сергей.

Моя мама купила квартиру по договору купли продажи который оформлен на нее. При этом в момент покупки она состояла официально в браке с мужчиной. В данной квартире прописана мама и я (дочь), плюс квартира приватизирована на маму и меня.

Вопрос: нужно ли согласие ее мужа на продажу данной квартиры.

Моя мама купила квартиру по договору купли продажи который оформлен на нее. При этом в момент покупки она состояла официально в браке с мужчиной. В данной квартире прописана мама и я (дочь), плюс квартира приватизирована на маму и меня.

Вопрос: нужно ли согласие ее мужа на продажу данной квартиры.

Мы имели в собственности квартиру более 10 лет. В связи со строительством вставки между домами наш подъезд был признан аварийным и по распоряжению Мэрии мы были переселены в аналогичную квартиру по договору мены (имеются все документы, распоряжения, решения суда о выседении). Новая квартира была в собственности около года и продана по договору купли-продажи и куплена квартира с меньшей площадью. Надо ли платить налог на доход от продажи квартиры?

У меня в собственности есть квартира, в которой зарегистрированы и проживают мои мать и сестра. Ранее эта квартира была в собственности матери, но возникла необходимость и мы составили договор купли-продажи и переоформили право собственности на меня. Теперь хотим эту квартиру опять переоформить в собственность матери путем составления и и регистрации договора купли-продажи. Возможно ли где-то посмотреть пример наипростейшего договора купли-продажи, поскольку взаимных претензий по поводу данной сделки у нас не возникнет и нет необходимости прописывать все это в договоре? Как отразить в договоре что в данной квартрите зарегистрированы мать и сестра и после купли-продажи они будут там проживать? Или можно это вообще не оговаривать в договоре купли-продаже и не предоставлять справку о проживающих и прописанных в данной квартире? С уважением, Ольга.

Я получил квартиру в 2016 г по программе переселения из ветхого жилья, взамен старой приватизированной. На основании договора мены: рыночная стоимость старой квартиры составила 266 000 рублей, новой в 1 256 000 рублей. В этом же году я продал полученную по договору квартиру. Должен ли я оплачивать ндфл в размере 13 % на доход от ее продажи? Продана квартира была за 1 480 000.

Читайте так же:
Судебно-психиатрическая экспертиза в уголовном процессе

Меняемся квартирами: когда это выгодней купли-продажи

Мена – это операция, в ходе которой стороны обязуются передать в собственность друг друга один товар в обмен на другой. Одновременно с совершением сделки каждый участник получает право собственности на предмет обмена.

По большому счету, мена – та же купля-продажа. Разница в том, что в первом случае стороны расплачиваются друг с другом по бартеру, то есть товар на товар, а во втором – деньгами.

Сделки по договорам мены регулируются Гражданским кодексом РФ (статьи 567-571).

Для сделок по договорам мены (ДМ) действуют в основном те же правила, что и по договорам купли-продажи (ДКП). То есть если обмениваются квартиры стоимостью более 1 млн руб., приобретенные меньше трех лет назад, то придется заплатить подоходный налог 13%. Точно так же нужно регистрировать договор в Росреестре. Как и при ДКП, требуется согласие супругов на совершение сделки и тоже не разрешается ухудшать жилищные условия ребенка, если он в результате ДМ переезжает с одной жилплощади на другую.

Так что на общих нюансах мы останавливаться не будем. А лучше поговорим только о специфических сторонах мены. Они весьма любопытны.

К мене редко прибегают по понятным причинам: найти того, кого устроит ваша квартира и чья жилплощадь при этом понравится вам, непросто. Зато при родственных сделках мена – отличный вариант.

Например, супруги развелись, и им нужно поделить трехкомнатную квартиру, которой они владели на праве долевой собственности. А у жены при этом есть еще своя собственная однокомнатная.

Можно, конечно, эту «однушку» продать и выкупить у экс-супруга его долю в «трешке». Но поиск покупателя, учитывая кризисное падение спроса, может затянуться на неопределенный срок. Вдобавок придется заплатить за совершение этой сделки, а потом еще одной – по выкупу доли.

Мена же позволяет полюбовно решить вопрос всего за месяц. Если, конечно, у бывших супругов нет взаимных претензий и они согласны на такой вариант.

Еще пример. Члены семьи получили наследство от умершего отца. По завещанию каждому назначено имущество: сыну автомобиль и земельный участок, дочери дача. Но сыну машина не нужна, да и земля ни к чему. А вот дача пригодилась бы.

Дочь же, наоборот, предпочла бы авто и землю. При этом оба хотят сохранить это имущество в семье, не продавая чужим людям. Здесь договор мены – идеальный выход, опять же если между сторонами нет никаких противоречий.

Более привлекательным будет договор мены и в тех случаях, когда срочно продать или купить жилье не требуется и вы готовы ждать подходящего варианта на обмен довольно долго.

Или если есть немного денег, которые вы готовы доплатить за улучшение жилищных условий при обмене. Новое жилье на них не купишь, а затеваться с ипотекой дорого или кредит не одобряют. Скажем, вы бы хотели поменять свое однокомнатное жилье на аналогичное, но в другом районе, более престижном, доплатив разницу в цене. В таком случае мена оправдана.

В чем преимущества такой сделки? Когда меняются равноценные по стоимости квартиры, то все расчеты между сторонами производятся без денег. Поэтому не нужно платить комиссию за перевод по безналичному расчету, а ведь она начинается от 1% от перечисляемой суммы – в итоге набегает немаленькая оплата.

Не придется раскошеливаться и на аренду банковской ячейки и сопутствующие услуги (комнату для переговоров, доверенность на доступ контрагентов арендатора к ячейке и т. п.) – расходы за месяц составили бы около 3 тыс. руб.

Правда, если одна квартира, участвующая в сделке, дороже другой, то для доплаты нужно будет провести указанные операции. Но все же это будут меньшие траты.

Договор мены – это один документ, а ДКП – два: один человек продает имущество, а второй покупает, поэтому для каждой стороны составляется отдельный договор. Соответственно госпошлину за регистрацию ДКП придется платить дважды – в целом 4 тыс. руб.

То же относится и к нотариальному заверению сделки. Вообще-то закон этого не требует.

Можно составить договор мены в простой письменной форме, обойтись без нотариуса и просто зарегистрировать документ в Росреестре.

Но некоторые для надежности предпочитают посетить нотариуса. Его услуги обычно стоят около 3 тыс. руб. за заверение одного договора (или проценты от стоимости квартиры). При купле-продаже придется платить дважды, ведь договора-то два. А при мене – только один раз.

Еще один крайне важный нюанс касается расторжения договора. Допустим, покупатель по каким-то причинам заподозрил продавца в нечестности и через суд добился расторжения сделки купли-продажи.

Продавец должен полностью вернуть ему уплаченные за квартиру деньги. Но он их давно потратил. Тогда покупателю придется ждать выплаты не один год и можно вообще не дождаться.

Если же стороны обменялись квартирами по ДМ, а после этого сделка была расторгнута, то просто возвращается статус-кво: каждый участник получает свою прежнюю квартиру. Финансовый ущерб понесет только тот, кто, например, сделал свежий ремонт в новом жилище – эти затраты не компенсируются.

Подоходный налог при мене платится только в том случае, когда стоимость меняемого имущества неодинакова (помним про условие о трехлетнем возрасте недвижимости, которое упомянули в начале).

Бартер

Договор мены (бартерный обмен, ба́ртер, мена) — вид гражданско-правового договора, при котором одна сторона берёт на себя обязательство передать другой стороне некоторое имущество против обязательства другой стороны передать первой имущество равной стоимости (с точки зрения сторон договора).

Под бартером или бартерным обменом понимают такой договор мены, при котором происходит переход права собственности на объекты договора между его сторонами без использования средств платежа (например, денег). Обычно бартерный обмен понимают как обмен правом собственности на вещи; товарами, услугами с участием юридических лиц. Термин встречается в налоговом законодательстве, но строгого определения в отличие от термина «договор мены» не имеет. Часто хозяйственные договоры мены (обмена) именно налоговые органы рассматривают как бартерные.

Читайте так же:
Можно ли громко слушать музыку днем

Договор мены — более широкое понятие, поскольку включает в себя обмен правами, не сводящимися непременно к собственности на вещи. Договором мены (обмена) чаще называют договор между частными лицами.

Содержание

Виды [ править | править код ]

Иногда выделяют закрытый (классический) обмен и открытый (независимый) обмен.

  • В закрытом обмене (закрытом бартере) участвуют две стороны; товар/услуга X меняется исключительно на товар/услугу Y; участники связаны по времени (одномоментная разовая сделка) и ограничены фиксированным объёмом сделки (эквивалентный стоимостной объём). Пример: меняем завтра 100 кг бумаги на 10 окон. Большинство операций обмена (бартера) соответствуют этим критериям.
  • В открытом обмене (открытом бартере) может участвовать более 2 сторон; товар/услуга Х может обмениваться на товары/услуги Y, Z. N в разных пропорциях; обмен может осуществляться в разное время. Фактически, одна из сторон, передав свой товар, получает право выбора, что и когда она хочет получить в погашение возникшего долга. Эти намерения не обязательно заранее декларировать, они могут меняться со временем. Именно по принципу открытого обмена действуют внебанковские электронные деньги.

Преимущества бартера [ править | править код ]

  • При отсутствии денежных средств бартер позволяет не брать кредиты для приобретения сырья.
  • Бартер минимизирует инфляционные риски.

Недостатки бартера [ править | править код ]

  • Могут возникать проблемы с налогообложением. Например, при выплате зарплаты в натуральной форме остро встаёт вопрос о зарплатных налогах и взносах (налог на доходы физических лиц, страховые взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование в России). На Украине бартерные сделки не позволяют использовать льготную или упрощённую систему налогообложения. Например, нельзя применить льготную ставку НДС, даже если оба товара бартерной сделки являются льготными. Есть сложности с проведением международных бартерных сделок из-за дополнительных ограничений по срокам их проведения. Это приводит к росту реального налогообложения и к росту налоговой задолженности, в том числе из-за штрафов за несвоевременную уплату налогов.
  • При больших объёмах товарообменных операций затруднён подбор подходящих друг другу бартерных предложений. Существуют электронные системы регистрации бартерных предложений и заявок (бартерные биржи), что упрощает поиск приемлемых вариантов.
  • В случае минимизации или отсутствия денежного обращения возникает трудность оценки товаров и услуг в условиях отсутствия стабильного денежного рынка этих товаров.

Договор мены в законодательстве стран [ править | править код ]

Россия [ править | править код ]

Гражданское законодательство Российской Федерации рассматривает договор мены как гражданско-правовой договор, согласно которому каждая его сторона обязана передать в собственность другой стороны один предмет в обмен на другой (ч. 1 ст. 567 ГК РФ), то есть направлен на возмездную передачу имущества. Каждая сторона выступает в качестве и продавца, и покупателя. К договору мены также могут применяться положения о договоре купли-продажи, если они не противоречат правилам о договоре мены и существу возникающих из данного договора обязательств [1] .

Германия [ править | править код ]

Положения о договоре мены выделены в законодательстве Германии в отдельный раздел Германского гражданского уложения, а именно подраздел IV «Мена» главы I «Купля-продажа. Мена», раздела IV «Отдельные виды обязательств», подтверждая тем самым самостоятельность данного вида договора, в то же время посвятив ему одну норму, говорящую, что к договору мены применяются положения о купле-продаже [1] .

Франция [ править | править код ]

Французский гражданский кодекс 1804 года признаёт договор мены в качестве самостоятельного договора, по которому стороны передают друг другу одну вещь за другую. Положения договора купли-продажи также применяются к договору мены. Считается совершённым в силу одного согласия, как и договор купли-продажи. Устанавливаются права сторон, например в случае изъятия по суду у одной из сторон полученной по договору мены вещи, он вправе требовать возмещения убытков либо возврата его вещи (ст.1705). Договору мены посвящен титул VII статьи 1702—1707 Французского гражданского кодекса [1] [2] .

Налогообложение [ править | править код ]

В 1975 году в The New York Times была опубликована статья за авторством либертарианца Карла Гесса, который описал в ней свой опыт ухода от налога на доход в США при помощи практики бартера [3] . С 1982 года, однако, когда в стране был принят Закон о налоговом равенстве и налоговой ответственности (Tax Equity and Fiscal Responsibility Act of 1982), эта практика стала более невозможной, поскольку оплата за работу или оказанные услуги в натуральном виде с тех пор должна декларироваться в Налоговое управление США и этот вид дохода, соответственно, стал налогооблагаемым [4] .

После распада СССР [ править | править код ]

Значительную роль бартерные сделки играли в начале 1990-х годов, в первые годы после распада СССР. На постсоветском пространстве возникли трудности с денежным обращением, в связи с чем получили распространение бартерные сделки. По словам специалиста швейцарской трейдинговой компании Marc Rich AG [5] :

У наших торговых партнёров из бывшего Советского Союза не было наличных денег и иностранной валюты. Мы работали по принципу: если у тебя нет денег, плати тем, что есть. Мы осуществляли бартерные сделки, как в Средние века.

Вот типичная сделка, в которой были затронуты пять республик и объем которой составлял около 100 млн долларов: мы закупили в Бразилии сахар-сырец, который мы рафинировали на Украине. Затем этот рафинированный сахар мы обменяли на нефть из Сибири. Нефть мы обменяли в Монголии на медную руду. В Казахстане для нас из медной руды добыли медь. Наконец, мы с очень хорошей прибылью продали медь на мировом рынке. Вся сделка продолжалась шесть месяцев и была очень рискованной. Наша прибыль от нее была огромной. Мы зарабатывали на каждом отдельном этапе. Мы смогли осуществить эту сделку только потому, что знали людей во всех этих странах, и мы все доверяли друг другу. Мы также были своего рода финансистами для многих наших торговых партнёров. Ни у кого не было денег. Но мы летали над страной на огромном грузовом самолете, полном долларов. Мы были летающим банком.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector