Migration48.ru

Вопросы Миграции
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Аренда недвижимости на заграничных курортах: как грамотно снять жилье. Самостоятельно или через агентство? Основные риски рынка: не та цена, не тот дом, не тот хозяин

Аренда недвижимости на заграничных курортах: как грамотно снять жилье. Самостоятельно или через агентство? Основные риски рынка: не та цена, не тот дом, не тот хозяин

Массовый туризм по системе «все включено» не теряет своей популярности, но все чаще российские граждане организовывают отпуск самостоятельно и предпочитают останавливаться не в отелях, а в апартаментах и частных домах. Так получается просторнее, комфортнее, уютнее и без проблем с питанием – в общем, как дома. Но, правда, найти зарубежный «дом» на время отпуска не так просто, как кажется на первый взгляд, в наш век интернета и информации.

Поэтому «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, как арендовать зарубежное жилье без лишних проблем, да еще и сэкономить.

Способы аренды
Арендовать курортное жилье за рубежом можно несколькими способами. Во-первых, обратиться в турагентство, в котором уже не раз покупались путевки или которое порекомендовали друзья и знакомые. Если компания серьезная, то, скорее всего, она не откажет в подборе недвижимости либо даст совет, куда еще можно обратиться. Во-вторых, пойти в российское агентство недвижимости, работающее с той страной, куда хочется отправиться в отпуск: «Дело в том, что многие россияне приобретают жилье за рубежом с целью получения дохода от его сдачи в аренду, сохраняя тем самым свои активы. И значительная часть таких покупателей обращается за помощью в вопросе аренды в ту же компанию, что помогла приобрести объект. Таким образом, в агентствах зарубежной недвижимости формируется достаточно большой банк предложений по аренде. Это и апартаменты, и таунхаусы, и виллы в разных странах», — рассказывает Елена Кволек, генеральный директор компании «КОНТРАСТ ЭСТЕЙТ».

«Практически все солидные агентства, продающие зарубежную недвижимость, впоследствии оказывают своим клиентам услуги по сдаче этой собственности в аренду. Так, все наши покупатели могут рассчитывать на «управление недвижимостью», что предусматривает и подбор арендаторов», — добавляет Александр Дьяченко, пресс-секретарь «Центра Греческой Недвижимости». Сегодня есть даже такие компании, которые сделали аренду недвижимости за рубежом одним из основных видов своей деятельности наряду с продажей. Они предлагают не только объекты своих покупателей, но и другое жилье: «Например, существует наш сервис Tranio.Ru. При поступлении заявки на аренду менеджеры обращаются к проверенным партнерам, которые находятся непосредственно в стране, где подбирается недвижимость», — рассказывает Марина Филичкина, старший менеджер по продажам Tranio.Ru. В-третьих, никто не запрещает россиянам самостоятельно обращаться в зарубежные агентства по недвижимости, которые занимаются продажей и арендой либо специализируются только на аренде – благо найти их контакты в сети Интернет совсем не сложно. А можно и вовсе обойтись без агентств, занявшись поиском подходящего жилья самостоятельно, что сегодня очень популярно. Для этого существует множество специализированных сайтов: HomeAway, Niumba, 9flats, TravelRent, Airbnb и т.д. Некоторые из них предлагают и русскоязычную версию и даже имеют представительства в Москве, что, конечно, весьма удобно. Идея этих ресурсов в том, что предложения по аренде размещают собственники жилья, они указывают свои контакты, так что можно связаться с владельцем и обговорить все детали, а после забронировать объект online либо по телефону, как правило, переведя на счет арендодателя залог – до 20-30% от всей стоимости жилья. Также на сайтах можно найти отзывы от прежних арендаторов и узнать, насколько хороши та или иная квартира или дом.

Один из самых проверенных и надежных способов арендовать жилье – действовать по рекомендациям друзей и знакомых, которые уже снимали апартаменты или виллу, в таком случае все просто: получаешь контакты определенного владельца либо агентства и связываешься с ними напрямую. Также можно снимать жилье, уже приехав на курорт, через местных риелторов либо непосредственно у собственников.

Правда, такой вариант большинство экспертов считает непродуктивным, авантюрным и, пожалуй, даже опасным: «Поиск недвижимости на месте, как это делалось в свое время, например, в Крыму, скорее всего, не увенчается успехом, потому что спрос на рынке аренды превышает предложение, особенно если речь о бюджетных объектах», — уверяет Мария Царфати, руководитель отдела «Аренда зарубежной недвижимости» консалтинговой компании «Страна Плюс».

«Искать жилье на месте в горячий сезон — это только для любителей экстрима. Заключать договор лучше заранее, чтобы выбрать то, что нужно, а не то, что осталось, потому что не нужно никому», — уверяет Ольга Горячкина, руководитель отдела зарубежной недвижимости МАН «Rentsale».

«Кроме того, в случае аренды по прибытии необходимо временно снимать гостиничный номер, а при отсутствии должных вариантов жить в отеле придется долго, что чревато солидными расходами. Причем в отличие от всех предыдущих способов найма здесь на поиск жилья расходуется время, непосредственно отведенное на отдых», — добавляет Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. Да и вообще данный вариант возможен лишь с безвизовыми странами, а также в тех случаях, когда для получения визы не нужно подтверждать свое местожительство (к примеру, этого не требует консульство США в отличие от Шенгена и Великобритании, где необходимы бронь отеля или договор аренды недвижимости) либо в паспорте уже есть мультивиза.

Аренда через интернет: дешевле, но рискованней
Конечно, арендовать жилье за границей хочется с наименьшими рисками, но наиболее экономично. Совместить эти пожелания весьма не просто. Как отмечает Елена Кволек («КОНТРАСТ ЭСТЕЙТ»), безопаснее всего арендовать жилье, пользуясь рекомендациями родных и близких людей, но не всегда это дешевле, ведь недвижимости на рынке много и у незнакомого собственника может быть дешевле, но при этом совсем не хуже. Расширить базу предложений помогает интернет: на соответствующих сайтах размещаются сотни и тысячи вариантов в каждой стране и получается очень широкое поле для сравнений.

«Таким образом, наиболее бюджетный вариант аренды – самостоятельно найти подходящий объект в Сети и обратиться к его владельцу, — делает вывод Станислав Зингель (Gordon Rock), — экономия в сравнении с арендой через агентство может достигать 20% и более, но, правда, этот способ самый рискованный. Риски заключаются в недобросовестности арендодателя, несоответствии изначально декларируемых и фактических характеристик жилья и т.д.». Например, можно приехать на курорт и увидеть не тот симпатичный домик, что очаровал на фото в интернете, а объект гораздо более низкого качества, ветхий, без ремонта, со старой мебелью.

«Случается и так, что арендодатель при встрече запрашивает гораздо более высокую цену, чем он заявлял на сайте», — предупреждает Александр Дьяченко («Центр Греческой Недвижимости»). Либо, как отмечает Ольга Горячкина (МАН «Rentsale»), недобросовестный владелец может сдать недвижимость кому-нибудь другому, если тот предложит более выгодную ставку. И это еще не самое ужасное, что может случиться.

Гораздо хуже, если арендодатель окажется мошенником. В таком случае, пролетев тысячи километров, можно не найти ни арендованного дома, ни того, кто его «сдал». «Схемы мошенничества становятся все умнее, например, многие переводят деньги частным лицам в качестве резерва, их обещают встретить в аэропорту или сообщают существующий адрес, где их якобы встретят и поселят, но в конечном итоге не встречают. И вот семья с маленьким ребенком оказывается на улице, надо срочно искать отель, а они в сезон переполнены. В результате экономия приводит к большим затратам. И, к сожалению, подобные ситуации бывают достаточно часто», — рассказывает Виктория Кутузова, директор по продажам русского представительства испанской компании GRUPOMAHERSOL.

Читайте так же:
Ходатайство о восстановлении пропущенного срока

«Например, к нам обращалась семейная пара, которая арендовала апартаменты в Испании. Они перевели платеж, и еще хорошо, что обнаружили мошенничество до заезда: на самом деле такие апартаменты не сдавались. И еще один пример: долгое время на одном из порталов по аренде недвижимости за рубежом был выставлен дом, но в реальности он никогда не сдавался в аренду», — говорит Мария Царфати («Страна Плюс»). Если при этом жилье оплачивается полностью, а такое условие выдвигают нередко, особенно в высокий сезон, то потери могут быть очень существенными.

Кроме того, для бронирования жилья через интернет все же не обойтись без знания иностранного языка: почитать о недвижимости можно и на русском, но общаться потом с арендодателем, чтобы выяснить детали и заказать необходимые дополнительные услуги (трансфер, няню для ребенка, дополнительную кровать и т.п.), придется на иностранном. Причем иногда даже английского бывает не достаточно, ведь собственники могут говорить только на своем родном языке. Также самостоятельное бронирование, как правило, требует много времени: нужно выбрать варианты, изучить их, прочитать отзывы, проверить актуальность информации у владельца (причем в интернете довольно много неактуальной информации), и если предложение в результате не устроит, придется искать другое. Терпения на это хватает далеко не у всех. А еще при аренде через интернет наверняка придется столкнуться с дополнительными затратами на телефонные переговоры и на перевод денег за границу. «Но, правда, доля таких расходов редко превышает 1-2% от стоимости аренды», — отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock).

А вот цена аренды на самом деле может оказаться не такой уж низкой, как предполагается. «В интернете ведь могут размещать объявления и целые группы посредников, и их трудно различить в общей массе информации», — сообщает Елена Кволек («КОНТРАСТ ЭСТЕЙТ»). «Например, в Испании арендой занимаются все кому не лень, в стране кризис, и можно легко наткнуться на объявление от испанца с испанским контактным номером, которое на самом деле выложил посредник», — говорит Виктория Кутузова (GRUPOMAHERSOL). Таким образом, как отмечает Александр Дьяченко («Центр Греческой Недвижимости»), сэкономить на комиссии получается не всегда.

Аренда через агентства: рисков меньше, цены повыше
В то же время агентства недвижимости порою предлагают весьма гуманные цены, так как представляют объекты своих же покупателей, и им нет смысла завышать стоимость: «К примеру, наши предложения обычно ниже рыночных, ведь в нашем случае есть клиент, которому мы продавали недвижимость и который хочет ее сдать, как правило, чтобы оправдать коммунальные расходы, и есть клиент, который хочет пожить в Испании какое-то время и снять недорого жилье», — рассказывает Виктория Кутузова (GRUPOMAHERSOL).

«То есть, обращаясь в солидное агентство недвижимости, можно получить апартаменты или виллу фактически из первых рук, по фиксированной цене и без лишних накруток», — делает вывод Александр Дьяченко («Центр Греческой Недвижимости»). А те компании, которые вывели услуги по аренде недвижимости в отдельный бизнес, тесно взаимодействуют с зарубежными партнерами и имеют скидки за оборот либо получают свою комиссию от владельцев жилья: «Например, при аренде недвижимости через Tranio.Ru арендатор не несет никаких дополнительных расходов, у нас нет скрытой комиссии», — утверждает Марина Филичкина (Tranio.Ru).

Но, впрочем, в большинстве агентств недвижимости, которые в частности работают более традиционными способами, а не через сайт, небольшую комиссию платить все-таки придется, но зато аренда жилья через агентство – пожалуй, самый надежный, удобный и быстрый способ. Арендаторам не приходится беспокоиться о деталях бронирования, за них все делает компания. «И все вопросы решаются с одним человеком, который и подбирает варианты объектов на конкретные даты и с учетом имеющегося бюджета и ведет переговоры с владельцами», — отмечает Марина Алексеева, генеральный директор Just Real Consult GmbH. «Также есть гарантия, что недвижимость будет соответствовать описанию и фотографиям, а все вопросы и пожелания будут решаться без видимых сложностей для клиента. Причем возможна организация дополнительных услуг (найма персонала, аренды автомобиля, закупки продуктов, трансфера и т.п. – От ред.) до момента заезда, таким образом, не придется решать на месте организационные вопросы в ущерб отдыху. И кроме того, обращение в агентство — это экономия своего времени, которое можно посвятить работе и общению с близкими, а не многочасовым поискам в интернете», — рассуждает Мария Царфати («Страна Плюс»). «А если все-таки появятся какие-то проблемы, то всегда можно предъявить претензии компании. В случае же самостоятельного поиска вариантов аренды все связанные с этим риски арендатор принимает на себя», — добавляет Александр Дьяченко («Центр Греческой Недвижимости»).

Правда, некоторые эксперты все-таки советуют обращаться не в российские, а в зарубежные компании: «Они обычно обеспечивают оптимальное соотношение цены и качества оказываемых услуг. А обращение в российскую компанию чревато возможным увеличением комиссионных и некоторым риском несоответствия декларируемой и фактической информации об объекте. Особенно небольшие отечественные фирмы в большинстве случаев не могут гарантировать достоверность информации, предоставляемой им их зарубежными партнерами», — объясняет Станислав Зингель (Gordon Rock).

Так что выбирать агентство нужно очень тщательно, ориентируясь на его репутацию и масштабы деятельности. И уж точно не стоит обращаться в российские компании, которые не имеют представительств и партнеров за рубежом, в этом случае комиссии могут быть выше, а риски останутся такими же существенными, как и при бронировании через интернет-ресурсы.

Не советуют специалисты рынка недвижимости обращаться и в туристические компании: «Риск работы с турфирмами состоит в том, что аренда жилья — это не их бизнес, они не знают всех тонкостей законодательства страны, особенностей рынка недвижимости. Поэтому, даже имея самые благие намерения, турфирма в качестве агента по недвижимости может принести немало неприятных минут и разочарований», — уверяет Александр Дьяченко («Центр Греческой Недвижимости»). Да и комиссия в этом случае тоже будет высокой.

Вид на жительство и многое другое — в придачу к недвижимости за границей

Политика разных государств в отношении зарубежных покупателей недвижимости заметно отличается. Есть державы, где иностранцы — желанные гости на рынке, и правительство предпринимает меры, чтобы повысить привлекательность местных объектов для этой аудитории. Для некоторых государств этот вопрос стал особенно актуальным после кризиса.

Дополнительные преимущества, которые предоставляются иностранным покупателям недвижимости, можно разделить на две основные категории. Это либо возможность получения вида на жительства или гражданства, либо особые условия, облегчающие процесс покупки,— например, доступные кредиты, упрощенные схемы сделки и налоговые льготы.

Читайте так же:
Договор аренды земельного участка, образец

Паспортный бонус

Одна из самых ощутимых выгод, которые может получить покупатель недвижимости за рубежом,— это вид на жительство, или, что еще более приятно, паспорт. Если для гражданина США или Великобритании это не особо интересный вопрос, то для российских покупателей он часто играет не последнюю роль. Согласно опросам, многие россияне при покупке зарубежной недвижимости думают о создании пристанища на будущее.

Сразу стоит сказать, что в наиболее популярных европейских странах такой возможности нет. Они практикуют почти унифицированный подход в вопросах предоставления гражданства, ВНЖ и виз. Иностранный владелец жилья получает годовую мультивизу со сроком пребывания в стране не более 180 дней в году. Такое же право дается ближайшим родственникам — жене, мужу, детям, родителям. И ничего больше.

Как правило, возможность получения гражданства при покупке недвижимости предоставляют государства с развивающейся, проблемной экономикой. Сегодня это Панама, Доминиканская Республика, Коста-Рика, а также Сент-Киттс и Невис — государство в Карибском бассейне. В 2010 году к этому списку присоединилась также Латвия.

Разумеется, в любой из этих стран паспорт выдается не каждому, кто приобрел квартиру или дом. Существуют определенные требования, главное из которых — чтобы цена купленного объекта была не меньше установленного минимума.

Для Панамы это 300 тыс. долларов. При покупке на такую сумму иностранец получает пятилетний вид на жительство. После этого срока он может претендовать на гражданство при условии, что недвижимость не продана. С панамским паспортом можно посещать почти все страны Латинской Америки, а также государства, входящие в Шенгенскую зону.

В Доминиканской Республике при покупке жилья стоимостью от 200 тыс. долларов можно претендовать на получение гражданства уже через шесть месяцев постоянного проживания. Кроме того, здесь признается институт двойного гражданства, то есть нет необходимости отказываться от российского паспорта. Недостаток этой схемы — в том, что весь срок оформления гражданства нужно находиться в стране, а это семь-восемь месяцев. Паспорт дает право безвизового въезда в Швейцарию, Великобританию, Израиль, Южную Корею, Исландию, Аргентину, Бразилию и другие страны Южной Америки, Японию, Лихтенштейн.

На Коста-Рике необходимо вложить в недвижимость не менее 200 тыс. долларов. После этого владелец недвижимости получает ВНЖ, а через девять лет может претендовать на гражданство. Паспорт дает право безвизового въезда во все страны ЕС, страны Азии (Южную Корею, Японию) и Латинской Америки, а также в Новую Зеландию и ЮАР. Кроме того, Коста-Рика — бывшая колония Испании, и гражданам страны предоставляют статус постоянного жителя Испании (ПМЖ) всего за четыре-пять месяцев, а спустя два года и гражданство.

Еще один вариант — островное государство Сент-Киттс и Невис. Главное достоинство этой страны — то, что экономическое гражданство можно получить, даже не проживая здесь. Требуются только отсутствие судимости и инвестиции в экономику страны в размере более 350 тыс. долларов, в том числе путем покупки жилья. Правда, чтобы получить паспорт, владеть купленной недвижимостью нужно не менее пяти лет. После этого срока ее можно продавать, не потеряв при этом гражданство. Право получения гражданства распространяется и на всю семью заявителя. Обладатели местного паспорта могут свободно перемещаться по Шенгенской зоне, имеют возможность безвизового въезда в Великобританию, Канаду, Новую Зеландию, ЮАР, Швейцарию, Японию и Южную Корею.

Недавно список стран с возможностью экономического гражданства пополнила Латвия. Здесь летом 2010 года были приняты поправки к закону об иммиграции, согласно которым нерезиденты могут получить пятилетний вид на жительство при покупке недвижимости стоимостью от 100 тыс. латов (около 150 000 евро) в Риге и не менее 50 тыс. латов за ее пределами. «Это определенно может представлять интерес для иностранных и российских покупателей недвижимости»,— замечает директор компании Pleiada Вадим Оришак. В частности, по словам директора департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Елены Юргеневой, зафиксирован 20-процентный рост количества обращений клиентов, заинтересованных в покупке недвижимости в Латвии.

Латвия — единственная страна Евросоюза и Шенгенской зоны, где покупателям предоставляется подобная возможность. Однако стоит учесть, что латвийское законодательство не гарантирует получение гражданства при покупке недвижимости необходимой стоимости. Оно всего лишь дает право претендовать на латышский паспорт.

В некоторых странах покупка недвижимости не дает права на гражданство, но позволяет получить ВНЖ и впоследствии ПМЖ. У этого статуса разница с гражданством обычно невелика: обладатель ПМЖ в большинстве стран мира пользуется всеми возможностями граждан, кроме права избираться и быть избранным.

К таким странам относятся Кипр, Турция и Арабские Эмираты. Так, на Кипре при покупке недвижимости иностранец сразу получает вид на жительство сроком на год, который можно продлить — правда, без права работы.

В Турции и Эмиратах, купив жилье, иностранец получает годовую визу, потом трехлетнюю, потом вид на жительство на пять лет, который можно продлевать.

Особые условия для зарубежных покупателей

Вторая категория преимуществ для покупателей — особые условия, облегчающие процесс покупки: упрощенная и отлаженная схема, минимум бюрократии, возможности получения кредита. «Наиболее весомыми факторами при выборе страны для инвестиций в зарубежную недвижимость являются возможность получения вида на жительство и доступность ипотечного кредитования»,— замечает Елена Юргенева.

В последние предкризисные годы в рейтинге наиболее дружелюбных государств для иностранных покупателей лидировали Испания и Кипр. Чтобы стать местным домо- и землевладельцем, достаточно было иметь заграничный паспорт и деньги на счетах в европейских банках, в том числе российских. Здесь был отлаженный механизм сделок с недвижимостью и возможность получения ипотечного кредита на сумму до 80% от стоимости объекта. Политика лояльности имела свои успехи: перед кризисом обе страны были одними из самых популярных у российских покупателей.

Во времена кризиса многое изменилось: выдача ипотечных кредитов в Испании практически прекратилась в связи с падением рынка недвижимости и нехваткой финансов в банковской системе. Однако на Кипре даже в разгар кризиса правительство предпринимало меры, ограничивающие для банков возможность повышения ставки.

По словам руководителя компании «Место под солнцем» Ивана Птушкина, сейчас в качестве удачных стран для покупки недвижимости можно назвать Кипр (ВНЖ и ПМЖ, кредиты для россиян, низкие налоги) и Италию (визы, ВНЖ, льготы по налогам). В список подходящих стран попадает также Португалия, которая на фоне испанского спада начала активно продвигать свою недвижимость на международном рынке. «В Португалии охотно дают кредиты иностранцам, требуя минимальный набор документов. Для банков важно, чтобы покупатель имел стабильный доход и вовремя вносил месячные выплаты по кредиту. Ипотечные ставки при этом одни из самых низких в Европе — от 3,5%, и можно получить кредит в размере до 75% от стоимости недвижимости»,— говорит директор представительства Status Home в России Александр Гладкевич.

В Португалии россиянин может получить ипотеку, обладая документами, подтверждающими его доход и уплату подоходного налога. Правда, стоит учесть, что европейские банки считают кандидата на кредит платежеспособным, только если он тратит на выплаты по кредиту не более 30% от своего дохода.

Читайте так же:
Замена двигателя: особенности выбора и регистрации нового мотора

Кризис подстегнул и правительства некоторых других стран к дополнительным мерам по оживлению рынка недвижимости. Это коснулось как местных, так и иностранных покупателей. В частности, в первой половине 2010 года в США был снижен налог для покупателей первого дома.

Однако наиболее ощутимо «бонусная политика» проявилась не на уровне государств, а в деятельности девелоперов. В большинстве стран, так или иначе пострадавших от кризиса, застройщики и продавцы недвижимости прилагают усилия для привлечения дополнительных покупателей. «Максимум бонусов стараются дать сами продавцы: рассрочка платежа, скидки, бесплатный смотровой тур и другие условия»,— рассказывает директор департамента зарубежной недвижимости компании Rentsale Юлия Титова.

Схемы беспроцентной рассрочки, оплата смотрового тура и подарки покупателям до последнего времени были характерны для стран Восточной Европы, Турции и Арабских Эмиратов. Так, для многих объектов Черногории предлагалась беспроцентная рассрочка на срок до пяти лет, в ОАЭ — до 3 лет.

Сейчас эта политика понемногу сходит на нет, хотя найти интересные условия для покупки все еще можно почти в каждой из этих стран. Другое дело, что не всякая недвижимость, даже с довеском специальных предложений, представляет собой интересный объект для приобретения.

Россияне играют определяющую роль на зарубежных рынках недвижимости

В последние годы значительно выросло количество россиян, приобретающих недвижимость за рубежом. Несколько лет назад покупки совершали лишь самые состоятельные из наших соотечественников, но сегодня заметнее стала «армия» среднего класса. По подсчетам экспертов, россияне занимают пятое место по объему инвестиций в недвижимость Западной Европы.

Общая сумма средств, вложенных нашими соотечественниками в иностранную недвижимость, сегодня оценивается в 12 млрд долл., сообщает Property Report. Большинство российских покупателей не связывают себя ипотекой, имея достаточно наличных для оплаты полной суммой.

«Причины, по которым на зарубежных рынках так много россиян: стремление к стабильности — как к личной, так и для капиталовложений, желание создать “запасной аэродром”, и, конечно, возможность отдыха заграницей»,— объясняет Борис Бронштейн, директор компании Kaiser Estate.

По сведениям IREF (International Real Estate Federation), с 2007 года значительно выросло количество россиян, приобретающих недвижимость дешевле 25 тыс. долл. Однако сократилось число тех, кто готов потратить от 60 тыс. до 120 тыс. долл. Это говорит о том, что в России растет средний класс.

«Со стороны россиян есть повышенный интерес к недвижимости в низшей ценовой категории, что довольно логично: покупателей с небольшим бюджетом больше, чем с крупным бюджетом. Однако, в последнее время, россияне всё более активны и в сегменте »,— говорит Борис Бронштейн.

Дешевую недвижимость — оптом

Рынок, на котором россияне держат безоговорочное первенство, опережая по числу покупок граждан всех других стран,— это Болгария. По данным Министерства юстиции страны, 337 тыс. физических и юридических лиц из России являются собственниками недвижимости в Болгарии. Наших соотечественников гораздо больше, чем британцев и ирландцев, которые предпочитают продавать, а не покупать болгарскую недвижимость. Виной тому — кризис в Европе.

Более 300 тыс. россиян приобрели жилье в Болгарии до июня 2010 года. Таким образом, только за последние два года 37 тыс. человек стали собственниками недвижимости, расположенной, в основном, вдоль побережья Черного моря. В месяц заключается в среднем 1 500 сделок.

По данным Национальной ассоциации недвижимости, более 110 тыс. россиян имеют недвижимость на южном побережье Болгарии. Многие покупают жилье на курортах Поморие, Несебыр, Созополь и Приморско. Пользуются спросом также дома в деревнях, вдали от побережья. Причины, по которым россияне так рьяно покупают болгарское жилье — в слабом евро и низких ценах.

«В основном недвижимость в Болгарии приобретают для долгого проживания. Российские граждане не покупают квартиры только для того, чтобы провести несколько недель летом на море. Среди покупателей много пенсионеров, которые стремятся переехать в Болгарию»,— говорит Добромир Ганев, генеральный директор агентства недвижимости «Форос».

В настоящее время 80% продаж жилья в Болгарии осуществляются на сумму менее 48 тыс. евро. Россияне предпочитают маленькие квартиры, в основном, студии за

Невероятное количество недвижимости — 10 тыс. га земли и 5 тыс. домов и квартир — принадлежит россиянам в Финляндии. По данным компании по операциям с недвижимостью Bonvesta, россияне купили около земельных участков в восточной части страны. При этом многие наши соотечественники приобретают сразу под застройку, чтобы никто не мешал им во время отдыха.

Есть даже анекдот о том, что наши соотечественники пытаются таким образом вернуть границы Российской империи, в эпоху которой «Страна озер» была Великим княжеством Финляндским. Финны настолько встревожены сложившейся ситуацией, что даже пытались продвинуть закон, запрещающий россиянам покупать недвижимость в их стране. Между прочим, в приграничных областях России финнам покупать объекты и землю не разрешается.

В 2010 году в Южном Саво и Южной Карелии доля покупок россиян среди иностранцев составила 90%. Ежегодно «наши» приобретают в Финляндии , что составляет около 60% от общего количества сделок, заключенных нерезидентами. Русские часто покупают дома на берегах водоемов, особенно любимо озеро Сайма — самое крупное в Финляндии. Обычно наши соотечественники приобретают коттеджи стоимостью , в то время как местные жители покупают дома в среднем за

Еще одним «русским» рынком дальнего зарубежья считается Черногория. По информации Gordon Rock, более половины покупок, совершенных иностранцами в этой стране, приходятся на наших соотечественников. Около трети сделок заключают немцы, итальянцы, австрийцы, англичане и скандинавы.

Жилье в Черногории обычно покупают семейные люди в возрасте . По данным исследования Tranio.Ru «Русские покупатели недвижимости за рубежом — кто они?», основную группу составляют предприниматели. Также многочисленны чиновники и сотрудники различных ведомств. Популярны квартиры с стоимостью от 70 до 250 тыс. евро. Средняя цена покупки — 80 тыс.

Так же как финны, на русских «жалуются» и испанцы. В их стране «наши» покупатели наравне с британцами и скандинавами приобрели бóльшую часть курортной недвижимости на побережьях. По одним данным, в Испании доля сделок россиян среди иностранных покупателей составляет 7%, по другим — . По информации испанской газеты El Mundo, россияне являются главными покупателями элитного жилья на морских курортах страны. Спросом пользуются , и Балеарские острова.

Самые крупные сделки заключают россияне

Рынки недвижимости премиум-класса, на которых лидируют россияне

РейтингСтранаРегионДоля
покупок,
%
Средняя сумма
покупки,
млн евро
1Монако*4010,3
2ВеликобританияЦентральный
Лондон
205,7
3Франция*Париж206,5
Лазурный берег155,2–5,8
4США, Флорида3от 1,0
*Данные по СНГ

Россияне и граждане других стран СНГ особенно выделяются на маленьком, но влиятельном рынке элитной недвижимости Монако. Данные Knight Frank свидетельствуют, что они составляют 40% всех покупателей. В первые три месяца 2012 года средняя цена покупки составила 10,3 млн. Однако почти в 50% случаев россияне спрашивают жилье дороже 15 млн евро. По этому показателю наши соотечественники впереди планеты всей. Главный двигатель спроса на недвижимость Монако — привлекательная система налогообложения. Резиденты освобождены от уплаты подоходного налога, налога на прирост капитала, налога на доход от аренды, ограничен также налог на наследство.

Всё больше наших соотечественников вкладывают средства в недвижимость Великобритании, а именно столицы и близлежащих графств. Всему миру известны дорогие объекты россиян в Лондоне, в числе которых — поместье Елены Батуриной (50 млн фунтов стерлингов) и особняк Бориса Березовского (10 млн). Сделкой года называют покупку имения Park Place стоимостью 140 млн фунтов стерлингов. Оно находится в графстве Оксфордшир и принадлежит Андрею Бородину.

По данным Knight Frank, в настоящее время россияне приобретают в Лондоне примерно 6% квартир дороже 2 млн фунтов стерлингов.

«В Лондоне каждый шестой покупатель недвижимости — выходец из России и СНГ. В основном покупки совершают граждане России, Украины и Казахстана в ценовом сегменте от 1 млн долларов»,— говорит Людмила Аксененко, руководитель отдела зарубежной недвижимости московского офиса Knight Frank.

По словам Романа Григорьева, руководителя компании LonGrad, более 20% покупателей элитной недвижимости в Лондоне — россияне. Причины повышенного интереса: нестабильность экономической и политической ситуации в России и отсутствие уверенности в будущем.

Россияне также интересуются загородной недвижимостью. По данным Knight Frank, в первом полугодии 2012 наши соотечественники приобрели 26% сельских домов, стоивших дороже 5 млн фунтов стерлингов.

«Если не считать британцев, русские составляют самую значительную часть покупателей»,— сообщает Джеймс Клеланд, партнер департамента Knight Frank по сельской недвижимости.

В сельской местности наиболее востребована недвижимость в графствах Беркшир, Оксфордшир и Суррей. Из каждого из них можно за час добраться до Лондона на автомобиле.

Не менее популярная Франция. По данным Knight Frank, пятая часть покупателей (20%) элитного жилья в Париже — граждане стран СНГ, больше них только покупателей из Западной Европы. На Лазурном берегу на покупателей из России и других стран Содружества приходятся 15% сделок. Средняя цена покупки — 5,2–5,8 млн евро.

На юге Франции наибольшей популярностью пользуются объекты в Каннах, , и . Среди российских покупателей много людей в возрасте , желающих сохранить капитал, купив недвижимость во Франции. Они приобретают квартиры стоимостью от 320 000 до 950 000 евро или большие дома с видом на море, за которые отдают по несколько миллионов.

В последнее время всё чаще в заголовки средств массовой информации попадают крупные сделки россиян с недвижимостью США: в 2011 году Юрий Мильнер заплатил 100 млн долл. за имение в Кремниевой долине, в 2008 году Дмитрий Рыболовлев потратил 95 млн долл. на особняк в , а в 2012 году его дочь купила за 88 млн долл. пентхаус в . Недавно российский покупатель, решивший остаться неизвестным, отдал 47 млн долл. за особняк в Майами. Эта сделка стала самой дорогой за всю историю города.

Россияне и граждане стран СНГ часто покупают элитную недвижимость в , , во Флориде и Калифорнии. По данным общенационального портала Realtor.com, в поисковых запросах из России лидируют такие города, как , , Майами, Орландо и Чикаго. По мнению экспертов, в США спрос со стороны русскоязычных нерезидентов за последние два года удвоился и не прекращает расти.

«На Манхэттене покупатели из России занимают по разным данным среди граждан Китая, стран Ближнего и Среднего Востока, а также Южной Америки. В целом по США на долю россиян приходится около 3% продаж среди иностранцев. В тоже время по количеству самых дорогих и знаковых приобретений россияне занимают лидирующие позиции»,— рассказывает Илья Битков, риелтор Coldwell Banker.

Эдвард Мермельстейн, юрист и старший партнер компании Rheem Bell & Mermelstein, специализирующейся на оказании юридических услуг в сфере недвижимости, говорит, что за 20 лет практики ему еще не доводилось видеть такую покупательскую активность у россиян. Его фирма почти половину сделок заключает с клиентами из России и Украины.

«Во многом повышенный интерес продиктован падением цен в период кризиса и желанием разместить капитал за пределами России в силу политической ситуации внутри страны. Есть и желающие купить недвижимость с целью долгосрочной инвестиции. Покупка для переезда на постоянное место жительство встречается реже, в этом случае первым шагом будет приобретение бизнеса»,— объясняет Илья Битков.

Мошенничества на зарубежных рынках недвижимости

С мошенничеством можно столкнуться в любой стране. Покупка недвижимости за рубежом — само по себе рискованное предприятие, поэтому нужно внимательно подходить к выбору как объекта, так и агентства недвижимости.

Традиционно безопасными считаются Германия, Австрия, Швейцария, Франция и другие страны с устоявшимися рынками недвижимости. С особой осторожностью следует покупать жилье в Египте, Турции, Болгарии и некоторых других странах.

Риелторские хитрости

Агентства недвижимости выступают в роли посредников при заключении сделки. Их основная задача — найти нужный объект и предоставить клиенту информацию о нем, за что они и получают комиссионные. Покупателям часто не хватает времени на самостоятельный поиск сведений, необходимых для сделки, поэтому приходится доверять риелторам. А они, к сожалению, иногда пренебрегают интересами клиентов.

Один из распространенных способов обмана — двойная комиссия. Во многих странах работу посредников должен оплачивать только продавец недвижимости, но агенты часто пользуются неопытностью и доверчивостью иностранцев и взимают плату как с продавцов, так и с покупателей. Стоит помнить, что вы не обязаны оплачивать услуги риелторов в Великобритании, Египте, Испании, Финляндии, на Кипре и в некоторых других странах.

Комиссия агентов недвижимости

Не стоит пользоваться услугами юриста, которого предлагают риелторы. Гораздо дешевле обойдется работа независимого специалиста. Если агентство недвижимости советует «своих» юристов или ипотечных брокеров, это означает, что вам, скорее всего, придется переплачивать. Например, в Великобритании были случаи, когда юридические компании, чтобы опередить конкурентов, давали взятки агентствам недвижимости (около 300 фунтов стерлингов), чтобы те делились клиентурой. Результатом такого «сотрудничества» стали завышенные комиссии, которые взимались с ничего не подозревающих покупателей. Так, при оформлении сделки купли-продажи двухкомнатной квартиры стоимостью 235 000 фунтов стерлингов с клиента взяли за юридические услуги 649 фунтов. Из них 351 фунт присвоило агентство недвижимости «за содействие».

Некоторые риелторы стараются сбыть заведомо неликвидные дома. В Европе есть немало объектов, которые во время кризиса потеряли до 50% стоимости из-за неудачного местоположения, плохого качества или слабо развитой инфраструктуры. Поэтому низкие цены должны насторожить.

Кроме того, агенты недвижимости могут «случайно забыть» проинформировать покупателя о важных ограничениях — например, о том, что в доме запрещено делать ремонт. Особенно это касается исторических зданий , владельцы которых должны получить разрешение у властей, прежде чем чинить крышу или заменять мебель, окна и двери.

Покупка с подвохом

Может оказаться, что человек, продающий недвижимость,— вовсе не законный владелец, а, например, арендатор, как это случилось в Великобритании несколько лет назад. Анджела Харгривз, похитившая документы у хозяйки жилья, попыталась продать виллу в викторианском стиле за 910 000 фунтов стерлингов. Суд приговорил ее к 200 часам общественных работ. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, нужно обратиться к услугам квалифицированного юриста, который проведет экспертизу документов и подтвердит право собственности.

Также не рекомендуется заключать сделки удаленно, лучше встретиться с продавцом лично. Так, несколько лет назад в Нью-Дели (Индия) мошенник через Интернет продал иностранцу за 420 000 фунтов стерлингов дом премьер-министра. Покупатель понял, что его обманули, только когда попытался переехать в новое жилье.

Не все покупатели требуют документы на право собственности. Между тем, жилье может оказаться местом общего пользования. Так иногда происходит во Франции, где мошенники продают мансарды и сады, находящиеся во владении всех жильцов дома.

Рискованная недвижимость от застройщиков

Есть большой риск при покупке недвижимости off-plan (до завершения строительства). В этом случае покупатель вносит задаток (10–30%), а затем доплачивает сумму частями. Между тем, многие застройщики бесперспективны; например, в Болгарии каждая пятая строительная фирма — банкрот. Перед покупкой недвижимости на стадии строительства стоит поинтересоваться состоянием дел компании, почитать отзывы в Интернете, ознакомиться с завершенными проектами. Основным критерием надежности застройщика служит большой опыт работы на рынке строительства.

Если дома возводятся на заемные деньги и земля стоит дешево, а у компании нет ликвидных активов, то продавать объект невыгодно, и стройка порой затягивается на годы. Чтобы избежать проблем с долгостроем, нужно убедиться, что в договоре прописаны штрафные санкции и обязательства продавца вернуть покупателю задаток в случае задержки строительства (например, дольше, чем на два года).

Строительные фирмы с хорошей репутацией страхуют объекты, чтобы защитить потенциальных покупателей. Поэтому при покупке недвижимости off-plan стоит обращаться только в проверенные фирмы.

«Очень немногие строительные компании страхуют объекты. Удостоверьтесь, что вы имеете дело с компанией с хорошей репутацией, иначе вы рискуете потерять задаток, так же как и дом»,— говорит Деннис Филипс, глава консалтинговой компании John Howell & Co.

Случается так, что власти признают строительство незаконным и прекращают его, а покупатели теряют свои деньги.

В 2010 году в Коста-дель-Соль около 400 иностранцев, из которых 300 — граждане Великобритании, потеряли в общей сложности 34 млн фунтов стерлингов при покупке квартир off-plan в жилом комплексе. Многие оставляли задаток в размере 70–80 тыс. фунтов стерлингов. Строительство признали незаконным, и оно было прекращено. Если возникла похожая ситуация, следует обратиться в местные инициативные группы, которых в Испании достаточно много: например, Abusos Urvanisticos Lliber — No, Spanish Property Action Group и другие. Такие организации создаются для того, чтобы подать коллективный иск в суд и вернуть деньги обманутым покупателям.

В трудных случаях даже требуется помощь правительств родных стран покупателей. Например, в конце 2010 года правительство Великобритании назначило советника по зарубежной недвижимости, задача которого — связываться с инициативными группами и помогать решить проблемы, возникшие у британцев, владеющих недвижимостью в Испании. Однако сделать это будет непросто, поскольку ни одно иностранное государство не имеет права вмешиваться в законодательную систему Испании.

Кроме того, в Испании тысячи домов построены незаконно, то есть либо у владельцев нет разрешения на строительство, либо документы не соответствуют действительности. В 2010 году около 5 000 иностранцев в Альмерии, на юге страны, находились под угрозой потери жилья, потому что, согласно испанским законам, их нелегально построенные дома должны быть снесены.

«В испанском законодательстве слишком много прорех, и это развязывает руки мошенникам. Много недобросовестных промоутеров, застройщиков, агентов недвижимости, юристов, нотариусов, представителей муниципальных властей. Их главная цель — заработать как можно больше денег в короткие сроки. Их не заботит моральная сторона вопроса, не говоря уже о законах и коррупции. Некоторые иностранные покупатели недвижимости столь наивны, что считают, будто в Испании все будет работать так же отлаженно, как в Великобритании или Северной Европе, но это просто „воздушные замки“. К тому же суды здесь работают крайне медленно, а других способов решения проблем очень мало»,— говорит Чарльз Свобода, вице-президент инициативной группы из Валенсии Abusos Urvanisticos Lliber — No (AULN).

А в Болгарии строительные компании часто продают иностранцам недвижимость чуть ли не на треть дороже, чем болгарам. К тому же, застройщики не всегда упоминают в контракте купли-продажи, что новое жилье облагается НДС по ставке 20%. Поэтому нужно заранее собрать всю информацию о налогах и комиссиях.

В Турции часто продаются жилые дома с документами, согласно которым их можно использовать только как общественные здания. Эти нарушения особенно характерны для курортных городов, таких как Бодрум, Фетхие и Алания. Турецкие налоговые органы могут потребовать подтверждение рентного дохода и наложить штрафы, если собственнику не удастся его предъявить. В худших случаях от владельцев могут потребовать продать дом или даже снести его.

Аферы строителей

Разорить могут не только застройщики, но и строители, делающие ремонт.

В конце 2010 года в Великобритании судили строителей-мошенников, которые предлагали пожилым людям дорогостоящие услуги. В результате их деятельности пострадало около 1 600 человек. Пенсионеры в возрасте 70–80 лет платили за фиктивную оценку имущества и ремонт, который на самом деле не требовался. Таким образом обманщики заработали более 1,5 млн фунтов стерлингов.

Например, недобросовестные строители предлагают починить проводку. Основной аргумент: «Ваш дом сгорит этой же ночью, если мы вам не поможем». В другом эпизоде 75-летней пенсионерке предложили заменить черепицу по 60 фунтов стерлингов за штуку, потому что ее крыша «вот-вот рухнет». Был случай, когда собственник заплатил 82 000 фунтов стерлингов за ремонт, который на самом деле стоит всего 14 000 фунтов.

Как не стать жертвой мошенников

  • Низкая цена должна насторожить. Возможно, продаваемый объект неликвиден или имеет другие проблемы. Например, в Болгарии дешево стоят квартиры в районах, где живут цыгане.
  • Обращайтесь только в профессиональные, надежные и проверенные агентства с хорошей репутацией, лучше по рекомендациям соотечественников.
  • Обращайтесь к юристу, которого рекомендовали ваши знакомые, или к специалисту, которого вы знаете лично, даже если его услуги обходятся дорого. Идеальный вариант — найти в России юриста, сопровождающего сделки за рубежом. Не стоит пользоваться услугами специалистов, которых советует агентство недвижимости.
  • Потребуйте, чтобы агентство проинформировало вас обо всех платежах и комиссиях.
  • Не рекомендуется участвовать в сделках по схеме cash back (возврат наличных за покупку), вместо этого лучше попросить скидку.
  • Лучше не решать вопросы удаленно, а лично встретиться с продавцом.
  • Если вы покупаете недвижимость off-plan, нужно как можно больше узнать о застройщике: как долго он на рынке, нет ли у него финансовых трудностей, есть ли разрешение на строительство и право собственности на землю.
  • Если вы приглашаете специалистов из фирмы, занимающейся ремонтом зданий, попросите документы, подтверждающие законную деятельность компании. Удостоверьтесь, что адреса и телефоны организации соответствуют действительности.

Если вы все-таки пострадали от мошенников, будь то риелторы или строительные компании, воспользуйтесь услугами независимого юриста, который поможет решить проблему. Можно также обратиться в ассоциации по защите прав иностранных покупателей, которые существуют в некоторых странах.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector