Migration48.ru

Вопросы Миграции
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Налог на имущество организации

Налог на имущество организации

Большинство организаций платят налог на имущество. Налог региональный, поэтому ставки зависят от места регистрации компании. В данной статье рассмотрим основные моменты, на которые важно обратить внимание при расчете и уплате.

Все нюансы, касающиеся анализируемого налога, закреплены в гл. 30 НК РФ.

Кто платит налог на имущество

Организациям России вменяется обязанность по уплате налога, если одновременно выполняются четыре условия:

  • на балансе есть недвижимое имущество (в том числе переданное во временное владение, пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность, полученное по договору концессии);
  • данное имущество учитывается на балансе как основное средство на счетах 01 «Основные средства» или 03 «Доходные вложения в материальные ценности»;
  • имеющееся имущество признается объектом налогообложения по основаниям, указанным в ст. 374 НК РФ;
  • налоговая база в отношении такой недвижимости определяется как среднегодовая стоимость.

Также налог на имущество уплачивается с недвижимости, находящейся в РФ и по общему правилу принадлежащей организации на праве собственности, полученной по концессионному соглашению, если в отношении нее налоговой базой является кадастровая стоимость.

Обратите внимание, что с 2019 года налог на движимое имущество отменен!

Предприятиям не придется платить налог по земельным участкам, водным и культурным объектам, а также по другим видам имущества, поименованным в п. 4 ст. 374 НК РФ.

С ряда организаций в зависимости от рода деятельности налог не взимается (ст. 381 НК РФ).

Заполняйте и отправляйте отчетность в ИФНС вовремя и без ошибок с Экстерном. Для вас 14 дней сервиса бесплатно!

Налоговая база и формула расчета платежей

Налоговая база по налогу на имущество — это его среднегодовая стоимость.

Налоговая база по налогу на имущество — это его среднегодовая стоимость или кадастровая стоимость. Если база по объектам недвижимости не определяется как кадастровая стоимость, ее нужно считать по среднегодовой стоимости. База рассчитывается отдельно по каждому объекту.

Расчет налога по среднегодовой стоимости

В свою очередь среднегодовая стоимость = (суммарная остаточная стоимость имущества на 1-е число каждого месяца + остаточная стоимость на 31 декабря) / 13.

Пример расчета. ООО «Компас» на рынке услуг уже 8 лет. За это время Общество закупило различные основные средства, которые помогают осуществлять деятельность. Часть имущества еще амортизируется и считается налогооблагаемым. Помимо этого, компания 04.07.2020 закупила новое оборудование. В регионе применяется ставка 2,2 %. Бухгалтер, заполняя декларацию за прошедший год, использовал следующие данные:

По состоянию на:Остаточная стоимость, тыс. руб.
01.01.19100
01.02.1995
01.03.1990
01.04.1985
01.05.1980
01.06.1975
01.07.1970
01.08.19234
01.09.19207
01.10.19191
01.11.19174
01.12.19146
31.12.19118

Рассчитаем среднегодовую стоимость: (100 + 95 + 90 + 85 + 80 + 75 +70 + 234 + 207 +191 + 174 + 146 + 118) / 13 х 1000 = 128 077 руб.

Налог к уплате за год = 128 077 х 2,2 % = 2 818 руб. (при условии, что организация не платит авансы).

Если в регионе установлены авансовые платежи, организациям нужно платить их трижды в год, а затем уменьшать налог к уплате за год на их суммы.

Допустим, что в предложенном примере помимо налога требуется вычислить сумму аванса за все отчетные периоды.

Средняя стоимость облагаемых объектов за I квартал = (100 + 95 + 90 + 85) / 4 х 1000 = 92 500 руб.

Согласно ст. 382 НК РФ авансовый платеж равен ¼ средней стоимости за отчетный период, умноженной на ставку.

Авансовый платеж за I квартал = 92 500 х ¼ х 2,2 % = 509 руб.

Аналогичным образом делается расчет платежа за полугодие.

Средняя стоимость за полугодие = (100 + 95 + 90 + 85 + 80 + 75 + 70) / 7 х 1 000 = 85 000 руб.

Аванс за полугодие = 85 000 х ¼ х 2,2 % = 468 руб.

Средняя стоимость за 9 месяцев = (100 + 95 + 90 + 85 + 80 + 75 + 70 + 234 + 207 +191) / 10 х 1 000 = 122 700 руб.

Аванс за 9 месяцев = 122 700 х ¼ х 2,2 % = 675 руб.

Годовой налог платится за вычетом всех авансовых платежей.

Налог за 2020 к уплате в бюджет = 2 818 – (509 + 468 + 675) = 1 166 руб.

Расчет налога по кадастровой стоимости

Налоговая база для определенной части объектов недвижимости соответствует кадастровой стоимостиуказанной в ЕГРН по состоянию на 1 января (ст. 375 НК РФ). Сюда попадает недвижимость из п. 1 ст. 378.2 НК РФ.

Если компания платит налог по кадастровой стоимости, то нужно сначала узнать ее в региональном отделении Росреестра или в выписке из ЕГРН. Также стоимость можно посмотреть в режиме онлайн на сайте Росреестра или в нормативном акте вашего региона, которым утверждены результаты определения кадастровой стоимости. Если ваша недвижимость входит в региональный перечень, но кадастровая стоимость по ней не установлена, платить налог не нужно. Однако жилые помещения, гаражи, незавершенное строительство и другие объекты из пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, в региональных перечнях не указывают. Налог по ним платится на основании регионального закона, который должен предусматривать кадастровое налогообложение этих объектов. Если кадастровая стоимость для них не определена, налог считайте по среднегодовой стоимости.

Формула расчета налога по кадастровой стоимости:

Сумма налога за год = Кадастровая стоимость × 2,2 % — авансовые платежи.

Авансовый платеж = Кадастровая стоимость объекта на 1 января × 2,2 % × ¼.

Пример расчета. ООО «ПлюсМинус» имеет в собственности офис в бизнес-центре. Кадастровая стоимость помещения не определена, но известно, что оно занимает 1/16 площади здания. По данным Росреестра, кадастровая стоимость бизнес-центра — 184 млн рублей.

Кадастровая стоимость офиса = 184 млн рублей / 16 = 11,5 млн рублей.

Сумма налога за год = 11,5 млн рублей × 2,2 % = 253 000 рублей.

Авансовые платежи составят = 253 000 / 4 = 63 250 рублей в квартал.

Ставка налога на имущество в 2020 году

На общих основаниях юридические лица рассчитывают налог на имущество исходя из ставки 2,2 % (ст. 380 НК РФ).

Регионы вправе утверждать свои налоговые ставки при условии, что они не будут превышать 2,2 %. Также субъекты РФ могут вводить в действие дифференцированные ставки, которые зависят от категории плательщика.

Прежде чем приступить к расчету налога на имущество, нужно уточнить ставку, действующую в регионе.

Порядок и сроки уплаты налога

Налоговый период — календарный год (ст. 379 НК РФ).

Отчетный период — 1 год. Раньше приходилось каждый квартал сдавать расчеты по авансовым платежам. Теперь их включили в декларацию, поэтому отдельно отчитываться не придется. Последний отчет по авансам сдали за 9 месяцев 2019 года.

По итогам года платится налог на имущество, по итогам кварталов — авансовые платежи. Региональные власти могут принять решение не устанавливать авансовые платежи, тогда платить налог придется только раз в год.

Сроки для уплаты также устанавливают субъекты РФ (ст. 383 НК РФ).

Чтобы налог на имущество поступил по назначению, правильно оформляйте платежные поручения и указывайте актуальные КБК. Для юридических лиц предусмотрены разные КБК для имущества, которое входит и не входит в единую систему газоснабжения. В Экстерне можно подготовить платежное поручение на основе декларации по налогу на имущество.

Декларация по налогу на имущество

Обращаем внимание, что Приказом ФНС от 14.08.2019 № СА-7-21/405@ в редакции от 28.07.2020 утверждена новая форма декларации по налогу на имущество за 2020 год. Приказ вступает в силу 3 ноября 2020 года. По итогам 2020 года (до 1 апреля 2021) уже нужно отчитаться по новой форме.

Правила заполнения декларации с построчными комментариями из приложения к Приказу ФНС РФ от 14.08.2019 № СА-7-21/405@.

В первый раздел добавили строку 005 «Признак налогоплательщика», которая связана с коронавирусными льготами, и строку 007 «Признак СЗПК» для организаций, заключивших соглашение о защите и поощрении капиталовложений. Для раздела два утвердили новые коды коронавирусных федеральных и региональных льгот, а также специальный код для имущества участников СЭЗ.

Самое важное нововведение — появление четвертого раздела, в котором организациям вновь придется отражать сведения о среднегодовой стоимости движимого имущества, учтенного на балансе в качестве объектов основных средств (налогом оно по-прежнему не облагается). Поправки вносят, чтобы оценить стоимость движимого имущества, которое сейчас освобождено от налога. Планируется, что обложение движимого имущества вернется в ближайшее время, но ставки по налогу снизят.

Декларацию по налогу на имущество можно сдать на бумаге или в электронной форме по ТКС. Для компаний, у которых среднесписочная численность за прошлый год превышает 100 человек, доступна только электронная форма декларации.

Покупка и продажа недвижимости: все о налогах

Возникновение сложностей налогового учета сделок с недвижимостью связано с тем, что право собственности на объекты недвижимости, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав (ЕГРП) в соответствии с положениями ст. 131 ГК РФ.

При этом в соответствии с п.2 ст.8 Гражданского кодекса, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

Моментом регистрации прав на недвижимость является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП (п.3 ст.2 закона 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Государственная регистрация прав на недвижимость порой занимает несколько месяцев. Перед бухгалтером может возникнуть непростая задача обоснованного принятия решения о моментах начисления и уплаты налогов.

Нужно ли начислять и уплачивать налоги с объектов недвижимости, право собственности, на которые еще не перешло компании в соответствии с положениями ГК РФ? В какой момент сделки купли-продажи недвижимости собственник может прекратить платить налог на имущество и должен уплатить НДС и налог на прибыль?

Для облегчения решения этих задач, в нашей статье мы постараемся осветить разные подходы к этим вопросам, а так же возможные последствия того или иного выбора, сделанного налогоплательщиком.

Налог на прибыль при сделках купли-продажи недвижимости

Для целей налогового учета по налогу на прибыль, в соответствии со ст.249 НК РФ, доходом от реализации признается выручка от реализации за вычетом НДС и акцизов (п.1 ст.248 НК РФ).

В соответствии с п.3 ст.271 Налогового кодекса, при методе начисления датой признания доходов от реализации признается дата реализации, независимо от фактического поступления денежных средств на счет продавца.

При этом, согласно п.1 ст.39 НК РФ, реализацией признается передача на права собственности на реализуемый объект.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в соответствии с п.1 ст.551 Гражданского кодекса.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами в соответствии с п.2 ст.551 ГК РФ.

Право собственности у покупателя имущества в случаях, когда продажа имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п.2. ст.223 ГК РФ).

Соответственно, из прямого прочтения положений Гражданского и Налогового кодекса следует, что доход для целей налога на прибыль признается в момент государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Вроде бы, все достаточно ясно и понятно. Однако, позиция налоговых органов, Минфина и даже некоторые решения судов содержат иную точку зрения.

Так, например, в Минфин в своем Письме от 07.02.2011г. №03-03-06/1/78, делает следующий вывод:

  • Исходя из положений п.1 ст. 271 Налогового кодекса, доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества и (или) имущественных прав (метод начисления).
  • Таким образом, считаем, что у организации — продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вне зависимости от даты регистрации указанных прав.
  • Суд, отклоняя утверждение компании о том, что налоговая база для исчисления налога на прибыль возникла у него только после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, указал, что в целях исчисления и уплаты налога на прибыль моментом реализации имущества является его фактическая передача.

Ведь в соответствии с действующим законодательством, пока не состоялась государственная регистрация права, собственником остается продавец, не смотря на то, что акт приема-передачи имущества уже подписан.

Такую позицию содержит, например, Постановление ФАС Поволжского округа от 22.07.2008г. NА65-26844/07:

  • Суд с учетом положений гражданского законодательства, а именно ст. 8 и ст. 223 ГК РФ, Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ сделал обоснованный вывод о том, что доход от продажи объектов недвижимости признается таковым на момент переходаправа собственности на здание, то есть на дату регистрацииправа собственности покупателя на здание, в связи с чем и выручка от реализации недвижимости облагается налогом на прибыль после осуществления государственной регистрации данного объекта вне зависимости от получения денежных средств от приобретателя до либо после совершения сделки.
  • Более безопасной позицией является признание доходов от реализации недвижимого имущества на дату подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.
  • Признавая доходы от реализации на дату государственной регистрации права собственности в ЕГРП, налогоплательщик должен осознавать налоговые риски и быть готов к тому, что свою позицию ему придется отстаивать в суде.

При приобретении недвижимости с целью последующей продажи необходимо зарегистрировать право собственности в соответствии с действующим законодательством. Расходы по таким объектам, при последующей реализации, нужно учитывать в соответствии со ст. 268 НК РФ.

Если же объект недвижимости приобретается организацией для собственных нужд и рассматривается, как амортизируемое имущество, то налогоплательщик должен руководствоваться ст.256-259 Налогового кодекса. В соответствии с п.1 ст. 258 НК РФ, основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

Это означает, что амортизировать для целей налогового учета приобретенный объект недвижимого имущества можно только с 1го числа месяца, следующего за месяцем, которым датирована расписка регистрирующего органа о получении документов для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

НДС при купле-продаже недвижимости

Моментом определения налоговой базы в соответствии с п.1 ст.167 Налогового кодекса, является наиболее ранняя из следующих дат:

  • День отгрузки (передачи) товаров;
  • День оплаты (в том числе частичной).

Как уже упоминалось в предыдущем разделе, право собственности у покупателя имущества, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п.2. ст.223 ГК РФ).

Соответственно, налогообложение НДС возникает на дату государственной регистрации права собственности на имущество в ЕГРП.

Письмо Минфина от 07.02.2011г. №03-03-06/1/78, содержит такой же подход:

Пунктом 3 статьи 167 Налогового кодекса установлено, что в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях главы 21 Кодекса приравнивается к его отгрузке.

Таким образом, при реализации объекта недвижимости моментом определения налоговой базы по НДС следует считать наиболее раннюю из дат:

  • дату передачи права собственности на данный объект недвижимости, указанную в документе, подтверждающем передачу права собственности,
  • или день его оплаты (частичной оплаты).

Налоговые органы при проведении выездных проверок могут придерживаться иной точки зрения. Однако их претензии налогоплательщик с большой вероятностью сможет оспорить в суде. Арбитражная практика на сегодняшний день поддерживает налогоплательщика.

Так, например, в Постановлении ФАС Московского округа от 01.10.2010г. №КА-А40/11546-10 по Делу №А40-7248/10-115-86 указано следующее:

Так как объектом купли-продажи были нежилые помещения в здании, которые не транспортируются и не отгружаются, продавец обоснованно определил момент налоговой базы — на дату перехода права собственности (свидетельства о регистрации права собственности), и датировал счет-фактуру именно этой датой.

Аналогичной позиции придерживался суд в Постановлении ФАС Поволжского округа от 02.02.2010г. №А12-11515/2009:

  • Таким образом, датой реализации в этом случае считается дата, с которой законодатель связывает переход права собственности на товары.
  • В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
  • Из приведенных норм следует, что моментом определения налоговой базы по НДС в отношении недвижимого имущества является дата государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.

Соответственно, выставляя счет-фактуру на реализацию имущества датой государственной регистрации, организация не нарушает требований действующего законодательства.

Покупатель недвижимости, получив счет-фактуру от продавца и документ о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, сразу же может предъявить входящий НДС к вычету в соответствии со ст.171 Налогового кодекса.

Налог на имуществе при покупке и продаже недвижимости

У покупателя

С 2011 года объекты недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве ОС с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств (п.52 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС, Приказ Минфина от 13.10.2003г. №91н).

При этом должны соблюдаться требования п.4 ПБУ 6/01, в соответствии с которым актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве ОС, если одновременно выполняются следующие условия:

  • объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
  • объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
  • организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
  • объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Обратите внимание: Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость, не является основанием для исключения такой недвижимости из налогооблагаемой базы по налогу на имущество.

У продавца

В соответствии с п.32 ПБУ 6/01, стоимость объекта ОС, который выбывает, в том числе, в случае продажи, подлежит списанию с бухгалтерского учета.

Передача организацией объекта ОС в собственность других лиц оформляется актом приемки-передачи основных средств.

На основании указанного акта производится соответствующая запись в инвентарной карточке переданного объекта ОС, которая прилагается к акту приемки-передачи основных средств. Об изъятии инвентарной карточки на выбывший объект ОС делается отметка в документе, открываемом по местонахождению объекта (п.81 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС).

Таким образом, организация-продавец списывает объекты продаваемой недвижимости в момент оформления акта приемки-передачи ОС и перестает включать эти объекты в налоговую базу по налогу на имущество. Такой подход не противоречит разъяснениям Минфина. Так, в Письме от 23.03.2011г. №07-02-10/20 указано:

  • Аналогично организации, принимающей объект к бухгалтерскому учету, организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия, независимо от факта государственной регистрации прав собственности.
  • Доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета объектов ОС отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся. Доходы и расходы от списания объектов ОС с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов.
  • Если момент списания с бухгалтерского учета объекта недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, не совпадает с моментом признания доходов и расходов от выбытия объекта основных средств (когда указанные доходы и расходы признаются в момент государственной регистрации перехода права собственности), то для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»).
  • Покупатель объекта недвижимости с 2011 года заплатит больше налога на имущество, так как раньше примет объект на учет в качестве ОС.
  • Продавец недвижимости с 2011 года налог на имущество будет платить в меньшем объеме, так как проданные объекты ОС будут сразу же исключаться из состава налогооблагаемой базы по налогу на имущество.

СРОЧНО!

Успейте разобраться в ФСБУ 5/2019 «Запасы», пока вас не оштрафовали. Самый простой способ – короткий, но полный курс повышения квалификации от гуру бухгалтерского учета Сергея Верещагина

Какие последствия будут для юрлица, продавшего объект недвижимости по стоимости ниже его кадастровой стоимости?

С. С. Малаховец
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

Вопрос

Какие налоговые и иные неблагоприятные последствия ожидают юридическое лицо, продавшее объект недвижимости (нежилое помещение/здание) по стоимости ниже его кадастровой стоимости?

Ответ

Стороны самостоятельно вправе установить цену по договору купли-продажи недвижимости. Поэтому допустимо установить цену, которая будет ниже кадастровой стоимости. Как правило, кадастровая стоимость устанавливается в размерах, приближенных к рыночной стоимости.

При многократном отклонении стоимости продажи недвижимости от рыночного уровня есть риск, что инспекция проверит, есть ли признаки необоснованной налоговой выгоды и нельзя ли на этом основании доначислить налог, пени и взыскать штраф.

Также существует риск того, что подобная сделка может быть оспорена в рамках процедуры банкротства.

Обоснование

Статья 421 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) устанавливает для сторон сделки принцип свободы договора. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (в соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ). Таким образом, стороны договора вправе самостоятельно определить цену сделки. Цена, по которой недвижимое имущество будет реализовано, может отличаться от кадастровой стоимости и остаточной стоимости.

При продаже недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости налог на прибыль рассчитывается в общем порядке. Специальных правил его исчисления (в частности, обязанности увеличить доход на разницу между кадастровой стоимостью и фактической ценой реализации земли) в гл. 25 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) не установлено.

Если стороны договора купли-продажи недвижимости не взаимозависимые лица, установленная цена недвижимости считается рыночной, а сделка не признается контролируемой (п. 1 ст. 105.3, п. 1 ст. 105.14 НК РФ). Оспорить эту цену и доначислить налог исходя из рыночного уровня цен инспекция не вправе (Письмо ФНС России от 27.11.2017 N ЕД-4-13/23938@).

Однако при многократном отклонении стоимости продажи недвижимости от рыночного уровня есть риск, что инспекция проверит, есть ли признаки необоснованной налоговой выгоды и нельзя ли на этом основании доначислить налог, пени и взыскать штраф (Письмо ФНС России от 27.11.2017 N ЕД-4-13/23938@). Рекомендуется перед заключением договора купли-продажи недвижимости обратиться за независимой оценкой этого имущества и получить отчет о его оценке (ч. 1 ст. 11 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Ответ: Продажа недвижимого имущества по цене ниже кадастровой стоимости, в зависимости от характера сложившихся отношений и оснований, по которым оспаривается договор купли-продажи, может свидетельствовать о недействительности совершенной сделки в одном из двух случаев: 1) когда договор нарушает законодательно установленное условие о цене недвижимого имущества, императивно привязанной к его кадастровой стоимости; 2) когда сторонами допущено злоупотребление правом или иное нарушение закона, связанное с существенным занижением цены объекта по сравнению с его реальной рыночной стоимостью (где сведения о кадастровой стоимости имущества принимаются в качестве одного из доказательств его действительной рыночной цены).

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества является его цена. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

По общему правилу, с учетом общеправового принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ), цена недвижимости определяется по соглашению сторон и не имеет жесткой привязки к определенным критериям, включая кадастровую стоимость объекта.

Между тем принцип свободы договора не является безграничным. Во-первых, сочетаясь с принципом добросовестного поведения участников гражданских правоотношений (п. 5 ст. 10 ГК РФ), он не исключает оценку разумности и справедливости условий договора на предмет соблюдения баланса прав и обязанностей сторон договора, законных интересов третьих лиц. Во-вторых, по правилам п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ условия договора, включая условие о его цене, могут быть императивно установлены законом или иными правовыми актами.

1. Для случаев, когда стоимость недвижимого имущества законодательно установлена на определенном уровне (в том числе с привязкой к кадастровой стоимости объекта), отступление от такого нормативного предписания служит основанием для признания сделки недействительной как нарушающей требования закона или иного правового акта (п. 1 ст. 168 ГК РФ).

1) граждане, коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками недвижимого имущества, выкупленного у публично-правового образования, имеют право приобрести в собственность земельный участок, на котором расположена эта недвижимость, на льготных условиях, предусмотренных п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в пределах: 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн человек; 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности).

Если же условие о льготной цене включено в договор купли-продажи земельного участка, заключенный с лицом, не имеющим права на соответствующую льготу, такое условие (а применительно к ст. 180 ГК РФ и договор в целом) может быть признано недействительным по иску соответствующего публично-правового образования (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 22.06.2017 по делу N 305-ЭС17-1863);

2) начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Несоблюдение такого требования (установление начальной цены предмета аукциона по продаже земельного участка ниже его кадастровой стоимости) послужило основанием для признания недействительными торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи земельного участка в рамках дел N А82-19660/2017 (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.12.2018 N Ф01-5580/2018 по делу N А82-19660/2017) и N А34-3565/2016 (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.06.2017 N Ф09-2105/17 по делу N А34-3565/2016).

2. Для случаев, когда стоимость недвижимого имущества нормативно не регламентируется, его продажа по цене ниже кадастровой стоимости может указывать на нерыночный характер сделки и, в зависимости от обстоятельств дела и существа сложившихся отношений, служить основанием для признания такой сделки недействительной по иску стороны договора или третьего лица.

Так, по делу N А53-16779/2016 (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.02.2019 N Ф08-81/2019 по делу N А53-16779/2016) было установлено, что полученное должником встречное исполнение по договору купли-продажи значительно ниже кадастровой стоимости продаваемых объектов недвижимости, а именно в 4,4 раза, в результате чего произошло уменьшение стоимости имущества должника, а также возможности удовлетворения требований кредиторов должника за счет этого имущества. Вышеуказанная сделка была признана судом недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.

Аналогичным образом по делу N А40-239289/15 (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.11.2018 N Ф05-8952/2018 по делу N А40-239289/15) суды пришли к выводу о том, что определенная в спорном договоре купли-продажи цена земельных участков существенно уменьшена по сравнению с ее действительной стоимостью на дату совершения договора (о чем в своей совокупности свидетельствуют результаты оценки рыночной стоимости земельных участков, а также их кадастровая стоимость), в связи с чем совершенная сделка по отчуждению недвижимого имущества является недействительной как совершенная в ущерб интересам кредиторов с нарушением установленного законом запрета на злоупотребление гражданскими правами.

Такие же последствия могут быть применены и к иным сделкам, предполагающим отчуждение недвижимого имущества, совершенным в преддверии банкротства (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.03.2019 N Ф07-1282/2019 по делу N А26-10731/2016).

Также требование о признании сделки по отчуждению недвижимого имущества недействительной может заявляться участником общества — продавца, мотивированное совершением сделки в ущерб интересам общества и наличием явного для него ущерба (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.10.2018 N Ф05-16347/2018 по делу N А41-49737/17).

Приведенная выше судебная практика (наряду с иными многочисленными примерами, включая Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 26.06.2019 N 33-12332/2019, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.09.2019 N Ф05-15170/2019 по делу N А40-86597/2018) показывает, что юридическое значение при решении вопроса о признании сделки недействительной (по мотиву допущенного сторонами злоупотребления правом либо иному специальному основанию) может иметь не само по себе отступление от кадастровой стоимости недвижимого имущества, а занижение реальной рыночной цены объекта, отсутствие реального исполнения договора и др. При этом сведения о кадастровой стоимости имущества используются в этом случае в качестве одного из относимых и допустимых доказательств действительной рыночной стоимости предмета сделки.

Подобный вывод отражен в правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 25.06.2013 N 10761/11, согласно которой кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (см. также Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2020 N 01АП-6064/2019 по делу N А79-14561/2017 (Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.12.2020 N Ф01-15046/2020 данное Постановление оставлено без изменения), Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2019 N 09АП-43537/2019 по делу N А40-98732/2018).

С. С. Малаховец
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

Недвижимость, приобретенная на нерезидента. Выгоды и риски

Действующее российское законодательство признает иностранных и российских юридических лиц практически равными участниками рынка при приобретении и отчуждении недвижимости на территории РФ.

Публикация

Статья опубликована в Правовой базе «Консультант» в 2018 году

Действующее российское законодательство признает иностранных и российских юридических лиц практически равными участниками рынка при приобретении и отчуждении недвижимости на территории РФ.

  1. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ).
  2. Право на заключение договора аренды земельного участка может быть приобретено коммерческой организацией с иностранными инвестициями на торгах (аукционе, конкурсе), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (абз. 2 ст. 15 ФЗ «Об иностранных инвестициях в РФ»).
  3. Иностранные граждане, иностранные юридические лица, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Постановка нерезидента на учет в налоговом органе

Прежде всего по факту приобретения недвижимости на территории РФ осуществляется постановка нерезидента на налоговый учет.

В соответствии с абз. 5 п. 2 ст. 84 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) постановка на учет в налоговом органе организаций по месту нахождения принадлежащего им недвижимого имущества осуществляется в течение пяти дней на основании сведений, сообщенных Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр). Налоговый орган в тот же срок обязан выдать (направить) организации уведомление о постановке на учет в налоговом органе.

По запросу иностранной организации налоговым органом может быть направлено заявителю свидетельство о постановке на учет и уведомление о постановке на учет в электронном виде, заверенные электронной цифровой подписью лица, подписавшего эти документы (абз. 3 п. 23 Приказа Минфина РФ от 30.09.2010 N 117н).

В целях совершенствования автоматического порядка постановки на учет в налоговом органе были приняты были приняты Дополнительное соглашение N 1 к Соглашению о взаимодействии и взаимном информационном обмене Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и Федеральной налоговой службы от 11 сентября 2017 года и Приказ Росреестра N П/0131, ФНС России N ММВ-7-6/187@ от 03.04.2018 «Об утверждении Порядка обмена сведениями в электронной форме о недвижимом имуществе, зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним и о владельцах недвижимого имущества».

В соответствии с упомянутым Приказом, а также п. 4 ст. 85 НК РФ управления Росреестра представляют сведения в управления ФНС России в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации или изменения сведений в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН), а также ежегодно до 15 февраля представляют указанные сведения по состоянию на 1 января текущего года, в объеме сведений, сформированных за предшествующий год.

Таким образом, для получения индивидуального номера налогоплательщика с момента приобретения недвижимости нерезидентом должно пройти не более 15 рабочих дней, фактически же дела обстоят несколько иначе.

Действительно, для получения свидетельства о постановке на учет необходимо ожидать выгрузки документов из Росреестра в территориальную налоговую, но, во-первых, передача не всегда осуществляется в установленные сроки. Во-вторых, по факту поступления информации в Росреестр необходимо подать заявление в территориальную налоговую по месту нахождения приобретенной недвижимости о выдаче уведомления/свидетельства о постановке на учет. Таким образом, заявительный порядок сохранен. Определение времени подачи такого заявления является задачей заявителя посредством произведения звонков в территориальную налоговую инспекцию.

Выходит красиво на бумаге, труднореализуемо на деле. Во всяком случае, никто не застрахован, что именно при передаче его сведений о приобретении недвижимости не возникнет технических неполадок в информационных системах госорганов, незапланированных смен исполнителей и других событий, препятствующих своевременной постановке нерезидента на налоговый учет.

Налог на имущество

Основной налог, который возникает при приобретении недвижимого имущества, — это налог на имущество организаций. Поскольку он является региональным, ставки его устанавливаются законодательством субъектов Федерации и не могут превышать 2% (п. 1.1 ст. 380 НК РФ). В отношении объектов недвижимого имущества, расположенных в Москве, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, налоговая ставка в 2018 году составляет 1,5 процента (п. 2 ст. 2 Закона г. Москвы от 05.11.2003 N 64 «О налоге на имущество организаций»).

На основании п. 3 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения для иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства, является находящееся на территории РФ недвижимое имущество, принадлежащее указанным иностранным организациям на праве собственности и полученное по концессионному соглашению.

При сомнении в определении вида имущества необходимо проверить наличие данных об объекте в ЕГРН. При отсутствии сведений в ЕГРН — установить, имеются ли основания, подтверждающие прочную связь объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, например для объектов капитального строительства: наличие документов технического учета или технической инвентаризации объекта в качестве недвижимости; разрешений на строительство и (или) ввод в эксплуатацию; проектной или иной документации на создание объекта и (или) о его характеристиках (письмо ФНС России от 02.08.2018 N БС-4-21/14968@).

  • 1) земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы);
  • 2) объекты, признаваемые объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов РФ федерального значения;
  • 3) суда, зарегистрированные в Российском международном реестре судов.

В соответствии с п. 1 ст. 382 НК РФ сумма налога исчисляется по итогам налогового периода как произведение соответствующей налоговой ставки и налоговой базы, определенной за налоговый период. Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет по итогам налогового периода, определяется как разница между суммой налога, исчисленной в соответствии с п. 1 ст. 382 НК РФ, и суммами авансовых платежей по налогу, исчисленных в течение налогового периода. Порядок определения налога может быть представлен так:

(Кадастровая стоимость имущества x Ставка налога) — Авансовые платежи = Налог за имущество.

В случае если определена кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, являющееся объектом налогообложения, но при этом кадастровая стоимость такого помещения не определена, налоговая база в отношении этого помещения определяется как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания (п. 6 ст. 378.2 НК РФ).

В отношении объектов недвижимого имущества иностранных организаций указано, что в случае, если кадастровая стоимость не определена, налоговая база принимается равной нулю (п. 14 ст. 378.2 НК РФ).

Ввиду отсутствия в п. 6 ст. 378.2 НК РФ конкретизации объектов налогообложения, правило об использовании кадастровой стоимости здания при определении налоговой базы, вероятно, должно применяться и в отношении помещений, принадлежащих иностранной организации.

Если же не определена и кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, принадлежащее иностранной организации, применяется правило п. 14 ст. 378.2 НК РФ: налоговая база равна нулю.

При этом обязанность по представлению налоговых деклараций по налогу на имущество организаций, предусмотренная ст. 386 Кодекса, распространяется и на иностранные организации, владеющие имуществом, налоговая база в отношении которого равна нулю (письмо ФНС России от 20.05.2015 N ГД-4-14/8527@).

К слову об обязанности по представлению налоговой декларации, отметим, что иностранное юридическое лицо как владелец объекта недвижимости обязано также сообщать в налоговый орган по местонахождению своей недвижимости сведения об участниках этой иностранной организации (для иностранной структуры без образования юридического лица — сведения о ее учредителях) по состоянию на 31 декабря соответствующего налогового периода, включая раскрытие порядка косвенного участия (при его наличии) физического лица или публичной компании, в случае, если доля их прямого и (или) косвенного участия в иностранной организации (структуре без образования юридического лица) превышает 5 процентов (абз. 2 п. 3 ст. 386 НК РФ).

При наличии у иностранной организации (иностранной структуры без образования юридического лица) нескольких объектов имущества сообщение представляется в налоговый орган по месту нахождения одного из объектов имущества по выбору этого лица (п. 3.2 ст. 23 НК РФ).

Налог на прибыль

Иностранные организации, получающие доходы от источников в Российской Федерации, признаются плательщиками налога на прибыль.

К доходам иностранной организации от источников в Российской Федерации относятся в том числе доходы от продажи недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации и доходы от сдачи в аренду или субаренду имущества.

Налоговая ставка по налогу на прибыль установлена для иностранных организаций в размере 20% (пп. 1 п. 2 ст. 284 НК РФ).

Налог на прибыль иностранных организаций, не связанную с деятельностью в Российской Федерации через постоянное представительство, по доходам от использования, содержания или сдачи в аренду (фрахта) судов, самолетов, также признаваемых объектами недвижимости, в связи с осуществлением международных перевозок, — 10% (пп. 2 п. 2 ст. 284 НК РФ).

По данному вопросу следует учитывать субъектный состав сделок по отчуждению и сдачи в аренду. Если стороной в сделке с иностранной компанией является российское юридическое лицо, последнее обязано удержать и перечислить в бюджет налог на прибыль, то есть выступает налоговым агентом. Если стороной в сделке с иностранной компанией является физическое лицо, то исчислить и уплатить налог на прибыль организаций в России должна сама иностранная организация.

  1. Компании, зарегистрированные в государствах, с которыми у РФ имеются соглашения об избежании двойного налогообложения.
  2. Компании, зарегистрированные в классической офшорной юрисдикции.

Отметим, что в некоторых случаях соглашения об избежании двойного налогообложения закрепляют перечень объектов недвижимого имущества, отличный от того, что предусмотрен российским правом. Так, например, согласно п. 2 ст. 6 Соглашения между Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Кипр об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы морские и воздушные суда не рассматриваются для целей налогообложения в качестве недвижимого имущества.

  • 1) передачи арендуемого недвижимого имущества в доверительное управление;
  • 2) увеличения расходов, связанных с содержанием недвижимого имущества (расходы на ремонт: расходы на реконструкцию, расходы на текущий ремонт, расходы на капитальный ремонт, расходы на реконструктивные работы).

Согласно положениям ст. 54.1 НК РФ не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни, об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика.

  • 1) основной целью совершения сделки (операции) не являются неуплата (неполная уплата) и (или) зачет (возврат) суммы налога;
  • 2) обязательство по сделке (операции) исполнено контрагентом и (или) лицом, которому обязательство по исполнению сделки (операции) передано по договору или закону.

Если между иностранными и российскими организациями по налогу на прибыль организаций нет серьезных отличий, то положение иностранца — физического лица по уплате НДФЛ не представляется выгодным. Так, при получении дохода от источников в Российской Федерации нерезиденту — физическому лицу придется заплатить НДФЛ по ставке 30%. При этом не имеет значения, как долго имущество находилось в собственности: имущественные вычеты не применяются.

Таковы особенности приобретения нерезидентом недвижимости на территории РФ. Подводя итог, можно отметить, что на сегодняшний день существенных отличий в положении резидентов и нерезидентов, которые можно было бы использовать в пользу владельца-нерезидента, не предусмотрено. Преимущество нерезидентного положения можно использовать при наличии между государствами соглашения об избежании двойного налогообложения, предусматривающего более выгодные условия, а также при применении сниженной налоговой ставки по доходам от использования, содержания или сдачи в аренду судов воздушного и водного транспорта.

голоса
Рейтинг статьи
Читайте так же:
Ненормированный рабочий день ТК РФ в 2022 году
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector