Migration48.ru

Вопросы Миграции
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Неотделимые улучшения

Неотделимые улучшения

Неотделимые улучшения – это улучшения, которые невозможно отделить от арендованного (полученного в ссуду) имущества, не причинив ему вред. Например, пристройка к зданию, установленная в здании система вентиляции.

К неотделимым улучшениям относятся все работы, которые проводятся в ходе реконструкции, достройки, дооборудования, модернизации.

Такие улучшения всегда являются собственностью арендодателя (ссудодателя).

Гражданско-правовые отношения

Обязанности сторон договора аренды Арендодателя и Арендатора по содержанию арендованного имущества указаны в § 1 «Общие положения об аренде» гл. 34 ГК РФ.

Так в соответствии со статьей 616 ГК РФ Арендодатель обязан осуществлять за свой счет капитальный ремонт переданного ему в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

А арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и осуществлять расходы на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Кроме этого, в статье 623 ГК РФ рассмотрено термин — «улучшения арендованного имущества», которые могут быть отделимыми улучшениями или неотделимыми улучшениями.

Неотделимыми считаются такие улучшения, демонтаж которых нанесет вред имуществу арендодателя.

В связи с тем, что неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества, то для осуществления неотделимых улучшений требуется согласие арендодателя. И это понятно, так как арендодатель может быть не заинтересован в таких улучшениях, по причине того, что такие улучшения приводят к изменению стоимости объекта недвижимости. И вследствие этих действий, увеличиваются затраты на содержание арендованного имущества.

Порядок установления права собственности на произведенные неотделимые улучшения арендованного имущества и возмещения стоимости таких улучшений рассмотрен в пунктах 2, 3 ст. 623 ГК РФ.

В силу того, что такого рода улучшения нельзя отделить от самого объекта аренды, то они всегда являются собственностью арендодателя и переходят к нему или:

по окончании срока аренды, или

сразу же по окончании работ по созданию неотделимых улучшений (по соглашению сторон).

Итак, произведенные неотделимые улучшения принадлежат арендодателю и не являются собственностью арендатора.

От того, дал ли арендодатель согласие на неотделимые улучшения предмета аренды, зависит:

кто будет нести все расходы по созданию улучшений;

порядок учета этих расходов при налогообложении и в бухучете.

Если арендодатель дает согласие на такие улучшения, он обязуется принять назад вещь в измененном состоянии, при котором она обладает уже более высокой стоимостью, и возместить арендатору понесенные им расходы. При этом расходы должны быть разумными и необходимыми.

Отметим, что возмещение стоимости неотделимых улучшений возможно только в том случае, когда улучшения были осуществлены с согласия арендодателя. Правда, если иное не предусмотрено договором аренды между арендодателем и арендатором (см. п. 2 ст. 623 ГК РФ). В противном случае, то есть если порядок производства улучшений не прописан в договоре, то по умолчанию неотделимые улучшения признаются собственностью арендодателя, который не обязан компенсировать их стоимость арендатору.

Помимо этого, если в договоре аренды четко прописано условие, согласно которому арендатор обязан производить все улучшения арендованного имущества за свой счет, то в этом случае арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость всех произведенных арендатором улучшений.

Итак, с учетом вышесказанного, порядок бухгалтерского и налогового учета неотделимых улучшений арендованного имущества, осуществленных арендатором, зависит прежде всего от того:

давал ли арендодатель согласие на производство улучшений арендованного имущества;

возмещает ли арендодатель стоимость осуществленных неотделимых улучшений.

При этом, если согласие арендодателя на улучшение имущества не получено, то арендодатель может:

принять эти улучшения, но не возмещать арендатору их стоимость. Ведь по закону он не обязан это делать (п. 3 ст. 623 ГК РФ);

потребовать все вернуть в первоначальное состояние (демонтировать улучшения) (ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодатель согласен на создание неотделимых улучшений, тогда в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему надо указать (п. 2 ст. 623 ГК РФ):

какие работы будут сделаны;

за чей счет будут производиться неотделимые улучшения: за счет арендатора, за счет арендодателя или частично за счет арендатора, частично за счет арендодателя;

будет ли арендодатель возмещать арендатору произведенные расходы.

Налог на имущество

Произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект основных средств (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором в составе основных средств до их выбытия в рамках договора аренды. Такой вывод сделан в решении ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, а также письмах Минфина России от 04.04.2012 N 03-05-05-01/18 и от 24.05.2013 N 03-05-05-01/18569, от 15.04.2013 N 03-05-05-01/12447 и от 14.03.2013 N 03-05-05-01/7760.

До момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов арендатор получает от их использования экономические выгоды и является плательщиком налога на имущество (решение ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, постановление ФАС СЗО от 31.01.2014 по делу N А56-72308/2012 и др.).

Вместе с тем капитальные вложения, произведенные арендатором в арендованные объекты недвижимого имущества, возмещаемые арендодателем в полном объеме до ввода их в эксплуатацию, не учитываются в составе основных средств и не облагаются налогом на имущество организаций (письмо Минфина России от 13.12.2012 N 03-03-06/1/651). Иными словами, избежать обязанности уплачивать налог на имущество со стоимости неотделимых улучшений арендатор может только в том случае, если они сразу по окончании работ (до ввода в эксплуатацию) передаются арендодателю (возмещаются им).

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Топ-5 советов в спорах по договору аренды недвижимости

Очень часто арендодатели пользуются неоднозначностью судебной практики и пытаются «выжать максимум» из арендаторов в случае расторжения договора. Поэтому мы составили список полезных советов, которые призваны помочь арендатору минимизировать негативные последствия расторжения договора аренды и возврата арендуемого объекта.

1. Приведите объект аренды в первоначальное состояние

В случае прекращения договора аренды на арендаторе лежит обязанность вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 Гражданского кодекса РФ).

Например, если арендатор осуществил отделочные работы для приспособления объекта аренды под свои нужды, однако договор предусматривает обязанность арендатора вернуть помещение в первоначальном состоянии, то произведенные арендатором изменения арендуемого помещения необходимо будет демонтировать. Особый режим применяется к неотделимым улучшениям объекта недвижимости. Если они были согласованы с арендодателем, то после прекращения договора арендатор получает право на возмещение стоимости таких улучшений.

Читайте так же:
Недостойные наследники в 2022 году: признание наследника недостойным

В противном случае, когда неотделимые улучшения не были согласованы с арендодателем, они также подлежат демонтажу.

Судебная практика: Определение ВС РФ от 30.11.2016 № 303-ЭС16-15790 по делу № А73-7923/2015.

2. Полностью освободите арендуемое помещение после прекращения договора аренды

Данное действие является своего рода продолжением предыдущего. При возврате помещение должно находиться в «первозданном» состоянии. Данное правило касается не только состояния арендуемого помещения, но и нахождения имущества арендатора в нем.

Такая ситуация возникает нередко, поскольку арендатор может решить, что оставленное им имущество не препятствует эксплуатации объекта аренды по назначению, или попросту забыть его.

Такая недальновидность арендатора может послужить основанием для начисления платы за фактическое пользование объектом недвижимости по ставке, равной арендной плате за весь период, пока имущество арендатора находится в арендуемом помещении.

Еще одним негативным для арендатора последствием оставления имущества является возникновение у арендодателя права удержания данного имущества до момента полной оплаты арендной платы.

Необходимо не только освободить помещение от своего имущества, но и вернуть имущество арендодателя. Так, невозвращенные арендодателю ключи также являются основанием для начисления платы за фактическое пользование объектом недвижимости, поскольку факт нахождения ключей в распоряжении арендатора предполагает и наличие доступа в арендуемое помещение и, соответственно, возможность пользования им.

Судебная практика: Судебная практика: п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Постановление ФАС Московского округа от 23.10.2013 по делу № А41-23758/12, Определение ВС РФ от 20.03.2018 № 307-ЭС17-21118 по делу № А66-3511/2016.

3. Обратите особое внимание на составление акта приема-передачи

Вопросом «разрыва отношений» с арендодателем необходимо озаботиться еще на этапе заключения договора аренды. Нелишним будет детально прописать порядок возврата арендуемого объекта, в том числе можно включить в качестве приложения форму акта приема-передачи, который будет использован как при передаче помещения арендатору, так и при его возврате.

Самое главное, что нужно помнить: недопустимо возвращать арендуемое помещение без составления акта приема-передачи.

Статья 655 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что как передача, так и возврат арендуемого объекта недвижимости осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. В случае возврата помещения без составления акта приема-передачи возникает риск начисления арендной платы, поскольку оно не считается возвращенным.

Нередко арендодатель уклоняется от возврата объекта недвижимости. Такое поведение может быть обусловлено как наличием реальных недостатков возвращаемого объекта аренды, так и быть следствием недобросовестности арендодателя. В первом случае поведение арендодателя носит абсолютно законный характер и представляет собой лишь реализацию его права на отказ от приема объекта аренды с недостатками, предусмотренное Гражданским кодексом РФ.

Во втором случае, при недобросовестном поведении арендодателя, который беспричинно уклоняется от возврата помещения, рекомендуется совершить ряд последовательных действий: во-первых, направить арендодателю уведомление с указанием даты и времени возврата помещения всеми возможными способами (электронная почта, Почта России, курьерские службы); во-вторых, рекомендуется составить односторонний акт возврата объекта с отметкой об отсутствии представителей арендодателя в назначенное время и направить его вместе с ключами арендодателю.

Законодательство не содержит требований к форме акта возврата помещения, однако вывод о том, что он должен быть оформлен документально, однозначен.

Если говорить о содержании акта приема-передачи, то важно детально описать состояние объекта аренды для того, чтобы избежать возможных претензий арендодателя касательно выявленных недостатков.

Судебная практика: Определение ВАС РФ от 21.02.2008 № 1224/08.

4. Привлечение нотариуса к осмотру помещения при возврате объекта недвижимости

Необходимость привлечения нотариуса при возврате помещения обусловлена тем, что факты, подтвержденные нотариусом, не нуждаются в повторном доказывании. Иными словами, факт возврата помещения, зафиксированный нотариусом, обладает большей доказательственной силой.

При этом рекомендуется привлекать нотариуса не только при составлении одностороннего акта приема-передачи, но и при возврате помещения в общем порядке.

Нотариус в порядке обеспечения доказательств вправе зафиксировать состояние объекта недвижимости в момент его возврата арендодателю. По результатам осмотра составляется нотариальный протокол, к которому необходимо приложить как можно большее количество фотографий, наглядно демонстрирующих состояние объекта недвижимости на дату составления акта приема-передачи.

Чтобы обеспечить максимальную доказательственную силу нотариальному протоколу, необходимо выполнить несколько условий. Во-первых, нотариус, осматривающий арендуемый объект, должен быть наделен правом осуществлять деятельность в пределах нотариального округа по месту нахождения объекта недвижимости. Во-вторых, требуется предварительное уведомление заинтересованных в осмотре лиц. При этом «Основы законодательства о нотариате» указывают, что неявка заинтересованных лиц не препятствует проведению осмотра.

Судебная практика: Постановление АС Московского округа от 30.03.2015 г. по делу № А40-171204/2013.

5. Привлечь при передаче объекта недвижимости незаинтересованных третьих лиц

Привлечение незаинтересованных третьих лиц не заменит собой присутствие нотариуса, однако может повысить уровень объективности процесса возврата помещения.

При этом присутствие третьих лиц необходимо не только в случае составления одностороннего акта, но и при возврате помещения в обычном порядке, с участием представителей арендодателя.

Если иное не предусмотрено договором аренды, присутствие третьего лица не является обязательным, но обеспечивает большую доказательственную силу составленному по итогам осмотра акту приема-передачи объекта недвижимости.

Судебная практика: Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2017 № 309-ЭС17-5746 по делу № А60-22251/2016.

Как арендатору учитывать неотделимые улучшения арендованной недвижимости при налогообложении?

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ рассмотрела вопрос о том, может ли налогоплательщик-арендатор учесть в составе расходов оставшуюся стоимость капитальных вложений при прекращении аренды (Определение ВС РФ от 1 февраля 2020 г. № 309-ЭС20-16872 по делу № А76-8895/2019).

Решение о доначислении налогов не устояло в первой кассации

По итогам налоговой проверки МИФНС по крупнейшим налогоплательщикам по Челябинской области доначислила АО «Промышленная группа “Метран”» НДС и налог на прибыль по двум эпизодам.

Первый связан с тем, что общество несколько лет арендовало у госпредприятия производственные помещения и за это время произвело ряд неотделимых улучшений: обустроило вентиляцию, водопровод, ливневую канализацию, систему отопления, реконструировало шахты лифта, установило окна и провело работы по отделке корпуса. Все эти улучшения «Метран» учитывал как амортизируемое имущество и включал в состав расходов при исчислении налога на прибыль. Позднее общество расторгло договоры аренды, потому что построило свои производственные корпуса, а остаточную стоимость неотделимых улучшений отнесло во внереализационные расходы, которые учитываются при исчислении налога на прибыль. По мнению инспекции, это было сделано неправомерно. Налоговая также посчитала, что при передаче неотделимых улучшений арендодателю арендатор должен был заплатить НДС.

Читайте так же:
Отпуск ветеранам боевых действий в 2022 году

Вышестоящий налоговый орган согласился с таким подходом. Суды первой и апелляционной инстанций также поддержали инспекцию. Однако в АС Уральского округа «Метрану» удалось признать решение налоговой недействительным. Суд не согласился с тем, что общество передало арендодателю неотделимые улучшения безвозмездно. Они были произведены в период действия договоров аренды, то есть со стороны арендодателя имелось встречное представление – передача арендатору права пользования недвижимостью, пояснила кассация. В таком случае списывать остаточную стоимость неотделимых улучшений в состав внереализационных расходов можно. Кроме того, добавил суд, прекращение использования имущества не установлено в ст. 170 НК в качестве основания для восстановления налога в части остаточной стоимости улучшений, то есть доначислять НДС при возврате имущества арендодателю также неправомерно.

Второй эпизод связан с договором, по которому иностранная компания Emerson Process Management Shared Service Ltd оказывала «Метрану» консультационные услуги. Инспекция установила, что налогоплательщик также воспользовался «услугами по цифровой обработке данных (EDP)». По мнению налоговой, это вспомогательная услуга по отношению к консультационным, а значит местом ее реализации является РФ. То есть общество неправомерно не удержало НДС при оплате этой вспомогательной услуги.

Рассмотрев дело по этому эпизоду, АС Уральского округа указал, что спорные услуги нельзя квалифицировать как связанные с обработкой информации. По мнению суда, налоговая должна была доказать, что «Метран» передавал Emerson информацию, а та анализировала, обобщала, систематизировала сведения и передавала результаты обработки обратно обществу. При этом, добавила кассация, спорные услуги также не могут расцениваться и как вспомогательные, поскольку инспекция не доказала, что Emerson оказывала их «исключительно с целью передачи информации по консультационным и иным подобного рода услугам».

Налоговый орган подал кассационную жалобу в Верховный Суд.

Позиция ВС о неотделимых улучшениях

Верховный Суд согласился с тем, что ст. 258 НК прямо не решает судьбу расходов арендатора в виде капитальных вложений в имущество, которые за время аренды не были учтены при налогообложении (когда стоимость капитальных вложений не амортизирована полностью из-за того, что срок полезного использования арендованного объекта больше срока договора аренды). «Однако из этого, вопреки выводу арбитражного суда кассационной инстанции, не вытекает, что налогоплательщик-арендатор имеет безусловное право учесть в составе расходов оставшуюся стоимость капитальных вложений при прекращении аренды», – подчеркнул ВС.

Для налогообложения важно, что неотделимые улучшения – это не только ремонт, который необходим арендатору. Ими также являются достройка, дооборудование, реконструкция, модернизация и техническое перевооружение имущества, указал Суд. В таких случаях имущество получает существенные качественные улучшения, которые, как правило, имеют экономическую ценность не только для арендатора, но и для собственника.

«Принимая во внимание изложенное, если улучшения в арендованном имуществе имели вид достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, но арендованный объект возвращен арендодателю без получения встречного предоставления за произведенные в него капитальные вложения, расходы налогоплательщика в части, оставшейся не списанной через амортизационные отчисления в течение срока аренды, по общему правилу, не могут быть учтены при налогообложении как не отвечающие критерию экономической оправданности (п. 1 ст. 252 Налогового кодекса)», – подытожил ВС. При этом, подчеркнул он, само по себе получение арендатором имущества во владение и пользование встречным предоставлением не является.

В то же время Суд отметил, что в НК РФ не используется понятие экономической целесообразности и не регулируются порядок и условия ведения финансово-хозяйственной деятельности. «А потому обоснованность расходов, уменьшающих в целях налогообложения полученные доходы, не может оцениваться с точки зрения их целесообразности, рациональности, эффективности или полученного результата, на что неоднократно указывал КС», – сказано в определении. Поэтому презумпция экономической неоправданности затрат налогоплательщика на улучшение чужого имущества при отсутствии компенсации их стоимости со стороны собственника носит опровержимый характер и не исключает права налогоплательщика доказывать экономическую обоснованность произведенных им капитальных вложений в полном объеме, считает ВС.

Так, пояснил он, суд может учесть доказательства, которые с бесспорностью подтверждают необходимость капитальных вложений, прежде всего для деятельности арендатора, наличие у него на момент заключения договора намерения и возможности окупить стоимость таких вложений за счет использования имущества во время аренды, а также разумные экономические причины для прекращения аренды до истечения срока полезного использования улучшений. В споре об обоснованности капитальных вложений арендатора, когда собственник не обязан компенсировать их, суд также вправе учесть доказательства наличия или отсутствия экономической ценности улучшений для собственника на момент прекращения аренды.

«Возвращение арендованного имущества собственнику в качественно улучшенном состоянии без получения встречного предоставления в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, по общему правилу, также влечет необходимость восстановления налога на основании подп. 2 п. 3 ст. 170 НК», – напомнил ВС. Однако, добавил он, возврат улучшенного имущества не говорит об использовании арендованного имущества в необлагаемых операциях, если налогоплательщик собирался окупить капитальные вложения за время аренды, но не сделал этого по не зависящим от него обстоятельствам, а также если улучшения не имеют экономической ценности для собственника или последующего арендатора.

В итоге по этому эпизоду доначисления налогов ВС отменил акты всех нижестоящих инстанций. «При новом рассмотрении дела <…> необходимо <…> установить характер произведенных обществом неотделимых улучшений, устранить противоречия в оценке наличия у собственника имущества обязательства по возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений и фактического исполнения этого обязательства (зачет стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы)», – подчеркнул он.

Позиция ВС о спорных услугах

Не поддержал Верховный Суд и выводы АС Уральского округа по поводу отношений налогоплательщика с Emerson.

ВС отметил, что при определении места оказания услуги значение имеет объективное содержание операций. «Само по себе наименование оказанных услуг, как оно приведено в договоре, а равно их раздельное оформление и оплата не могут предопределять вывод о том, является ли территория РФ местом оказания соответствующих услуг для целей взимания НДС», – пояснил он.

Читайте так же:
Апелляционная жалоба по уголовному делу: порядок рассмотрения

Когда российская организация приобретает у иностранной несколько услуг, тем более по одному договору, в первую очередь нужно установить, не являются ли одни из них основными, а другие вспомогательными, считает ВС. «Вспомогательными могут быть признаны услуги, оказание которых объективно служит цели обеспечения потребления основных услуг, и отсутствует разумный практический смысл в оплате и потреблении одних услуг без потребления других», – напомнил Суд. Вопрос о том, являются ли спорные услуги услугами по обработке данных (абз. 5 подп. 4 п. 1 ст. 148 НК), нужно выяснять лишь тогда, когда установлено, что они не являются вспомогательными.

В данном случае первая и апелляционная инстанции проанализировали акты об оказании услуг, показания работников общества и на этом основании решили, что услуги «по цифровой обработке данных (EDP)» обеспечивали техническую возможность оказания обществу консультационных услуг в рамках одного и того же договора. «Ссылаясь на то обстоятельство, что предоставленные компанией Emerson услуги, связанные с обеспечением работы электронной почты, коммуникаций между работниками, могли использоваться вне зависимости от оказания консультационных услуг, общество в то же время не представило какого-либо разумного обоснования отдельному приобретению этих общераспространенных услуг за установленную соглашением существенную плату», – заметил ВС.

В этой части постановление АС Уральского округа было отменено, а решения первой инстанции и апелляции оставлены в силе.

Адвокаты о налогообложении и неотделимых улучшениях

«Вопрос о возможности учета в расходах недоамортизированной части капитальных вложений в арендованный объект и необходимости восстановления НДС при досрочном расторжении договора аренды напрямую законодательством не урегулирован, на что совершенно справедливо обратила внимание Экономколлегия», – указал управляющий партнер компании TAXMANAGER, адвокат Василий Ваюкин.

Он напомнил, что есть ряд разъясняющих писем Минфина (от 11 августа 2017 г. № 03-03-06/1/51578, от 3 августа 2012 г. № 03-03-06/1/384, от 21 марта 2011 г. № 03-03-06/1/158), в которых ведомство весьма категорично высказывалось о невозможности учета арендатором таких затрат при досрочном расторжении договора аренды. «А сами неотделимые улучшения признавались имуществом, безвозмездно переданным арендодателю, что автоматически влечет невозможность учета затрат и необходимость начисления НДС», – рассказал эксперт.

Подход Экономколлегии, по его мнению, довольно интересен: «Предлагается оценить капитальные вложения с точки зрения их предназначения либо как только для арендатора помещения, либо для всего здания. И арендатор вправе обосновать, что он имел намерения и возможность окупить эти капитальные вложения в течение срока аренды. Причем суд должен исследовать экономическую ценность таких вложений не только для арендатора, но и для собственника имущества. То есть во главу угла поставлена деловая цель как определяющий фактор экономической обоснованности затрат. Аналогичный подход предлагается применить и в части НДС».

Данное дело вполне можно назвать прецедентным, оно может изменить сложившуюся на уровне писем Минфина правовую позицию и дать возможность налогоплательщикам уменьшить свои издержки, считает Василий Ваюкин.

Адвокат, партнер Five Stones Consulting Екатерина Болдинова добавила: «Интересно, что дело было передано в Верховный Суд по жалобе налогового органа, что в очередной раз показывает внимание налоговиков к формированию негативной для бюджета судебной практики. Ни для кого не секрет, что интересы территориальных налоговых органов в такого рода крупных делах все чаще представляют юристы ФНС России по доверенностям от территориальных инспекций, что заметно меняет и качество проработки правовой позиции, и уровень подготовки специалистов».

Что касается выводов суда, то здесь ВС, по мнению эксперта, занял достаточно осторожную позицию. «Ранее в определении о передаче дела на рассмотрение СКЭС ВС был заявлен тезис о невозможности учета остаточной стоимости неотделимых улучшений в расходах налогоплательщика в такой ситуации. По итогам рассмотрения дела суд сформулировал ряд условий, при наличии которых налогоплательщик вправе как учесть расходы, так и не начислять НДС, – пояснила Екатерина Болдинова. – По мнению Суда, ценность таких неотделимых улучшений может быть различной для арендодателя, в связи с чем действительно ценные улучшения (например, достройка) не могут считаться экономически оправданными расходами арендатора, тогда как неценные (например, капитальный ремонт) – могут. Этот подход, хоть и половинчатый, компромиссно-острожный, можно все же считать определенным позитивом для налогоплательщиков, поскольку, например, позиция Минфина и ФНС по этому вопросу, к сожалению, бескомпромиссно отрицательная».

Конечно, согласилась адвокат, это определение ВС сложно считать совсем уж позитивным. «Мы всегда ждем от Верховного Суда неких сформулированных правил игры – когда налогоплательщикам будет четко разъяснено, как можно действовать, а как нет, в каких случаях и какие расходы на неотделимые улучшения можно включать в состав налоговой базы по налогу на прибыль, а какие нельзя. Увы, здесь этого не произошло, дело отправлено на новое рассмотрение, а правила игры, пусть и стали чуть более понятными и приобрели некоторые очертания, все равно не получили четкой формы. Впрочем, наверное, установить такие правила должен не Верховный Суд, а законодатель, который пока не проявил пристального внимания к этой теме», – заключила Екатерина Болдинова.

Сложные ситуации досрочного расторжения договора аренды помещения: споры между субъектами коммерческой деятельности

В этой статье мы будем говорить об арендных отношениях в сфере недвижимости, а именно о сдаче в аренду нежилых помещений. Рассмотрим споры, возникшие из-за необходимости досрочного прекращения арендных отношений, и с какими проблемными ситуациями при этом можно столкнуться.

Арендные отношения возникают между участниками гражданского оборота довольно часто. По своей сути передача помещения в аренду ― это бизнес для бизнеса, в котором, как правило, фигурирует достаточно дорогостоящее имущество и затрагиваются интересы сторон, целью которых является получение прибыли. Одна из сложностей в таких правоотношениях заключается в том, что доступ к имуществу, находящемуся как в собственности арендодателя, так и в собственности арендатора по месту помещения, как и к самому помещению, имеется у обеих сторон, а значит, и препятствовать в этом доступе также могут обе стороны. Кроме этого, помещение, являющееся объектом договора, требует определённого содержания и каких-либо материальных вложений, а на какой из сторон договора лежит такая обязанность, не всегда ясно. В результате частой несогласованности действий сторон договора по ряду важных вопросов, с учётом всех особенностей объекта договора аренды, в суды поступает большое количество споров по данной тематике.

Читайте так же:
Образец заявления на дополнительный отпуск чернобыльцам

Сразу конкретизируем, о чём пойдет речь, и разграничим понятия аренды и найма. Договор найма заключается в том случае, если предоставляется во владение и пользование жилое помещение для проживания в нём. В свою очередь, договор аренды, о котором речь идёт в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ― ГК РФ), предусматривает предоставление во временное владение и пользование или во временное пользование любое недвижимое или движимое имущество, которое не теряет своих свойств в процессе такого использования, так называемые непотребляемые вещи. Таким образом, главный признак, по которому различаются указанные договоры, ― это цель: или это проживание, или осуществление коммерческой деятельности ― и, соответственно, назначение самого помещения.

Любой договор аренды может быть заключен как на определённый в договоре срок, так и на неопределённый. Важно знать, что договоры, заключённые на срок, превышающий 11 месяцев, подлежат государственной регистрации. Это необходимо для того, чтобы официально было отражено обременение в виде аренды, в первую очередь для осведомлённости третьих лиц, если, например, такое имущество будет отчуждаться по договору купли-продажи. Исходя из практики, договоры аренды довольно часто заключаются на срок, не превышающий предел, для которого требуется регистрация.

Договор аренды может быть как ограничен сроком, указанным в договоре, так и быть продлённым, так называемым пролонгированным. При этом не требуется какого-либо дополнительного письменного документа, достаточно согласия сторон и отсутствия предъявленного требования об обратном. Такая возможность должна быть обязательно прописана в договоре.

Далее перейдём к рассмотрению самой сути досрочного расторжения и рассмотрим споры, возникшие в результате этого. Статья 450 ГК РФ предусматривает, что досрочное расторжение договора аренды возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором или законом.

Статьёй 619 ГК РФ предусмотрены случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, а статьёй 620 ГК РФ ― случаи досрочного расторжения договора судом по требованию арендатора. Также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора.

Исходя из норм закона чётко прослеживается, что процедура одностороннего расторжения договора должна быть строго регламентирована, перечень оснований установлен законом, который может быть расширен конкретными сторонами только путём достижения согласованности и отражения в договоре. Важно обратить на это особенное внимание и очень чётко прописывать все возможные случаи и избегать неоднозначных формулировок.

Примером может являться дело № А40-53452/2014. Верховный Суд РФ в Определении № 305-ЭС15-6784 от 03.11.2015 указал, что условиями договора аренды между сторонами было прямо предусмотрено право арендатора отказаться от договора при определённых условиях. В связи с чем арендатор при расторжении договора воспользовался своим правом на вполне законных основаниях.

Некоторые арендаторы имеют заблуждение относительно оснований расторжения и при этом неверно трактуют пункты в договоре. Так, по делу № А38-4905/2017, рассмотренному Арбитражным судом Республики Марий Эл, ответчик в лице арендатора указал, что он реализовал право досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке без обоснования причины, при этом обратил внимание на то, что он неоднократно сообщал о своей готовности освободить занимаемое им помещение, в связи с чем направил арендодателю уведомление. Арендатор был уверен в правомерности своих действий. В свою очередь суд исследовал материалы дела и указал на то, что одностороннее расторжение по инициативе арендатора исходя из заключённого договора могло быть только в том случае, если помещение стало бы непригодным для использования, а иных оснований в нём не предусмотрено. В связи с чем договор признали действующим до истечения его срока и с арендодателя взыскали арендную плату за весь этот период.

Также дело с подобными обстоятельствами рассматривалось в Арбитражном суде Самарской области № А55-28556/2014, по которому суды трёх инстанций изначально подтвердили законность действий арендатора по одностороннему расторжению. Суды основывались на том, что арендатор уведомил арендодателя о прекращении арендных отношений и готовности передать помещение. И поскольку арендодатель был осведомлён о желании арендатора освободить помещение и при этом уклонялся от его приёмки, суды при таких фактических обстоятельствах признали одностороннее расторжение законным. Однако Верховный Суд Российской Федерации не согласился с доводами нижестоящих инстанций. В ходе рассмотрения дела в Верховном Суде было признано, что в договоре отсутствовали какие-либо основания для одностороннего расторжения договора арендатором. В связи с чем договор был признан действующим, и суды обязали арендатора внести арендные платежи за весь период действия договора аренды, даже за период фактического отсутствия арендатора в помещении.

А если в договоре всё же не прописаны условия досрочного расторжения, а арендатору, например, бизнес стал не выгоден и пропала потребность в аренде помещения, как действовать в таком случае?

Как подтверждает судебная практика, если договор аренды, заключённый на определённый срок, является действующим, арендатор обязан вносить арендную плату за всё время нахождения и даже отсутствия в помещении. Поэтому крайне важно продумать все риски заранее и прописать уже на этапе заключения договора всевозможные ситуации одностороннего расторжения договора по инициативе какой-либо из сторон.

Если же договор заключен на неопределённый срок, то согласно ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца, если опять же иной срок не установлен договором.

Если договор является пролонгированным, а арендодатель уклоняется от приёмки помещения по истечении срока договора аренды, может ли арендатор самостоятельно покинуть помещение? Да, но чтобы в такой ситуации не взять на себя бремя несения дополнительных арендных платежей за время уже фактического отсутствия арендатору важно оформить всю процедуру документально. Необходимо обязательно заранее, до даты истечения срока аренды, отправить уведомление о расторжении договора и оставлении помещения с просьбой направить своего представителя для приёмки, а также иметь на руках документ, подтверждающий такое отправление и получение его арендодателем. В этом случае арендодатель не сможет ссылаться на незаконность действий арендатора и потребовать арендных платежей. Данная позиция выражена в п. 37 Информационного письма ВАС от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Читайте так же:
Налоги и отчетность в магазинах одежды секонд хенд

При досрочном освобождении помещения также часто проблемы бывают связаны именно с осуществлением ремонта в арендованном помещении и произведении каких-либо улучшений в нём. По нормам закона бремя содержания имущества лежит на его собственнике. И поэтому поддерживать в пригодном для использования состоянии помещение, которое сдаётся в аренду, изначально обязанность арендодателя. Нередко собственники помещения отказываются нести бремя содержания и возлагают эту обязанность на арендатора. И возникает меньше споров, если это согласовано сторонами и отражено в договоре. Если же такое условие не согласовано, а помещение требует серьёзного ремонта, то арендатор, которому в таком ремонте отказал арендодатель, может понести достаточно серьёзные расходы.

Важно знать, что существуют отделимые и неотделимые улучшения. Если в договоре не указано иное, то отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, и в этом случае ситуация гораздо прозрачнее. В случае освобождения помещения, в том числе в связи с досрочным расторжением договора аренды, арендодатель имеет право изъять такие улучшения и не понести в связи с этим убытков. А как быть в случае неотделимых без вреда для имущества улучшений?

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ, когда арендатор произвёл за счёт собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. А если такое улучшение было не согласовано? Если арендодатель против каких-либо улучшений и не хочет ничего компенсировать?

Важно знать, что если арендатор произвёл значительные улучшения без согласия арендодателя, то неотделимые улучшения не подлежат возмещению. Такая позиция была подтверждена арбитражными судами и Верховным Судом РФ в Определении от 26 июня 2017 г. по делу № А53-2371/2015.

Также в указанном выше деле содержится указание на ещё один важный момент, а именно, что арендатор должен был получить именно предварительное, а не последующее согласие на проведение работ. Кроме того, по другому делу Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд при рассмотрении дела № А07-11020/2017 указал, что согласованию с арендодателем подлежит не только сам по себе факт производства каких-либо работ, но объём и стоимость улучшений, поскольку арендодатель должен оценить целесообразность и необходимость улучшений имущества. Это важно иметь в виду. Поэтому арендатору, который решил произвести какие-либо работы в помещении, необходимо именно заранее согласовать все необходимые действия.

В практике происходят ситуации, когда ремонт был произведён арендатором без какого-либо согласия, а собственник требует освободить помещение досрочно. В этом случае получается, что арендатор вкладывает финансовые средства в чужое имущество и не успевает извлечь из этого выгоду. Поэтому при принятии решения о внесении каких-либо улучшений в чужое имущество без согласия собственника обязательно нужно оценить их необходимость и не забывать, что возможные риски ложатся только на арендатора.

Для того чтобы избежать такой проблемной ситуации, в договоре необходимо оговорить, кто обязан делать косметический ремонт, а кто капитальный, и в какие сроки. Необходимо указать, может ли арендатор изъять улучшения или потребовать компенсацию в случае досрочного освобождения помещения. В акте приёма-передачи нужно прописать, в каком виде передаётся помещение, чтобы при досрочном освобождении можно было оценить, были ли внесены улучшения, и наоборот, в случае если помещение было испорчено, чтобы арендодатель мог потребовать устранения недостатков или компенсацию.

Кстати, само по себе наличие каких-либо недостатков при передаче имущества не может являться основанием для отказа в приёмке помещения. Необходимо помнить, что существует определённая степень нормального износа любого имущества, и если обязанность арендатора проводить косметический ремонт не прописана в договоре, то арендодатель не имеет права требовать компенсации или уклоняться от приёмки. Спор с подобными обстоятельствами рассматривался арбитражными судами по делу № А60-22251/2016, и такая позиция была подтверждена затем в Определении Верховного Суда РФ от 05.06.2017 № 309-ЭС17-5746.

Если же всё-таки имеются повреждения имущества или помещения и они действительно существенные, то эти недостатки арендодателю необходимо отразить в акте приёма-передачи, возможно с приложением фотоматериалов, а затем уже можно требовать их компенсации как во внесудебном, так и в судебном порядке.

Хотелось бы также обратить особое внимание, что при расторжении договора аренды во внесудебном порядке крайне важным моментом является подписание акта приёма-передачи. Именно он подтверждает, во-первых, сам факт освобождения помещения, а во-вторых, его состояние на момент передачи. В этом документе необходимо отразить с подробным описанием состояние помещения, зафиксировать нахождение или отсутствие какого-либо оборудования или мебели, а также важно прописать, было ли дано согласие арендодателя и за кем из сторон закреплено право собственности на отделимые или неотделимые улучшения в помещении, если таковые имеются.

Таким образом, основным выводом из рассмотрения всех вышеуказанных спорных ситуаций является то, что перед подписанием договора аренды крайне важно пройти этап согласования всех пунктов и исчерпывающим образом прописать все возможные ситуации, а также детально обозначить права и обязанности сторон. Договор аренды является документом, который определяет все риски сторон и все возможные последствия его исполнения или неисполнения. Если арендодатель предоставляет проект договора на заведомо невыгодных условиях и отказывается вносить в него какие-либо правки, то не стоит на это соглашаться. Для того чтобы обезопасить себя, своё имущество и свой бизнес, необходимо искать контрагента, с которым процесс подготовки договора будет выражаться именно в согласовании условий и достижении компромисса. Именно от того, насколько исчерпывающе будет составлен договор аренды и акт приёма-передачи, во многом зависит результат возникающих впоследствии споров, а в идеале, конечно, отсутствие таких споров вовсе.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector