Migration48.ru

Вопросы Миграции
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Уплата обеспечительного платежа по предварительному договору аренды (Белецкая Ю. А. )

Уплата обеспечительного платежа по предварительному договору аренды (Белецкая Ю.А.)

Пунктом 1 ст. 329 ГК РФ установлены различные способы обеспечения исполнения обязательств: неустойка, задаток, залог, поручительство, независимая гарантия. В прошлом году к ним добавился обеспечительный платеж, который регулируется ст. 381.1 ГК РФ <1>. Его особенностью является возможность обеспечения обязательства, которое возникнет в будущем. Значит, его можно применять при заключении предварительных договоров.

<1> Введена Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившим в силу 01.06.2015.

К слову, понятие «обеспечительный платеж» и раньше использовалось на практике, например в широко распространенных предварительных договорах аренды. Теперь порядок его применения прямо прописан в Гражданском кодексе.

О чем надо помнить при заключении предварительного договора аренды? Какова правовая природа обеспечительного платежа? Как он учитывается для целей налогообложения? Об этом вы узнаете из нашей статьи.

Особенности предварительного договора аренды

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Причем в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицам, уполномоченным на это законом или собственником). Таким образом, для заключения указанного договора необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

Нередко на практике площади под аренду сдаются еще на стадии строительства объектов недвижимости (как правило, торговых или офисных центров). Для этого будущие собственники предлагают заключить предварительный договор аренды, в котором обычно присутствует условие о внесении обеспечительного платежа.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора. На это указал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 14.07.2009 N 402/09. Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным — п. 3 ст. 429 ГК РФ. Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес).

Кроме этого, в п. 3 ст. 429 в редакции, действующей с 01.06.2015, появилось новшество — предварительный договор должен содержать условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно п. 4 ст. 429 в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного.

Пунктом 5 ст. 429 предусмотрено, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Это требование может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

При возникновении разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Тогда основной договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В большинстве случаев предварительный договор аренды предусматривает уплату определенной денежной суммы будущим арендатором строящегося объекта недвижимости в пользу застройщика. Как только не называют на практике данный платеж: и задатком, и авансовым арендным платежом. Попробуем разобраться, насколько это правомерно.

Если предварительный договор предусматривает внесение авансового платежа в счет арендной платы, необходимо учитывать следующее. Обязанность перечислить аванс в счет арендной платы представляет собой составную часть обязательства по ее уплате, основанием возникновения которого будет именно основной договор (ст. 606 ГК РФ). Пока он не заключен, такое обязательство возникнуть не может.

Кроме того, право на получение платежей в счет арендной платы принадлежит арендодателю, который является собственником сдаваемых в аренду помещений (п. 3 ст. 607, ст. 608 ГК РФ). В момент заключения предварительного договора застройщик собственником помещений не является, а сам объект недвижимости отсутствует, поскольку здание как объект недвижимого имущества еще не создано и право собственности на него в ЕГРП не зарегистрировано. Значит, внесение авансовых платежей по предварительному договору противоречит требованиям гражданского законодательства и есть риск, что норма предварительного договора о таких платежах может быть признана недействительной как противоречащая закону (ст. 168 ГК РФ).

Нельзя считать данный платеж и задатком. В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ обязателен такой признак задатка, как уплата его в счет платежей, причитающихся застройщику от плательщика. То есть задаток, как и авансовый платеж, уплачивается в счет арендной платы и возможность уплаты даже части арендной платы по предварительному договору неправомерна (по причинам, изложенным выше). Поэтому норма предварительного договора о задатке может быть признана недействительной как противоречащая закону.

Читайте так же:
График сноса пятиэтажек в Москве – реновация жилья

И вот здесь пригодится обеспечительный платеж, который не является ни авансом, ни задатком, а имеет самостоятельную правовую природу и представляет собой особый способ обеспечения исполнения обязательств, теперь уже предусмотренный ГК РФ. (Отметим, что и ранее, когда в ст. 329 ГК РФ обеспечительный платеж напрямую не упоминался, а лишь говорилось о других способах, предусмотренных законом или договором, возможность его использования признавалась арбитрами — см. Постановления ФАС ПО от 18.04.2006 по делу N А12-13721/05-С7, ФАС МО от 29.06.2006 по делу N КГ-А41/5127-06-2, от 02.09.2005 по делу N КГ-А40/8084-05, от 18.05.2004 по делу N КГ-А40/3078-04.)

Понятие обеспечительного платежа

Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительного платежа). При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, эта сумма засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Случаи, в которых обеспечительный платеж подлежит возврату, определены в п. 2 ст. 381.1 ГК РФ:

— ненаступление в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абз. 2 п. 1 данной статьи;

— прекращение обеспеченного обязательства.

При этом в договоре можно установить отступления от правил.

Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств (п. 3).

Пункт 4 ст. 381.1 ГК РФ исключает возможность начисления на сумму обеспечительного платежа законных процентов (ст. 317.1 ГК РФ), то есть процентов по денежному обязательству, сторонами которого являются коммерческие организации, на сумму долга за период пользования денежными средствами. Норма п. 4 сформулирована диспозитивно, это означает, что договором могут устанавливаться иные правила. В предварительном договоре аренды недвижимости можно прописать, в частности, следующие правила относительно использования обеспечительного платежа:

— в случае неисполнения плательщиком обязанности по заключению основного договора из обеспечительного платежа удерживается сумма неустойки, подлежащая уплате застройщику. При незаключении основного договора по вине застройщика обеспечительный платеж подлежит возврату плательщику;

— в случае заключения основного договора обеспечительный платеж либо возвращается плательщику, либо засчитывается в счет платежей по основному договору, либо засчитывается в счет обеспечительного платежа по основному договору (если таковой предусмотрен), который также обеспечивает исполнение покупателем или арендатором своих обязательств перед собственником помещений.

Обеспечительный платеж в налоговом учете

Налог на прибыль. В силу пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств. Пунктом 32 ст. 270 НК РФ установлено, что в составе расходов не учитываются расходы в виде имущества или имущественных прав, переданных в качестве задатка, залога.

В данных нормах говорится о залоге и задатке, но обеспечительный платеж не является в чистом виде ни тем, ни другим.

По мнению Минфина России (см. Письма от 03.11.2015 N 03-03-06/2/63360, от 28.10.2015 N 03-03-06/2/61826, от 27.07.2015 N 03-03-06/2/42967), в силу общей правовой природы залога (ст. 334 ГК РФ) и обеспечительного платежа положения пп. 2 п. 1 ст. 251, п. 32 ст. 270 НК РФ применяются и к обеспечительному платежу.

Таким образом, у организации, осуществившей этот платеж, при определении базы по налогу на прибыль не учитываются:

— в составе доходов — денежные суммы, переданные в обеспечение обязательств по основаниям, указанным в ст. 381.1 ГК РФ;

— в составе расходов — возвращенные в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств или в случае прекращения обеспеченного обязательства.

Кроме того, обеспечительный платеж имеет черты задатка (п. 1 ст. 380 ГК РФ), что позволяет налогоплательщику, получившему данный платеж, применить в отношении его пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ и не учитывать полученную сумму в доходах для целей налогообложения.

В Письме Минфина России от 27.07.2015 N 03-03-06/2/42967 также подчеркивается, что проценты по обеспечительному платежу (если они предусмотрены договором) учитываются в составе доходов и расходов с учетом положений ст. 269 НК РФ.

Налог на добавленную стоимость. Согласно пп. 2 п. 1 и п. 2 ст. 162 НК РФ в базу по НДС включаются полученные налогоплательщиком денежные средства, связанные с оплатой реализованных им товаров (работ, услуг), не освобождаемых от обложения НДС. Поэтому, считает Минфин России (Письмо от 03.11.2015 N 03-03-06/2/63360), при получении налогоплательщиком суммы обеспечительного платежа в рамках договора, предусматривающего зачет данного платежа в счет оплаты реализуемых налогоплательщиком товаров (работ, услуг), не освобождаемых от обложения НДС, сумма обеспечительного платежа включается в налоговую базу по НДС.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Обеспечительный платеж по предварительному договору аренды

Верховный Суд
Республики Беларусь

Интернет-портал судов общей юрисдикции Республики Беларусь

220020, г. Минск, ул. Орловская, 76

  • Правосудие в Республике Беларусь
    • История
    • Нормативная база
    • Статистика
    • Органы судейского сообщества
    • Международная правовая помощь
    • Альтернативные способы разрешения споров
    • Банкротство
    • Первичная организация ОО «Белорусский республиканский союз юристов»
    • Контакты
    • Руководство Верховного Суда
    • Пленум Верховного Суда
    • Президиум Верховного Суда
    • Судебные коллегии
    • Аппарат Верховного Суда
    • Научно-консультативный совет при Верховном Суде
    • Пресс-служба
    • Прием граждан и представителей юридических лиц в Верховном Суде
    • Областные (Минский городской) суды
    • Экономические суды
    • Районные (городские) суды
    • Выборы Президента
    • Обзоры судебной практики
    • Постановления Пленума Верховного Суда
    • Постановления Президиума Верховного Суда
    • Решения судебной коллегии по делам интеллектуальной собственности
    • Решения судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда
    • Кассация, апелляция, надзор: практика Верховного Суда
    • Электронное обращение
    • Примерные образцы документов для обращения в суд
    • Госпошлина
    • Система «Расчет» (ЕРИП)
    • Прием граждан и представителей юридических лиц
    • Как обжаловать судебное постановление, не вступившее в законную силу (апелляция)
    • Как составить и подать надзорную жалобу
    • Судовы веснік
    • Судебный вестник Плюс: экономическое правосудие
    • Электронная библиотека
    • Подписка
    • Контакты
    • Новости наших изданий
    • Наши авторы
    • Выборы Президента
    • Обзоры судебной практики
    • Постановления Пленума Верховного Суда
    • Постановления Президиума Верховного Суда
    • Решения судебной коллегии по делам интеллектуальной собственности
    • Решения судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда
    • Кассация, апелляция, надзор: практика Верховного Суда
      • по экономическим делам
      • по уголовным делам
      • по делам об административных правонарушениях
      • по гражданским делам

      Электронное судопроизводство по экономическим делам

      Банк данных судебных постановлений

      Образцы документов для обращения в суд

      Направить электронное обращение

      Актуально

      Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 29.10.2019 по делу № 92-12/2019/302А/1223К

      ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

      Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь с участием представителя истца – адвоката А-кой Л.И. (доверенность №82 от 03.05.2018), представителя ответчика – адвоката Я-ш Е.П. (доверенность от 02.07.2019), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с дополнительной ответственностью «В» на постановление апелляционной инстанции экономического суда Минской области от 04.09.2019 по делу №92-12/2019 по иску общества с дополнительной ответственностью «В» к обществу с ограниченной ответственностью «К» о взыскании 8 836,24 рублей,

      Решением экономического суда Минской области от 16.07.2019 по делу №92-12/2019 с общества с ограниченной ответственностью «К» в пользу общества с дополнительной ответственностью «В» взыскано 8 836,24 рублей обеспечительного платежа по предварительному договору аренды.

      Постановлением апелляционной инстанции этого суда от 04.09.2019 решение суда первой инстанции от 16.07.2019 отменено, в иске отказано.

      Общество с дополнительной ответственностью «В» обратилось в судебную коллегию по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебное постановление суда апелляционной инстанции и оставить без изменения решение суда первой инстанции.

      В кассационной жалобе истцом указано, что суд апелляционной инстанции, несмотря на наличие различных способов защиты права истца, отсутствие императивных норм и наличие у истца права выбора способа защиты своего права, фактически ограничил истца в праве на защиту, указав, что истец мог только в одностороннем порядке расторгнуть предварительный договор, что, по мнению кассатора, нарушает права истца как участника гражданских правоотношений.

      Общество с дополнительной ответственностью «В» полагает, что правовое регулирование предварительного договора осуществляется комплексом норм, посвященных договору, подписанием договора стороны признали обеспечительный платеж в качестве способа обеспечения договора с наличием у него платежной функции по договору, определили порядок его предоставления в отсутствие законодательного регулирования.

      Представитель истца в судебном заседании кассационную жалобу поддержала по изложенным в ней основаниям.

      Представитель ответчика в судебном заседании указала на обоснованность принятого апелляционной инстанцией по делу судебного постановления по основаниям, изложенным в отзыве.

      Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, изучив материалы дела, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь считает, что постановление апелляционной инстанции экономического суда Минской области от 04.09.2019 по делу №92-12/2019 следует оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с дополнительной ответственностью «В» – без удовлетворения по следующим основаниям.

      Из материалов дела следует, что 17.08.2018 между обществом с дополнительной ответственностью «В» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «К» (арендатор) был заключен предварительный договор аренды №ПА/0818-17 (далее – договор), в соответствии с которым стороны приняли на себя обязательство заключить договор аренды (основной договор аренды) на аренду нежилого помещения (далее – объект аренды), расположенного на 2-ом этаже в здании арендодателя по адресу: г. Минск, пересечение ул. К-кой – ул. Ч-та (далее – торговый центр), общая площадь объекта аренды составляет 536 м2 и подлежит уточнению после осуществления уполномоченной организацией технической инвентаризации торгового центра (пункты 1.1 – 1.3 договора).

      Согласно пунктам 1.4, 1.5 существенные условия основного договора аренды определяются разделом 2 настоящего договора, иные условия основного договора аренды согласуются при непосредственном его заключении, основной договор аренды должен быть заключен не позднее 31.07.2019.

      Пунктом 2.6 договора предусмотрено, что арендная плата за объект аренды в месяц рассчитывается исходя из общей площади, фактически переданной в аренду, и на дату заключения настоящего договора ориентировочно составляет 3 773,44 евро, начисление арендной платы начинается с момента подписания сторонами акта приема-передачи.

      В соответствии с пунктом 4.1 договора в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору и заключения основного договора аренды арендатор обязуется не позднее 31.12.2018 перечислить на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в размере 3 773,44 евро в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь на день оплаты.

      Стороны также пришли к соглашению о том, что обеспечительный платеж является способом обеспечения исполнения обязательства, не поименованным в пункте 1 статьи 310 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК). Обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы за первый месяц пользования объектом аренды по основному договору.

      Также в пунктах 4.2, 4.3 договора стороны предусмотрели, что в случае если основной договор аренды не будет заключен по соглашению сторон, обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору, а в случае уклонения или отказа арендатора от заключения основного договора аренды настоящий договор прекращает свое действие, перечисленный обеспечительный платеж арендатору не возвращается.

      Ответчик обеспечительный платеж в размере 3 773,44 евро в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь на день оплаты не оплатил, основной договор аренды сторонами не заключался ни на дату обращения истца в суд, ни впоследствии.

      18.04.2019 истец направил в адрес ответчика претензию №1554 с требованием о внесении на его расчетный счет данного обеспечительного платежа, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.

      Ссылаясь на наличие у ответчика обязанности по внесению обеспечительного платежа в срок до 31.12.2018 и неистечение срока для заключения основного договора, истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика 8 836,34 рублей, что по курсу Национального банка Республики Беларусь на 17.05.2019 составляет 3 773,44 евро.

      Решением от 16.07.2019 в соответствии со статьями 290, 310, 391 ГК суд первой инстанции иск удовлетворил, посчитав, что данные денежные средства как непоименованный в ГК способ обеспечения исполнения обязательства полежат взысканию в пользу истца на основании договора.

      Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 310, 399, 420 ГК, решение суда первой инстанции отменил и в иске отказал, признав ненадлежащим данный способ защиты истцом своего права по предварительному договору аренды, так как внесение ответчиком обеспечительного платежа не является его основной обязанностью (основным обязательством) по данному договору, и действующим законодательством не предусмотрено принуждение к обеспечению исполнения возможного в будущем обязательства.

      Суд кассационной инстанции соглашается с правильностью выводов суда апелляционной инстанции по настоящему делу.

      Приведенные в жалобе доводы о выборе судом апелляционной инстанции вместо истца способа защиты его права являются несостоятельными, поскольку, признавая не подлежащими удовлетворению заявленные истцом требования, суд в данном случае лишь указал на наличие у истца иного способа защиты, что не ограничивает общество с ограниченной ответственностью «В» в выборе и реализации любых других способов защиты своих гражданских прав.

      Что касается доводов о том, что при подписании договора стороны предусмотрели обеспечительный платеж в качестве способа обеспечения исполнения договора и придали ему платежную функцию по договору, то суд апелляционной инстанции согласился с тем, что действующее гражданское законодательство не содержит запрета на обеспечение предварительного договора путем добровольного перечисления одной из сторон обеспечительного платежа, который может иметь платежную функцию.

      Из анализа положений договора, заявленных в качестве основания иска, следует, что спорный обеспечительный платеж призван был обеспечить заключение основного договора, после чего он засчитывается в счет арендной платы за первый месяц пользования объектом аренды по основному договору, что указывает на то, что данная обязанность носит подчиненный характер по отношению к основному обязательству и не может существовать в отрыве от него.

      При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции правильно посчитал, что гражданское законодательство Республики Беларусь не содержит норм, позволяющих кредитору по обязательству о внесении обеспечительного платежа по предварительному договору понудить должника к его внесению в судебном порядке, а дает ему право в случае невнесения должником такого платежа использовать иные способы защиты, в том числе такие как одностороннее расторжение договора, взыскание убытков и др.

      При таких обстоятельствах, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции, поскольку судом были выяснены все имеющие значение для дела обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам и требованиям законодательства, и в кассационной жалобе не опровергнуты.

      В соответствии со статьей 133 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь в связи с отказом в удовлетворении кассационной жалобы понесенные в связи с ее подачей расходы обществу с дополнительной ответственностью «В» не возмещаются, а ходатайство общества с ограниченной ответственностью «К» о возложении на истца расходов на оказание юридической помощи в суде кассационной инстанции подлежит удовлетворению.

      Руководствуясь статьями 283, 294, 296, 298 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь

      Постановление апелляционной инстанции экономического суда Минской области от 04.09.2019 по делу №92-12/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с дополнительной ответственностью «В» – без удовлетворения.

      Взыскать с общества с дополнительной ответственностью «В» в пользу общества с ограниченной ответственностью «К» 800 рублей расходов на оказание юридической помощи.

      Выдать судебный приказ.

      Постановление вступает в законную силу с момента его принятия, может быть обжаловано в порядке надзора в соответствии со статьями 300-304 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь.

      Почта редакции. Обеспечительный платеж по предварительному договору

      Налоги & бухучет

      Предприятие заключило с потенциальным арендодателем — плательщиком НДС предварительный договор, в соответствии с которым в будущем (в течение трех месяцев) планируется заключить основной договор об аренде помещения. Данное помещение предприятие будет использовать в своей хозяйственной деятельности. В подтверждение действительных намерений о заключении основного договора аренды потенциальному арендодателю уплачен обеспечительный платеж, сумма которого будет зачтена в счет арендной платы за последние 2 месяца. Правомерен ли такой платеж? Может ли предприятие включить в свой налоговый кредит сумму НДС, уплаченную в составе обеспечительного платежа, на основании полученной налоговой накладной?

      Начнем с того, что согласно

      ч. 1 ст. 635 ГКУ предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

      Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена — в письменной форме.

      К существенным условиям предварительного договора относятся все те условия, которые являются существенными для основного договора. В нем могут предполагаться лишь права и обязательства сторон, направленные на заключение основного договора.

      Итак, по предварительному договору никто никому ничего не продает. Следовательно, такой договор не может обусловливать движение ни товаров (работ, услуг), ни денежных средств. Стороны лишь фиксируют свою волю заключить договор в будущем.

      Предварительный договор порождает для сторон возникновение обязательств. А наличие гражданско-правового обязательства, с юридической точки зрения, приводит к появлению кредитора.

      Напомним, что под обязательством

      ст. 509 ГКУ понимает правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязана совершить в пользу другой стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, предоставить услугу, уплатить деньги и т. п.) или воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

      В соответствии со

      ст. 11 ГКУ основанием для возникновения обязательств являются, в частности, договоры и другие сделки. И предварительный договор в данном случае не исключение.

      Как и любые другие, обязательства по предварительному договору могут быть

      обеспечены. Сам ГКУ толкает участников гражданских правоотношений на дополнительное обеспечение их обязательств (например, ст. 697 ГКУ).

      Среди видов обеспечения обязательств

      ст. 546 ГКУ называет неустойку, поручительство, гарантию, залог, удержание, задаток.

      Однако использование этих видов обеспечения в данной ситуации юридически не безупречно. Ведь по предварительному договору у сторон возникает только одно обязательство — заключить в дальнейшем основной договор на установленных условиях. Каких-либо других денежных обязательств предварительный договор не порождает. Денежное обязательство (в данном случае — по уплате арендной платы) появится после заключения сторонами основного договора (договора аренды). Отсюда следует, что внесение, например, задатка как частичного платежа возможно после возникновения именно денежных обязательств, т. е. после заключения основного договора.

      ч. 2 ст. 546 ГКУ дает понять, что приведенный выше перечень способов обеспечения выполнения обязательств не исчерпывающий — стороны могут обеспечить обязательство дополнительными способами, предусмотренными законом или договором. В качестве такого дополнительного способа обеспечения выполнения обязательства по предварительному договору может быть избран обеспечительный платеж. Этот способ не противоречит императивным нормам ГКУ.

      Теперь что касается порядка обложения НДС описанной операции. Обеспечительный платеж, с позиции налогового учета, можно приравнять к

      предоплате. Раз так, то потенциальный арендатор, перечисливший обеспечительный платеж, который выступает гарантией заключения основного
      договора аренды, вправе включить в свой налоговый кредит сумму НДС, уплаченную в составе такого платежа при наличии налоговой накладной на основании п.п. 7.4.1 Закона об НДС.

      А вот с валовыми расходами спешить не нужно. Предприятие сможет увеличить их на уплаченную арендодателю сумму не так скоро. Ведь на основании

      п.п. 7.9.6 Закона о налоге на прибыль арендатор увеличивает валовые расходы на сумму начисленного лизингового платежа по итогам налогового периода, в котором осуществляется такое начисление. Так что в данном случае увеличение валовых расходов арендатора произойдет по итогам предпоследнего и последнего месяцев действия основного договора аренды.

      Выпуск от 23 января 2019 года

      В новом выпуске: Минфин России: исчисление НДС с обеспечительных платежей по договорам аренды; и многое другое.

      Предлагаем вашему вниманию новый выпуск Ежедневного информационного бюллетеня. Также в выпуске представлены анонсы о новых публикациях и предстоящих мероприятиях «Делойта».

      Минфин России: исчисление НДС с обеспечительных платежей по договорам аренды

      Ведомство разъяснило порядок обложения НДС обеспечительных платежей по договорам аренды:

      • обеспечительный платеж, полученный по предварительному договору аренды, не связан с оплатой услуг по аренде и не облагается НДС в момент получения;
      • если такой платеж удерживается арендодателем в качестве неустойки за нарушение условий предварительного договора (например, в случае отказа заключать договор аренды), то обложения НДС также не возникает;
      • обеспечительный платеж, взимаемый в рамках заключенного договора аренды, рассматривается как предоплата услуг по аренде и облагается НДС;
      • если обеспечительный платеж по предварительному договору аренды засчитывается в счет оплаты обеспечительного платежа по договору аренду, то в момент такого зачета сумма платежа должна быть включена в базу по НДС.

      Источник: «Гарант: Прайм»

      Тамара Архангельская, Косвенное налогообложение

      Предлагается уточнить порядок установления ключевой ставки и процентных ставок по операциям Банка России

      Предлагается предусмотреть, что система процентных ставок Банка России будет основываться на применении ключевой ставки, являющейся базовой ставкой в рамках денежно-кредитной политики, и коридора процентных ставок, определяемого как верхняя и нижняя границы возможной ставки.

      При этом операции Банка России планируется разделить на три категории в зависимости от применяемой процентной ставки:

      • операции, осуществляемые по ключевой ставке;
      • операции, осуществляемые по ставкам, определенным в пределах границ коридора процентных ставок;
      • операции, осуществляемые по ставкам, которые могут не равняться ключевой ставке и выходить за пределы коридора процентных ставок.

      Также предлагается закрепить за Национальным финансовым советом следующие полномочия:

      • установление и изменение размера ключевой ставки и коридора процентных ставок (путем определения его верхней и нижней границ);
      • установление перечня операций Банка России, которые совершаются по ключевой ставке;
      • установление перечня операций Банка России, которые совершаются по ставкам, определяемым Советом директоров, в пределах границ коридора процентных ставок;
      • установление процентных ставок по операциям, которые в соответствии с решением Национального финансового совета осуществляются по ставкам, выходящим за пределы границ коридора процентных ставок.

      Источник: «Официальный сайт Госдумы РФ»

      Софья Третьякова, Финансовые услуги

      Расширен перечень государственных услуг, предоставляемых в электронной форме

      В электронной форме будет предоставляться информация из государственных информационных систем в сфере образования, а также будет осуществляться прием сведений для внесения в федеральный реестр сведений о документах об образовании и/или о квалификации, документах об обучении.

      Также в список электронных государственных услуг включено предоставление сведений из электронных паспортов транспортных средств.

      Источник: «Официальный сайт Правительства РФ»

      Анна Климова, Электронный документооборот

      Российский экспортный центр будет предоставлять услуги для участников внешнеэкономической деятельности по принципу «одного окна»

      АО «Российский экспортный центр» предоставлен доступ к системам межведомственного электронного взаимодействия.

      Также определены виды документов и сведений, которыми АО «Российский экспортный центр» может обмениваться с органами государственной власти и организациями в порядке межведомственного информационного взаимодействия для выполнения своих функций, в том числе в целях реализации механизма «одного окна» для участников внешнеэкономической деятельности.

      Напомним, что 25 апреля 2018 года принято решение о создании на базе АО «Российский экспортный центр» механизма «одного окна» для участников внешнеэкономической деятельности, обеспечивающего поэтапную интеграцию всех видов контроля за международной торговлей.

      Источник: «Официальный сайт Правительства РФ»

      Анна Петрик, Таможенное регулирование

      Минстрой России предлагает перенести полноценный запуск федеральной государственной информационной системы ценообразования в сфере строительства на 2022 год

      Минстрой России предлагает начать размещение в ФГИС ЦС сметных цен на строительные ресурсы для бюджетных строек, определенных по ресурсному методу, с 2022 года.

      В частности, предлагается закрепить переходный период с применением так называемого ресурсно-индексного метода.

      Для определения сметных цен на строительные ресурсы ведомство готово допустить применение прогнозных индексов (для пересчета стоимости строительства, определенной в базисном уровне цен, в уровень цен, сложившийся на время расчета).

      При этом государственные органы, осуществляющие строительство объектов обороны и безопасности, должны будут направлять расчеты в Минстрой России для проверки.

      Напомним, что в соответствии с действующим законодательством запуск федеральной государственной информационной системы ценообразования в сфере строительства был запланирован на 2019 год.

      Источник: «Коммерсант»

      Константин Фисунов, Юридические услуги

      Предлагается ввести новую систему подсчета локализации производства сельскохозяйственной техники для целей предоставления государственной поддержки

      Вице-премьер Дмитрий Козак предлагает ввести новую систему подсчета локализации производства для сельскохозяйственной техники: вместо обязательных операций компаниям предложат набирать баллы за каждую из них.

      Источник: «Коммерсант»

      Эмиль Бабуров, Налоговые льготы и иные формы государственной поддержки

      Банковская группа ВТБ запатентовала систему расчетов и платежей, работающую по технологии блокчейн

      Данная технология позволит банку создавать цифровые продукты, сервисы и платежные инструменты, решать задачи учета взаиморасчетов между практически неограниченным количеством участников системы.

      В будущем использовать технологию смогут как физические, так и юридические лица, в том числе другие банки.

      Прототипом применения запатентованной технологии является инструмент для осуществления p2p-переводов на базе блокчейна. При этом производиться расчеты будут в рублях, расчеты в криптовалюте не предусмотрены.

      Источник: «Ведомости»

      Елизавета Ливке, Электронный документооборот

      Минэкономразвития России предлагает ввести социальную норму потребления электроэнергии для населения

      До 300 кВт/ч в месяц будет оплачиваться по базовому тарифу, свыше 300 кВт/ч — по повышенному, а более 500 кВт/ч — по экономически обоснованному.

      Источник: «Коммерсант»

      Екатерина Кондратьева, Нефть и газ, энергетика и добывающая промышленность

      Испания планирует ввести налог на цифровые услуги

      Налог на цифровые услуги будут обязаны выплачивать компании с годовой выручкой более 750 млн евро по всему миру и свыше 3 млн евро в Испании.

      Под налогообложение попадут такие услуги, как размещение рекламы на цифровых устройствах, посреднические услуги, которые позволят пользователям находить других пользователей и взаимодействовать друг с другом, продажа данных, предоставленных пользователями вследствие использования ими цифровых устройств.

      Планируется, что ставка налога составит 3%.

      Также планируется введение налога на финансовые транзакции, также известного как налога Тобина (Tobin tax), который будет взиматься по ставке 0,2% с операций по приобретению акций испанских публичных компаний с рыночной капитализацией свыше 1 млрд евро.

      Источник: «Accountancy Daily»

      Олег Трошин, Международное налогообложение

      Еврокомиссия хочет ужесточить выдачу виз инвесторам

      Еврокомиссия собирается призвать членов ЕС ужесточить выдачу «золотых виз», позволяющих получить вид на жительство или гражданство страны в обмен на осуществление инвестиций в ее экономику.

      ЕС обеспокоен рисками, связанными с отмыванием денежных средств, коррупцией и уклонением от налогов, и тем, что такими программами могут пользоваться представители организованных преступных группировок.

      Еврокомиссия планирует обязать страны принять единые стандарты проверки лиц, желающих получить эти визы, и источников их состояния.

      Источник: «Ведомости»

      Юлия Сивова, Услуги международным работодателям

      Парламентская ассамблея Совета Европы приняла резолюцию, ужесточающую визовую политику

      Парламентская ассамблея Совета Европы приняла резолюцию с призывом к парламентам всех стран-членов создать условия для разработки законов по аналогии с американским «актом Магнитского».

      Такие законы позволят правительствам вводить адресные санкции в отношении лиц, которые несут личную ответственность за серьезные нарушения прав человека. В частности, речь идет о запретах на выдачу виз и «замораживании» счетов лицам, попавшим под ограничения.

      Адресные санкции в резолюции называются более эффективными, чем экономические, так как последние наносят ущерб простым гражданам и почти не наносят его правящим элитам, которые несут ответственность за действия, приведшие к санкциям.

      Источник: «Коммерсант»

      Юлия Сивова, Услуги международным работодателям

      • Задать вопрос консультанту
      • Скачать выпуск

      Рекомендации

      Материалы по теме

      Услуги
      Отрасли
      Исследования

      © 2021. Для получения дополнительной информации обращайтесь в «Делойт Туш Томацу Лимитед».

      голоса
      Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector