Migration48.ru

Вопросы Миграции
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Возмещение коммуналки в учете арендодателя

Возмещение коммуналки в учете арендодателя

Налоги & бухучет

По своей сути все компенсационные выплаты (стоимость коммунальных и прочих эксплуатационных услуг) при аренде являются возмещением (компенсацией) отдельных элементов расходов, из которых состоит стоимость услуг аренды имущества (см. письмо ГФСУ от 18.05.2017 г. № 272/6/99-99-15-03-02-15/ИНК, 101.04 БЗ). При этом все существенные условия и порядок такой компенсации должны быть четко прописаны в договоре. Прописать обязанность возмещения можно как в самом договоре аренды, так и заключив отдельный договор на возмещение эксплуатационных расходов. Причем компенсационные платежи могут уплачиваться:

(1) как в составе арендной платы и отдельно из нее не выделяться;

(2) так и отдельными платежами (как на основании арендного договора, так и согласно отдельному договору).

«Как вы яхту назовете, так она и поплывет. »*

* Из мультфильма «Приключения капитана Врунгеля».

Перефразировав некогда популярный мультфильм, скажем: как вы пропишите в договоре операцию по возмещению коммунальных расходов, так ее и придется отражать в учете.

(1). Так, в первом случае, когда компенсационные платежи включены в состав арендной платы, учет таких операций существенно упростится. Ведь на сумму коммунальных расходов попросту увеличивается общая сумма арендной платы за объект недвижимости. Соответственно, возмещение коммуналки в учете отражается в составе операций аренды и отдельно никак не выделяется. То есть бухгалтерские и налоговые правила здесь работают такие же как, в целом, в отношении арендных платежей. Кроме того, сокращается документооборот, поскольку оформление документов и все расчеты происходят только за аренду имущества.

(2). Иначе обстоят дела, если стоимость коммунальных и прочих услуг, связанных с обслуживанием объекта аренды, возмещается на основании отдельных счетов, выставленных арендодателем арендатору/отдельных актов согласования согласно условиям договора аренды/отдельного договора. Причем не имеет значения — прописана обязанность компенсировать коммуналку в отдельном договоре или же об этом сказано в основном договоре аренды.

Если в первом случае дополнительно никакой первички оформлять не требуется (достаточно акта услуг аренды), то в случае с отдельным учетом коммуналки придется с документами чуть больше попыхтеть.

Документируем

Бесспорно, основанием для отражения в бухучете хозопераций являются первичные документы (ч. 1 ст. 9 Закона о бухучете). Значит, факт потребления коммунальных услуг арендатором должен быть подтвержден первичным документом. Под первичным документом понимают документ, который содержит сведения о хозяйственной операции (ст. 1 Закона о бухучете), при условии наличия в нем всех обязательных реквизитов, указанных в ст. 9 Закона о бухучете.

Как правило, оформляется стандартный акт, который подписывается должностными лицами арендодателя и арендатора. В то же время условиями договора может быть предусмотрен и другой документ. Например, акт-расчет или акт согласования компенсационных платежей. В общем, не важно, как такой документ будет назван, важно, чтобы он соответствовал всем признакам первичного документа и сути хозоперации.

В частности, чтобы акт/документ подтверждал факт потребления коммунальных услуг, он должен содержать объем услуг, их стоимость и период потребления.

На конец каждого отчетного периода арендатор и арендодатель должны между собой оформлять акт/документ в качестве основания для возмещения компенсационных платежей. Но учтите: если указанный первичный документ на конец отчетного периода оформлен не будет, оценить и показать доходы/расходы в учете сторонам все равно придется.

Ведь признание доходов/расходов не зависит от периода оформления первичных документов (ч. 5 ст. 9 Закона о бухучете). В таком случае руководствуемся алгоритмом, прописанным для ситуации с запоздавшей первичкой (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2017, № 62, с. 29, 2018, № 55, с. 11).

Теперь перейдем к налогообложению операции по возмещению коммунальных расходов.

Единый налог

Сразу скажем, что арендодатель-упрощенец руководствуется общими «единоналожными» правилами. У него объектом обложения единым налогом (ЕН) является доход, определенный по правилам ст. 292 НКУ. При этом отражается такой доход на дату поступления денежных средств (п. 292.1 НКУ). Другими словами, сумма коммунальных платежей, возмещаемая арендатором, полностью включается в доход арендодателя-единоналожника на дату фактического ее получения (см. 108.01.02 БЗ).

Общая система налогообложения

В налоге на прибыль полностью рулит бухучет. Никаких налоговых разниц по операциям возмещения «коммуналки» НКУ не предусматривает. А раз так, то доходы/расходы относительно таких услуг отражаем в четком соответствии с правилами бухучета.

В бухучете порядок признания доходов/расходов регулируется П(С)БУ 15 и П(С)БУ 16. Причем важно: хозоперации в учете должны отражаться в том отчетном периоде, в котором они осуществлены (ч. 4 ст. 9 Закона о бухучете).

По общему правилу доход следует признавать на дату баланса (п. 10 (П(С)БУ 15). Для этого его оценивают исходя из степени завершенности услуг, если может быть достоверно определен результат операции. При этом расходы признают расходами периода одновременно с признанием дохода, для получения которого они осуществлены (п. 7 П(С)БУ 16). Что отвечает принципу бухучета — начисления и соответствия доходов и расходов (ст. 4 Закона о бухучете). Вот и выходит: периодичность признания доходов/расходов в части компенсационных платежей зависит от бухучетного периода составления финотчетности (т. е. от даты баланса).

Читайте так же:
Договор франчайзинга: образец и 7 типичных ошибок

Таким образом, составлять акт/документ на возмещение коммунальных расходов, подтверждающий факт их потребления, можно:

— предприятиям с отчетным периодом квартал — на последний день квартала;

а микро-малодоходникам (у которых отчетный период год) — последним днем отчетного года.

Между тем ничто не мешает установить обязанность осуществлять начисление потребляемых коммунальных услуг за меньший период, согласовав в договоре обязанность оформлять акт/документ ежемесячно. Так что период отражения доходов/расходов по операциям возмещения расходов на коммуналку можно растянуть. Хотя для арендодателя — плательщика НДС все не так однозначно.

Полученную от арендатора сумму возмещения коммунальных затрат арендодатель показывает в составе прочего дохода от операционной деятельности (Кт 719 «Прочие доходы от операционной деятельности»). При включении стоимости коммунальных услуг в состав арендной платы доход отражается:

— на субсчете 713 «Доход от операционной аренды активов»— если не основной вид деятельности;

— на субсчете 703 «Доход от реализации работ и услуг» — в случае инвестиционной недвижимости или когда аренда — основной вид деятельности арендодателя.

Теперь о расходах. В общем случае стоимость коммунальных затрат арендодатель включает в состав прочих операционных расходов (Дт 949). Если возмещение коммунальных затрат заложено в стоимость арендной платы и при этом речь идет об инвестнедвижимости либо аренда является основным видом деятельности арендодателя, то такие расходы учитывают в составе себестоимости арендной услуги (Дт 23).

Что касается авансовых платежей, то арендодатель учитывает их в составе доходов будущих периодов (кредит счета 69). При этом доходы признает (Дт 69 — Кт 703, 713, 719) в тех периодах, на которые приходится потребление арендатором коммунальных услуг.

Тонкости НДС-учета

НО, НК. Если арендодатель является плательщиком НДС, то все компенсационные платежи попадают у него под обложение НДС в общем порядке (п. 188.1 НКУ). Исключение составляет компенсация коммунальных услуг и электроэнергии арендодателюбюджетной организации, но это отдельная тема.

Соответственно, суммы входного НДС, уплаченные в составе коммунальных и прочих услуг, связанных с содержанием объекта аренды, арендодатель имеет право в общем порядке включить в состав налогового кредита (НК).

Естественно, НК должен быть подтвержден налоговыми накладными (НН), зарегистрированными в ЕРНН, или документами, предусмотренными п. 201.11 НКУ. В частности, его можно подтвердить счетами за услуги, стоимость которых определяется по показаниям приборов учета, если они содержат общую сумму платежа, сумму НДС и налоговый номер продавца.

При этом порядок возникновения налоговых обязательств (НО) по НДС зависит от того, включена такая компенсация в сумму арендной платы или уплачивается отдельными суммами.

Дата составления НН. В случае, когда возмещение коммунальных расходов в арендную плату не включено и оформляется отдельными первичными документами, фискалы их рассматривают как услугу, предоставляемую непрерывно. На этом основании, подтягивая правила п. 201.4 НКУ, они настаивают на составлении налоговой накладной ежемесячно (не позднее последнего дня этого месяца) с составлением сводной НН (см. письма ГФСУ от 06.07.2017 г. № 1025/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, ГУ ГФС в Полтавской обл. от 23.05.2017 г. № 302/ІПК/16-31-12-01-34, категория 101.06 БЗ).

Впрочем, думаем, не будет ошибкой составление одной обычной НН не позже последнего дня отчетного месяца. Учтите: в таком случае

даже при оформления акта самой аренды по итогам квартала (года) начислять НО по коммунальным платежам придется ежемесячно

Избежать этого можно, заложив сумму компенсационных выплат в состав арендной платы (подробнее см. «Налоги и бухгалтерский учет» 2018, № 55, с. 11). В таком случае НН составляем в общем порядке по дате первого события: оплата или подписание акта по аренде (или другого заменяющего его документа), т. е. правило п. 201.4 НКУ здесь не работает (см. 101.16 БЗ).

Налоговая накладная. Поскольку «компенсация» коммунальных услуг связана с предоставлением услуг аренды, то их возмещение следует кодировать в гр. 3.3 всегда под тем же кодом услуг, что и услуги аренды, т. е. «68.20» (см. письмо ГФСУ от 04.08.2016 г. № 26595/7/99-99-15-03-02-17, письмо ГФСУ от 18.05.2017 г. № 272/6/99-99-15-03-02-15/ІПК). Причем независимо от выбранного сторонами способа компенсации коммунальных расходов (подробно об отражении «коммунальной» компенсации в «арендной» НН читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», № 96, 2018, с. 23).

Читайте так же:
Эвакуация автомобиля - правила, штрафы, стоимость

Правда, в связи с этим возникают свои подводные камни. Так, вполне возможно при попадании под рисковые операции, во избежание блокировки такой НН придется подавать «разблокировочную» таблицу (т. е. Таблицу данных плательщика НДС, подробнее о заполнении которой см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2018, № 48, с. 21 и № 31, с. 4). Ведь на входе у арендодателя — разные виды коммунальных услуг со своими кодами, указанными в НН непосредственных поставщиков коммунальных услуг. А вот на выходе появляется арендная операция под кодом услуг «68.20» (о подобных расхождениях см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2018, № 79, с. 23). В общем, все эти учетные особенности следует согласовать еще на переговорном этапе в процессе заключения договора аренды.

Что касается непосредственно порядка заполнения НН, то большинство ее реквизитов заполняются без каких-либо существенных особенностей. При этом стоит отметить, что существует два варианта заполнения граф 2 и 4 «арендно-коммунальной» НН: один от фискалов, а второй — альтернативный (см. табл. 1).

Причем, на наш взгляд, последний вариант в некоторых случаях даже ближе к Порядку № 1307.

И не забудьте в случае составления «сводно-ритмичной» НН в левой ее верхней части в поле «Зведена податкова накладна» указать код признака «сводности» «4».

Таблица 1. Особенности заполнения некоторых граф «арендно-коммунальной» НН

Графа НН

Комментарий

Вариант от фискалов

«Послуги з оренди»*

4 «Одиниця виміру товару/послуги: умовне позначення (українське)»

* По мнению налоговиков (см. 101.17 БЗ), «послугами оренди» следует именовать любую компенсацию по договору аренды: за коммунальные услуги, уборку помещения, компенсацию налогов и т. д.

Альтернативный вариант

«Відшкодування вартості електроенергії», «Відшкодування. » и т. п.

4 «Одиниця виміру товару/послуги: умовне позначення (українське)»

В зависимости от вида компенсируемых услуг например, кВт, м 2 , м 3 , послуга, гривня* (письмо ГФСУ от 29.06.2017 г. № 861/ІПК/24-13-12-01/ИНК)

* Ориентир — первичный документ. Если в нем обозначена каждая услуга (водоснабжение, водоотведение и т. д.) с объемом потребления, ед. изм., стоимостью, то эти данные заносим в НН, если такой детализации нет, заносим сумму компенсации одной строкой с ед. изм. «послуга» у гр. 4.

И в завершение приведем пример учета компенсационных платежей, связанных с арендой помещения.

Пример. Предприятие сдает в аренду помещение (не инвестнедвижимость). Причем предоставление недвижимости в аренду не является основным видом деятельности такого арендодателя. По договоренности сторон арендодатель самостоятельно несет расходы на оплату коммунальных услуг по объекту аренды. А договором аренды предусмотрена отдельная компенсация коммунальных расходов на основании счетов (актов согласования), выставляемых арендодателем.

За текущий месяц составлен и подписан сторонами акт согласования коммунальных расходов, подлежащих возмещению, на общую сумму 24000 грн. (в том числе НДС — 4000 грн.). Арендатор возместил расходы арендодателю.

Таблица 2. Учет операции по возмещению коммунальных платежей у арендодателя

№ п/п

Содержание хозяйственной операции

Бухгалтерский учет

Сумма, грн.

Дт

Кт

Включена в расходы стоимость коммунальных услуг склада, предоставленного в аренду

Отражена сумма НДС (до регистрации НН в ЕРНН)

Отражен налоговый кредит по НДС от стоимости коммунальных услуг (при наличии НН, зарегистрированной в ЕРНН)

Осуществлены расчеты с поставщиками коммунальных услуг

Отражена сумма, возмещаемая арендатором (выставлены счета, составлены акты)

Договор возмещения расходов по оплате коммунальных услуг

Открытое акционерное общество «_______________________________» (сокращенное наименование — ОАО «__________»), именуемое в дальнейшем «Исполнитель» в лице Генерального директора _______________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «____________________________________» (сокращенное наименование — ООО «___________»), именуемое в дальнейшем «Потребитель», в лице генерального директора _______________, действующего на основании Устава, с другой стороны, а вместе именуемые Стороны, заключили настоящий договор возмещения (далее – «Договор») о нижеследующем:

1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
1.1. Помещения – нежилые помещения, занимаемые Потребителем и расположенные по адресу: г. Москва, ул. ________________________, д. __, строение № __, общей площадью _______ кв.м., на праве ________________, запись регистрации _________________, свидетельство серии _______ № ________________ (копия свидетельства — Приложение № 1).
1.2. Услуги – поддержание в надлежащем санитарном состоянии прилегающей к Помещениям внутренней территории двора строения № _, расположенного по адресу: г. Москва, ул. _______________________, д. __, в соответствии с действующими в г. Москве требованиями и нормами, а также обеспечение предоставления Потребителю коммунальных услуг по подаче электроэнергии, тепловой энергии, холодной и горячей воды, вывозу твердых бытовых отходов и обеспечение вентиляции помещений Потребителя.
1.3. Инженерные сети — инженерные коммуникации и оборудование, предназначенные для предоставления Услуг и расположенные по адресу: г. Москва, ул. _______________________, д. __, строение № _ (далее – «Здание»).
1.4. Граница раздела ответственности – граница в Инженерных сетях Здания, определяющая ответственность Сторон по надлежащему их содержанию в соответствии с действующими в г. Москве требованиями и нормами и утвержденная Сторонами в Акте разграничения эксплуатационной ответственности (Приложение № 2).

Читайте так же:
Какие документы нужны для продажи дома

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
2.1. В соответствии с настоящим договором возмещения Исполнитель обязуется оказывать Потребителю Услуги установленного качества, а Потребитель обязуется оплачивать оказанные Услуги.
2.2. Договор возмещения считается заключенным с момента его подписания Сторонами и действует шесть месяцев.

3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
3.1. Потребитель в течение месяца, следующего за оплачиваемым месяцем, производит оплату Услуг Исполнителю, на основании счёта, выставляемого Исполнителем в соответствии с затратами и расчётами приведенными в прилагаемом к Договору расчёте (Приложение № 3).
3.2. Оплата Услуг производится в безналичной форме на расчётный счёт Исполнителя, указанный в разделе 7 настоящего Договора, в течение пяти рабочих дней с даты получения счёта.
3.3. В случае изменения стоимости Услуг, оно обосновывается Исполнителем, с приложением документов организаций, оказывающих ему коммунальные услуги, связанные с эксплуатацией Здания, на основании которых такие изменения произошли, а также иных оправдательных документов.
3.4. Обязанность Потребителя по оплате оказанных Услуг считается исполненной с момента перечисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя.
3.5. В случае просрочки Потребителем оплаты Услуг и перечисления иных, причитающихся в соответствии с договором возмещения Исполнителю платежей, Потребитель выплачивает Исполнителю пеню в размере 0,1 % (одна десятая процента) от суммы долга за каждый день просрочки.
3.6. Дополнительные Услуги (не указанные в настоящем Договоре), оказываемые Исполнителем Потребителю оплачиваются в соответствии с дополнительными соглашениями.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
4.1. Исполнитель обязан:
4.1.1. Обеспечить оказание Услуг установленного качества.
4.1.2. Своевременно ставить в известность о проведении профилактических, ремонтных, экстренных и неотложных работ и работ, требующих дополнительных финансовых затрат.
4.1.3. Согласно Акту о разграничении эксплуатационной ответственности (Приложение 2 к Договору) поддерживать в постоянном рабочем состоянии свои Инженерные системы с целью оказания по настоящему договору возмещения Услуг установленного качества.
4.1.4. Ежемесячно, выставлять счет, с приложением расчёта выставляемой суммы и документов, на основании которых производился этот расчёт, а также акты и счета-фактуры.
4.1.5. В случае изменения стоимости Услуг, уведомить об этом Потребителя с приложением оправдательных документов.
4.1.6. По запросу Потребителя производить сверку платежей, произведенных по настоящему договору возмещения, в течение десяти календарных дней с момента получения запроса.
4.2. Исполнитель вправе:
4.2.1. Ежемесячно направлять Потребителю для подписания акты оказанных Услуг по Договору.
4.2.2. Требовать возмещения убытков, понесённых по вине Потребителя, его деловых партнеров и посетителей, вследствие нарушения ими норм эксплуатации Помещений, несвоевременного внесения платежей, предусмотренных Договором или невыполнения других обязательств по Договору.
4.2.3. Вносить изменения в свои инженерные системы и оборудование Здания, а также прекращать обслуживание, обеспечиваемое в их отношении, при этом данные действия Исполнителя не должны существенно ухудшать оказание Услуг Потребителю.

Весь образец договора возмещения расходов по оплате коммунальных услуг в прикрепленном файле.

Нужен Образец Договора о возмещении расходов по оплате коммунальных услуг и эксплуатационных расходов. Спасибо.

Имярек, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице директора _______________, действующего на основании Устава с одной стороны, и ____________________________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице Генерального директора ____________________________, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1.1. В соответствии с занимаемой площадью Арендатор возмещает часть затрат Арендодателя, связанных с содержанием строения, его инженерных сетей и оборудования, территории, наружного освещения, мест общего пользования; подготовкой строения к эксплуатации в зимних условиях; содержанием автодорог, трубопроводов, дератизацией помещений и прочими эксплуатационными расходами; вывозом бытового мусора и прочих отходов, расходами на экологические мероприятия (в случае размещения производства на арендуемых площадях), связь, охрану; обеспечением здания услугами водопровода, канализации и отопления, электроэнергией; административно-хозяйственными услугами; оплатой налога на землю.

2.Права и обязанности сторон

2.1. Арендодатель обязан:

2.1.1. Производить своевременные и качественные работы по ликвидации аварий и профилактическому ремонту инженерного оборудования ЦТП, магистральных трубопроводов и электрических сетей.

2.1.2. Предупреждать Арендатора о временном, вынужденном прекращении предоставления отдельных видов услуг.

2.1.3. В 10-дневный срок рассматривать поступившие от Арендатора жалобы и предложения по предмету Договора. Принимать необходимые меры по их разрешению.

2.2. Арендатор обязан:

2.2.1. Соблюдать правила внутреннего распорядка предприятия Арендодателя, правила и нормы эксплуатации помещений, инженерных сооружений и оборудования в соответствии с регламентирующими документами (СНИП, правила по охране труда, технике безопасности, противопожарной безопасности и т.п.).

2.2.2. Обеспечить доступ в помещение работников Арендодателя для проверки технического состояния водозаборной арматуры и других систем, расположенных в помещении Арендатора.

Читайте так же:
Могут ли отказать в выдаче материнского капитала?

2.2.2. Незамедлительно сообщать Арендодателю об имеющихся повреждениях и неисправностях в коммуникационных системах.

2.2.3. В случае аварий принимать все необходимые меры по ее ликвидации. При возникновении аварий по вине Арендатора, работы по их ликвидации и устранению последствий оплачивает Арендатор.

2.2.4. Не производить без письменного разрешения Арендодателя, работ, связанных с изменением любых инженерно-технических коммуникаций, в том числе охранной и пожарной сигнализации. В случае производства согласованной перепланировки и переоборудования помещений, после проведения работ в полном объеме, помещения принимаются в эксплуатацию на основании акта приемки, подписанного представителем Арендодателя.

2.2.5. Принимать денежно-долевое участие в затратах Арендодателя по ремонту здания, основных инженерных сооружений, дорог и коммуникационных сетей, обеспечивающих нормальную эксплуатацию помещений, занимаемых Арендатором.

2.2.6. Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на его содержание.

2.2.7. До 5 числа, следующего за отчетным месяцем получить в бухгалтерии Имярек счет на оплату возмещения коммунально-эксплуатационных услуг.

2.2.8. Предоставлять в бухгалтерию Имярек копии платежных поручений за осуществление предусмотренных Договором платежей по возмещению коммунально-эксплуатационных расходов с отметкой банка об исполнении; указанные копии должны быть представлены в бухгалтерию ГУ ЦАО в течении двух рабочих дней, считая со дня, указанного в отметке банка об исполнении.

2.3. Арендодатель вправе:

2.3.1. При увеличении или уменьшении расходов на выполнение работ, связанных с предметом Договора, производить перерасчет стоимости долевого участия.

2.4. Арендатор вправе:

2.4.1. Требовать от Арендодателя своевременного проведения работ по устранению повреждений инженерного оборудования, коммуникационных сетей и, обеспечивающих нормальную эксплуатацию арендуемого помещения.

2.4.2. Требовать от Арендодателя возмещения убытков, возникших по его вине.

Стороны обязуются незамедлительно сообщать об изменении своих банковских реквизитов. Неисполнение стороной настоящего пункта лишает ее права ссылаться на то, что предусмотренные Договором уведомление или платеж не были произведены надлежащим образом.

3. Стоимость работ и порядок расчетов

3.1. Возмещение затрат Арендодателя, связанных с коммунально-эксплуатационными расходами за текущий месяц аренды, производится Арендатором согласно расчетам (приложение № 3.1. к Договору). При увеличении тарифов на услуги будет производится перерасчет стоимости возмещения.

3.2. Оплата производится до 10 числа следующего за отчетным месяцем, на основании счетов Арендодателя, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

3.3. Все изменения по условиям договора оформляются дополнительным соглашением.

4.1. В случае не исполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором или Арендодателем обязательств, предусмотренных п.п. 2.1, 2.2 настоящего Договора, стороны несут ответственность в объеме, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

4.2. В случае несоблюдения порядка и сроков внесения платы Арендодатель, на основании статьи 619 ГК РФ оставляет за собой право досрочного расторжения как Приложения № 3 к договору аренды, так и самого договора Аренды.

5. Срок действия Договора

5.1. Срок действия Договора устанавливается в соответствии со сроком действия Договора аренды помещения с «____ » ____________ 200_ г. по » ____»_____________ 200__ г.

6. Порядок разрешения споров

6.1. Споры, возникающие при исполнении настоящего Договора и не урегулированные соглашением сторон, разрешаются в арбитражном суде в соответствии с действующим законодательством.

Возмещение расходов на коммунальные услуги не подпадает под действие Закона № 44-ФЗ

Каким пунктом Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ “О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд” (далее – Закон № 44-ФЗ) можно руководствоваться заказчику – муниципальному унитарному предприятию при заключении договора на возмещение затрат на потребляемую электроэнергию, если контракт заключается с бюджетным учреждением (детский сад), цена контракта – свыше 100 тыс. руб.?

Возмещение расходов на оплату коммунальных услуг в отношении помещений, переданных в аренду, не указано в Федеральном законе от 05.04.2013 № 44-ФЗ “О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд” (далее – Закон № 44-ФЗ) в качестве самостоятельного основания для заключения договора с единственным контрагентом. Тем не менее представители Минэкономразвития России неоднократно высказывали мнение о том, что договор на возмещение затрат арендодателя (ссудодателя) на коммунальные и эксплуатационные услуги может быть заключен между этим лицом и арендатором (ссудополучателем) без проведения конкурентных процедур, в частности, в соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 93 Закона № 44-ФЗ, который предусматривает возможность заключить с единственным контрагентом договор об оказании услуг по водоснабжению, водоотведению, теплоснабжению, газоснабжению (за исключением услуг по реализации сжиженного газа), по подключению (присоединению) к сетям инженерно-технического обеспечения по регулируемым в соответствии с законодательством РФ ценам (тарифам), по хранению и ввозу (вывозу) наркотических средств и психотропных веществ (смотрите, например, письма Минэкономразвития России от 25.10.2016 № Д28и-2921, от 09.09.2016 № Д28и-2356, от 08.09.2016 № Д28и-2470, от 15.07.2016 № Д28и-2521, от 20.05.2015 № Д28и-1442, от 30.04.2014 № Д28и-734). В письме Минэкономразвития России от 20.05.2015 № Д28и-1442 указывалось на возможность возмещения арендатором расходов арендодателя на оплату электрической энергии на основании п. 29 ч. 1 ст. 93 Закона № 44-ФЗ. Однако в соответствии с указанным пунктом договор может быть заключен исключительно с гарантирующим поставщиком электрической энергии, на что специалисты Минэкономразвития обратили внимание в письме от 23.01.2017 № ОГ-Д28-912.

Читайте так же:
Судмедэкспертиза при ДТП как проводится?

Вместе с тем подход, предполагающий возможность заключения договора на возмещение расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг в соответствии с вышеупомянутыми нормами, представляется нам необоснованным. Необходимость возмещения арендатором затрат на оплату коммунальных услуг в отношении помещений, переданных в аренду, которые несет арендодатель, следует из п. 2 ст. 616 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Иными словами, обязанность арендатора по возмещению арендодателю расходов на содержание имущества, переданного в аренду, основана непосредственно на законе. Заключение договора о возмещении затрат на оплату коммунальных услуг в этой ситуации направлено на создание условий для пользования арендатором переданным ему имуществом в соответствии с его назначением. При этом заказчик не получает предоставления в неденежной форме, отличного от того, которое является предметом договора аренды. Соглашение о возмещении затрат на оплату коммунальных услуг по существу лишь определяет порядок, в соответствии с которым будет производиться расчет сумм расходов, подлежащих возмещению арендатором (смотрите также постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.07.2008 № Ф03-А59/08-1/1985). При этом ни арендатор, ни арендодатель не поставляет другой стороне товар, не выполняет работу и не оказывает какой-либо услуги.

В связи с этим отметим, что особенность договора о возмещении расходов на коммунальные услуги, услуги связи состоит в том, что его предметом выступают не собственно эти услуги (поскольку они предоставляются арендодателю иными лицами на основании заключенных с ними соглашений), а именно порядок расчетов между лицом, которое фактически потребило услуги (арендатором), и лицом, которое приобрело их по договорам об оказании соответствующих услуг (арендодателем). Отношений же по оказанию услуг водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения, энергоснабжения и т.п. (подпадающих под регулирование п.п. 8 и 29 ч. 1 ст. 93 Закона № 44-ФЗ) при этом между арендатором и арендодателем не возникает независимо от указания на это в договорах аренды (смотрите, например, п. 22 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Поэтому, если расходы арендодателя по оплате коммунальных услуг не учтены в договоре аренды в качестве, например, переменной составляющей арендной платы, то оснований для заключения между арендатором и арендодателем отдельного контракта на возмещение таких расходов не имеется.

Наконец, нельзя не учитывать, что обязанность по возмещению расходов арендодателя возникает у арендатора перед определенным лицом, то есть заказчик не может определить иного лица в принципе. Поэтому мы полагаем, что отношения, связанные с возмещением предприятием, арендующим помещение в здании, расходов арендодателя (абонента по соответствующим договорам с ресурсоснабжающими организациями) по оплате коммунальных платежей, не подпадают под действие Закона № 44-ФЗ.

Отметим, что изложенная нами точка зрения относительно возмещения расходов арендодателя на оплату коммунальных услуг является нашим экспертным мнением, не подтвержденным напрямую правоприменительной практикой. Однако косвенное подтверждение этой правовой позиции можно обнаружить в судебной практике, касающейся применения Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ “О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд”, который по сфере своего применения практически идентичен Закону № 44-ФЗ. При рассмотрении таких вопросов суды в различных ситуациях отмечали, что к отношениям по возмещению расходов, основанному на требованиях законодательства, нормы названного федерального закона не применимы (смотрите, например, постановления ФАС Уральского округа от 18.08.2011 № Ф09-5089/11, Шестого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2013 № 06АП-4213/13, Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2012 № 05АП-8441/12). За официальными разъяснениями Вы можете обратиться в Минфин и ФАС России (п.п. 1, 2 постановления Правительства РФ от 26.08.2013 № 728).

Ответ подготовил: Жгулева Ольга, эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Контроль качества ответа: Александров Алексей, рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector