Migration48.ru

Вопросы Миграции
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Разрешение на строительство — до или после

Разрешение на строительство — до или после

Ситуации, в которых жилой дом сначала возводится на земельном участке, предназначенном для ИЖС, а уже затем его собстенник озадачивается получением разрешительных документов, являются, не то чтобы превалирующими, но часто встречаемыми. При этом разрешительные бумаги местные чиновники зачастую выдавать владельцу построенной недвижимости отказываются, мотивируя это тем, что:

Между тем на днях Верховный Суд РФ рассмотрел одно из таких дел и встал на защиту гражданина, собственника возведенного без разрешительных документов жилого дома, признав отказ чиновников администрации муниципального образования в выдаче разрешения незаконным и необоснованным.

Выдача разрешения на строительство жилого дома

Хоть и трудно назвать данное решение высшей судебной инстанции резонансным, но несомненна его существенная практическая польза для граждан, столкнувшимся с подобными проблемами. Тем более, как показывают обзоры практики Верховного Суда, суды первой и второй инстанций очень часто разрешают дела такой категории в пользу местного чиновничества — административный ресурс, увы, побеждает букву закона.

Краткая фабула дела

Собственник земельного участка в Краснодарском крае приступил к строительным работам по возведению жилого дома без разрешительных документов. В рамках контроля соблюдения строительного законодательства департамент по строительству местной администрации проводил плановую проверку и указал застройщику на нарушение Правил землепользования и застройки на территории Краснодара и Краснодарского края.

Управлением муниципального контроля был составлен акт о возведении капитального строения без разрешительных документов. На момент проверки владелец участка успел обустроить фундамент строения. Эти действия чиновники расценили как факт самовольного строительства и административное правонарушение. Материал был направлен в администрацию для рассмотрения по существу и принятия мер административного характера.

Собственник участка через МФЦ подал заявление на выдачу разрешения на строительство. Однако получил отказ, мотивированный, как отмечено выше, тем обстоятельством, что, по мнению чиновников, разрешительные документы не выдаются на уже возведенные здания и сооружения.

Районный суд отказал застройщику в удовлетворении исковых требований о признании действий администрации муниципального образования, выразившихся в отказе в выдаче разрешения на строительство жилого дома, незаконными и необоснованными. Суд апелляционной инстанции оставил это решение без изменения. По мнению судов, застройщик имел право приступать к строительным работам только после получения разрешения на строительство.

Позиция Верховного Суда по делу

Собственник обжаловал оба судебных акта в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда РФ. Суд изучил доводы кассационной жалобы, материалы гражданского дела и пришел к выводу об ошибочности решений судов нижестоящих инстанций.

Отказ в продлении разрешения на строительство

Земельные юристы нашей компании обжалуют отказ в продлении разрешения на строительство в претензионном порядке или оспорят вынесение отказа в продлении через суд. Мы проверим основания для вынесения подобного решения, проанализируем имеющиеся документы и ситуацию в целом, подготовив заявление об обжаловании действий чиновников.

Срок действия разрешения на строительства можно продлить, обратившись в орган, выдавший такой документ. В этих целях, не позднее, чем за 60 дней до окончания срока, подается заявление о продлении. Однако в данном действии могут отказать, если строительство так и не начнется.

Читайте так же:
Апелляционная жалоба на решение мирового судьи

Причины отказов в продлении разрешения на строительство

Обращаясь с заявлением о продлении, необходимо учитывать положения Гражданского кодекса страны.

  • Прежде всего, учитывайте сроки подачи такого заявления, о которых говорилось ранее.
  • Также надо проверить дату начала строительных работ, получив соответствующее подтверждение.
  • Если с заявлением обращается застройщик, привлекающий инвесторов для строительства по договору долевого участия, к ходатайству прикладывают договор поручительства банка, либо соглашение о страховании гражданской ответственности.

Когда хотя бы одно из указанных выше условий не соблюдается, в органе, выдавшем разрешение, откажут в его продлении. Кроме того, отрицательное решение выносят, если не соблюдены правила составления и подачи заявления, допущены ошибки или неточности в этом документе. Также отказывают из-за предоставления ненадлежащей документации, подтверждающей сроки начала строительных работ. Заявителю потребуется подготовить:

  • справки о стоимости уже проведенных работ по форме КС-3;
  • акты о приеме уже выполненного строительства по форме КС-2;
  • подтверждение завершения работ по нулевому циклу возведения объекта;
  • акт технического состояния незавершенного здания, выданный после его обследования;
  • фотографии недвижимости и спутниковый снимок, доказывающий наличие строительства.

Дополнительно можно прикрепить договоры с подрядчиками, где указаны сроки начала работ. Если справки или акты оформлены согласно другим формам или объем доказательств покажется представителям местных органов власти недостаточным, выносится отказ по заявлению. Подобные решения нужно обжаловать в судебном порядке. Хотя можно обратиться в вышестоящие инстанции перед судом.

Как обжаловать отказ в продлении разрешения на строительство?

Для начала нужно получить ответ местной администрации или иного органа власти, выдавшего ранее разрешение. Его следует тщательно проанализировать, уделив особое внимание основаниям для такого решения. Возможно, чиновники не учли некоторые документы, либо застройщик допустил ошибку в определении сроков начала строительства. Исходя из предварительного анализа, придется определить, как обжаловать отказ в продлении разрешения на строительство:

  1. Если оснований для вынесения подобного ответа нет, нужно подать заявление в вышестоящие органы с просьбой отменить такое решение;
  2. Если не оказалось нужного документа, либо нарушены сроки подачи заявления, либо вовремя не начато строительство, придется обращаться в суд с исковым заявлением.

Также в судебные органы подается иск, если отказ продублировали в вышестоящей инстанции.

И в первом, и во втором случае к заявлению прикладывается перечень документации, обозначенный выше. Помимо бумаг, подтверждающих соблюдение сроков и остальных условий продления разрешения, необходимо прикрепить ответ администрации или иного органа, выдавшего разрешение. К составлению ходатайства предъявляются особые требования:

  • надо изложить информацию о ситуации в целом, рассказав о дате выдачи разрешения, условиях его предоставления, сроках действия и т.д.;
  • перечислить сведения о начале работ, сославшись на прикрепленные документы и законодательные нормы, регулирующие данную ситуацию;
  • при обращении в суд важно правильно определить ответчика (местный муниципалитет или вышестоящие инстанции, если они вынесли отказ в обжаловании решения администрации).
Читайте так же:
Ходатайство о снижении размера административного штрафа образец

Положитесь в вопросах решения данной проблемы на наших экспертов. Мы гарантируем успешное разрешение ситуации и выдачу необходимых допусков.

Что делать если Вы уже проиграли суд об обжаловании отказа в продлении разрешения на строительство?

Если суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, нужно подавать апелляционную, кассационную и надзорную жалобу. В апелляцию следует обращаться до момента вступления в силу решения суда. По общему правилу срок подачи жалобы – 1 месяц. Начинает течь такой срок со дня, следующего за днем принятия решения в окончательной форме (составления мотивировочного решения). При этом надо руководствоваться положениями ГПК РФ.

Апелляционную жалобу не удовлетворили – придется обращаться в кассационную инстанцию. Здесь тоже имеются свои правила рассмотрения жалоб:

  • подается заявление в кассационный суд общей юрисдикции;
  • направляется оно через суд первой инстанции;
  • на обращение дается три месяца с момента вступления решения в силу;
  • жалобу и материалы дела суд первой инстанции направляет в кассацию в трехдневный срок.

Если время, отведенное на обжалование решения, истекло, вместе с жалобой следует подать заявление о восстановлении срока. В нем указывают уважительные причины пропуска. Рассматривают такое ходатайство без проведения судебного заседания. Пропущенные сроки подачи апелляции можно восстановить по тому же принципу.

Когда и в кассационной инстанции вынесли отрицательное решение, дается еще три месяца на обжалование его в надзорном суде. В отличие от кассационных жалоб, надзорные подаются сразу в Верховный Суд РФ. Трехмесячный срок обращения в данную инстанцию начинает течь с момента вступления в силу решения суда кассационной инстанции. Пропустили три месяца по уважительной причине – готовьте ходатайство о восстановлении срока.

Отдельные правила касаются содержания жалоб. Помимо ссылок на законы, в них нужно указать реквизиты суда, вынесшего обжалуемое решение, сослаться на необоснованность такого решения и привести доказательства. Все это сделают юристы нашей компании. Мы профессионально подготовимся к обжалованию и решим вопрос в апелляции.

Столкнулись с загадкой. «Стройконтракт-Инвест» судится с властями Перми

Столкнулись с загадкой. «Стройконтракт-Инвест» судится с властями Перми

Компания «Стройконтракт-Инвест» подала иск к городскому департаменту градостроительства и архитектуры (ДГА). Предметом разбирательства, согласно данным картотеки арбитражных дел, стал отказ ДГА выдать застройщику разрешение на строительство офисного здания делового и коммерческого назначения на земельном участке по адресу ул. Белинского, 6б.

Представители застройщика сообщили Business Class, что согласно договору о развитии застроенных территорий (РЗТ) компания выполнила свои обязательства в 2017 году, в 2018 получила в собственность земельный участок размером 1,6 тыс. кв. метров. В течение трех лет компания обязана застроить его, опираясь на условия РЗТ. Но при попытке получить разрешение на строительство четырехэтажного делового центра площадью в 2,4 тыс. кв. метров был получен отказ. По мнению застройщика, департамент в своем решении не учел ряд факторов и официальных данных.

Ведомство придерживается иной позиции. Там «bc» заявили, что отказ был выдан обоснованно. Представленный девелопером пакет документов не соответствовал требованиям части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, утверждают в мэрии. «В пакете документов с заявлением о выдаче разрешения на строительство представлено согласие ООО СЗ «Стройактив» от 26 августа 2019 года №23 на использование части земельного участка по адресу ул. Чернышевского, 20», – уточняют в ДГА. Специалисты департамента указывают на то, что данное согласие не свидетельствует о том, что застройщик является владельцем участка. Поэтому для того, чтобы реализовывать что-либо в пределах рассматриваемого участка, ООО «Стройконтракт-Инвест» обязано направить в ДГА соответствующие правоустанавливающие документы.

Читайте так же:
Выговор за нарушение трудовой дисциплины

Застройщик с таким основанием категорически не соглашается. «Нами представлена проектная документация на объект капитального строительства – офисное здание делового и коммерческого назначения». Также в адрес ДГА нами направлено соглашение о перераспределении земель и земельных участков №0172-19 П от 12 августа прошлого года, в соответствии с которым вид разрешенного использования земельного участка – торгово-развлекательные центры, объекты общественного питания и торговли. Какие взаимоотношения имеют договор перераспределения (т.е. увеличение площади земельного участка за счет муниципальных земель), заключенный в 2019 году, и наименование строящегося объекта – загадка, которую в ДГА пояснить не могут», – заявили представители ООО «Стройконтракт-Инвест».

Представители департамента также указывают на то, что под частью участка проходит газораспределительная сеть. Это накладывает ряд ограничений и дополнительных требований при использовании территории. Например, застройщик и организация-собственник трубопровода должны согласовать размещение объекта капитального строительства. Документов такого характера в департамент также не поступало.

Представители ООО «Стройконтракт-Инвест» к тому же отмечают, что отказано им было из-за ограничения высотности в зоне Ц-1, где по нормам августа 2019 года можно строить объекты высотой не менее 4 этажей. Именно такой проект, по словам девелопера, и был предоставлен в департамент.

Первое заседание состоится в арбитражном суде Пермского края 13 апреля.

Углядели самострой.

Еще одной претензией со стороны мэрии Перми стало указание на то, что на площадке по ул. Белинского, 6б производились работы, в ходе которых было возведено сооружение, которое признали самовольной постройкой, так как необходимого для его строительства разрешения у компании не было. Администрация Свердловского района через суд требует снести «самострой».

«Новые аргументы против строительства суд не убедили»

«Новые аргументы против строительства суд не убедили»

«Новые аргументы против строительства суд не убедили»Эскиз «второй набережной».

23 марта Апелляционный суд Ростовской области признал два последних отказа в разрешении на строительство незаконным, изменил решение суда первой инстанции в части способа восстановления права. Решение суда первой инстанции обязывало городскую администрацию выдать разрешение на строительство компанией «ДЛВ Инвест» многоквартирного дома на пересечении Береговой и Газетного, теперь же суд, не вмешиваясь в полномочия административного органа, обязал мэрию повторно рассмотреть заявление компании о разрешении на строительство.

N: — Как вы оцениваете решения апелляционной инстанции?

А.П.: — В целом положительно. Отказы незаконны! С одной стороны, суд отменил обязательство выдать нам разрешение на строительство. С другой — обязал администрацию повторно рассмотреть наше заявление. Суд всего лишь изменил способ защиты прав. Считаю важным то, что дополнительные аргументы против строительства, предъявленные представителями мэрии, судом не были сочтены убедительными.

Читайте так же:
Генеральная доверенность на вступление в наследство

N: — О каких аргументах идет речь?

А.П.: — Они указали на истечение срока действия старого градостроительного плана, на основании которого мы проектировали земельный участок. Из чего следовало, что наш проект противоречит новому плану. Но мы напомнили суду о постановлении правительства, согласно которому действие всей строительной нормативной базы из-за пандемии продлевается на один год. В связи с этим старый план действует до 1 июля 2021 года.

N: — Глава администрации Ростова Алексей Логвиненко неоднократно выражал опасения по поводу нанесения ущерба Казанской лестнице и усугубления пробок на набережной в связи с возможным по‑ явлением ваших домов.

А.П.: — Наши геодезические и геологические исследования, приобщенные в суде как составная часть проектной документации, наглядно доказали, что лестнице ничего не угрожает. Вид на лестницу не изменился для жителей города — пешеходов набережной. Что касается претензий о том, что наши дома закроют вид на нее с Дона, то они не обоснованы.

Ранее лестница была частично закрыта находившимися поблизости двухэтажками. В проектной документации имеются все необходимые разрешения, согласования министерства культуры Ростовской области как компетентного органа, который отвечает за внешний вид речного фасада.

По поводу транспортных пробок мы представили наши альтернативные исследования. По набережной в день проезжает около 1800 автомобилей, скорость движения от 30 до 40 км/час.

Нам непонятно, как движение по ней могут заблокировать потенциально 100 автомобилей, выезжающих с запроектированных машино-мест за несколько часов.

В свое время подробное исследование движения по этим участкам дорог проводилось ГипродорНИИ при проектировании западного перехода.

Мы представили в суде необходимые части расчета, заключение экспертизы, заключения специалистов. Кроме того, необъективность подхода мэрии подтверждается общедоступным сервисом «Гугл.Пробки», согласно сведениям которого нет оснований говорить о декларируемом транспортном коллапсе в отдельной части ул. Береговой. Также проектная документация, представленная для получения разрешения на строительство, содержит все необходимые разрешения департамента автомобильных дорог города Ростова-на-Дону.

N: — Обсуждался ли вопрос о дополнительной нагрузке на инфраструктуру?

А.П.: — Представители администрации указали на недостаточное количество мест в детских садах поблизости.

Между тем содержанием Генерального плана города Ростова-на-Дону на 2007–2025 годы, утвержденного решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 24.04.2007 № 251, в котором на картах планируемого размещения автомобильных дорог и объектов образования, здравоохранения местного значения органом местного самоуправления в пределах расчетного срока Генплана (до 2025 года) запланировано размещение двух новых детских садов в зоне пешеходной доступности от планируемого к строительству ЖК, а также мероприятия по созданию магистральной улицы местного значения в продолжение ул. Береговой.

Кроме того, сейчас разрешено при необходимости делать детские мини-садики в самих жилых комплексах, что может быть реализовано и в данном случае.

Читайте так же:
Как поступить в кадетское училище?

N: — Вам уже 8 раз отказывали в выдаче разрешения на строительство. Что вы будете делать, если опять получите отказ?

А.П.: — Как законопослушный гражданин я буду в установленном порядке обращаться в суд с требованием признать незаконным новый отказ, который, очевидно, может быть вынесен лишь по явно надуманным основаниям.

Повторюсь, при рассмотрении дела в суде первой инстанции суд неоднократно ставил перед мэрией вопрос, какие могут быть еще недостатки, в том числе по ее комплектности и законности, в представленной совместно с заявлением на выдачу разрешения проектной документации.

От имени мэрии в судебных заседаниях участвовал и. о. главного архитектора города, исключительно компетентный и опытный человек. Кроме того, общее количество представителей мэрии обычно составляло 3–4 человека, что крайне необычно для рассмотрения таких споров.

В такой ситуации я убежден, что ответственные люди такого уровня не станут выдумывать незаконные причины отказа, которые не могли даже обозначить при рассмотрении настоящего дела.

N: — Вы сказали, что 1 июля 2021 года истекает срок действия старого градостроительного плана. Не означает ли это, что после этой даты вы теряете возможность получить разрешение на строительство в связи с противоречиями с новой нормативной базой?

А.П.: — Постановлением апелляционного суда мэрия обязана повторно рассмотреть ранее поданные заявления, по которым состоялись незаконные, а сегодня отмененные отказы.

То есть формально подлежит повторному рассмотрению конкретно заявление от 09.09.2020 с учетом всех представленных совместно с заявлением документов, а равно применимого на тот момент законодательства.

Таким образом, постановление апелляционного суда может и должно быть исполнено. Повторюсь, суд апелляционной инстанции лишь фактически сказал, что он не подменяет административный орган, но это не значит, что мэрии предоставлены судом дополнительные возможности для нового незаконного отказа. Однако я оптимист и больше верю в позитивный внесудебный сценарий.

Рассмотрение любого дела в апелляционном суде длительное время оставляет обе стороны спора в неопределенном состоянии. Нельзя полностью исключать и правовые механизмы взыскания убытков с органов местного самоуправления, вызванных незаконным отказом в выдаче разрешения на строительство. Искренне убежден, что представители мэрии как люди компетентные понимают в полном объеме вероятные последствия противоправного поведения.

При этом мне хотелось бы поделиться с читателями, что кроме самого ЖК мы представили на рассмотрение общественности проект так называемой второй набережной (см. эскиз вверху. — N). Это будет живописная площадка вместо оврага между улицами Донской и Береговой, благоустроенная в современных формах: клумбы, дорожки, обзорные каскады лавочек, выход с Казанской лестницы. Мы готовы на это потратить собственные десятки миллионов рублей. Наша компания подходит к строительству ответственно, и мы доказывали это неоднократно.

Мы искренне считаем, что эти новостройки украсят Ростов. Занимаясь девелопментом, будучи коренным ростовчанином, я вкладываю в дело любовь к своему городу.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector