Migration48.ru

Вопросы Миграции
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Сравнительная характеристика договоров найма жилого помещения

Сравнительная характеристика договоров найма жилого помещения

Королёва, А. В. Сравнительная характеристика договоров найма жилого помещения / А. В. Королёва. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2020. — № 47 (337). — С. 300-302. — URL: https://moluch.ru/archive/337/75494/ (дата обращения: 20.12.2021).

В статье дана характеристика договоров найма жилого помещения, выделены схожие черты и различия.

Ключевые слова: договор найма (коммерческий наем), договор социального найма, договор найма специализированного жилого помещения и договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

The article describes the characteristics of residential lease agreements, highlights similar features and differences.

Keywords: contract of employment (commercial hiring), the social contract of employment, the employment contract of specialized premises and the contract of tenancy housing social use.

Реализация прав граждан на жилище возможно путем получения права проживания в жилом помещении на основании договоров найма жилого помещения. В российском законодательстве нашли отражение несколько видов договоров, дающих право пользования жилым помещением. В качестве таких договоров выступают договор социального найма жилого помещения, договор специализированного найма, договор коммерческого найма, договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Специфика договорных правоотношений найма состоит в том, что имущество переходит к приобретателю в усеченном виде. У владельца возникает право пользования и владения имуществом, но не возникает право распоряжения жилым помещением.

Анализ нормативных актов и специальной литературы позволил выделить общие и отличительные черты договоров найма жилого помещения. Такой сравнительный анализ позволит выделить преимущества и недостатки договорных конструкций разных видов договоров найма.

Прежде всего, необходимо обратить внимание на различия в источниках, регулирующих изучаемые договоры. Договоры социального найма жилого помещения, договор специализированного найма, договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования регулируются жилищным законодательством (раздел III «Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма»). Договор коммерческого найма жилого помещения регулируется нормами главы 35 «Наем жилого помещения» ГК РФ. Ко всем видам договора могут быть применены отдельные положения гражданского законодательства. В частности, могут быть использованы ст. 672, 674,675, 678, 680 и др. Применение к большинству договоров найма положений жилищного законодательства указывает на социально-ориентированный характер договора. Только коммерческий наем носит гражданско-правовой характер.

Можно выделить общие и отличительные черты в предмете изучаемых договоров найма жилого помещения. По договорам социального найма и найма жилого помещения жилищного фонда социального использования жилое помещение предоставляется в государственном или муниципальном жилищном фонде. Для специализированного жилищного фонда могут быть использованы жилые помещения, имеющие особый статус: служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда и жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, а также лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан [1]. Все перечисленные жилые помещения, несмотря на различное целевое назначение, находятся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ч. 3 ст. 19, части 2 и 3 ст. 92 ЖК РФ). Предметом договора коммерческого жилого фонда может служить любое помещение, отвечающее техническим требованиям, удовлетворяющим потребностям и возможностям сторон договора. Собственником такого помещения может быть любой субъект гражданского права.

Договоры найма жилого помещения могут быть разграничены по способу их оплаты. Жилое помещение по договорам коммерческого найма предоставляется на условиях внесения коммунальных платежей и стоимости эксплуатации жилого помещения. Договор социального найма и специализированного найма не носит коммерческого характера. Поэтому в качестве оплаты принимается стоимость коммунальных услуг. Некоторые виды договоров найма специализированного жилого помещения (договор найма жилья в домах социального обслуживания и социальной защиты) могут быть предоставлены безвозмездно.

Сравнение договоров найма возможно и по сроку использования жилого помещения. Для разных договоров установлены разные сроки использования жилого помещения. Договор коммерческого найма может быть заключен на согласованный сторонами срок до 5 лет (один месяц, один год и др.). Договор социального найма, как правило, заключается бессрочно. Договор специализированного найма имеет временные ограничения. Служебные жилые помещения предоставляются на период осуществления гражданином трудовых (служебных) отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, на период прохождения службы, нахождения на государственной или выборной должности (ст. 93, ч. 3 ст. 104 ЖК РФ).

Анализ содержания изучаемых договоров позволяет сделать вывод о специфике оснований предоставления жилых помещений. Социальное жилье предоставляется малоимущим гражданам. Основанием предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда является потребностью в жилье в регионе проживания в связи исполнением обязанностей службы (работы, учебы). Для заключения договора коммерческого найма вполне достаточно, чтобы наниматель нуждался в жилом помещении и у него имелась финансовая возможность оплатить стоимость пользования жилым помещением.

Изменение договоров коммерческого найма и социального найма, найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договора специализированного найма жилого помещения связано в первую очередь с заменой нанимателя по этим договорам, так как, по общему правилу, замена наймодателя при переходе права собственности на жилое помещение не влечет за собой изменение или расторжение договора найма (ст. 675 ГК РФ, ст. 64 ЖК РФ). Замена нанимателя по договору коммерческого найма во всех случаях может быть произведена только с согласия наймодателя (ст. 686 ГК РФ).

Читайте так же:
Написать жалобу в Департамент транспорта Москвы

Изменение договора социального найма, в отличие от договора коммерческого найма, также может быть связано с заменой жилого помещения как объекта договора.

Что касается договора найма специализированного жилого помещения, то анализ ч. 2 ст. 102 ЖК РФ позволяет выявить достаточно специфическое основание изменения данного договора: замену наймодателя-работодателя. Другие изменения в указанный договор могут быть внесены в соответствии с ЖК РФ, со статьями 450-453 ГК РФ и специальным законодательством [4].

Таким образом, жилищное и гражданское законодательство содержит ряд договоров, по которым граждане могут получить возможность пользования жилым помещением. Эти договоры обеспечивают различные потребности граждан в зависимости от их социального статуса и финансовых возможностей. Их использование позволяет обеспечить граждан жилыми помещениями с учетом сложившейся ситуации. В каждом случае анализируемые виды договоров удовлетворяют соответствующие потребности граждан.

Предмет договора найма жилого помещения: проблемы теории и судебной практики

Новикова О.Б., старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин ФГОУ ВПО "Волгоградская академия государственной службы", соискатель.

Одним из традиционных способов реализации права граждан на жилище остается наем жилого помещения. Действующее законодательство предусматривает виды договора найма жилого помещения: социальный и коммерческий наем.

В Гражданском и Жилищном кодексах Российской Федерации закреплен разный подход законодателя к определению жилого помещения как объекта договора найма (ст. 673 ГК РФ) и как предмета договора социального найма (ст. 62 ЖК РФ). Это разночтение является результатом спора в науке гражданского права о понятии объекта правоотношения и соотношении его с предметом правоотношения <1>. Согласно ст. 130 ГК РФ одним из объектов гражданских прав является недвижимая вещь, в том числе жилое помещение. В общих положениях о договоре одним из существенных условий называется предмет договора. В соответствии со ст. 554 ГК РФ жилое помещение именуется предметом договора купли-продажи. В ст. 673 ГК РФ жилое помещение определено как объект договора найма. Такая непоследовательность законодателя основана на философском определении понятий "объект" и "предмет", в соответствии с которым не в строгом смысле предмет и объект отождествляются, противопоставление этих понятий является относительным. Основное структурное отличие предмета и объекта заключается в том, что в предмет входят лишь главные наиболее существенные свойства и признаки объекта <2>.

<1> Халфина Р.О. Учение о правоотношении. М., 1974. С. 212 — 217.
<2> Философский энциклопедический словарь / Гл. ред. Л.Ф. Ильичев, П.Н. Федосеев, С.М. Ковалев, В.Г. Панов. М.: Советская энциклопедия, 1983. С. 525.

В юридической литературе высказаны различные точки зрения о предмете и объекте договора найма жилого помещения. Так, Л.Ю. Грудцына полагает, что объектом договора найма является конкретное жилое помещение, а предметом — предоставление права владения и пользования этим помещением <3>. Указанная точка зрения противоречит ст. 62 ЖК РФ, в которой предметом договора названо само жилое помещение. Автор диссертации придерживается точки зрения, что объектом вещных правоотношений является вещь, а обязательственных в соответствии со ст. 307 ГК РФ — поведение людей (действие или бездействие), применительно к договору найма жилого помещения это предоставление права владения и пользования жилым помещением. Предметом же договора найма жилого помещения выступает само жилое помещение. Приведенная точка зрения имеет сторонников в юридической литературе, например А.Б. Карлин <4>, Е.В. Попова <5> жилое помещение определяют как предмет договора найма. В ст. 673 ГК РФ, по существу, определен предмет договора, а не объект. В связи с этим предлагаем уточнить название ст. 673 ГК РФ, изменив его на "Предмет договора найма жилого помещения".

<3> Грудцына Л.Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 162.
<4> Гражданское право: Учебник для вузов / Под ред. проф. В.В. Залесского, проф. М.М. Рассолова. М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2003. С. 455.
<5> Попова Е.В. Договор найма жилого помещения: Автореф. дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03. Волгоград, 2004. С. 9.

Понятие жилого помещения определено в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ: жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Таким образом, в новом Жилищном кодексе закреплены следующие признаки жилых помещений:

  • изолированность;
  • принадлежность к недвижимому имуществу;
  • пригодность для постоянного проживания граждан (соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Можно согласиться с мнением В.Н. Литовкина, который отмечает, что все указанные признаки относятся к потребительским требованиям к жилищу и практически повторяют прежнее жилищное законодательство, кроме указания на принадлежность к недвижимому имуществу <6>. Так, изолированность как универсальное качество жилого помещения впервые было установлено в ст. 300 ГК РСФСР 1964 г., а затем перешло в ст. 52 ЖК РСФСР. Соответствие предмета данного договора санитарным и техническим требованиям было предусмотрено в ст. 40 ЖК РСФСР.

Читайте так же:
Составляем договор для генерального директора

<6> Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ТК Велби, Изд-во "Проспект", 2005. С. 41.

Изолированность жилья определяется наличием у него входа (выхода) либо в помещения общего пользования — лестницы, коридоры (например, для квартиры или части квартиры), либо на улицу (например, для дома или части дома). А. Иванов полагает, что вопрос об изолированности жилых помещений решен в ЖК РФ неудачно с учетом наличия смежно-изолированных помещений в коммунальных квартирах <7>. Думается, мнение указанного автора объясняется более узким толкованием термина "изолированность", чем традиционный подход, изложенный выше.

<7> Иванов А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 88.

Указание на принадлежность к недвижимому имуществу является новеллой. Понятие недвижимых вещей закреплено в ст. 130 ГК РФ и в ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <8>. Отличительной особенностью жилого помещения как недвижимости является действительно прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, что не обязательно для других объектов недвижимости.

<8> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997; N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 27. Ст. 2711; N 30. Ст. 3081; N 35. Ст. 3607; N 45. Ст. 4377; 2005. N 1. Ст. 15, 22, 40; N 50. Ст. 5244; 2006. N 1. Ст. 17; N 17. Ст. 1782.

Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должно удовлетворять, установлены Правительством РФ в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу <9>. В разд. II указанного Положения закреплены технические требования к размерам и другим характеристикам жилого помещения, инженерным системам, концентрации вредных веществ в воздухе, допустимому уровню дозы облучения. Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в названном Положении требованиям. Комиссия создается федеральным органом исполнительной власти в установленном им порядке для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации. Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации. Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда, а также частного жилищного фонда.

<9> Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.

Санитарные требования к жилым помещениям установлены также в санитарно-эпидемиологических правилах и нормативах (СанПиН 2.1.2.1002-00) <10>.

<10> Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям" (утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г.) // Бюллетень нормативных и методических документов Госсанэпиднадзора. 2001. N 2.

С.Е. Журавлев полагает, что кроме названных признаков жилым помещениям присущ еще признак регистрации как объекта жилищного фонда <11>. Это мнение представляется убедительным, так как признание помещения жилым и постановка его на учет в качестве объекта жилищного фонда всегда предшествуют вступлению в силу договора найма жилого помещения. Но регистрация в качестве объекта жилищного фонда — формальный критерий, который не имеет отношения к потребительским свойствам помещения. Поэтому дополнять им ч. 2 ст. 15 ЖК РФ и тем самым нарушать единство критерия "потребительские свойства жилого помещения" считаем излишним.

<11> Журавлев С.Е. Жилой дом — объект права частной собственности // Жилищное право. 2001. N 4. С. 57.

Не вполне точно в ст. 16 ЖК РФ выделены виды жилых помещений: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Часть жилого дома может быть и комнатой, в то же время часть жилого дома и комната выделены как разные виды объектов. Точно так же часть квартиры может быть комнатой. Недостатки такого определения видов жилых помещений отмечены А. Ивановым и Г.Ф. Шешко, полагающими, что классификация объектов жилищных отношений не обеспечивает их четкого разграничения, в результате чего некоторые объекты "накладываются" друг на друга <12>. Полагаем, что в качестве критерия классификации жилых помещений может быть использован такой их признак, как изолированность и особенности его проявления в конкретном жилом помещении (наличие выхода на улицу или в общий подъезд, в общий коридор в квартире). Потребительское значение имеет наличие в жилом помещении помещений вспомогательного использования. С учетом особенностей проявления признака изолированности жилого помещения, а также наличия в нем помещений вспомогательного использования предлагаем следующую классификацию: 1) жилой дом; 2) квартира; 3) комната, часть жилого дома или квартиры.

Читайте так же:
Претензия поставщику товара. Образец и пример составления

<12> Иванов А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 89, 99; Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под общ. ред. Председателя Верховного Суда Российской Федерации В.М. Жуйкова. М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ, 2006. С. 52.

В соответствии с ч. 1 ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). При этом в качестве предмета договора не названа комната. Можно сделать вывод, что законодатель отказался от идеи создания новых коммунальных квартир с момента вступления в силу ЖК РФ. Однако такой вывод вступает в противоречие с ч. 6 ст. 57 и ч. 4 ст. 59 ЖК РФ, согласно которым вселение в освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире при отсутствии граждан, обеспеченных общей площадью жилой площади менее нормы предоставления, осуществляется на основании договора социального найма. Таким образом, предметом договора социального найма может быть жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры, а при дальнейшем изменении договора к занимаемому жилому помещению может быть присоединена комната.

Предметом договора коммерческого найма выступает жилое помещение любого вида.

Различаются требования к предмету договора социального и коммерческого найма. Требования к жилому помещению, предоставленному по договору социального найма, в ст. 62 ЖК РФ о предмете договора социального найма не закреплены. Жилое помещение, являющееся предметом договора социального найма, должно обладать общими признаками жилых помещений (изолированность, принадлежность к недвижимому имуществу, пригодность для постоянного проживания), а также соответствовать норме предоставления жилого помещения. В соответствии с ч. 1 ст. 50 ЖК РФ нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения. Термин "норма предоставления" использован в законодательстве вместо употреблявшихся в предшествующем жилищном законодательстве понятий "норма жилой площади", "социальная норма жилой площади". Ранее в соответствии со ст. 38 ЖК РСФСР норма жилой площади при предоставлении жилья была установлена в размере 12 кв. м на одного человека. За отдельными категориями граждан признавалось право на дополнительную жилую площадь (ст. 39 ЖК РСФСР). В новом Жилищном кодексе РФ размер нормы предоставления не определен, этот вопрос отнесен к компетенции органов местного самоуправления. В Волгограде этот размер равен не менее 12 и не более 18 кв. м общей площади на одного человека <13>. Федеральными законами или законами субъектов РФ для отдельных категорий граждан могут быть установлены иные нормы предоставления и предусмотрено право на дополнительную жилую площадь.

<13> Пункт 1.2 Постановления Волгоградского Горсовета народных депутатов от 15 июня 2005 г. N 19/342 "Об утверждении учетной нормы площади жилого помещения и нормы предоставления жилого помещения по договору социального найма в Волгограде" // Городские вести. 2005. 25 июня.

Жилое помещение, предоставленное по договору коммерческого найма, согласно ст. 673 ГК РФ должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания, размер его не нормирован. Ю.К. Толстой полагает, что требование об изолированности не должно быть обязательным применительно к найму помещений, находящихся в собственности граждан <14>. С указанной точки зрения требования нормы ст. 673 ГК РФ об изолированности препятствуют возможному найму жилого помещения для малообеспеченных граждан, имеющих возможность платить только за часть комнаты. Полагаем, что требование изолированности жилого помещения должно быть сохранено, так как изолированность жилого помещения создает возможность для сохранения тайны личной жизни, определяет границы территории, неприкосновенность которой охраняется законом.

<14> Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. М.: ПостФактум, 1996. С. 71.

Понятие и особенности договора социального найма жилого помещения.

Договор социального найма является одним из центральных институтов жилищного права, в действующем ЖК РФ ему отведена целая глава (Глава 8). Традиционно, анализ любой договорной конструкции начинается с определения дефиниции.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом

Форма договора социального найма письменная, типовая форма закреплена в Постановлении Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315. Предметом должно быть изолированное жилое помещение. В основании заключения договора социального найма заложен административный акт, решение о предоставлении жилого помещения.

Отличительной чертой договора социального найма является его бессрочный характер. За гражданами, проживающими в домах

государственного и муниципального жилищных фондов, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения. Кроме того, социальный наем, также как коммерческий, как-бы обременяет недвижимость, поскольку согласно ст. 64 ЖК РФ переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Читайте так же:
Административная ответственность за неуплату алиментов

Особенностью стороны наймодателя является то, что на его стороне выступают органы местного самоуправления и муниципальные организации в отношении муниципального жилищного фонда, а также государственные организации в отношении государственного жилищного фонда.

В отличие от договора коммерческого найма, в котором указываются лица, проживающие совместно с нанимателем, ЖК РФ, применительно к социальному найму, использует категорию членов семьи нанимателя, которые должны быть указаны в договоре. По аналогии с членами семьи собственника, в соответствии со ст.69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Судебная практика показывает, что имеется значительное количество споров,

возникающих в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя, бывшего члена семьи нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между

сторонами по его содержанию .____________

нормами жилищного и гражданского законодательства. Как указывает Д.М. Харитонова, такое положение не отражает справедливый баланс правовых

возможностей и ограничений для лиц, пользующихся жилым помещением по договору социального найма.

В отличие от договора коммерческого найма, содержание прав и обязанностей сторон в отношениях по социальному найму, с точки зрения законодательной техники, более удачно сконструировано в ЖК РФ. К примеру, в ст. 67 ЖК РФ в общем виде представлены основные права и обязанности нанимателя по договору социального найма.

Механизм реализации права нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи закреплен ст. 70 ЖК РФ. Для вселения супруга, своих детей и родителей достаточно наличие согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих. В случае же с вселением иных лиц, в качестве членов семьи, дополнительно необходимо согласие наймодателя.

Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной норм.

На практике часто возникают споры, связанные с временным отсутствием нанимателя, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан. По общему правилу, в соответствии со ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие указанных граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма. Вместе с тем, согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, возникает проблема разграничения категорий «временного отсутствия» и «выезда». [45]

Относительно права нанимателя сдавать жилое помещение в поднаем, то реализация данного правомочия связана с заключением договора поднайма, по которому наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю (п. 1 ст. 685 ГК, ч. 1 ст. 76 ЖК).

Вселение временного жильца происходит с разрешения нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи

1.1 Понятие договора социального найма жилого помещения, его характерные черты

Договор социального найма в ГК РФ (ст.672) регламентируется только в общем виде, подробное регулирование установлено в Жилищном кодексе РФ и актах жилищного законодательства. В ГК РФ указывается, что объектами данного соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования, т.е. то жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными организациями.

Договор социального найма жилого помещения — это соглашение, в силу которого одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ. Договору социального найма посвящен раздел 3 ЖК РФ.

Это консенсуальный, взаимный и возмездный договор. Особенностью договора социального найма жилого помещения является то, что он заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ). Его квалифицирующими признаками являются субъектный состав и предмет договора.

На основании ст. 57 Жилищного кодекса РФ жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений. Вместе с тем для некоторых категорий граждан законодательство предусматривает первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений по договору жилищного найма. Такие лица включаются в отдельные списки.

Читайте так же:
Трудовой договор с водителем

При выдаче гражданину ордера на жилую площадь в жилищном фонде социального использования в нем указываются все члены его семьи, которым предоставляется бесплатно жилое помещение. На основании ордера договор социального найма жилого помещения жилищными органами заключается с лицом, которому выдан ордер (нанимателем); все члены его семьи, включенные в ордер, имеют равное право на жилое помещение.

К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений.

Если указанные граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они продолжают иметь такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.

Жилищное законодательство регламентирует право нанимателя на вселение других граждан в качестве членов семьи в занимаемое им жилое помещение, устанавливая при этом правило, по которому граждане, вселенные нанимателем, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением. Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, как правило, самостоятельного права на это помещение не приобретают.

Договор социального найма заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятого органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 57 ЖК РФ). Жилые помещения предоставляются по договору социального найма ограниченному кругу субъектов. ЖК РФ регулирует данный вопрос в соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ, согласно которой малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату в соответствии с установленными законом нормами.

Жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда предоставляются, во-первых, гражданам, признанным малоимущими и нуждающимися в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма; во-вторых, отдельным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации, признанным нуждающимися в жилых помещениях, независимо от их имущественного положения (например, сотрудникам милиции, прокурорам и следователям прокуратуры).

Для предоставления гражданину жилого помещения по договору социального найма необходимо, чтобы он был принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещениях, за исключением некоторых случаев (например, при сносе жилого дома, в котором проживает гражданин). Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства с представлением документов, подтверждающих право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. Кроме того, ч. 2 ст. 57 ЖК РФ устанавливает внеочередное предоставление жилых помещений.

Жилые помещения должны предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта). Размер предоставляемого жилого помещения зависит от нормы предоставления, которая устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов (ст. 50 ЖК РФ). При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ст. 58 ЖК РФ).

Заключению договора социального найма предшествует процедура предоставления жилого помещения: признание лица нуждающимся в жилом помещении; постановка на учет нуждающихся; решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения (ст. 49, 51, 52, 57 ЖК РФ).

Следует отметить, что правоотношения, схожие с социальным наймом, содержатся в правовых системах ряда зарубежных стран.

Законодательное регулирование жилищных отношений найма в Италии, Франции, Швейцарии, США, Венгрии, Хорватии, Чехии обеспечивается как нормами гражданских кодексов, так и нормами жилищного законодательства.

По общему определению, данному в законодательстве этих стран, договор найма жилого помещения является одной из форм удовлетворения жилищных потребностей. Предметом договора выступает жилое помещение, отвечающее стандартам и требованиям, установленным законодательством. Согласно Гражданскому кодексу Италии минимальный срок, на который заключается договор найма, составляет 4 года, максимальный — весь срок жизни нанимателя плюс 2 года со дня его смерти.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector