Migration48.ru

Вопросы Миграции
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: риски, налоги, документы

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: риски, налоги, документы

Переуступка прав по договору долевого участияВ процессе долевого участия физических лиц в строительстве домов оформляется договор, который содержит все юридически значимые условия данной сделки. Одним из существенных условий является возможность требования передачи готового помещения по завершении возведения здания. Такое право можно передать иным лицам путем оформления соглашения об уступке прав.

В статье мы подробно разберем, что такое переуступка прав по договору долевого участия в строительстве, какие есть риски, какие документы нужны для осуществления процедуры и как избежать уплаты налогов.

Правовые основания для заключения договора

В процессе исполнения различных гражданских сделок, к которым относится и договор участия в долевом строительстве, у сторон возникают различные правоотношения, связанные с правом требовать в будущем совершения определенных действий или передачи имущества. Для указанного контракта таким правом будет являться возможность требовать передачи готового объекта (квартиры) сразу после завершения строительных работ.

Общие основания для совершения таких сделок регламентированы параграфом 1 главы 24 ГК РФ, однако и профильный Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ содержит специальные нормы в данной сфере. Статьей 11 указанного нормативного акта зафиксированы основанные требования, которые должны соблюсти все стороны в процессе перевода указанного права требования по договору на новое лицо.

Порядок оформления уступки в рамках долевого строительства

Помимо общих требований, которые предъявляет ГК РФ к данному виду правоотношений, уступка по соглашению о долевом участии в строительстве здания должна соответствовать специальным правилам ст. 11 Закона № 214-ФЗ. Таким образом, чтобы передать указанное право третьему лицу, требуется в обязательном порядке соблюсти следующие условия:

  1. дольщиком должна быть полностью уплачена стоимость по основному соглашению, либо сумма задолженности перейдет одновременно с правом требования;
  2. оформление уступки возможно только до подписания контрагентами акта о сдаче готовой квартиры;
  3. уступка по такой категории сделок требует обязательной регистрационной процедуры в органах Росреестра.

Для возможности передать сторонним лицам свое право, дольщик должен надлежащим образом зафиксировать свое право путем внесения полной стоимости по исходному соглашению. В качестве альтернативы, статья 11 Закона № 214-ФЗ допускает передачу остатка долга перед застройщиком одновременно с передачей прав иному лицу.

Чтобы сделка по переходу прав на стороннее лицо приобрела юридическое значение, не требуется согласие застройщика. Боле того, даже отсутствие доказательств уведомления строительной компании не будет означать недействительность оформленной передачи прав, однако в этом случае все риски неблагоприятных последствий будет нести лицо, получившее указанное право.

Исключение предусмотрено для ситуаций, когда первоначальный участник не уплатил стоимость по контракту до оформления перехода прав. В этом случае на одновременный перевод требования и остатка задолженности будет необходимо получить согласие строительной компании.

Порядок действий дольщика для передачи прав третьему лицу можно представить в виде пошаговой инструкции:

  1. оформление договора между гражданином и строительной компанией и проведение регистрационной процедуры;
  2. оплата цены, зафиксированной участниками в условиях соглашения;
  3. поиск лица, которому будет производиться уступка;
  4. оформление соглашения о переходе прав и остатка задолженности по основному договору, если она не была внесена ранее;
  5. направление в адрес строительной компании уведомления о том, что право требование по основному договору перешло к новому лицу;
  6. регистрационные мероприятия в отношении сделки по переходу прав.

Продавец вправе самостоятельно определять цену и условия соглашения, по которому он передает права третьему лицу. Застройщик не вправе участвовать в согласовании условий данной сделки.

В процессе совершения действий по уступке, сторонам будет необходимо иметь следующий пакет документации:

  • паспорта участников соглашения, либо доверенность на представителя;
  • основной договор на участие в долевой застройке;
  • платежный документ, подтверждающий внесение полной стоимости по договору с застройщиком;
  • документ, подтверждающий факт регистрационных действий по отношению к исходному договору.
Читайте так же:
Имеет ли право гинеколог говорить родителям

После перевода права требования у нового кредитора появляется полный комплекс прав и обязанностей в правоотношениях со строительной компанией, в том числе возможность контролировать ход строительства и знакомиться с документацией застройщика.

После заключения соглашения и уведомления застройщика стороны должны пройти регистрационную процедуру. Данные мероприятия уполномочены проводить органы Росреестра, в компетенцию которых входит проверка и подтверждение перехода любых прав в отношении объектов недвижимого имущества.

На регистрацию стороны должны представить должностному лицу Росреестра:

  • заявление на проведение регистрационной процедуры перехода права требования;
  • договор уступки права требования;
  • документ, подтверждающий оплату по исходному соглашению на участие в долевом строительстве, либо документы об одновременном переводе долга на новое лицо;
  • письменный документ, подтверждающий согласие строительной компании на одновременный переход права требования и остатка задолженности на новое лицо;
  • согласие супруга заявителя, передающего право требования новому лицу.

По итогам регистрационных процедур на договоре об уступке будет проставлена соответствующая отметка. С момента регистрации данной сделки права дольщика официально переходят к новому инвестору.

Риски перехода прав требования на новое лицо

Приобретая право требование для его дальнейшей реализации в рамках строительства объекта, покупатель должен представлять себе реальное состояние возводимого объекта. Нередко уступка прав со стороны первоначального дольщика вызвана проблемами, возникающими в правоотношениях со строительной компанией. После перехода права требования, к покупателю перейдут и все возможные риски, связанные с недобросовестным отношением строительной компании.

На стадии подготовки договора уступки прав покупателю необходимо удостоверится в надлежащем исполнении обязательства со стороны застройщика. С этой целью проводится анализ следующих документов:

  • исходный договор между застройщиком и дольщиком, в том числе график проведения строительных работ на объекте;
  • справка о фактически выполненных работах по возведению здания;
  • финансовая документация, связанная с надлежащим исполнением обязательств для всех сторон сделки.

В отношении первоначального участника договора долевого строительства проводится изучение следующих документов:

  • выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию договора долевого участия и отсутствие ограничений и обременений на распоряжение правом;
  • платежные документы, свидетельствующие о внесении цены договора застройщику.

Отсутствие документов, подтверждающих полную оплату по договору, является потенциальным риском отказа в регистрации сделки по уступке прав, поэтому покупателю права требования необходимо исполнять обязательство по передаче денежных средств только после государственной регистрации сделки.

Если после регистрации перехода прав у покупателя возникают проблемы с застройщиком относительно сроков сдачи объекта или качества передаваемо жилья, он будет обладать полным комплексом прав и обязанностей, которыми владел первоначальный участник долевого строительства.

Налоговые обязательства при уступке права требования

Так как уступка прав требования относится к категории возмездных гражданских сделок, по ее итогам может возникать денежная выгода, которая подлежит налогообложению. Если продавцом права выступает гражданин РФ, таким налогом будет являться НДФЛ по ставке 13%.

Уплата налога осуществляется гражданином самостоятельно, путем представления в налоговые органы декларации по итогам прошедшего года. Для расчета суммы налоговых платежей будет использоваться разница между ценой первоначального договора и стоимостью уступки права. Таким образом, налогообложению подлежит только сумма разницы между указанными значениями.

Так как основанием для начисления налога будет являться декларация, самостоятельно предъявляемая гражданином, при уклонении от указанной обязанности его могут привлечь к ответственности.

Чтобы избежать необходимости уплачивать значительную сумму налоговых платежей, можно воспользоваться следующими вариантами:

  1. одновременно с представлением декларации оформить налоговый вычет;
  2. установить цену уступки права требования равной сумме первоначального обязательства.

Если размер средств, полученных от уступки, будет совпадать с первоначально уплаченной суммой по долевому договору, денежная выгода не наступает, в результате чего продавец исключает обязанность по уплате налога.

Если фактически полученная сумма превысила размер первоначального обязательства, для устранения налоговой обязанности можно размер превышения оформить в виде отдельного документа – расписки. Данная расписка будет устанавливать обязанность продавца вернуть деньги в случае признания недействительным исходного права. При возникновении спора о денежных взаиморасчетах сторон данная расписка будет являться надлежащим доказательством.

Читайте так же:
Суммы исков мировых судей

Переуступка прав требования

Законом предусматривается уступка права по любому договору, в том числе и по договору ДДУ. Переуступка права на квартиру представляет собой перевод прав и обязанностей по договору долевого участия на нового дольщика, который по итогам получит объект долевого строительства. Также следует отметить, что договор уступки прав на квартиру может требовать получение согласия застройщика. А в том случае, если осуществляется уступка права требования по договору долевого участия, оплата по которому производилась за счет кредитных денег, тогда требуется также согласие банка залогодержателя. И по итогам согласования договора переуступки прав его необходимо зарегистрировать по едином государственном реестре прав.

Уступка прав договору долевого участия: особенности заключения и регистрации

- договор уступки по договору долевого участия возможно заключать и регистрировать только после государственной регистрации договора ДДУ и до его реального исполнения, т.е. передачи квартиры первоначальному дольщику

- переуступка договора долевого участия только после получения согласия застройщика, если на момент уступки права перед ним имеется задолженность; в том случае, если в договоре ДДУ отсутствует положение о необходимости получения согласия застройщика, тогда такое разрешение не требуется в любом случае

- переуступка прав по договору долевого участия предусматривает также уведомление застройщика об уже состоявшейся переуступке права по договору, это необходимо для актуализации данных реестра дольщиков и предъявления претензий первоначальному дольщику, в противном случае, новый дольщик несет все неблагоприятные последствия, вызванные не уведомлением застройщика

- право уступки квартиры тесно связано с оплатой застройщику «бонуса» за получение согласия на такую уступку, поскольку довольно часто в ДДУ можно встретиться положения о том, что дольщик вправе уступить права требования по договору долевого участия в строительстве жилья, однако за это он должен выплатить застройщику определенную денежную сумму; данное условие договора на наш взгляд не законно, ущемляет права и законные интересы дольщиков и может быть отменено в судебном порядке

Правовые последствия переуступки ДДУ

- переуступка прав на квартиру в первую очередь возможна только при государственной регистрации, подписания договора уступки, получение согласия банка и (или) застройщика недостаточно для перехода права
- переуступка права требования по договору долевого участия к новому дольщику переходит только с момента включения сведений о переходе права новому лицу в государственный реестр
- переуступка права долевого участия предусматривает, что новый дольщик имеет право требования передачи именно ему объекта долевого строительства, а в случае смерти, его наследники могут требовать исполнения договора ДДУ в случае принятия ими наследства.

Объем услуги:

- правовой анализ всех документов
- изучение судебной практики по конкретному застройщику
- переговоры с застройщиком и банком
- правовая экспертиза договора уступки права
- регистрация договора уступки права требования
- написание уведомления об уступке прав по ДДУ
- подготовка документов для суда (при необходимости)

Документы от клиента для уступки прав по ДДУ:

- Договор участия в долевом строительстве жилья
- Переписка с застройщиком (все письма, претензии, ответы застройщика)
- Все дополнения к договору ДДУ (дополнительные соглашения, графики, приложения)
- Квитанции об оплате (чеки, платежные поручения и др.)

Также от клиента требуется:
- выдача нотариальной доверенности до 2000 р.
- оплата в суде госпошлины: 350 р, если будет судебное разбирательство.

Стоимость услуги: от 7 500 р.
Что получает дольщик по итогу оказания услуги? в Казани и Республике Татарстан

Клиент получает реальную возможность передать права на квартиру другому лицу и денежные средства в связи с продажей квартиры через договор уступки права по ДДУ. Юристы по долевому строительству доводят дело до конца.

Дополнительные услуги к консультации юриста по долевому строительству:

- ведение судебных дел с застройщиком
- подготовка всех процессуальных документов – исков, ходатайств, запросов
- переговоры с застройщиком
- обращение юристов за принудительным исполнением решения суда в Казани и Республике Татарстан

Читайте так же:
Приказ о перемещении работника (образец)
Не дайте себя обмануть застройщику, запишитесь на консультацию прямо сейчас!
Заполните форму для отправки заявки юристу к нам в офис:

* консультация юриста бесплатна при заказе юридических услуг
* мы свяжемся с вами для уточнения даты и времени консультации

Уступка по договору участия в долевом строительстве: как провести сделку.

В современных условиях у людей все чаще возникает необходимость в покупке жилья.

Разумным решением становится приобретение квартиры в новостройке на этапе строительства.

Ритейлеры предлагают различные варианты оформления покупки будущего жилья, в том числе, путем уступки требования (цессии) по заключенному ранее договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее – ДДУ).

О том, как оформляется такая сделка, погорим в этой статье.

Сторонами договора уступки требования (цессии) являются цедент (текущий участник ДДУ) и цессионарий (новый участник ДДУ).

Перед подписанием договора уступки требования необходимо осуществить юридическую проверку «чистоты» самого объекта (в том числе, земельного участка, где строится объект), застройщика, а также цедента.

1). Проверить застройщика–юридическое лицо в открытых источниках. Это сайт Федеральной налоговой службы, картотека арбитражных дел и судов общей юрисдикции, сервис «Банк данных исполнительных производств».

Основаниями для беспокойства будет наличие сведений о крупных задолженностях, о судебных делах, где застройщик выступает ответчиком, судебные споры между участниками долевого строительства, наличие поданных заявлений о банкротстве.

Также следует запросить и исследовать документы застройщика, в том числе, устав, разрешение на строительство, проектную декларацию на объект, проверить основания для использования земельного участка, на котором строится объект. Обычно земельный участок предоставляется на праве аренды или бессрочного пользования, реже участок находится в собственности застройщика. В договоре аренды следует проверить цель предоставления – под застройку объекта.

2). Проверить цедента.

Если цедентом является юридическое лицо, проверка производится по алгоритму, указанному в п. 1.

Кроме того, необходимо убедиться в праве цедента распоряжаться объектом вашей будущей сделки – цедент должен предоставить заключенный и зарегистрированный ДДУ.

Также нужно проверить полномочия лица, которое будет подписывать договор от имени цедента (если цедент – юридическое лицо либо физическое лицо, действующее через представителя).

Если цедент – физическое лицо, необходимо дополнительно проверить его паспорт и запросить нотариальное подтверждение, что лицо не состоит в браке либо нотариальное согласие супруга на заключение сделки, если лицо состоит в браке.

Желательно затребовать документы о том, что лицо не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Некоторые особо бдительные участники сделки просят также представить справку об отсутствии судимости.

Следует запросить выписку из реестра о зарегистрированных Договорах долевого участия, которая представляет собой выписку о земельном участке, на котором ведется строительство многоквартирного дома. Застройщик в ней указывается как правообладатель участка, а зарегистрированные договоры ДДУ перечисляются в ней в качестве обременений прав на сам участок. Дольщики там указаны в качестве лиц, в пользу которых зарегистрированы эти обременения. Рядом с каждым дольщиком указан его номер договора ДДУ.

3). Проверить объект.

Если объект уже достроен, но не сдан в эксплуатацию, необходимо сверить сроки передачи квартиры по условиям ДДУ. Если имеется просрочка, то есть основания полагать, что у застройщика могут возникнуть задержки и далее.

В картотеке дел судов общей юрисдикции и арбитражных судов можно проверить, подавали ли другие участники долевого строительства иски к застройщику.

Если до сдачи объекта еще есть время, нужно проверить земельный участок, на котором будет возведен объект.

В том числе, узнать, не ведется ли судебный спор в отношении земельного участка, запросить правоустанавливающие документы, провести визуальный осмотр объекта долевого участия.

Информацию о зарегистрированных правах на недвижимость и об обременениях содержит Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН, реестр). Реестр ведет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии – Росреестр. В выписке должны быть зарегистрированы права застройщика на земельный участок, и обременения в виде залога (если такое условие прописано в ДДУ).

Читайте так же:
Особенности предоставления отпуска с последующим увольнением сотрудника

Вы можете бесплатно воспользоваться двумя сервисами на сайте Росреестра:

1) «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Нужно набрать кадастровый номер и узнать адрес объекта и кадастровую стоимость;

2) «Публичная кадастровая карта». В ней можно проверить земельный участок.

Как провести сделку:

В соответствии со ст. 48 Закона о регистрации № 218-ФЗ от 13.07.2015 государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется на основании заявлений сторон договора. В регистрирующий орган также необходимо представить сам договор об уступке права требования и справку, подтверждающую полную оплату цены договора, выданную застройщиком либо банком, через который осуществлялись платежи.

Если расчеты цедентом были произведены не в полном объеме, то одновременно с цессией заключается договор (соглашение) о переводе долга на нового участника.

Важно соблюдать правило о предварительном согласии застройщика на перевод долга.

Также, если в ДДУ это прямо указано, сама цессия также может предполагать согласие застройщика.

Если цедент оформил ипотеку, то сделку потребуется также согласовать с банком, выдавшим кредит.

Оплата по договору цессии обычно производится наличными денежными средствами (с оформлением расписки), путем закладки средств в банковскую ячейку либо путем выдачи банковского аккредитива.

При закладке денежных средств в ячейку важно как можно более конкретно прописать условия доступа к ячейке цедента (путем предоставления зарегистрированного договора цессии и подтверждающей выписки из ЕГРН), а также для цессионария, если сделка по какой-то причине не была завершена.

Итак, документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах — оригинале и копии):

1) документ, подтверждающий оплату по договору либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;

2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если такое согласие предусмотрено договором долевого участия);

3) письменное соглашение с застройщиком о переводе долга (если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);

4) нотариально заверенное согласие супруга цедента, если ДДУ заключался в период брака и не имеется брачного договора либо соглашения о разделе имущества супругов, которыми установлено отсутствие прав супруга на объект;

5) письменное согласие залогодержателя, если право требования находится в залоге;

6) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (если имеется ипотека);

7) документ, удостоверяющий личность заявителя (представителя заявителя);

8) документы, подтверждающие полномочия представителя заявителя;

9) документ об оплате государственной пошлины — 350 рублей;

10) договор уступки права требования со всеми приложениями и дополнениями.

При этом нет необходимости предоставлять договор участия в долевом строительстве, на основании которого совершается уступка, поскольку экземпляр данного договора уже находится в органе регистрации прав.

Регистрация сделки длится 7 рабочих дней.

Заключая договор цессии, важно понимать, что цедент не отвечает перед цессионарием за исполнение застройщиком своих обязательств.

Переуступка права требования по ДДУ

240_f_44661514_19ruidqir11qdtu1h8mmt6ufoans2uwu

Переуступка права требования также называется сделкой цессии. Этот термин юристы используют, когда говорят о передаче прав требования по долговым обязательствам. Заключая договор долевого участия на квартиру в новостройке, дольщик по сути приобретает право требовать от застройщика квартиру в оговоренные договором сроки. До наступления этого срока и подписания акта приема-передачи можно продать право требования другому лицу.

Регистрация договора уступки прав требования по ДДУ в Росреестре обязательна, так как по 214 ФЗ обязательна регистрация договоров долевого участия в строительстве. Таким образом соблюдаются принципы законности и достигается юридическая чистота сделки по переуступке прав.

Читайте так же:
Товарная накладная: назначение, оформление, объединение со счетом-фактурой

Для сделки по уступке обычно требуется согласие застройщика — такое условие прописывается в первоначальном договоре долевого участия. Многие строительный компании вынуждают платить за такое согласие и визирование договора крупные суммы денег. Можно попытаться обойти это препятствие. Укажите в договоре уступки, что договор подписывается в четырех экземплярах — по одному для каждой из сторон, один для регистрационной палаты и один для застройщика. По завершении сделки уступки этот экземпляр передайте под роспись в приемную застройщика, таким образом уведомляя его об изменении данных участника долевого строительства. Уточните в регистрационной палате соответствующего района или МФЦ — примут ли они на регистрацию такой договор, не завизированный застройщиком, и смело приступайте к сделке.

240_f_81873311_hq1qqlakl8lxwvvjebzhro4l6q6krqypПочему оформить договор уступки права требования можно именно до подписания акта приема-передачи, то есть до получения ключей?

Дело в том, что такой акт означает ваше согласие с тем, что застройщик выполнил свои обязательства перед вами, а значит и продавать вам уже нечего. После получения ключей надо оформить право собственности. В московском регионе этот процесс занимает в среднем до 6 месяцев. Период, в течение которого нельзя отчуждать квартиру после получения ключей, в риэлторской среде называется “мертвым”. То есть если у вас есть покупатель на квартиру в новостройке, уступка права требования должна пройти до получения ключей. В противном случае придется ждать получения прав собственности и совершать обычную сделку купли-продажи.

Если Вам позарез нужно продать квартиру и вы с покупателем доверяете друг другу, возможно заключить предварительный договор купли-продажи. Нюансов и рисков здесь масса, так что на деле такая схема мало кому подходит.

Иногда можно натолкнуться на предложение заключить договор уступки от строительной компании. Это может сбить с толку, ведь по идее привлекать средства на строительство застройщик должен по договору долевого участия. Посредник добавляет рисков, разве нет?

Ситуации могут быть разные:

Застройщик передал квартиры другому юридическому лицу — инвестору, потому что не имел возможности начать строительство за счет своих средств, ведь начальный этап строительства самый затратный. То есть фактически большая часть квартир массово продана на начальном этапе строительства. Теперь реализацией этих квартир занимается то самое отличное от застройщика лицо.

Или застройщик рассчитывается с подрядной организацией за выполненные работы не деньгами, а квартирами. Эта подрядная организация вправе продать их, чтобы получить живые деньги.

Надо помнить — по обязательствам своевременной постройки объекта надлежащего качества отвечает застройщик, а значит и нести всю ответственность будет он, независимо от того, у кого купили квартиру. Все обязанности по договору долевого участия переходят к новому участнику долевого строительства. Таким образом, риски по договору уступки не больше рисков при обычной схеме покупки напрямую от застройщика.

Маловероятна, но все еще встречается не совсем честная схема, когда изначально невыгодные условия покупки скрываются продавцом. То есть в ДДУ указан более отдаленный срок выдачи ключей и всячески исключается возможность ознакомления с оригинальным договором долевого участия. Если вам отказывают в предоставлении заверенного экземпляра ДДУ, насторожитесь. Заказать дубликат такого договора можно в управлении Росреестра, где регистрировался первоначальный ДДУ.

240_f_73949000_z9zmkhngo2ufihekimpef8wt18xlxzgn

Таким образом, чтобы исключить риски при сделке по переуступке, необходимо внимательно ознакомиться с документом-основанием — договором долевого участия и его условиями. Помните — вместе с правами на квартиру вы приобретаете невыполненные обязательства дольщика. Это могут быть платежи по расходам управляющей компании при вводе дома в эксплуатацию.

При покупке квартиры по уступке у физического лица оригинал договора долевого участия обычно передается новому владельцу квартиры, ведь продавцу он уже не нужен. Рекомендуем настойчиво требовать соблюдения этого условия.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector