Migration48.ru

Вопросы Миграции
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Подводные камни» сделок с недвижимостью

«Подводные камни» сделок с недвижимостью

Выбирая посредника на рынке недвижимости, люди больше всего ценят фирмы, которые работают с клиентами в открытую — то есть, честно говорят, за какую сумму продают или покупают жилье и сколько сами на этом зарабатывают. Именно к таким немногочисленным компаниям относится агентство недвижимости «Арсенал Холдинг», которое оказывает услуги на вторичном рынке жилья, строит и продает новостройки.

Сегодня генеральный директор «Арсенал Холдинга» Виталий ГОРИН согласился выступить в роли консультанта и ответить на вопросы читателей «КП», собравшихся покупать или продавать жилье.

«Я хочу приобрести жилье, но никак не могу выбрать между новостройкой и квартирой на вторичном рынке. Что вы можете мне посоветовать?»

— Сложный выбор — квартиры в домах-новостройках более удобны и просторны, лучше по конструкции и планировкам. Но приобретая такое жилье, вы должны запланировать еще и затраты на его отделку и оформление в собственность. Кроме того, квартиры в новостройках обычно приобретают на раннем этапе строительства, а потому момент новоселья в них откладывается. Если вы не готовы ждать 2-3 года, если вы не готовы покупать жилье, которое существует только на бумаге, вам стоит искать подходящий вариант на вторичном рынке.

Если же говорить о юридических рисках при покупке жилья, то они существуют как на первичном, так и на вторичном рынке. И в том, и в другом случае для проверки документов и сопровождения сделки я бы рекомендовал обращаться к специалистам.

«Я слышала, что сейчас можно оформлять квартиры без участия нотариуса. Так ли это?»

— Действительно, нотариальное удостоверение сейчас требуется только для некоторых видов договоров, в частности договоров ренты и пожизненного содержания, а также при покупке жилья по ипотеке. Во всех остальных случаях (в том числе при дарении недвижимости) обращаться в нотариальную контору не обязательно. Тем более, что никакой ответственности за правовые последствия сделки нотариус не несет, да и составление договора по простой письменной форме обойдется значительно дешевле (нотариальный сбор, напомню, составляет как правило 1,5% от суммы сделки).

«Говорят, много проблем при сделках с недвижимостью возникает на этапе денежных расчетов. Хотелось бы узнать, чего нужно опасаться?»

— При расчете за новостройку нужно знать, какие документы и когда вы должны получить от юридического лица в обмен на деньги. К сожалению, не всякая бумажка с печатью может служить подтверждением платежа. А при неправильно оформленных документах даже через суд будет трудно доказать, что вы сполна расплатились за покупку. Безусловный выбор в пользу безналичного платежа через банк.

Кроме того, стоимость новостройки в договоре обычно указывается в долларах или условных единицах, а оплата осуществляется в рублях по курсу ЦБ или некоему внутреннему курсу компании, да еще и в несколько приемов. Если порядок оплаты прописан недостаточно четко, фирма-продавец может заявить покупателю, что он неправильно расплатился с ней.

Если говорить о вторичном рынке, то здесь до сих пор существует практика занижения стоимости продаваемого жилья. И в случае, если сделка впоследствии вдруг будет признана недействительной, покупатель получит назад лишь ту сумму, которая указана в договоре.

Следует помнить, что после взаиморасчетов с продавцом на руках у вас должен остаться документ с его подписью, из которого следует, что деньги он получил полностью и претензий к вам не имеет.

Много вопросов вызывают так называемые альтернативные сделки, при которых в одну обменную цепочку завязано несколько квартир. Продавая, например, 3-комнатную квартиру и одновременно приобретая две других, человек денег на руки не получает — за него расплачивается тот, кто покупает жилье у него. Такие цепочки могут быть очень длинными (в моей практике был случай, когда в сделке участвовало 29 человек), и организовать их без помощи риэлтеров просто невозможно. При этом не нужно забывать, что каждый риэлтер отстаивает интересы прежде всего своего клиента, безусловно пытаясь не ущемить интересов остальных участников сделки.

Читайте так же:
Форма соглашения о неустойке

Достаточно часто сделки разваливаются на стадии взаиморасчетов, когда продавец встречается с покупателем и неожиданно выясняет, что его квартира была продана совсем не по той цене, которую ему назвали. То есть, допустим, человек получил на руки 95 тысяч долларов, а посредник продал ее за все 115 — подобные ситуации, к сожалению, не редкость. И чтобы не попасть в них, нужно выбирать фирмы, которые работают с клиентами в открытую, честно и откровенно называют размер своих комиссионных.

Подводные камни при покупке недвижимости

Покупка квартиры — сложный и длительный процесс, требующий особенно внимательного и осторожного отношения, ведь на кону стоят огромные суммы и просто крыша над головой. На рынке недвижимости действует очень много мошенников, но даже если вы имеете дело с добросовестным продавцом, есть большая вероятность столкнуться с непредвиденными проблемами. Итак, на что следует обратить особое внимание при покупке квартиры?

Несовершеннолетние дети
Дети могут наряду со взрослыми иметь право собственности на квартиру (после приватизации или по договору купли-продажи) либо право пользования жильем. В любом случае, для продажи квартиры обязательно нужно разрешение органов опеки и попечительства (ОП). Обычно ОП дает такое разрешение при определенных условиях (например, покупка новой квартиры не меньшего метража в определенном районе). При нарушении продавцами этих условий суд, скорее всего, расторгнет ваш договор купли-продажи в интересах ребенка.

Если дети только прописаны в квартире и не являются собственниками, необходимо, чтобы они были выписаны из нее и прописаны в новом жилье. Еще 1 момент: для продажи квартиры с несовершеннолетними детьми необходимо согласие обоих родителей, если только они не лишены родительских прав.

Бывшие супруги
Проверяя паспорт продавца, обратите внимания на штампы о браках-разводах: все даты следует сверить с датами документов на собственность. Если квартира куплена в браке, бывший супруг/супруга может в любой момент заявить в суд о своем праве на жилье. Обратите внимание: супруги имеют право на половину приобретенного в браке имущества, даже если они не прописаны и не проживали в данной квартире. Срок давности по таким искам — 3 года после развода, но в некоторых случаях суд может восстановить этот срок (если истец по уважительной причине не мог ранее заявить о своем праве). В этом случае необходимо проверить документ о разделе имущества: договор супругов или соответствующее решение суда. Уточните, вступил ли этот документ в силу, не опротестован ли.

Выписка
Настаивайте на том, чтобы к моменту подписания договора все жильцы были выписаны из квартиры. Обратите внимание на отсутствующих членов семьи. Возможно, кто-то из жильцов находится в армии, местах лишения свободы, длительной командировке, больнице. Вернувшись, они могут оспорить сделку, совершенную без учета их прав.

Документы
Покупая квартиру «с рук», обязательно проверьте документы, подтверждающие право собственности продавца, и другие документы, необходимые для продажи квартиры. Если пользуетесь услугами риэлтора, проверьте, имеет ли он право на осуществление соответствующих операций. У него должна быть личная лицензия на риэлторскую деятельность или доверенность от гендиректора фирмы на совершение сделок с печатью организации.

Читайте так же:
Наследство после смерти супруга в гражданском браке

Доверенности
Если сделка совершается по доверенности, обратите внимание на полномочия обладателя этой доверенности. Все юридически значимые действия, совершаемые им, должны быть перечислены в документе. В доверенности могут быть указаны и пределы цен, за которые представитель не может выйти. Доверенность должна быть оформлена письменно, устные поручения не допускаются! Даже если перед вами близкие родственники, следует настоять, чтобы все операции подкреплялись письменным документом.

Обратите внимание на дату выдачи доверенности. Максимальный срок ее действия — 3 года, если срок не указан, доверенность действительна 1 год. Доверенность без даты выдачи недействительна! Смерть или недееспособность доверителя также прекращают ее действие.

Наследство
Квартиры, полученные в наследство, часто сразу поступают в продажу. Однако следует иметь в виду, что в течение полугода после смерти владельца могут объявиться новые претенденты на его имущество (кстати, по уважительной причине суд может восстановить и этот срок). Покупатель обычно не в состоянии отследить всех возможных наследников, ведь в их число могут войти дети от предыдущих браков и даже дети, в отношении которых умерший был лишен родительских прав. Самый безопасный вариант — единственный наследник по завещанию. Его права должны быть закреплены в Свидетельстве о праве на наследство по завещанию. В остальных случаях могут возникнуть непредвиденные проблемы.

История квартиры
В данном случае имеется в виду юридическая история квартиры, то есть сделки, совершаемые с ней за последние годы. Это информацию можно узнать по выписке из Единого государственного реестра прав, которую может заказать собственник квартиры по Вашей просьбе. Стоит насторожиться, если квартира в последние годы часто меняла хозяев.

Кроме того, собственник может взять для вас выписку из домовой книги, из которой вы узнаете о всех зарегистрированных в этой квартире лицах. Выписка берется в паспортном столе в ЖЭКе. Можно также попросить расширенную выписку, где будут указаны все, кто когда-либо был зарегистрирован в квартире и выписывался, куда выписывались эти люди и по каким причинам.

Общая и жилая площадь
Площадь кухни, наличие балконов, лоджий и подсобных помещений. Большое значение имеют также расположение жилья, связанная с ним доступность городской инфраструктуры и экологическая безопасность.

Подводные камни договора с агентством недвижимости

Офис: г. Саратов, пр-т 50 Октября д. 107А офис 217, 219

Изображение текста недвижимость Саратова

77-88-36

  • slide1
  • slide2
  • slide5
  • slide4

Книги для скачивания

Книги для риэлторов

Видео


Статьи Покупаем квартиру на деньги материнского капитала. Обходим подводные камни.

купить квартиру в Саратове на деньги материнского капитала

Купить квартиру в Саратове и произвести оплату материнским капиталом.

С такими пожеланиями в разные агентства недвижимости часто обращаются семьи. ставшие счастливыми обладателями заветного сертификата.

С 1 января 2007 года заработала программа господдержки семей, в которой родился второй и более ребенок. Вы получили вожделенный сертификат и выбрали объект недвижимости, который подходит под оплату средствами материнского капитала. Сразу хочу отметить, что здесь мы будем обсуждать только покупку недвижимости через Пенсионный фонд, без привлечения ипотечного кредита.

При оформлении договора купли-продажи, важно участь следующие особенности:

О сторонах сделки.

Купить квартиру необходимо на всех членов семьи. Чаще всего – это мама, папа, 2 ребенка. Если у мамочки детей больше, то, соответственно, всех детишек мамы необходимо включить в число собственников недвижимости, купленной с участием средств материнского капитала, и не важно, все ли детишки от последнего (настоящего) супруга. Если у последнего супруга имеются дети от предыдущих жен, они в договоре не участвуют.

Отец, не имеющий законных отношений с мамочкой, на имя которой выдан сертификат, теряет право на покупку квартиры (дома, комнаты), и не важно в этом случае, его ли это дети.

Читайте так же:
Договор на разработку дизайн-проекта

ПРИМЕР ПРОБЛЕМЫ. В офис фирмы обратилась семья: жена, муж (отец одного младшего ребенка), три ребенка. При заключении основного договора купли-продажи недвижимости все пятеро фигурируют как покупатели. Сделка прошла, право собственности зарегистрировано в долях на многодетную семью из пяти человек (конечно с обременением до полного расчета). Все необходимые документы из росреестра отнесены в Пенсионный фонд и продавцы ждут перевода денежных средств на свой счет. Месяц ждут, 2 ждут, 3 ждут. Покупатели молчат, на звонки старых хозяев не реагируют. Агентство недвижимости, проводившее сделку забеспокоилось и обратилось за разъяснениями в Пенсионный Фонд. Оказалось, что мамочка имеет не троих, а четверых детей. Старший (забытый при подписании договора) ребенок живет со своим отцом и новый супруг о нем ничего и не знал, а супруга скрывала этот факт. Пенсионный фонд в выдаче денежных средств по договору купли-продажи отказал на законном основании. Усиленными действиями агентства недвижимости проблема была решена, бывший владелец получил причитающиеся по договору деньги.

О сумме средств маткапитала, прописанной в договоре.

Очень важно прописать ровно ту сумму (включая копейки), которую планируется снять с лицевого счета сертификата при этой покупке. Вы можете использовать не все деньги, оставив любую сумму на своем счете. В любом случае, необходимо заказать в вашем отделении Регионального Пенсионного Фонда справку о состоянии лицевого счета родителя, имеющего право на выплаты по программе господдержки. Эту справку специалист выпишет мамочке при личном обращении в Пенсионный Фонд в день обращения или, как в некоторых отделениях, через 2 рабочих дня.

ПРИМЕР ПРОБЛЕМЫ. На момент подписания договора в росреестр была предоставлена справка об остатке средств на лицевом счете сертификата, однако покупатели, после получения данной справки, воспользовались своим правом и сняли с сертификат сумму в 20000 рублей. После регистрации перехода права и предоставления необходимых документов в Пенсионный Фонд, специалиста фонда видит, что средств на сертификате не достаточно и выдачу приостановила. Вмешательство риэлтора спасло ситуацию.

О своевременной подаче документов в инстанции.

Тут важен контроль не столько на этапе подготовки к сделке и ее проведения, сколько после регистрации прав собственности на покупателей и до перевода денежных средств продавцу.

ПРИМЕР ПРОБЛЕМЫ. Специалисты агентства недвижимости собрали необходимый пакет документов для продажи комнаты в коммуналке по материнскому капиталу, оповестило соседей, получило справку из комитета по управлению имуществом и прочее, прочее… продавец ждет обещанную сумму. Бывает, что покупатели теряют интерес к происходящему после получения ключей от недвижимости. Они заселились, и считают, что они все необходимое сделали. Их нужно стимулировать забрать документы из росрееста, отнести в Пенсионный Фонд, получить обратную связь после приема документов от специалиста Фонда (о принятии решения выдать денежные средства Пенсионным Фондом или об отказе в выплате). Эта функция вашего риэлтора.

О безналичных расчетах.

Пенсионный фонд переводит денежные средства продавцу недвижимости на счет, реквизиты которого указаны в договоре.

ПРИМЕР ПРОБЛЕМЫ. В риэлторское агентство обратился за помощью продавец недвижимости, который реализовал квартиру покупателям с материнским капиталом, но не может получить денежные средства, которые должны были поступить на его счет через два месяца. Оказалось, что в договоре купли-продажи был указан счет продавца с ошибкой. Опытный риэлтор достаточно быстро добился справедливости, продажа квартиры и получение денег состоялись.

Снятие обременения.

Стороны сделки, расчет по которой происходит за счет средств сертификата на материнский капитал должны помнить, что купленная недвижимость находится под обременением не до момента получения денежных средств продавцом, а до того момента, пока росреестр не снимет это обременение.

Читайте так же:
Образец заполнения европротокола

ПРИМЕР ПРОБЛЕМЫ. Агентство недвижимости столкнулось с проблемой продажи квартиры, купленной 1 год назад с использованием средств материнского капитала. Выяснилось, что продавец денежные средства получил, а заявление в росреестре о снятии обременения не написал. Продавец уехал за границу, проблему пришлось решать через суд, что, естественно, отразилось на срочности сделки купли-продажи.

Конечно, опытный специалист агентства недвижимости вам поможет решить проблемы с покупкой квартиры на деньги материнского капитала, но лучше их предвидеть и избежать. Риэлторы и юристы агентства недвижимости «Ваш риэлтор» готовы вам в этом помочь.

Продажа квартиры: как заключить сделку с риэлтором или агентством, образец договора

Живя в большом городе, нам приходится решать главный вопрос — жилищный. Мы покупаем, меняем, продаем, пытаясь найти подходящий вариант.

Тратя много времени и сил на сбор справок, подготовку документов. Обивая пороги государственных учреждений в получении необходимых документов. Чтобы избежать проблемы и сэкономить время, стоит обратиться за помощью к риэлторам.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Нужно ли заключать с риэлтором и как правильно?

При обращении за помощью в продаже квартиры, с риэлтором надо заключать эксклюзивный договор. Заключение агентского договора на продажу недвижимости дает собственнику следующие преимущества:

  • быть уверенным в работе риэлтора с объектом недвижимости;
  • требовать отчеты с риэлтора о проделанной работе;
  • узнавать какие маркетинговые и рекламные мероприятия были произведены;
  • освободить себя от переговоров с клиентами, желающих приобрести квартиру по минимальной цене родственники, друзья, знакомые);
  • получать от риэлтора помощи в предпродажной подготовке;
  • продать квартиру по более высокой цене;
  • удастся избежать попадания в квартиру мошенников и воров.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Подводные камни сделки с агентством недвижимости

Несмотря на то, что продать недвижимость не так проблематично, в сравнении с процедурой приобретения, но и тут попадаются подводные камни. На что следует обратить внимание, подписывая договор с риэлтором:

  1. Заключив с риэлтором эксклюзивный договор, клиент обязан продавать квартиру, только через агентство, с которым договор был заключен. Продавать жилое помещение самостоятельно или через другое агентство клиент не может.
  2. При совершении сделки агентство требует предоставить им следующие оригиналы документов на квартиру:

  • свидетельство о праве собственности;
  • договор купли-продажи, договор передачи прав собственности, договор дарения, право вступления в наследство.
  • Скачать бланк доверенности на продажу квартиру риэлтором
  • Скачать образец доверенности на продажу квартиры риэлтором

Какие документы нужны риэлтору?

Чтобы риэлтор начал выполнять возложенные на него полномочия связанные с процедурой продажи квартиры на основании подписанного договора с клиентом. Ему понадобятся следующие документы:

  • паспорт собственника продаваемой квартиры (если собственник у квартиры не один, то понадобятся паспорта каждого);
  • свидетельство права собственности;
  • выписка из домовой книги (в выписке должно указано, прописаны в ней жильцы или нет, если прописаны, то в каком количестве);
  • технический паспорт на объект (дата выдачи паспорта не должна превышает 5 лет, иначе придется получить в БТИ новый технический паспорт).
  1. Если один из собственников квартиры несовершеннолетний ребенок, потребуется предоставляться свидетельство о рождении, а также понадобится дополнительно предоставить паспорт ребенка, если ему исполнилось 14 лет, и ко всему прочему, на продажу квартиры, нужно получить разрешение органов попечительства и опеки. Это разрешение подтверждает, что продав квартиру, вы не нарушили, права ребенка. В противном случае сделка будет считаться недействительной.
  2. Если квартира приобреталась супругами вместе или является совместно нажитым имуществом, тогда понадобится свидетельство о браке и разрешение заверенное нотариусом от второго супруга.
  3. Если квартира получена в дар или по наследству, нужно получить в налоговой инспекции справку об отсутствии задолженности по налогу.

Обязательные пункты

Все устные договоренности между агентом и клиентом при возникновении спорных ситуаций в суде не рассматриваются. Поэтому, что бы не было неожиданностей с риэлтором или агентством подписывается эксклюзивный договор.

При составлении типового договора с риэлтором должны быть отражены следующие пункты:

  1. Между какими лицами будет заключаться договор (указывается Фамилия Имя Отчество риэлтора и его паспортные данные или название агентства с его банковскими реквизитами и юридическим адресом в конце договора).
  2. Описание всех предоставляемых услуг по договору (продажа квартиры, поиск покупателей, сбор справок и подготовка документов для совершений сделки).
  3. Сроки выполнения обязательств (лучше прописывать каждый этап: сроки поиска, оформления, регистрации, — отдельно и с указанием времени исполнения).
  4. Стоимость услуги (указанное вознаграждение разбить под конкретный перечень выполняемых услуг).
  5. Условие расторжения договора (стоит прописать, что обе стороны вправе в одностороннем порядке отказаться, от договора, заблаговременно предупредив об этом).
  6. Ответственность сторон (прописываются штрафные санкции за невыполнение условий договора).
  • Скачать бланк типового договора с риэлтором на продажу квартиры
  • Скачать образец договора с риэлтором на продажу квартиры

Как расторгнуть с агентством недвижимости?

Все мы люди и никто из нас не застрахован от непредвиденных ситуаций. Поэтому необходимо включить раздел о расторжения договора с агентством недвижимости в одностороннем порядке.

Причиной для расторжения со стороны клиента является невыполнение риэлтором условий прописанных в договоре или нарушение указанных сроков их выполнения: не может подыскать покупателей, собрать и подготовить документы необходимые для совершения сделки, организовать передачу денежных средств между продавцом и покупателем.

Расторгнуть договор можно в любое время и в одностороннем порядке. Для того чтобы расторгнуть договор нужно:

  1. Письменной форме за 30 дней уведомить риэлтора о решении расторгнуть договор. Данное уведомление передается лично в руки риэлтору с получением от него расписки с датой и подписью.
  2. Если нет возможности передать лично в руки, то данное уведомление нужно отправить по почте. Тогда отсчет момента расторжения договора считается от даты отправки уведомления по почте.
  3. При уплате вознаграждения клиент имеет право требовать вернуть его согласно нормам закона.
  4. Агентство в течение 10 дней с момента расторжения договора обязано вернуть клиенту вознаграждение. Прежде чем перечислить денежные средства, агентство удерживает потраченную сумму за выполненные обязательства по договору, представив документы, подтверждающие этот факт. Остальную денежную сумму риэлтор обязан вернуть.

Занимаясь продажей любой недвижимость, вы рано или поздно приходите к пониманию, что без помощи и поддержки профессионалов в области недвижимости обойтись не получается. И не потому, что сложно найти покупателя, но и еще потому, что самостоятельно разобраться в юридических тонкостях еще труднее.

А сколько мошенников предлагающих свои услуги. Чтобы не попасть к ним в руки при этом не остаться без жилья и денег. Стоит обратиться к проверенным агентствам или к профессиональным риэлторам.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector