Migration48.ru

Вопросы Миграции
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую

Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую?

Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую?

Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Если ребенку нет 14 лет, от его имени сделку совершает один из родителей. То есть именно мать или отец ставят подпись в договоре за малолетнего. Но до этого они должны обратиться в орган опеки за разрешением на продажу доли ребенка.

При этом любая сделка должна совершаться так, чтобы не пострадали имущественные права несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не позволит продать квартиру ребенка, если родители хотят на вырученные деньги, например, погасить кредит.

Как получить согласие органа опеки на продажу квартиры?

Обратитесь в орган опеки по месту своего жительства. В каждом регионе установлены свои требования к документам, необходимым для получения разрешения на сделку. Но в любом случае нужно будет предоставить:

  • сведения о сделке (что продается и на каких условиях);
  • данные о том, как вы планируете распорядиться детской долей (перечислить вырученные от продажи доли деньги на специальный счет и т.п.);
  • сведения о том, что будет куплено взамен и на каких условиях.

Что делать, если орган опеки не дает согласие на продажу недвижимости?

Отказ в выдаче разрешения на сделку можно оспорить в суде. В этом случае необходимо доказать, что орган опеки нарушает права ребенка, а предстоящая сделка, напротив, в его интересах. Например, в исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует.

Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим.

Какие возможны риски при продаже квартиры с долей ребенка?

Основная проблема при продаже такой квартиры связана с необходимостью получать согласие органа опеки. Покупатели часто настаивают на включении в договор условия о задатке. И если орган опеки не даст согласие на сделку, продавец будет обязан выплатить несостоявшемуся покупателю двойной задаток.

Потребуется ли нотариальное удостоверение сделки?

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключение в числе прочих составляют случаи отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

Как быть, если вы решили продать квартиру, но новую пока не покупаете?

В такой ситуации органы опеки обычно выдают разрешение на сделку только с условием, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на специальный счет, открытый на имя несовершеннолетнего.

Что будет, если не перечислить на спецсчет деньги, вырученные от продажи доли ребенка?

При продаже квартиры нужно внимательно отнестись к условиям, которые выдвинул орган опеки для дачи своего согласия. Их несоблюдение может повлечь судебные тяжбы и аннулирование сделки.

В редакцию «АГ» был направлен такой вопрос: «Орган опеки дал согласие на продажу квартиры при условии, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на указанный счет. Чем грозит отказ от перечисления средств? Деньги в целости и сохранности, а не отдаю их под контроль органа опеки, потому что невыгодно хранить их на спецсчете, так как инфляция съедает часть этих средств».

Несоблюдение договоренностей с органом опеки может стать причиной признания сделки недействительной. На это указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25. Позже высшая судебная инстанция подтвердила свою позицию. В одном из своих определений Верховный Суд отметил, что условием выдачи разрешения на сделку со стороны органа опеки была покупка ребенку другой жилплощади. Но поскольку это сделано не было, согласие считается неполученным (Определение ВС РФ от 27 февраля 2018 г. № 48-КГ18-1).

В случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, суд, признав сделку недействительной, обяжет вас вернуть деньги покупателю. Кроме того, покупатель дополнительно будет вправе потребовать с вас проценты за пользование его денежными средствами (Определение ВС РФ от 17 августа 2017 г. № 305-ЭС17-3817).

За неисполнение решения суда грозит уголовная ответственность по ч. 1 ст. 315 УК РФ. В этом случае может применяться наказание в виде штрафа в размере до 50 тыс. руб. или заработной платы за период до шести месяцев, либо обязательных работ на срок до 240 часов, либо исправительных работ на срок до года, либо лишения свободы на срок до года.

Вместе с тем суды при рассмотрении таких споров стараются уходить от формального подхода и пытаются разобраться, были ли нарушены права ребенка (Определение ВС РФ от 15 декабря 2015 г. № 25-КГ15-12). Если вам удастся доказать, что деньги детей в целости и сохранности, что они не были потрачены на ваши личные нужды, в иске органа опеки будет отказано. Однако безопаснее будет перечислить средства на специальный счет, а потом, получив согласие органа опеки, перевести их на вклад, открытый на имя ребенка.

Читайте так же:
Порядок обжалования постановления ГИБДД

Можно ли вместо покупки недвижимости потратить деньги на обучение ребенка?

Гражданский кодекс РФ и Закон «Об опеке и попечительстве» запрещают уменьшать имущество несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не одобрит продажу квартиры на подобных условиях. Такие действия будут считаться незаконными.

Кроме того, организация развития и обучения детей – обязанность родителей (ст. 63 Семейного кодекса РФ). Поэтому попытка направить вырученные от продажи квартиры деньги на оплату учебы ребенка будет воспринята как уклонение родителями от исполнения своих обязанностей.

Как перечислить деньги, которые находятся на спецсчете?

Поскольку речь идет о счете, открытом на имя ребенка, распоряжаться хранящимися на нем денежными средствами можно только с согласия органа опеки. Как и при продаже жилья, нужно будет доказать, что траты пойдут на ребенка.

Сколько времени дается на покупку квартиры?

Действующее законодательство не устанавливает конкретный срок для покупки нового жилья детям. Тем не менее органы опеки перед выдачей разрешения выясняют этот вопрос. Часто сделка одобряется, только если одновременно с продажей жилья будет приобретена новая недвижимость.

Обязательно ли выделять долю ребенка в праве собственности на новую квартиру?

Все будет зависеть от того, что написано в разрешении на сделку. Если таково требование органа опеки, то ребенку придется выделить долю. В противном случае орган опеки сделает это через суд. Если же в разрешении указана обязанность родителя перечислить средства, полученные от продажи детской доли, на специальный счет, то выделять долю не нужно, поскольку ребенок получил причитающееся ему деньгами.

А если супруги решат развестись и дети останутся у одного из них, а квартира с их долями – у другого?

Если квартира была куплена в браке, супруги имеют на нее равные права – за вычетом тех долей, что принадлежат детям. Это значит, что оба супруга вправе в ней проживать. В случае развода такую квартиру можно разделить. При этом продать свою долю посторонним будет сложно. Верховный Суд РФ еще в 2013 г. указал, что отчуждение родителем своей доли незаконно, если оно ущемляет права детей.

Если же квартира была приобретена вне брака или по безвозмездным сделкам, то второй супруг никаких прав на нее не имеет.

Продаем квартиру с несовершеннолетними собственниками

Продаем квартиру с несовершеннолетними собственниками

Многие семьи в Краснодарском крае имеют несовершеннолетних детей, которые зарегистрированы на общей жилплощади со своими родителями. При этом они могут владеть частью квартир на законных основаниях. При реализации такой недвижимости необходимо соблюдать ряд несложных правил. В противном случае может произойти расторжение совершенной сделки.

Специфика реализации квартир с долями детей

Наличие доли ребенка в любом недвижимом имуществе требует обращения внимания на следующие моменты. Сделки с подобным жильем, которое в частях или в полном объеме принадлежит ребенку, могут проводить только его представители. По российскому законодательству к ним относятся сами родители, а также опекуны детей или их усыновители. Но продавать жилое помещение по закону они не смогут в ряде случаев. Это касается тех ситуаций, когда в результате проведенной сделки будут ущемляться каким- либо образом права детей, не достигших совершеннолетия.

В новой квартире у детей – собственников обязательно должна появиться своя доля. По стоимости она не может быть меньше прежней. Также площадь этой доли должна быть не меньше старой. Опека за этим строго следит. Эти органы могут разрешить продавать жилье только при соблюдении указанных выше требований.

Квартиры с долями детей часто выставляются на продажу. В этом случае нужно придерживаться определенного алгоритма действий. Любые сделки подобного рода относятся к категории альтернативных. Из этого следует, что на деньги от проданной старой квартиры нужно сразу купить новый жилой объект. Опека может позволить родителям ребенка — собственника продать свою квартиру. Но для этого нужно предоставить адрес нового жилья.

Практически все родители перед совершением подобной сделки начинают сразу искать новую квартиру. В то же время они не стремятся найти покупателя на свое прежнее жилье, что, в итоге, оказывается совершенно неправильным. Вначале стоит понять, какие денежные средства можно получить после реализации бывшей квартиры. С потенциальным покупателем нужно заключить договор о покупке квартиры и предоставить аванс.

Как быстро найти лучший вариант

Сделки с долевыми квартирами являются альтернативными. На этапе продажи жилья можно определить, сколько времени понадобится на поиск новой квартиры. Обычно на подбор самого подходящего варианта уходит всего один месяц. Н. Кольцова из компании «ДАР» рассуждает по этому поводу так. На продажу квартиры с детьми, у которых есть доли, потребуется примерно три месяца. Имеется в виду вторичный рынок и регион Краснодарского края. Чтобы найти новый вариант жилья, необходимо иметь в запасе всего месяц.

Но родителям ребенка необходимо получить вначале предложения по старой квартире. В противном случае в своих ожиданиях они не смогут представить себе другую, низкую стоимость. Таким образом, цена продаваемой квартиры будет сильно завышена. В результате разрушается сама идея сделки, так как по высокой цене купить ее никто не захочет. В этом случае действует одно важное правило. Вначале стоит подыскать покупателя для своей прежней квартиры. Только после этого рассчитывается бюджет на покупку другой квартиры, после чего можно начинать ее поиск.

Читайте так же:
Чем отличается разбой от грабежа

Требования к жилью

Если собственник – ребенок, то нужно обращать внимание на выбор хорошего жилья. Это стоит учитывать при поиске новой квартиры. Она должна соответствовать высоким требованиям, которые предъявляются к жилью. По крайней мере, такая квартира не может быть хуже прежней. То же самое требование выставляется к доле в будущей квартире.

Конкретных критериев по оценке жилья для ребенка в законе не прописывается, поэтому орган опеки не сможет отказать в проведении сделки. Но за ним остается право вынесения решения по данному вопросу. Для повышения шанса получения положительного ответа нужно соблюдать несколько правил:

  • площадь нового жилого помещения должна быть такой же, как и раньше. В жизненных обстоятельствах не всегда получается обеспечить ребенку более просторное жилье. В этом случае неплохим вариантом будет предоставление ему большей доли в приобретаемом жилье;
  • жилье, в котором будет жить ребенок, должно стоить так же, как и прежнее. Квартира для проживания ребенка не может находиться в неблагоприятном районе. При переезде из городской квартиры даже с одной жилой комнатой в жилье из трех комнат в области опека может сделку не разрешить. Несмотря на то, что площадь станет больше, стоимость жилого объекта уменьшится. В результате серьезно пострадают интересы ребенка.

Кто поможет?

Наличие несовершеннолетнего собственника в семье существенно затрудняет смену локации. При затруднениях в выборе лучшего варианта можно обратиться в опеку. Там специалисты предоставят необходимую консультацию. Также они помогут оценить возможность принятия решения, которое устроит родителей.

После выбора подходящего объекта следует предложить покупателям авансовый платеж. Для этого вместе с покупателем устанавливаются определенные сроки. Это является гарантией, что продавец позже не отменит сделку.

При продаже подобных квартир в качестве наиболее выгодных и возможных вариантов можно рассматривать вторичные объекты. Также можно рассматривать новостройки, которые предлагают девелоперы. Но они должны быть приспособлены для нормальной жизни. Если новостройка представляет собой еще только котлован, опека гарантированно откажет в ее покупке. И это, несмотря на то, что она находится в хорошем районе и имеет большие размеры. Таким образом, опека исключит вероятность замораживания строительства или несоблюдения сроков по передаче ключей. В результате деньги несовершеннолетнего будут застрахованы от возможных потерь.

Если до введения жилого дома в эксплуатацию остается не больше полугода, шансы на одобрение сделки покупки квартиры в этом доме органами опеки серьезно возрастают. Но все равно самым лучшим вариантом остается жилье, которое предлагается на вторичном рынке. В этом случае на переезд после продажи старого жилья уйдет всего несколько дней. Такое же время займет процесс, в результате которого будут выделена в квартире доля для ребенка.

Без опеки продать нельзя

В опеке нужно получить документ, который разрешает продавать квартиру. В этот орган следует предоставить документы с датами рождения детей. Также детям после 14 лет необходимо написать заявление и указать, что они согласны на проведение такой сделки. Родители пишут заявление в опеку и просят разрешить продажу недвижимости. Здесь нужно описать, какая доля будет принадлежать ребенку. Также в опеку необходимо предоставить оригиналы всех документов на квартиры. Еще одним документом является отчет, в котором указана оценка квартир, как старой, так и приобретенной.

Данный список является минимальным. В большинстве случаев опека может запросить дополнительные сведения. На рассмотрение заявления родителей отводится примерно полмесяца. В разрешении будет содержаться информация обо всех квартирах и их адресные данные.

Документы на новое жилье предоставляются в опеку в определенный срок. К числу таких документов относится справка, которую выдают на основании домовой книги. В ней должна быть запись, что ребенок прописан в новой квартире. Если приобретается вторичка, на подачу документов в опеку отводится месяц. При приобретении новостройки опека выставляет требование предоставления ДДУ. В нем обязательно должна быть указана доля ребенка.

Как правильно выписаться со старой квартиры

Родители и дети могут выписаться из квартиры в разное время. Об этом можно заранее договориться с покупателем. Чаше всего применяется следующая практика. Все проживающие выписываются из квартиры после того, как Росреестр зарегистрирует договор по купле-продаже. Такой срок обычно составляет 14 дней. Это условие должно быть обязательно прописано в договоре между покупателем и продавцом. Если этот пункт будет нарушен, покупатель сможет просто отказаться от совершения сделки.

Также можно выписать всех проживающих в квартире до момента совершения сделки, то есть продажи квартиры. На это не требуется получать разрешение органов опеки. Для этого родитель должен написать заявление в паспортный стол, где он постоянно проживает. Это позволит снять регистрацию с ребенка и с себя лично. Такие действия разрешены, если ребенку еще не исполнилось 14 лет. Дети постарше этого возраста, до 17 лет, должны написать заявление сами. В листке убытия будут указаны адресные данные квартиры, которая была приобретена на средства от продажи старой. На процедуру выписки из квартиры в Краснодарском крае отводится срок около недели. Для подтверждения факта, что ребенок не прописан в старой квартире, можно заказать справку из домовой книги.

Читайте так же:
Жалоба в прокуратуру на работодателя

При продаже недвижимого имущества с наличием у ребенка доли в нем применяется определенная схема. Суть ее заключается в том, что договоры на продажу старой квартиры и покупку новой должны быть составлены в одно время. Кроме стандартного списка документов нужно иметь на руках разрешение от опеки. В противном случае сделка может просто не пройти регистрационную процедуру. Договор для продажи старого жилья должен в обязательном порядке содержать информацию о том, сколько долей принадлежит каждому члену семьи. При этом доли детей утверждает только опека.

При составлении договора о продаже квартиры невозможно обойтись без нотариуса. Это является обязательным условием любых сделок с недвижимым имуществом, особенно, где дети имеют свои доли. Функция нотариуса в данном случае заключается в заверении договора, по которому квартира передается покупателю. Далее все документы проходят через процедуру госрегистрации. Подать их в регистрирующие органы можно через нотариуса или самостоятельно.

Если новое жилье приобретается в жилом комплексе, который еще строится, нужно обратить внимание на правильное оформление договора долевого участия. В нем должны быть четко прописаны доли родителей и детей. Этот договор часто регистрируют заранее, пока старое жилье еще не продано. Таким образом, можно существенно сэкономить время. Также появится возможность внесения оплаты за жилье после регистрации самой сделки, как это часто требуется. После того, как произойдет покупка нового жилья, родители должны предоставить в опеку договор по его приобретению. В любом случае каждый договор должен быть зарегистрирован. Если квартира была продана без выделения доли ребенку, сделку можно легко отменить и расторгнуть в суде.

Н. Кольцова отмечает сложность проведения сделок по продаже жилья, в котором у детей имеются доли. Причинами этого являются дополнительные расходы, необходимость в согласованиях сделки, предвзятое отношение продавцов. Но в то же время подобные собственники являются самыми лучшими клиентами. Они не будут расторгать договор, который был заключен для покупки жилья. В противном случае они сразу могут привлечь внимание прокуратуры. Также им придется возвращать деньги за старую квартиру. Эти маневры не имеют никакого смысла.

Совет экспертов: не стоит без особой необходимости оформлять на детей доли в квартире. Это поможет предупредить любые сложные проблемы, которые возникают при реализации жилья с долями детей. Также не возникнет никаких трудностей при покупке недвижимого имущества. Отсутствие долей детей в квартире позволит избежать множества бюрократических преград.

Благодаря этому можно не только очень быстро продать свою недвижимость, но и сделать продаваемый объект более ликвидным. Если ребенок будет владеть долей в квартире, то все проводимые сделки нужно в обязательном порядке согласовывать с опекой. Это будет серьезным ограничением при выборе новой квартиры.

Доля детей в квартире: правила покупки и продажи

Фото: fizkes/shutterstock

На сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, накладывается ряд ограничений. Законом предусмотрена защита прав несовершеннолетних, чтобы ребенок не остался без жилья после реализации имущества. Родители или опекуны обязаны предоставить аналогичное имущество или такую же долю в квартире либо компенсировать разницу материально. На совершение подобных действий требуется разрешение органов опеки и попечительства.

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Рассказываем, как правильно проводить сделки купли-продажи недвижимости с долями несовершеннолетних детей и с помощью материнского капитала.

Эксперты в этой статье

  • Елена Семенча, юрист агентства недвижимости «Азбука жилья»
  • Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»
  • Мария Жукова, управляющий директор сети «Миэль»

Законодательная база

Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах:

  • статья 60 Семейного кодекса
  • статьи 28, 37 Гражданского кодекса
  • статья 19 Закона об опеке

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

Читайте так же:
Соглашение об изменении условий договора (правильный образец)

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

До какого возраста требуется разрешение опеки

С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч. 3 ст. 37 ГК РФ). После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.

Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.

Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»:

— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным. Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка. Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.

Что нужно для проведении сделки с долей ребенка

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

Сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние дети и есть распоряжение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор удостоверяется нотариусом.

Почему органы опеки могут отказать в сделке

Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям. Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город). Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.

В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.

Самое сложное в жилищных сделках с детьми — согласование с чиновниками управления социальной защиты населения условий проживания детей

Выделение долей по материнскому капиталу

Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал. Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях. Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.

«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».

Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением. Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.

Читайте так же:
Демократическая система в Швеции

Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.

Как продать квартиру с несовершеннолетними детьми

На сегодняшний день на рынке недвижимости нередки случаи, когда семьи расширяются и ищут другое жилье для комфортной жизни. Становится вопрос, как для продавцов, так и для покупателей квартиры: что должно быть сделано, чтобы правильно выписать детей, не нарушив закон и не ущемив их права?

Что должен сделать продавец при выписке ребенка из квартиры?

Ребенок до 14 лет должен сниматься с регистрации совместно с родителями или его законными представителями. Необходимо нотариальное письменное согласие второго родителя, если ребенок выписывается с одним из родителей. Несовершеннолетнего выписать в «некуда» практически невозможно. Без данных о новом жилье паспортист отказывает выдавать разрешение на выписку. За исключением отдельных случаев.

Если же ребенок (до 18лет) является владельцем или совладельцем данной жилплощади, то без разрешения Органов опеки и попечительства (опекунский совет) выписать его и заключить сделку купли-продажи будет невозможно. От имени ребенка выступают его законные представители: родители, опекуны или усыновители. Чтобы получить разрешение на продажу квартиры родители (или опекуны) должны подать заявление и пакет документов в районный опекунский совет.

Условия, при которых Орган опеки и попечительства дает разрешение на выписку ребенка, если он совладелец или владелец недвижимости.

Разрешение на выписку ребенка из квартиры опекунский совет может дать при условии, если ребенок будет проживать в другой недвижимости (части недвижимости), где жилая площадь, а также общая, будет не меньше соответствующей площади продаваемого жилья и где условия проживания должны быть не хуже, чем в предыдущем месте жительства. То есть, например, если на долю ребенка приходилось 18 кв.м площади, то и в новой жилплощади эта доля должна быть не меньше.

Органы опеки и попечительства могут дать разрешение и без этого условия если, например, семья выезжает в другой город или страну.

Только после получения разрешения Опекунского совета провести сделку, участники могут зарегистрировать договор у нотариуса.

Пакет документов, необходимых для выписки ребенка.

Для снятия с регистрации места жительства ребенка до 14 лет нужно подать следующие документы:

  • заявление;
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • квитанция об уплате административного сбора.
  • если только один родитель подает заявление, нужен его паспорт и нотариально заверенное согласие второго из родителей или же решение суда или органа опеки и попечительства относительно места проживания ребенка.

Родители детей-собственников недвижимости или их законные представители и опекуны в Органы опеки и попечительства должны подать такие документы:

  • заявление от каждого родителя;
  • в случае совершения договора доверенным лицом — доверенности на такие действия этого лица от всех собственников жилья;
  • справка о составе семьи;
  • оригинал технического паспорта недвижимости;
  • оригинал выписки из Государственного реестра вещных прав и отягощений недвижимого имущества с указанием всех собственников;
  • оригиналы паспортов всех собственников;
  • оригиналы паспортов детей возрастом 16 лет;
  • идентификационные коды всех совершеннолетних собственников и детей-собственников;
  • оригиналы свидетельства о рождении детей возрастом до 14 лет;
  • оригинал свидетельства о разводе;
  • оригинал свидетельства о смерти супруги/супруга.

Что говорит закон Украины.

Согласно статье 224 Гражданского кодекса Украины сделка купли-продажи является недействительной без разрешения органов опеки и попечительства (опекунского совета).

В случае, если кто-то предлагает вам провести сделку без этого разрешения, лучше отказаться во избежание дальнейших возможных судовых разбирательств.

В Гражданском кодексе Украины указано, что лицо пребывает в статусе ребенка до 18 лет.

Малолетний ребенок – это гражданин в возрасте до 14 лет. Они не вправе совершать договора с недвижимостью.

Несовершеннолетний ребенок – это гражданин в возрасте от 14 до 18 лет. Они наделены неполной гражданской дееспособностью и вправе участвовать в заключении договора купли-продажи недвижимости.

Дети возрастом до 10 лет должны быть зарегистрированы по адресу регистрации родителей или одного из них (если их места жительства разные), в спецучереждении или с опекунами. В отдельных случаях ребенок старше 10 лет может проживать в другом месте, к примеру, с бабушкой или дедушкой, но только если он хочет и родители не против. С 14-18 лет несовершеннолетний сам решает с кем будет жить. Если возникают спорные ситуации, то для урегулирования вопроса вмешивается опекунский совет.

Если даже родители (или один из родителей) были лишены родительских прав, несовершеннолетний ребенок все равно сохраняет свое право пользоваться квартирой, в которой он прописан.

Государство защищает ребенка, его права и интересы и не дает возможности ни родителям, ни прочим лицам нарушить их!

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector