Migration48.ru

Вопросы Миграции
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Налог при продаже нежилого помещения для ИП (УСН 6%) менее 5 лет

Налог при продаже нежилого помещения для ИП (УСН 6%) менее 5 лет

Владею нежилым помещением в Москве (менее 5 лет в собственности). Покупал его как физлицо и также планирую продать. Сдаю это помещение в аренду как ИП, плачу 6%. ИП более 8 лет.

Помещение покупалось за 1 000 000, продается за 2 000 000. Кадастровая стоимость 4 000 000.

Подскажите пожалуйста какой налог мне нужно заплатить? Только 6% от стоимости продажи? Или 13% НДФЛ? Или 6 + 13? Или 13% от разницы с вычислением 70% от кадастровой, т.е. от 1 000 000 — 4 000 000 * 0,7?

Помогите разобраться! Из налоговой ответ ждать минимум месяц!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Алексей, если у Вас ИП имеет соответствующий ОКВЭД (покупка/продажа недвижимости), то налог 6% с 70% от кадастровой стоимости, т.к цена по договору купли-продажи меньше 70% от КС и покупка состоялась после 31 декабря 2015 года. Если соответствующего ОКВЭД ИП не имеет, тогда 13% с 70% от кадастровой стоимости без права на применение любых имущественных вычетов полагаемых физическому лицу.

Арман, спасибо за оперативный и лаконичный ответ.
Позвольте еще несколько уточняющих вопросов.
1. Если у ИП есть ОКВЭД и оплата приходит на расчетный счет, то налоговая постфактум будет предъявлять претензию, что ИП не принял 70% от кадастровой?
2. Если пройдет 5 лет что-то поменяется?
3. Самый выгодный вариант — дождаться 5 лет с момента покупки, закрыть ИП, налог не платить, так как буду освобожден от уплаты, верно?
4. Чуть менее выгодный — оспорить кадастровую, чтобы она была меньше цены продажи, открыть ОКВЭД, заплатить 6% от цены продажи?
5. Использовать имущественный вычет я могу только закрыв ИП?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Алексей, отвечу по совокупности вопросов также и лаконично ))
Если исходить из письма Минфина и постановления КС РФ, то вариантов не так уж много.
Видимо, добавить соответствующие коды в Оквэд и оплатить налог в размере 6% с 70% от КС (2 800 000*6% = 168 000 р. к уплате.) Если получится оспорить КС, то заплатите меньше.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Письмо Минфина от 15 августа 2017 г. N 03-04-05/52220, от 11 августа 2017 г. N 03-04-05/51705.

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Как следует из представленных материалов, индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения, использовал недвижимое имущество в предпринимательской деятельности (сдача помещения в аренду). В связи с прекращением предпринимательской деятельности имущество, которое находилось в собственности более трех лет, планируется продать.
Согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, вправе самостоятельно выбрать режим налогообложения.
Так, налогоплательщики, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей и использующие общий режим налогообложения, при исчислении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеют право на получение профессиональных налоговых вычетов в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов в соответствии с пунктом 1 статьи 221 Кодекса. Указанные налогоплательщики уплачивают налог по ставке в размере 13 процентов.
При этом состав указанных расходов, принимаемых к вычету, определяется налогоплательщиком самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному главой 25 «Налог на прибыль организаций» Кодекса.
Физические лица в отношении доходов, полученных ими от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса имеют право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.
Вместе с тем подпунктом 4 пункта 2 статьи 220 Кодекса установлено, что, если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 указанного пункта, положения подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.
Также налогоплательщик не вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, учитывая, что указанный налогоплательщик не имеет права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.
Равным образом у налогоплательщика, прекратившего деятельность в качестве предпринимателя, отсутствует возможность воспользоваться правом на уменьшение суммы облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением таких доходов в порядке, предусмотренном подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса. Следовательно, определяющее значение в указанных случаях имеет характер использования имущества.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 N 487-О, возможность применения имущественного налогового вычета при продаже имущества для целей исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц не распространяется на индивидуальных предпринимателей, использующих имущество в предпринимательской деятельности. В свою очередь, для индивидуальных предпринимателей предусмотрен особый порядок учета расходов как при уплате налога на доходы физических лиц (статья 221 «Профессиональные налоговые вычеты»), так и при переходе на упрощенную систему налогообложения (глава 26.2 «Упрощенная система налогообложения» Кодекса).»

Читайте так же:
Как рассчитать декретный отпуск? Как получить декретные?

Арман, спасибо! Стало чуть понятнее.
То есть налоговая база, в 70% от кадастровой либо цена договора (смотря что больше), она едина для всех: ИП, физлицо или ООО. Это для избежания махинаций с занижением стоимости продажи. А дальше, уже исходя из того какая у тебя система налогообложения, платишь налог.
Самый последний вопрос:
Имеет ли значение, при продаже от физлица, у которого есть ИП (с ОКВЭД покупка/продажа недвижимости), на какой счет будет зачислены деньги, на счет ИП или на счет физлица?
p.s.: если у вас подобная ситуация, учитывайте что ваш налог составит не 6, а 7 процентов, так как при доходе свыше 300 тысяч ИП на УСН платит +1%.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

По той же логике, как с арендой, по аренде деньги куда поступают?
«Сдаю это помещение в аренду как ИП, плачу 6%. «

ВНИМАНИЕ. Обзор о разграничении понятий «предпринимательская деятельность»/ «не предпринимательская деятельность» для целей налогообложения

В адрес Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Челябинской области регулярно поступают обращения предпринимателей, которые сталкиваются с доначислением налогов при продаже недвижимости (как НДФЛ, так и НДС).

Эта касается и разовой продажи объектов нежилого назначения, и систематической продажи недвижимости (и жилой, и нежилой) на протяжении определенного периода времени в связи с квалификацией налоговыми органами данных сделок, как совершенных при осуществлении предпринимательской деятельности.

Необходимо отметить, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, но не зарегистрированные в качестве индивидуального предпринимателя, для целей исполнения обязанностей, установленных НК РФ, фактически приравниваются к индивидуальным предпринимателям. При получении физическим лицом доходов от предпринимательской деятельности без регистрации ИП, на указанное лицо будет распространяться соответствующий режим налогообложения, установленный НК РФ для индивидуальных предпринимателей.

При этом у такого физического лица нет понимания о механизмах начисления налогов в таких случаях и почему, например, не учитываются расходы на приобретение недвижимости. Это вызывает напряженность, доначисления могут приводить к банкротству физических лиц. С такими же ситуациями могут сталкиваться самозанятые, которые не являются субъектами предпринимательства.

В случае применения индивидуальным предпринимателем специальных режимов налогообложения, а также в случаях, когда налогообложение операций, связанных с предпринимательской деятельностью, отличается от налогообложения операций, совершаемых физическим лицом вне рамок предпринимательской деятельности, необходимо точно определить к какому типу операций относится та либо иная сделка.

Действующее законодательство не содержит запрета физическому лицу, не являющемуся предпринимателем, на извлечение дохода от использования принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества, но только при условии, что эти действия не содержат признаков предпринимательской деятельности.

В силу статьи 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Вместе с тем, Гражданский кодекс не содержит четких критериев того, как определить, что деятельность физического лица носит систематический характер и, как следствие, приводит к обязанности регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Таким образом, чтобы квалифицировать деятельность физического лица, как предпринимательскую, нужно доказать сам факт наличия такой деятельности и неоднократность получения таких доходов.

Читайте так же:
Действующие решения о приостановлении по указанному налогоплательщику

Правоприменение указанной нормы вызывает существенное затруднение. Отсутствие ясных и понятных норм, направленных на разграничение доходов физического лица от предпринимательской деятельности и доходов, не относящихся к предпринимательской деятельности, при условии различных правил налогообложения таких доходов, приводит к нарушению конституционного принципа юридического равенства и вытекающего из него требования равенства налогообложения, закрепленного в пункте 1 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации.

Исходя из судебной практики, о наличии предпринимательской деятельности может свидетельствовать, в частности:

— приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации (например, нежилые помещения, которые не могут использоваться для личных нужд);

— систематический характер деятельности (неоднократность сделок по продаже недвижимости),

— получение дохода от использования имущества (сдача в аренду, возмещение расходов на содержание);

— наличие устойчивых связей с контрагентами;

— ведение учета совершенных сделок и операций, связанных с ними.

Суды исходят из понятия предпринимательской деятельности как систематической, направленной на получение прибыли деятельности. При этом способ получения прибыли не имеет существенного значения.

Таким образом, для квалификации деятельности физического лица как предпринимательской, существенным является установление фактов получения им дохода, в частности от покупателей имущества.

Также обращаем особое внимание, что в случае квалификации деятельности физического лица, как предпринимательской, налог исчисляется со всей суммы продажи недвижимого имущества, без учета расходов на его приобретение.

Судебная практика:

Следующие дела рассмотрены в пользу налоговых органов области: А76-37562/2017, А76-32636/2017, А76-17290/2017, А76-39624/2017, А76-2553/2018, А76-34483/2017, 2а-1952/2018, 2а-3725/2018, 2а-4674/2018, 2а- 2708/2018, 2а-2369/2018, 2а-2426/2018, 2а-2731/2018, 2а-1453/2018, 2а-1934/18, 2а-1539/2018; № 88а-1263/2019 кассационное определение по делу; 2а-2428/2020; 2а-2306/2020 и др.

Однако имеются дела, по результатам рассмотрения которых судами сделаны выводы о недоказанности инспекциями факта получения налогоплательщиками дохода от реализации имущества, подлежащего квалификации в качестве полученного от предпринимательской деятельности.

Решения в пользу налогоплательщиков:

Дело № А76-39578/2017, ИП Сагитов А.Р. к Межрайонной ИФНС России № 17 по Челябинской области.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.05.2018, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2018, решение инспекции признано недействительным в части. Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 08.11.2018 судебные акты нижестоящих инстанций оставлены без изменения.

В ходе проверки установлено, что ИП Сагитовым А.Р. не включена в состав доходов при исчислении налоговой базы по УСН выручка от реализации объектов недвижимости (3 жилых объектов и земельных участков, на которых расположены данные объекты) в сумме 8 600 000 руб., которая связана с осуществлением Сагитовым А.Р. предпринимательской деятельности, о чем свидетельствуют постоянный (систематический) характер деятельности по возведению жилых домов и их последующая реализация через незначительный промежуток времени с целью извлечения прибыли, жилые дома реализованы с черновой отделкой, что свидетельствует об отсутствии возможности проживания в них.

Судом в рассматриваемой части решение инспекции признано недействительным. По мнению суда, налоговым органом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что приобретение земельных участков и последующее строительство Сагитовым А.Р. жилых объектов на данных земельных участках было обусловлено исключительно целью извлечения прибыли, а не целью обеспечения жильем близких родственников Сагитова А.Р. При этом характер использования имущества прямо свидетельствует об отсутствии цели получения прибыли и систематического характера деятельности по строительству и реализации объектов недвижимого имущества.

Дело № А76-20930/2018, ИП Пастухов А.В. к ИФНС России по Центральному району г. Челябинска.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 01.08.2018, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2018, решение инспекции признано недействительным. Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 11.02.2019 судебные акты нижестоящих инстанций оставлены без изменения.

Инспекцией выявлено неотражение предпринимателем дохода по УСН, полученного от реализации нежилого помещения, используемого ИП Пастуховым А.В. в предпринимательской деятельности (предоставлялось в аренду для осуществления коммерческой деятельности ООО «Сталь-Инжиниринг», в котором Пастухов А.В. является единственным учредителем и руководителем).

Решение инспекции признано недействительным со ссылкой на то, что сделка по купле-продаже спорного недвижимого имущества осуществлена налогоплательщиком единожды, что свидетельствует об отсутствии у налогоплательщика цели систематического получения прибыли от соответствующей деятельности. Доказательств внесения ООО «Сталь-Инжиниринг» арендных платежей в адрес заявителя в отношении спорных объектов налоговым органом не представлено. Суд посчитал, что сама по себе характеристика спорных объектов (нежилое помещение и земельный участок), а также то, что заявитель являлся руководителем ООО «Сталь-Инжиниринг» не может свидетельствовать об использовании спорных объектов в предпринимательской деятельности.

При отсутствии доказательств получения заявителем дохода от использования спорных объектов судом не принят довод инспекции о том, что реализованные объекты изначально предназначались по своим характеристикам не для использования для личных нужд.

Читайте так же:
Налогообложение КФХ: сравнение режимов ОСНО, УСН, ЕСХН

Дело № А76-39765/2017, ИП Мильковский Б.И. к ИФНС России по Ленинскому району г. Челябинска.

Инспекцией доначислены НДФЛ и НДС вследствие невключения в доход от предпринимательской деятельности дохода от реализации недвижимого имущества — нежилых помещений (7 объектов).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.04.2018 в удовлетворении заявленных требований предпринимателю отказано, однако Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2018, оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 18.10.2018, решение суда первой инстанции отменено, требования индивидуального предпринимателя удовлетворены.

Судом указано, что сделка по купле-продаже недвижимого имущества была осуществлена налогоплательщиком единожды (реализация всех объектов произведена в один день), что свидетельствует об отсутствии у налогоплательщика цели систематического получения прибыли от соответствующей деятельности.

Дело № А76-39832/2017, ИИ Полякова О.В. к ИФНС России по Центральному району г. Челябинска.

Инспекцией установлено получение налогоплательщиком дохода от предпринимательской деятельности, реализованный объект недвижимого имущества предназначен для использования в предпринимательской деятельности (сдачи в аренду в качестве салона красоты).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 03.09.2018 в удовлетворении заявленных требований предпринимателю отказано, однако постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2018, оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 05.03.2019, решение суда первой инстанции отменено, требования индивидуального предпринимателя удовлетворены.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, указал, что сделка по купле-продаже недвижимого имущества была осуществлена налогоплательщиком единожды, что свидетельствует об отсутствии у налогоплательщика цели систематического получения прибыли от соответствующей деятельности.

Суд также пришел к выводу о недостаточности доказательств для утверждения, что объект недвижимого имущества предназначен для использования в предпринимательской деятельности (только на основании показаний свидетеля).

Тот факт, что реализованное налогоплательщиком помещение является нежилым, не может сам по себе свидетельствовать об использовании помещения в предпринимательской деятельности в отсутствие доказательств получения дохода от использования такого помещения.

Каким налогом облагать доход от продажи недвижимости ИП: УСН или НДФЛ?

Если индивидуальный предприниматель захочет продать недвижимость, то ему лучше учесть все риски, связанные с налогообложением проданного имущества. Многие ИП считают, что после продажи квартиры они не обязаны платить налог на прибыль. Мы расскажем, какие налоги предусмотрены за продажу недвижимости предпринимателями.

Какой налог уплачивает предприниматель при продаже некоммерческого имущества

ИП на УСН при продаже недвижимости, которая не использовалась для получения прибыли, должен будет оплатить НДФЛ на общих основаниях. Однако он также может избежать уплаты налога в двух случаях.

Если недвижимость была в собственности более 3 лет, при условии:

  • что она передавалась предпринимателю в порядке наследования и по договору дарения от физлица;
  • ИП стал владельцем в результате приватизации;
  • предприниматель получил право собственности по договору пожизненного содержания с иждивением, как налогоплательщик-арендатор.

В остальных случаях, чтобы не уплачивать НДФЛ, предприниматель должен владеть недвижимостью более 5 лет.

Рассмотрим другие примеры

Что делать, если предприниматель хочет продать недвижимость, которая использовалась в коммерческих целях? Все будет зависеть от той системы налогообложения, по которой работает ИП.

Предприниматели на упрощенке, продающие коммерческую недвижимость, будут обязаны заплатить налог в размере 6%. Потому что сумма, полученная в результате сделки, будет приравниваться к доходу.

Однако с 2019 года ИП, работающие по ОСН, могут не уплачивать налоги на доходы от продажи коммерческой недвижимости и движимости, кроме той, которая непосредственно участвовала в предпринимательской деятельности:

  • они владели квартирами и жилой площадью более 5 лет;
  • автомобилями более 3 лет.

Рассмотрим на примере

Предприниматель, работающий на упрощенке, решил продать собственную квартиру, которую он приобрел еще до начала предпринимательской деятельности. Во время владения он сдавал данную недвижимость в аренду и получал с нее доход. Хотя квартира не использовалась непосредственно для бизнеса, а только для получения дополнительного заработка. При продаже такой недвижимости он будет обязан заплатить налог на прибыль. Так как законодатель предусматривает, что любые коммерческие жилые площади, принадлежащие ИП на УСН, им облагаются. При этом имеют место многочисленные случаи судебных разбирательств, где предприниматели пытаются доказать, что они не использовали недвижимость непосредственно в собственном бизнесе. Однако суды даже в последней инстанции остаются на стороне налоговой службы, которая начисляет налог в размере 6% и дополнительные штрафы за неуплату.

Раньше под это правило подпадали и предприниматели, работающие на ОСН. Однако, как уже писали выше, с 2019 года законодатель решил сделать им поблажку, разрешив продавать личную недвижимость по общему правилу. Ведь до этого получалось так, что многие сдавали квартиры незаконно без договора и уплаты налогов, а потом еще продавали их на общих основаниях, потому что налоговая не была в курсе такого заработка. Другие же сдавали недвижимость в аренду по закону, а потом еще и оплачивали налог на доходы. Однако ИП на упрощенке пока не получили подобных поблажек. Возможно законодатель учитывал то, что они и так не несут бремя полного налогообложения и имеют дополнительные поощрения.

Читайте так же:
Куда жаловаться на врачей поликлиники

02.08.2021

ИП на УСН продал имущество: платить ли НДФЛ? как оптимизировать налоги?

По своим долгам ИП отвечает всем своим имуществом, неважно использовал он его в деятельности или нет. А как обстоят дела с налогообложением? Какой налог платить, если, например, продал машину, на которой доставлял свои товары, а если ездил на ней по рабочим делам, но нечасто, а если только на дачу и к теще в гости? А что делать с каким-нибудь складом, который продал бывший ИП на упрощенке?

ИП на УСН использует имущество в бизнесе

Как можно доказать, что имущество было задействовано в предпринимательской деятельности:

ИП отражал доходы от его использования (например, сдачи в аренду) в отчетности.
Расходы по использованию имущества включались в расходы ИП — например, ремонт автомобиля, топливо, шиномонтаж.
К имуществу применялись льготы, связанные с режимом налогообложения. Пример — недвижимость ИП на УСН, в определенных законом случаях она освобождена от обложения налогом на имущество.
Характер имущества указывает на его невозможность применения в личных целях — вряд ли ИП будет использовать заводские цеха или камнедробильные установки для собственных нужд.
Систематичность деятельности по продаже, например — ИП продал несколько принадлежащих ему квартир в короткий срок.
Косвенным признакам может стать зачисление дохода от продажи имущества на счет ИП.
Даже если предприниматель недавно перестал им быть и решил продать имущество, оставшееся у него после закрытия своего дела, то эти продажи налоговики могут попытаться квалифицировать, как предпринимательство. Тут они проявляют завидную фантазию.

Далее все зависит от того, когда имущество было куплено, сколько времени прошло с момента покупки, какую систему налогообложения применял ИП до УСН (если она менялась).

Напомним, что ИП не обязан вести бухгалтерский учет, при этом налоговый учет вести необходимо, например Книгу учета доходов и расходов. А еще ИП рекомендуется учитывать основные средства (ОС). Это как раз дорогостоящее (в налоговом учете более 100 000 рублей) и с большим сроком использования (от 12 месяцев) имущество.

Зачем ИП учет основных средств. На УСН существует ограничение — стоимость основных средств не должна быть более 150 миллионов. Не думаем, что большое количество ИП владеет таким дорогостоящим имуществом, но все же предупреждаем — на предпринимателей по мнению ФНС, Минфина и судов это правило распространяется также, как на организации.

Определять остаточную стоимость ИП должен также как компании — по правилам бухучета.

ИП на УСН «доходы»

ИП на УСН «доходы минус расходы»

Вариант 1: ИП купил имущество, когда еще не являлся предпринимателем и затем стал использовать его в своей деятельности. В этом случае при продаже имущества нельзя будет учесть расходы на покупку имущества независимо от того, какую систему налогообложения применяет ИП. На этом настаивают ФНС и Минфин, а суды поддерживают эту позицию.

Вариант 2: ИП купил имущество уже будучи предпринимателем. Тогда он обязан заплатить налог с полной суммы продажи. Уменьшить ее на расходы по покупке он также не сможет.

Мало того, если у ИП ранее стоимость основного средства была включена в расходы по УСН, придется ее восстанавливать. Надо будет вынуть из расходов всю стоимость ОС, а взамен начислить амортизацию по правилам для налога на прибыль и доплатить налог и пени в бюджет. На этот моменте мы подробно не будем останавливаться — это тема для отдельной статьи. Скажем только, что так надо делать только в случае, если ОС продано менее чем через 3 года (по недвижимости 10-ти лет) с даты списания в расходы.

ИП не использует имущество, которое продает в предпринимательской деятельности
Здесь неважно покупал ли ИП имущество до или во время деятельности в качестве ИП, ведь оно не имеет к бизнесу никакого отношения.

В этом случае платить налог по УСН не нужно. Необходимо уплатить НДФЛ 13%. А также подать декларацию 3-НДФЛ. Прятаться смысла нет — ИФНС получить данные об отчуждении имущества из Росреестра (по недвижимости) или от ГИБДД (по авто).

Читайте так же:
Что делать, если не приходит налог на автомобиль?

В отношении других видов имущества, которые не подлежат государственной регистрации, ФНС может узнать из других источников. Например, если покупатель-организация или другой ИП, покажет в своих расходах покупку дорогостоящего оборудования и налоговая заинтересуется — а заплатил ли продавец налоги?

В том случае, если ИП не использовал имущество в бизнес-целях он платит налог как физлицо, а значит может рассчитывать на вычеты и другие льготы.

Не нужно платить налог при продаже недвижимости (речь о жилой недвижимости, обратите внимание), если она находилась в собственности минимум три года и перешла к вам в собственность в результате:

наследования;
дарения членом семьи или близким родственником (муж, жена, брат, сестра, мама, папа и т.д.);
приватизации;
по договору пожизненного содержания с иждивением;
при реализации единственного жилья или доли в таком жилье;
если стоимость квартиры менее 1 млн рублей.
Обратите внимание на нововведение 2021 года — если вы покупали квартиру в новостройке, то срок считать необходимо не от момента регистрации (вступления в собственность), а от момента оплаты (полной, см. Письмо Минфина от 21 апреля 2021 года № 03-04-05/30283) договора долевого участия (ДДУ).

В прочих случаях срок владения недвижимостью должен быть не менее 5 лет. Для прочего имущества, включая авто — 3 года.

Если вы перешагнули оговоренный срок и продажа не подлежит обложению НДФЛ, то и декларацию подавать не надо.

Также действует налоговый вычет в сумме 1 млн. рублей по жилой недвижимости — его можно использовать, если документы на покупку недвижимости не сохранились. А если они есть, можно заплатить НДФЛ с разницы между стоимостью продажи и покупки.

Недавно был принят закон, который вносит приятные изменения в НК РФ. С 1 января 2022 года, если стоимость продажи имущества не превышает 1 000 000 рублей (для жилья) и 250 000 для прочего имущества, то физлицу не нужно показывать такой доход в декларации. Т. е. подавать отчет и платить налог — не нужно.

Не стоит забывать и об ограничении — если доход от продажи квартиры (речь о сумме, указанной в договоре купли-продажи), меньше, чем 0,7 кадастровой стоимости квартиры, то придется за доход принять именно сумму кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

ИП использовал имущество в бизнес-целях, снялся с регистрации и хочет его продать

В этом случае к нему применяются те же правила, что и к обычному физлицу (см. предыдущий блок статьи). Трудность в том, что если начать продавать имущество сразу после прекращения статуса ИП то можно нарваться на неприятности от ФНС.

Налоговая склонна к подозрительности и раз вы решили продать имущество сразу после того, как прекратили быть ИП — значит хотите уйти от налогов.

Зато у бывших ИП есть один важный плюс. В статье 220 НК РФ говорится, что при продаже «жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств», если налогоплательщик ранее учел расходы на покупку этого имущества в расходах на спецрежиме (в частности УСН «Д-Р») или в составе профессиональных налоговых вычетов (при применении общей системы), то ему предоставляется имущественный налоговый вычет.

Размер вычета равен разнице между суммой расходов на покупку имущества и расходами, учтенными ранее при определении налоговой базы.

Пример: ИП купил авто за 3 млн рублей, применяя УСН по ставке 15% он включил в расходы стоимость этого имущества в сумме 0,5 млн рублей. Затем прекратил предпринимательскую деятельность и решил продать автомобиль за 2,3 млн рублей. Если автомобиль находился в собственности ИП более 3-х лет, то он вправе не платить налог и не подавать декларацию. Если менее — применить налоговый вычет на выбор — в 1 млн., но это не выгодно. Или посчитать его, как описано выше.

Берем сумму расходов на покупку — 3 млн. и вычитаем из нее расходы, которые ИП успел учесть на УСН 0,5 млн. Получается 2,5 млн. рублей, а продажная цена 2,3 млн. Получается вычет полностью перекрывает продажную стоимость. Декларацию 3-НДФЛ экс-предприниматель подает, указывает вычет — налог не платит.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector