Migration48.ru

Вопросы Миграции
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Алгоритмы действий арендатора и владельца земли для пролонгации договора аренды

Алгоритмы действий арендатора и владельца земли для пролонгации договора аренды

Координационный центр по оказанию правовой помощи обратился к проблематике пролонгации договоров аренды земельных участков. В центре напоминают, что срок действия договора аренды земли сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства не может быть меньше 7 лет (ч.11 ст. 93 ЗКУ). Срок договора аренды земельного участка не может превышать 50 лет и дата окончания действия договора аренды земельного участка считается от даты заключения договора.

Частями 1, 2 ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли» определено, что по окончании срока, на которые был заключен договор аренды земли, арендатор, надлежаще образом исполнявший обязанности по условиям договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды земли на новый срок (возобновление договора аренды земли).

Для этого арендатор осуществить такие действия:

не позднее месяца до истечения срока договора аренды арендатор должен сообщить арендодателю о намерении воспользоваться своим преимущественным правом на заключение договора на новый срок. Сообщение должно осуществляться путем направления письма-уведомления, к которому прилагается проект дополнительного соглашения. Это письмо может быть вручено арендодателю под расписку или направлено по почте ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении.

арендодатель в месячный срок должен рассмотреть предоставленное арендатором письмо-уведомление с проектом дополнительного соглашения и при отсутствии возражений заключить с арендатором дополнительное соглашение о возобновления договора аренды земли.

При наличии возражений, если арендодатель не желает продлевать действие договора аренды, необходимо направить (обязательно) арендатору письмо-уведомление о принятом арендодателем обоснованном решении.

Не дайте рейдерам нажиться в период кризиса! Поставьте свои объекты недвижимости на мониторинг с помощью сервисов SMS-маяк и SMS-маяк Земля. Благодаря им можно оперативно узнать об изменениях в реестре недвижимости (через SMS-сообщения, электронным письмом, или же через сообщение в кабинете пользователя). Поставить на мониторинг сейчас.

Дополнительное соглашение к договору аренды земли о его возобновления должно быть заключено сторонами в месячный срок в обязательном порядке, сведения о продления срока договора аренды должны быть внесены в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. С соответствующим заявлением об этом может обратиться любая из сторон договора. Внесение указанных сведений в Реестр осуществляется государственным регистратором соответствующей регистрационной службы или, в случае, когда дополнительное соглашение удостоверяется нотариально — нотариусом.

Договор аренды продлевается автоматически в случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды и при отсутствии в течение одного месяца после окончания срока договора возражения арендодателя на письмо-уведомление арендатора о возобновлении договора аренды земли. Такой договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

Если арендодатель отказывает арендатору в продление договора без уважительных на то причин и/или арендодатель проигнорировал предложение арендатора и требует возврата участка, или арендодатель заключил договор аренды с другим арендатором, в таком случае арендатор может обратиться в суд с исковым заявление о признании права пользования земельным участком. В исковом заявлении арендатор должен обосновать со ссылкой на доказательства беспочвенность действий арендодателя и право арендатора на продление действие договора аренды земли (в согласовании с абз.10 ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли»).

В случае, когда арендодатель (собственник) не желает продлить действие договора аренды земли, срок которого истекает, необходимо:

Читайте так же:
Сроки приватизации квартиры продлили до 2022 года

получить письмо-уведомление от арендатора о возобновлении договора аренды земли с добавленным проектом дополнительного соглашения (составленный не менее чем за месяц до окончания действия договора);

в течение одного месяца прислать ответ арендатору об отказе в заключении дополнительного соглашения и возобновлении договора аренды земли.

В случае непредоставления арендодателем (собственником) ответа договор будет продлен автоматически.

Больше информации о том, как бизнесу предупредить последствия кризисной ситуации уже сегодня, получайте в системах ЛІГА:ЗАКОН. Они помогают объективно оценивать любую ситуацию и принимать взвешенные решения.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram и страницу в Facebook, чтобы всегда быть в курсе бухгалтерских событий.

Договор аренды земельного участка: заключение и продление.

аренда земельного участка

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ПРОДЛЕНИЕ.

  • Полный комплекс услуг.
  • Кратчайшие сроки.
  • Высокое качество.
  • Гарантия результата.

Для успешного ведения бизнеса или просто возможности пользоваться земельным участком не обязательно быть полноправным владельцем земли, часто бывает достаточно лишь арендовать подходящий Вам земельный участок на определенный (длительный или наоборот короткий) термин и беспроблемно пользоваться таким участком на законных основаниях.

Поэтому, если Вы:

  • Хотите заняться фермерством или иным видом бизнеса требующего для своей реализации наличия участка земли?
  • Решили построить дом, но возможности купить собственную землю пока нет?
  • Нашли хороший земельный участок, который можно использовать для получения прибыли или для качественного отдыха, рыбалки, охоты и т.д.?
  • Планируете выращивать овощи, фрукты, кустарники, деревья и тому подобное, но все еще не обзавелись собственным участком?

Тогда Вам стоит ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, а если он уже заключен, но термин его действия заканчивается, тогда советуем Вам неотлагательно ПРОДЛИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЛИ.

ЮК «ЕВРО-ВЕКТОР»– уже много лет работает в сфере земельного права и поэтому очень оперативно и абсолютно беспроблемно сможет заключить, продлить, согласовать и оформить практически любой договор аренды земельного участка. Наша юридическая компания имеет действительно богатый практический опыт в данной сфере, благодаря чему мы даем 100% гарантию на высокое качество предоставляемых нами услуг.

Юристы нашей компании быстро подготовят нужный Вам договор аренды земельного участка, проверят и согласуют всю необходимую документацию, помогут с оформлением и при необходимости – нотариальным удостоверением.

Согласовывая договор аренды земельного участка у нас Вы получаете:

  • Детальную правовую консультацию, а также экспертизу имеющихся документов;
  • Сбор и подготовку необходимой земельной документации;
  • Непосредственную разработку договора аренды и помощь в его заключении (продлении);
  • А в случае необходимости (при желании сторон соглашения) — помощь в нотариальном удостоверении договора аренды земли и т.д.

ПОДРОБНЕЕ: Заключение договора аренды земельного участка

Аренда земли – это установленное законодательством срочное платное владение и пользование определенным земельным участком основанное на договоре, которое необходимо арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности.

Заключение договора аренды земельного участка – это процедура, которая включает в себя экспертизу документов, подготовку и согласование со сторонами договора всех деталей и нюансов сделки, его нотариальное заверение – в случае необходимости и т.д.

Крайне важно при составлении и заключение договора аренды земельного участка учесть все существенные условиями договора. А именно предусмотреть и конкретизировать:

  • Четкую информацию об объекте аренды: его кадастровый номер, размер и местоположение;
  • Определить срок действия такого договора аренды;
  • Установить арендную плату (указать ее размер, индексацию, условия и способы расчетов, сроков оплаты, порядка внесения платы и возможности пересмотра ответственности в случае неуплаты).
Читайте так же:
Информация о межевании в выписке из егрн

Кроме того, по желанию сторон в договоре аренды земельного участка могут указываться еще и другие условия, например, возможность осуществления каких-либо мероприятий, направленных на улучшение или охрану участка и тому подобное. Также договор аренды может заключатся одновременно на несколько земельных участков, которые находящихся в собственности одного арендодателя.

Договор аренды земельного участка обязательно заключается в письменной форме это крайне важно, а вот удостоверять данный договор нотариально или нет – это уже решают стороны такого договора на свое личное усмотрение. Также стоит отметить, что законодательством разработан типовой договор аренды земельного участка, который утверждается Кабинетом Министров.

При желании, когда срок действия договора аренды земли подходит к окончанию — такой договор можно продлить или же заключить абсолютно новый договор.

Не стоит забывать, что согласно законодательства арендатор имеет преимущественное право на приобретение арендованного земельного участка в собственность в случае его продажи.

ЮК «ЕВРО-ВЕКТОР» осуществляет правовые услуги необходимые при заключении договора аренды земельного участка, его продлении, согласовании и т.д. Наши специалисты имеют большой практический опыт в сфере земельного права, в том числе и в оформлении договоров аренды. Мы помогаем заключать договора на земли, которые находятся не только в частной собственности, но и в государственной или коммунальной.

Наши специалисты по земельным вопросам помогут не только на этапе заключения договора аренды земельного участка, но и в случае необходимости смогут восстановить ранее заключенные договора, исправить и усовершенствовать соглашения, которые по каким-либо причинам Вам не подходят, помогут продлить уже существующие договора и т.д.

Заключение договора аренды земельного участка (а также его продление) в ЮК «Евро-Вектор» пройдет для Вас очень легко и без лишних временных и финансовых затрат.

Если Вы начинаете собственное дело или уже активно работаете и неплохо зарабатываете с помощью арендованного участка земли, тогда Вы наверняка знаете на сколько важно, чтобы договор аренды на данный участок был действительно правильно составлен и официально оформлен. От того, какие моменты предусмотрены договором, какой термин его действия, какие обязанности и ответственность у сторон предусмотрена таким соглашением — может зависеть успешность и рентабельность Вашего бизнеса.

Если договор аренды земельного участка будет разработан под Ваши интересы, то Вы сможете избежать таких рисков, как:

  • досрочное расторжение договора с потерей урожая и соответственно – прибыли;
  • повышение арендной платы;
  • увеличение Вашей ответственности и т.д.

Также, как известно, риск случайного уничтожения и повреждения арендованного участка несет арендодатель и поэтому, если Вы хотите переложить возможные риски на иную сторону, тогда этот момент необходимо очень четко прописать в Вашем договоре аренды.

Такого рода моментов очень много, и поэтому, чтобы застраховать себя от дополнительных рисков, лучше проводить заключение договора аренды земельного участка (или его продление) с помощью высококвалифицированных профессионалов в данной области, то есть юристов, специализирующихся в сфере аренды земельных участков.

ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМЫЕ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЛИ

Экономколлегия разъяснила, когда аренда продлевается сама собой

Общество «Черкизово-Свиноводство» в 2010 году взяло в аренду у Администрации Тамбовской области несколько участков для сельскохозяйственного производства сроком на 5 лет.

В договоре стороны предусмотрели, что по истечении срока договора арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, если собственник за 1 месяц до окончания срока аренды не уведомит арендатора о нежелании заключать с ним договор на новый срок. Также соглашение предусматривало автоматическую пролонгацию договора на неопределенный срок в случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после окончания соглашения, а арендодатель против этого не возражает.

Читайте так же:
Как получить налоговый вычет при покупке квартиры декрете

До 2018 года общество пользовалось участками, а затем решило заключить соглашение на новый срок, сославшись на то, что оно и так было продлено автоматически на неопределенный срок. Но чиновники отказали — из-за того, что арендатор обратился с просьбой о заключении нового договора аренды после окончания старого.

Суды двух инстанций заняли сторону общества (дело № А64-6041/2018). Они решили: раз ни одна из сторон не заявила о расторжении договора и арендатор продолжил использование участков без возражений со стороны арендодателя, то действие договора продолжилось на тех же условиях. А это значит, что старое соглашение еще действовало, когда арендатор попросил о заключении нового.

Арбитражный суд Центрального округа с этим не согласился. Кассация сослалась на положения Земельного кодекса (ст. 39.6 ЗК, введена в действие с 1 марта 2015 года), из буквального толкования которого следует, что автоматическая пролонгация договора аренды земельного участка в законодательстве не предусмотрена. И положения ст. 621 Гражданского кодекса о о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не действуют, потому что для земельных отношений ЗК имеет приоритет над ГК. А значит, чиновники правомерно отказали в заключении договора аренды участков на новый срок. Обществу, которое хочет арендовать участки еще раз, нужно участвовать в торгах на общей основе, следовало из этого решения суда.

Арендатор пожаловался в Верховный суд. По мнению юристов «Черкизово-Свиноводство», действие нормы Земельного кодекса, которая запрещает автоматическое продление договора аренды, не распространяется на отношения сторон — ведь договор изначально был заключен за пять лет до вступления этой нормы в силу. «Договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, если он заключен до вступления в силу закона об обязательном проведении торгов и арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого», — уверен заявитель.

Экономколлегия проверила доводы жалобы. «Если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 ЗК», — подчеркнул ВС и признал законным решение первой инстанции по делу.

Особенности пролонгации договора аренды земельного участка

На какие законы обратить внимание при продлении договора аренды земельного участка

Отношения по аренде земельных участков регулируются как гражданским, так и земельным законодательством. К самым главным нормативным актам в этой сфере относятся:

Учитывайте, что согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ следует, что имущественные правоотношения, предметом которых является земля и сделки с ней, регулируюнтся гражданским законодательством, если иные требования не прописаны в земельном законодательстве. Соответственно, ЗК РФ имеет приоритет над ГК РФ, он более важный.

Как продлить договор

Пролонгация договоров аренды земельных участков возможна путем:

  • подписания обновленного документа (стороны и предмет договора остаются прежними);
  • заключения доп. соглашения к первоначальному договору, которое позволяет внести в него корректировки не только в отношении периода действия аренды, но и в отношении иных условий (например, арендной платы);
  • включения в текст первоначального договора оговорки об автоматической пролонгации.
Читайте так же:
Как грамотно уволить сотрудника на испытательном сроке

Форма пролонгации арендного договора зависит от срока действия основного договора, а также способа продления. При этом он должен соответствовать следующим условиям:

  1. Если срок, на который продлевается договорной документ, равняется году и более, требуется проведение регистрационных процедур в Росреестре.
  2. Если вы увеличиваете срок договора дополнительным соглашением к нему, оно должно оформляться в той же форме, что и первоначальный договор (письменное оформление, возможное нотариальное удостоверение).
  3. Если на стороне арендодателя выступает гражданин или организация, то возможно использование положений о преимущественном праве на заключения договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Это значит, что добросовестный арендатор имеет право на переоформление договорного документа на новый срок в первоочередном порядке.

Процедура продления состоит из следующих этапов:

  1. Одна из сторон направляет другой сообщение с предложением продлить, либо перезаключить договор на новый срок.
  2. Стороны согласовывают обновленные условия сделки.
  3. Стороны оформляют пролонгацию документально, дополняя ее при необходимости прохождением госрегистрации в Росреестре.

Особенности пролонгации на неопределенный срок

При пролонгации арендного договора земли на неопределенный период нужно учитывать следующие выводы судебной практики:

  • Если срок арендных отношений в договоре не согласован, то он считается оформленным на неопределенный период. В случае включения в соглашение об аренде условия о пролонгации на срок, определенный сторонами, но без согласования количества продлений, такое продление возможно лишь единожды. Далее происходит либо завершение сделки, либо возобновление договора аренды на неопределенный срок (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.06.2018 № Ф04-1007/2018 по делу № А45-6997/2017).
  • В отношении федеральной и региональной земли действует преимущественное право арендатора на продление договора, хотя и не во всех случаях. Такое право у арендатора возникает только при условии наличия в его собственности недвижимости, находящейся на участке (ст. 39.20 ЗК РФ).
  • Если договор арендного использования заключается на неопределенный период, то такая сделка, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, может быть расторгнута в любое время по воле одного из контрагентов. Закон в этом случае требует лишь предупредить о своем желании партнера за 3 месяца до предполагаемой даты. Если же арендодатель намеренно затягивает вопрос о продлении арендного договора, предметом которого является участок под строительство, судебный орган может признать такой пассивный отказ перезаключить договорной документ недействительным (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2014 по делу № А79-3121/2013).

Как продлить договор аренды земельного участка под строительство

В том случае, если земельный участок был выделен для возведения на нем объекта строительства (например, частного дома или нежилой недвижимости), действие договора аренды может закончиться до того, как на нем будет возведена запланированная постройка. В этом случае соглашение придется пролонгировать.

В соответствии с п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ право на однократную пролонгацию договора аренды предоставляется собственнику расположенного на участке недостроенного объекта недвижимости в том случае, если:

  • право собственности на этот объект было приобретено в результате публичных торгов по продаже объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с истечением срока действия договора аренды;
  • в течение 6 месяцев с момента истечения срока действия договора аренды в суд не поступило заявления о проведении в отношении объекта публичных торгов (или требования, изложенные в таком заявлении, не были удовлетворены).

Действие договора аренды участка земли прекращается принудительно в том случае, если в течение трех лет с момента передачи земли арендатор не использовал ее для возведения постройки, соответствующей целевому назначению выделенного участка (п. 2 ст. 46 ЗК РФ).

Читайте так же:
Доверенность на представление интересов в налоговых органах

Чтобы продлить договор аренды, необходимо подать соответствующее заявление на имя арендодателя. В нем указывается причина, по которой возникла необходимость в пролонгации договора.

В каких случаях пролонгация аренды земли не допускается

С 1 марта 2015 года в ЗК РФ, регулирующий в том числе арендное использование земель, находящихся в федеральной и региональной собственности, были внесены значительные изменения (закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации…» от 23.06.2014 № 171-ФЗ). Корректировки коснулись среди прочего и порядка предоставления земли в аренду. В частности, обязательны стали торги в форме аукциона для выбора субъекта, которому будет предоставлен участок (ст. 39.3 и 39.6 ЗК РФ).

Торговые процедуры являются обязательными, за исключением ряда поименованных случаев, перечень которых является закрытым. При этом цель предоставления земли значения не имеет (ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ).

Таким образом, пролонгация договора по аренде земли не допускается в отношении земель, находящейся в государственной и муниципальной собственности.

Продление аренды без проведения торгов

Согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, продление срока договора аренды земельного участка без проведения торгов арендаторами федеральной или региональной земли возможно, если:

  • участок выделен субъекту без проведения торговых процедур. Закрытый перечень таких случаев сформирован в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, однако эти положения не распространяют свое действие на ситуации, перечисленные в пп. 13, 14 и 20 ст. 39.12 ЗК РФ (случаи, когда договорной документ был вынужденно оформлен с единственным участником аукционных процедур);
  • земля предоставлена гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом требуется, чтобы были соблюдены следующие условия (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):

  1. Ходатайство о перезаключении договора арендного пользования на этот же участок подано арендатором своевременно, до истечения срока действия первоначального арендного договора.
  2. У иных лиц нет исключительных прав на приобретение участка.
  3. Первоначальный арендный договор с этим арендатором на этот участок не расторгнут по основаниям, предусмотренным пп. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ.
  4. На момент перезаключения аренды не исчезли основания, позволяющие предоставлять рассматриваемый участок в арендное использование без торгов.

Судебная практика по вопросу продления аренды без торгов

Верховный суд РФ в обзоре судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 28.03.2018, пресек возможность вариативного толкования норм о продлении арендного договора на землю без проведения торгов. Дело в том, что п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ единожды разрешает продлить без торгов договор по арендному использованию участка для завершения строительства при условии соблюдения ряда требований (подп. 1 и 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Одним из таких условий является наличие на участке объекта незавершенного строительства. ВС РФ однозначно указал, что для продления договора должны быть выполнены все условия п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ и на земле должен присутствовать объект незавершенного строительства.

Таким образом, продление арендного договора на земельные участки не является сложной процедурой. Однако даже при этом требуется внимание к деталям, так как в некоторых случаях пролонгация невозможна в принципе.

Еще больше информации по теме в рубрике «Договор».

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector