Migration48.ru

Вопросы Миграции
4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как Арендодателю расторгнуть договор аренды имущества

Как Арендодателю расторгнуть договор аренды имущества?

Неотъемлемым компонентом современного рынка являются арендные правоотношения, которые возникают при передаче во временное платное пользование физических и юридических лиц определенного имущества. Так, в аренду может быть передано практически любое имущество, которое не исключено из гражданского оборота и передача в аренду которого не запрещена законом.

Договор аренды имущества — сделка, по которой собственник определенного имущества (т.е. арендодатель) передает его во временное платное пользование третьему лицу (т.е. арендатору).

Чаще всего арендные отношения возникают в связи с передачей недвижимого имущества (зданий, сооружений, офисных помещений и т.п.) и земельных участков во временное платное пользование третьим лицам. Кроме этого, действующее законодательство также дает возможность сторонам заключить договор о передаче транспортных средств или оборудования в аренду.

Практика заключения различных видов договоров аренды показывает, что наиболее спорным моментом между сторонами всегда является процесс расторжения такого договора. Зачастую, арендатор и арендодатель при заключении договора не уделяют достаточного внимания условиям расторжения, что приводит к огромным трудностям в дальнейшем.

В ходе исполнения договора аренды арендодатель часто может столкнуться с ситуацией, когда его имущество используется не по назначению, не проводится своевременно оплата арендных платежей или же наносится вред. В результате чего вполне обоснованно у арендодателя возникает желание расторгнуть договор аренды и потребовать возврата имущества обратно. Однако, будучи законным собственником переданного в аренду имущества, арендодатель не во всех случаях может беспрепятственно расторгнуть договор аренды.

Во избежание каких-либо споров между сторонами на практике и недопущения нарушения законных прав арендодателя, в тексте данной статьи будут приведены способы расторжения договора аренды арендодателем, а также алгоритм совершения необходимых действий. Так, Глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентирует, что договор аренды имущества может быть расторгнут по:

(1) совместному согласию арендодателя и арендатора,

(2) в одностороннем порядке по инициативе арендодателя или арендатора, а также

(3) в судебном порядке по заявлению арендодателя или арендатора. Каждый из указанных вариантов будет детальнее рассмотрен ниже.

1. Расторжение договора аренды по согласию обеих сторон

В данном случае арендодатель заявляет арендатору о намерении расторгнуть договор аренды имущества, а арендатор не возражает против такого расторжения, в результате чего сторонами заключается отдельное соглашение о расторжении договора аренды имущества. Такое соглашение должно быть составлено в письменной форме, подписывается обеими сторонами и вступает в юридическую силу от даты его подписания, если только более поздняя дата не указана в тексте самого соглашения. В данном случае арендатор обязуется возвратить арендодателю арендное имущество до даты расторжения договора аренды имущества, путем подписания отдельного акта приема-передачи.

Еще один нюанс состоит в том, что если речь идет о договоре аренды недвижимого имущества сроком 1 (один) год и более, в таком случае арендодателю и арендатору необходимо будет обратиться с заявлением о прекращении права аренды имущества в Единый государственный реестр недвижимости (далее «ЕГРН«). Без такого заявления информация о существующей аренде имущества исключена из ЕГРН не будет.

Порядок расторжения договора аренды по согласию сторон схематически можно изложить следующим образом: (1) направление уведомления арендатору с предложением расторгнуть договор; (2) согласование сторонами сроков возврата имущества и даты прекращения договора; (3) заключение письменного соглашения о расторжении договора между арендатором и арендодателем; (4) государственная регистрация прекращения аренды (если только договор аренды недвижимости был заключен на срок от 1 года и более); (5) договор считается расторгнутым в дату, согласованную сторонами.

2. Расторжение договора в одностороннем порядке арендодателем

Данная опция дает возможность арендодателю расторгнуть договор аренды имущества без получения предварительного согласия на такое расторжения от арендатора и без необходимости обращения в суд. Гражданский кодекс не закрепляет по умолчанию права арендодателя на одностороннее расторжение договора, потому такое право должно быть прямо закреплено в тексте договора аренды имущества.

Положения договора аренды о праве арендодателя на односторонний отказ от договора могут быть закреплены следующим образом:

  • арендодатель имеет право в любой момент и без каких-либо оснований расторгнуть договор аренды имущества, путем направления соответствующего уведомления арендатору; или
  • арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды имущества ТОЛЬКО в случае наступления определенных условий (к примеру, арендатор использует имущество не по назначению, арендатор имеет финансовые проблемы, арендатор не проводит капитальный ремонт и прочие условия). Перечень таких условий не указан в законе, а потому стороны вольны самостоятельно определить обстоятельства, наступление которых дает возможность арендодателю расторгнуть договор; или
  • арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды ТОЛЬКО по прошествии определенного периода времени (месяцев/лет); или
  • любая другая комбинация из приведенных выше вариантов на усмотрение сторон.

Для того, чтоб воспользоваться своим правом на односторонний отказ, арендодателю необходимо соблюдать установленный порядок расторжения договора. Первым делом арендодатель обязуется направить соответствующее уведомление о намерении расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке арендатору. Такое уведомление должно быть направлено на последний известный почтовый адрес получателя (т.е. арендатора), если только иной адрес или иной способ направления такого уведомления не указан в тексте самого договора (к примеру, направление электронного письма).

Читайте так же:
Ндс по отгрузке или по оплате 2022

Важным является также вопрос о моменте прекращения договора аренды при его расторжении арендодателем в одностороннем порядке. Так, стороны в договоре аренды могут предусмотреть, что договор считается расторгнутым (1) от даты направления соответствующего уведомления арендатору; или (2) от даты получения арендатором уведомления о расторжении договора; или (3) в любой другой момент, предусмотренный положениями договора аренды имущества. Если же в договоре аренды имущества ничего не сказано о моменте прекращения договора аренды, тогда арендодатель вправе самостоятельно указать дату окончания договора аренды в тексте соответствующего уведомления, направляемого арендатору.

В положениях договора аренды имущества может быть также предусмотрено, что арендатор должен быть поставлен в известность о факте расторжения договора за определенное количество дней до желаемой даты расторжения. Стоит обратить внимание, что сроки уведомления арендатора о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, указаны в законе: для расторжения договора аренды недвижимости — за 3 (три) месяца до даты расторжения, а для расторжения договора аренды других видов имущества — за 1 (один) месяц до запланированной даты расторжения. Сроки же уведомления арендатора о расторжении договора аренды, заключенного на определенный (фиксированный) срок, в законе не указываются и могут быть согласованы сторонами отдельно в тексте самого договора аренды.

Довольно часто можно встретить договора аренды имущества, в которых арендодатель при реализации права на односторонний отказ от договора обязуется оплатить арендатору определенную денежную компенсацию. Данное условие не предусмотрено законом, а потому обязанность арендодателя по выплате каких-либо неустоек или компенсаций арендатору в связи с расторжением договора аренды в одностороннем порядке должна быть прямо предусмотрена в положениях договора аренды имущества.

Арендатор обязан возвратить обратно арендодателю имущество до момента расторжения договора аренды по акту приема-передачи. Если договор аренды прекращен, а арендатор до сих пор не возвратил обратно арендодателю имущество, арендатор продолжает оплачивать арендную плату не смотря на факт расторжения договора аренды.

Порядок расторжения договора аренды арендодателем схематически можно изложить следующим образом: (1) право арендодателя на односторонний отказ прямо предусмотрено в тексте договора; (2) возникли обстоятельства, которые дают арендодателю право на односторонний отказ; (3) арендодатель направил письменное уведомление арендатору о расторжении договора аренды; (4) договор считается прекращенным в дату установленную договором или уведомлением арендодателя.

3. Расторжение договора в судебном порядке по инициативе арендодателя

Право арендодателя расторгнуть договор в судебном порядке не должно быть обязательно прописано в тексте договора, так как гарантируется действующим гражданским законодательством Российской Федерации. Данный вариант расторжения договора аренды имущества является наиболее затратным как по времени, так и в плане финансовых издержек обеих сторон. Положения гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают перечень обстоятельств, в связи с наступлением которых арендодатель имеет право обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды, в частности:

  • арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; или
  • арендатор существенно ухудшает имущество, полученное в аренду; или
  • арендатор более 2 (двух) раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; или
  • арендатор не выполняет иные обязанности, предусмотренные договором аренды и невыполнение которых дает право арендодателю требовать расторжения договора в судебном порядке (к примеру, не проводит капитальный и/или текущий ремонт помещения).

Однако, наступление указанных выше условий недостаточно для подачи искового заявления. Закон требует от арендодателя в обязательном порядке обратиться к арендатору с письменным предложением расторгнуть договор аренды во внесудебном порядке. Такое уведомление должно быть направлено на последний известный почтовый адрес арендатора, если иной порядок отправления уведомления не предусмотрен положениями договора аренды имущества. Арендатор обязуется дать ответ на полученное уведомление в течении срока, установленного договором аренды, или, если такой срок не установлен, — в течении 30 (тридцати) календарных дней от момента получения такого уведомления.

Если арендатор не отвечает, отказался от расторжения договора аренды или истек срок для предоставления такого ответа, только в таком случае арендодатель имеет право подать исковое заявление в порядке, предусмотренном действующим процессуальным законодательством Российской Федерации. Обращаем внимание, что на арендодателя в данном случае возлагается обязательство по доказыванию факта нарушения арендатором условий договора аренды. Договор аренды считается прекращенным с момента вступления в силу решения суда о расторжении договора.

Читайте так же:
До скольки могут звонить коллекторы - консультация юриста

Порядок расторжения договора аренды в судебном порядке схематически можно изложить следующим образом: (1) допущенное арендатором нарушение дает право арендодателю расторгнуть договор; (2) арендодатель направляет предложения арендатору расторгнуть договора аренды; (3) неполучение ответа или получение отказа в расторжении договора от арендатора; (4) подготовка арендодателем искового заявления и его подача в суд; (5) договор считается расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

4. Моменты, о которых важно помнить при расторжении договора аренды

Поскольку расторжению договора аренды имущества предшествует, в большинстве случаев, недобросовестное исполнение арендатором своих обязательств, арендодатель имеет также право взыскать с арендатора определенные штрафные санкции. Штрафные санкции могут быть предусмотрены как положениями договора, так и действующим законодательством, и применяются в случае обнаружения нецелевого использования имущества арендатором, просрочки уплаты арендных платежей, нанесения арендатором вреда имуществу и т.п.

Кроме этого, если ранее арендатору было разрешено передавать имущество в последующею субаренду третьим лицам, арендодателю стоит убедиться в том, что субарендатор также поставлен в известность о факте расторжения основного договора аренды. Поскольку договор субаренды недвижимого имущества также подлежит обязательной государственной регистрации, арендодатель имеет право требовать от арендатора исключения записи о субаренде имущества из ЕГРН.

Как расторгнуть договор аренды?

Порядок и способы расторжения договора аренды. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке. Расторжение договора аренды через суд. Досрочное расторжение договора аренды арендатором или арендодателем. Порядок действий, возможные риски. Минимизация рисков при расторжении договора аренды.

Расторгнуть арендный договор можно в суде либо отказавшись от него в одностороннем порядке.

Поговорим о двух способах.

1. Расторжение через суд.

Договор расторгается в суде в случае, когда одна из сторон нарушила его условия. Расторжение в суде допускается и в других ситуациях, если они указаны в договоре/законе.

В ситуации существенного изменения обстоятельств, после которых сторона утрачивает интерес к договору, его расторгают также через суд. Но доказать это изменение очень сложно. К примеру, смена экономической обстановки таким обстоятельством признано не будет.

Арендодатель может расторгнуть договор по следующим основаниям:

  • использование арендного имущества не в соответствии с назначением или не на условиях договора;
  • существенная утрата свойств арендуемого имущества;
  • неуплата в срок более 2-х раз подряд (но можно предусмотреть в договоре и однократную – подобное не будет нарушением свободы договора);
  • невыполнение обязанности провести капитальный ремонт.

Но часто затруднения вызывает оценка существенности, поэтому единообразия в судебной практике относительно данного критерия нет.

Арендодатель может прописать более детально основания для расторжения договора в суде, чтобы в ходе процесса проще было установить факт нарушений договора.

Когда расторгается договор аренды через суд всегда применим претензионный порядок. То есть досудебное урегулирование в таких делах – обязательная стадия.

Если сторона отказала в удовлетворении претензии или же ответ в установленный срок не будет получен, можно идти в суд.

Если же не соблюсти претензионный порядок, то иск оставят без рассмотрения.

Если же арендатор устранит все те обстоятельства, из-за которых было подано исковое?

Есть позиция ВАС о том, что в случае, если арендатор в разумный срок устранил все нарушения, то заявление о расторжении договора оставят без удовлетворения. Исключение составляет устранение нарушения платы за аренду. В этом случае арендодатель имеет право подать исковое заявление. В случае продолжительного непредъявления иска он утратит право на обращение с иском по этому основанию.

Процесс расторжения через суд требует от арендодателя доказать все заявленные в иске обстоятельства.

2. Односторонний отказ от договора

Если срок договора в нем не определен, то стороны вправе в одностороннем порядке отказаться от такого договора. Этот вариант наиболее удобен и позволит сэкономить сторонам спора время и финансы.

В договор советуем добавить положения, расширяющие перечень оснований для одностороннего отказа или же, напротив, указать возможность немотивированного отказа.

Есть два способа минимизации рисков, связанных с отказом от договора.

  1. Насколько подобное возможно, конкретизировать для арендодателя условия и основания для отказа от договора. Желательно при этом либо избегать фраз про существенность или же разъяснить, что в конкретном договоре признается под существенностью.
  2. Подробно регламентировать процедуру одностороннего отказа: порядок уведомления, сроки, и тд.

Если отказ выполнен с нарушением, то он не будет порождать соответствующих последствий и его можно будет оспорить в суде.

С 2015 г. односторонний отказ может привести к возникновению обязательства выплаты некой компенсации контрагенту.

Применительно к договору аренды законом подобное не предусмотрено, но при заключении договора положение о подобных выплатах может быть включено, поэтому важно внимательно изучать договор перед подписанием.

Арендодателю нужно понять, готов ли он платить за односторонний отказ или настроен на тяжбы.

Читайте так же:
Как правильно писать: во исполнение или во исполнении

Вообще рекомендуется в договоре разделить положения по судебному и внесудебному расторжению договора. Очень часто судьи не понимают, например, выполнена ли процедура одностороннего отказа, поскольку стороны могут из-за неясных формулировок перепутать односторонний отказ и расторжение по соглашению сторон.

Для того чтобы минимизировать риски по взысканию с арендодателя убытков из-за досрочного прекращения договорных отношений, рекомендуем принять во внимание следующее.

Для начала разберемся, из-за чего у арендатора могут возникнуть убытки:

  • арендатор лишен возможности использовать арендуемое помещение;
  • арендодатель повредил имущество арендатора;
  • арендатор ремонтировал имущество арендодателя, но не получил за это возмещения.

Какова же практика судов по подобным спорам.

1. Взыскание упущенной выгоды

Если договор был расторгнут по желанию арендодателя и само расторжение было проведено в соответствии с законом или договором, то суды вряд ли признают заявленные ко взысканию денежные средства как убытки.

Поэтому важно арендатору соблюдать процедурные моменты каких-либо действий: допустим, доказывать нецелевое использование сдаваемого в аренду помещения (если подобное основание прописано в договоре). Для доказательств можно подготовить акт осмотра помещения. Однако в каждом конкретном случае перечень доказательств будет разным.

Чтобы защититься от притязаний арендатора, арендодатель должен собрать доказательства, что виной принятия решения о досрочном прекращении является арендатор. И хорошую услугу в этом составит правильно подготовленный договор.

Советуем указать в договоре то, что односторонний отказ арендодателя не будет являться поводом взыскания с него убытков/упущенной выгоды.

2. Риски взыскания компенсации за имущество арендатора

Чтобы нивелировать риски получения исков о взыскании денежных средств за имущество арендатора, нужно при заключении договора заранее предусмотреть судьбу такого имущества.

Как вариант, включить в договор пункты о сроках, порядке вывоза арендатором своего имущества. Можно также указать основания, когда арендодатель может забрать имущество арендатора, в качестве санкции за ненадлежащее исполнение договорных положений – допустим, если арендатор не уложится в срок вывоза своего имущества.

Советуем до того, как распорядиться таким имуществом, все же письменно уведомить арендатора о своих намерениях.

3. Риски взыскания компенсации за ремонт или создание неотделимых улучшений

Существует общее правило – капитальный ремонт делает арендодатель, а арендатор — текущий в рамках поддержания помещения в надлежащем состоянии. Но подобную конструкцию можно менять.

То есть, в договоре желательно прописать, во-первых, регламент по согласованию с арендодателем расходов на капитальный ремонт и установку неотделимых улучшений, во-вторых, добавить положение, что арендатор не сможет рассчитывать на компенсацию этих расходов ни при каких условиях, включая прекращение договора.

Автор Дана Высоцкая, юрист юрфирмы «Ветров и партнеры»

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Будем рады увидеть вас среди наших клиентов!

Звоните или пишите прямо сейчас!

Телефон +7 (383) 310-38-76
Адрес электронной почты info@vitvet.com

Юридическая фирма «Ветров и партнеры»
больше, чем просто юридические услуги

Можно ли расторгнуть договор аренды из-за того, что в здании есть нарушения пожарной безопасности?

Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в равной мере может быть возложена как на собственника, так и на арендатора помещения. Согласно ст. 38 Федерального закона от 21.12.94 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» ответственными за нарушение требований пожарной безопасности являются собственники имущества и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться им.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). По требованию одной стороны договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Читайте так же:
Нормативы численности специалистов по охране труда на предприятиях

Возможны следующие основания для расторжения:

1. В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

2. В соответствии с п. 4 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

3. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора (п. 2 ст. 620 ГК РФ).

В вашем случае довольно неоднозначная ситуация. Дело в том, что расторгнуть договор аренды по договорному основанию («в случае закрытия торгового центра») достаточно проблематично, поскольку полностью торговый центр не был закрыт, его деятельность была приостановлена только на 10 дней. Из формулировки основания для расторжения договора «в случае закрытия торгового центра», которая предусмотрена в договоре, сложно сказать, что подразумевалось — расторжение договора в случае полного закрытия торгового центра на неопределенный срок или закрытия на любой срок, даже на несколько дней.

Если же расторгать договор аренды не по договорным основаниям (например, в связи с недостатками по п. 1 ст. 612 ГК РФ), то достаточно сложно определить, какую сторону займет суд. Здесь будет учитываться то, когда нарушение было устранено, и другие обстоятельства. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.97 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»).

Так, суды считают, что если арендодатель устранил нарушения правил пожарной безопасности в разумный срок (например, еще до подачи иска), а нарушения малозначительны, не причиняют ущерб арендатору и не нарушают права третьих лиц, то оснований для одностороннего расторжения договора аренды нет (см., например, постановление АС Северо-Кавказского округа от 10.04.2019 по делу № А32-28525/2018).

Еще нужно учитывать, не было ли вины арендатора при нарушении правил пожарной безопасности. В одном деле были такие обстоятельства: стороны заключили долгосрочный договор аренды нежилого помещения в торговом центре. В нем было предусмотрено, что «арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в случае закрытия торгового центра органами власти по любым причинам, исключая вину арендатора и/или в случае установления органами власти по причинам нарушения норм и правил установки, эксплуатации, обслуживания систем пожарной безопасности арендодателем запрета на использование помещения в соответствии с разрешенным использованием, при невозможности использования арендатором помещения для осуществления коммерческой деятельности в течение 1-го месяца. В этом случае арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендодателю соответствующей претензии, срок ответа на которую устанавливается в 45 календарных дней».

В торговом центре была проведена проверка, в ходе которой были установлены нарушения требований пожарной безопасности при эксплуатации здания торгового центра. Уполномоченный орган составил акт проверки противопожарного состояния с указанием выявленных нарушений требований пожарной безопасности. Нарушения были установлены в отношении арендодателя, а также ряда арендаторов. Торговый центр был закрыт на восемь дней. Затем арендодатель устранил нарушения, торговый центр был открыт.

Арендатор отправил арендодателю письмо о наличии неустраненных существенных нарушений требований пожарной безопасности в помещениях торгового центра, что является грубым нарушением договора аренды. Арендодатель не устранил эти нарушения. Тогда арендатор заявил о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке, а затем подал аналогичный иск.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении искового заявления о расторжении договора аренды.

Во-первых, они учли документы, представленные арендодателем в подтверждение пожарной безопасности торгового центра в целом: заключение о независимой оценке пожарного риска, декларацию пожарной безопасности и т.д.

Во-вторых, согласно решению суда, по другому делу выявленные несоответствия отдельных требований пожарной безопасности не создавали угрозу жизни как посетителям, так и работникам торгового центра, а также зданию в целом, и являлись устранимыми, ввиду чего собственнику торгового центра была представлена возможность устранить их. Причем арендодатель устранил нарушения, а приставы закрыли исполнительное производство по этому вопросу.

В-третьих, в акте проверки были указаны, помимо нарушений со стороны арендодателя, нарушения на территории ряда арендаторов. Например, арендатор-истец не обеспечил исправное состояние системы противопожарной защиты, поскольку в вентиляционном помещении хранились горючие материалы, в складском помещении расстояние от хранящихся товаров до светильников было менее чем 0,5 метра. Таким образом, временный запрет деятельности торгового центра был обусловлен не только действиями арендодателя, но и действиями арендаторов, в том числе истца.

Читайте так же:
Финансовый управляющий при банкротство физического лица, найти здесь

В связи с этим досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке было необоснованно (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2019 по делу № А41-89982/18).

Как по закону расторгнуть договор аренды

Действующим законодательством установлено, что договоры аренды зданий, сооружений, помещений, земельных участков, заключенные на срок не менее года, подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) и считаются заключенным с момента такой регистрации.

Однако, истечение срока аренды по договору не означает автоматического погашения записи об аренде в ЕГРН. Какие же действия необходимо предпринять арендодателю и арендатору для погашения записи об аренде?

Во-первых, необходимо представить соответствующее заявление в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам, либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель. Соответственно, с заявлением о прекращении аренды могут обратиться совместно стороны договора. Кроме того с заявлением также может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Заявление можно представить лично, обратившись в любой многофункциональный центр, либо посредством почтового отправления ( в этом случае подпись на заявлении должна быть нотариально удостоверена), либо в электронном виде с использованием сервиса на сайте Росреестра www.rosreestr.ru, либо на портале госуслуг www.gosuslugi.ru (в этом случае заявление необходимо подписать усиленной квалифицированной электронной подписью).

Во-вторых, учитывая положения части 4 статьи 18 Закона о регистрации, к заявлению нужно приложить документы, необходимые для погашения записи об аренде, то есть подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений.

Основания прекращения обязательств установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ). Согласно статье 407 обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором; прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором; стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Другими словами, договор аренды может быть расторгнут: по обоюдному согласию сторон; в одностороннем порядке, если такой порядок установлен законом или договором аренды, а также по решению суда.

На основании изложенного, документами, необходимыми для погашения записи об аренде могут быть: соглашение о расторжении (прекращении) договора аренды, подписанное арендатором и арендодателем; документы (акты), подтверждающие передачу (возврат) арендованного имущества арендодателю (статья 622 ГК); решение суда; уведомление о расторжении аренды недвижимости, направленное арендатору или арендодателю в срок, установленный законом или договором для предупреждения о расторжении договора аренды недвижимости.

Пунктом 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например, с нарушением, допущенным другой стороной (арендатор перестал своевременно платить арендную плату, арендатор использует арендованное имущество не по назначению и др.), или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. В этом случае, решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector