Migration48.ru

Вопросы Миграции
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Подлежит ли госрегистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный между юридическими лицами

Подлежит ли госрегистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный между юридическими лицами

Подлежит ли государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный между юридическими лицами? Какой порядок регистрации таких договоров?

Ответы:

Вы серьезно хотите получить компетентный ответ от незнакомых людей в интернете?

Смотрите, заходите сюда, оформляете бесплатный доступ на 2 дня ко всей базе знаний Консультант + и за это время находите и ответ на свой вопрос, и судебную практику, и все формы документов с примерами заполнения, какие вам только понадобятся.

В соответствии со статьей 1 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нежилое помещение относится к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснено, что правила данной статьи применяются и к договорам аренды нежилых помещений, так как нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений.

Таким образом, государственной регистрации подлежат договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок не менее года.

Государственная регистрация проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В Санкт-Петербурге это Городское бюро регистрации прав на недвижимость (ГБР).

Для регистрации договора аренды нежилого помещения одна из сторон или уполномоченное ею лицо, имеющее надлежащим образом оформленную доверенность, подает инспектору отдела приема и выдачи документов ГБР заявление о государственной регистрации.

К заявлению прилагаются следующие документы:

— опись документов, представленных для регистрации;

— документ об оплате регистрации;

— документ, подтверждающий полномочия представителя;

— договор аренды нежилого помещения (не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником);

— план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, заверенный органами технического и кадастрового учета;

— поэтажные планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием площади арендуемого помещения.

Кроме того, представляются нотариально заверенные копии документов, подтверждающих правоспособность юридического лица: учредительных документов со всеми зарегистрированными изменениями и дополнениями, если они имели место; документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц; документа о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика с указанием его индивидуального номера налогоплательщика. Если указанные документы имеются в ГБР, то повторно представлять их не надо.

Документы, имеющие подчистки, приписки или иные, не оговоренные исправления, а также написанные карандашом не принимаются.

В подтверждение приема документов на государственную регистрацию выдается расписка, подтверждающая принятие документов ГБР.

После приема документов ГБР проводит правовую экспертизу документов и проверку законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данное помещение, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. При отсутствии указанных противоречий вносится запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Читайте так же:
Ндс по отгрузке или по оплате 2022

После осуществления государственной регистрации правообладателю выдается свидетельство о государственной регистрации и документ, выражающий содержание сделки, содержащий специальную регистрационную надпись.

Также выдаются подлинники всех документов, представленных на регистрацию, при условии что к делу, хранящемуся в ГБР, приобщены надлежащим образом заверенные копии указанных документов либо подлинники, их заменяющие.

Что нужно знать при заключении договора аренды нежилого помещения

4. Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда РУз от 01.12.2011 № 234 «О некоторых вопросах применения экономическими судами норм гражданского законодательства об имущественном найме (аренде)».

Данная статья посвящена рассмотрению основных аспектов при заключении договора аренды нежилого помещения (далее – «Договор«).

2. Форма Договора

Важно учесть, что Договор должен всегда заключаться в письменной форме, иначе он будет недействительным. Договор, заключенный на срок более года подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента такой регистрации. При этом стороны должны учесть судебную практику при оценке необходимости государственной регистрации Договора, а именно, согласно п. 17 Пленума Высшего Хозяйственного суда РУз № 234 от 01.12.2011 г. срок действия Договора, <определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, … признается равным году>. Иными словами, если, например, стороны заключили Договор сроком с 1-го июня 2020 г. по 30 мая 2021 г., то такой Договор подлежит государственной регистрации, так как будет признан судом равным году, несмотря на то, что по факту срок составляет 11 месяцев.

Стоит отметить, что ответственность по регистрации Договора лежит на собственнике нежилого помещения. Договор должен быть зарегистрирован в течение месяца со дня подписания Договора (п. 11 Приложения № 1 к ПКМ РУз от 29.12.2018 г. № 1060). Кроме того, все изменения и дополнения к договору, подлежащему регистрации, в соответствии со статьей 384 также подлежат регистрации.

Помимо этого, важно отметить, что Договор, заключенный между физическими лицами, подлежит обязательной постановке на учет в налоговом органе. Кроме того, такая ответственность с 1 января 2022 г. возлагается и на юридические лица (п.3 ПКМ РУз от 22.09.2021 г. № 595).

3. Обязательные условия Договора

При заключении Договора стороны должны достичь согласия по следующим условиям:

  1. Состав и стоимость имущества, передаваемого в аренду, порядок его передачи;
  2. Сроки аренды;
  3. Условия и размер арендной платы, сроки ее внесения;
  4. Состояние имущества, в котором арендодатель должен предоставить его арендатору;
  5. Условия использования имущества арендатором;
  6. Состояние и порядок возврата имущества арендодателю после прекращения договора;
  7. Обязанности сторон по восстановлению и ремонту арендованного имущества;
  8. Условия дальнейшей принадлежности имущества после полной его амортизации;
  9. Условия, порядок и сроки выкупа арендованного имущества, если оно передается с последующим выкупом;
  10. Условия, порядок и возможность сдачи арендованного имущества в субаренду;
  11. Объем информации и сроки ее представления арендодателю;
  12. Ответственность сторон.
Читайте так же:
Договор залога имущества. Образец

4. Оплата по Договору

Важно учесть, что обязанность Арендатора по внесению платежей за пользование имуществом возникает лишь с момента передачи ему арендованного имущества. Если Арендодатель не передаст объект аренды Арендатору в момент заключения договора или иной установленный договором срок, он не вправе требовать от него внесения платы за пользование имуществом за соответствующий период.

Кроме того, следует учесть, что в случае пользования имуществом по истечении срока аренды Арендатор будет обязан оплатить арендную плату за весь период пользования.

5. Расторжение договора

В соответствии с ГК РУз существует 3 способа расторжения договора: 1) по соглашению сторон; 2) по требованию одной из сторон по решению суда; 3) путем одностороннего отказа от исполнения договора.

5.1. По соглашению сторон

Договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон. При этом можно не указывать данное условие в Договоре, так как это право закреплено в законе.

5.2. По требованию одной из сторон через суд

По требованию одной из сторон Договор может быть расторгнут в следующих случаях:

По требованию арендодателя Договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, несмотря на письменное предупреждение арендодателя;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату за пользование имуществом;
  • не производит капитального ремонта имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора Договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении Договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении Договора;
  • арендатор не производит в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки лежащего на его обязанности капитального ремонта имущества;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для пользования.

При этом можно не указывать данное условие в Договоре, так как это право закреплено в законе. Важно отметить, что в Договоре могут быть указаны и другие основания досрочного расторжения.

5.3. Односторонний отказ от Договора

Этот способ расторжения Договора предполагает расторжение по воле одной из сторон без судебного вмешательства. Важно отметить, что одна из сторон наделяется таким правом, только в случае если оно предусмотрено в договоре.

6. Как сделать Договор ориентированным на ту или иную сторону Договора

Один из способов сделать Договор более предпочтительным для той или иной стороны Договора – это изменить (исключить) в Договоре диспозитивные нормы законодательства, которые непредпочтительны для стороны. Следует иметь в виду, что многие диспозитивные нормы диспозитивны поскольку постольку не указано иного в законе или в законодательстве и в договоре. Таким образом, следует оговорить, что в некоторых случаях нормы невозможно исключить даже, прописав иное в договоре. Далее мы приводим некоторые примеры такого изменения (исключения).

Читайте так же:
Как узнать об арестованных счетах через Сбербанк-Онлайн

6.1. Как сделать Договор ориентированным на арендодателя

  1. Согласно статье 547 ГК РУз Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в наем имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Таким образом, в случае, если Арендодатель не желает производить капитальный ремонт за свой счет, в договоре следует возложить данную обязанность на Арендатора.
  2. Согласно статье 553 ГК РУз если иное не предусмотрено законом или договором, наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет по истечении срока договора при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора имущественного найма на новый срок. А также согласно статье 14 Закона «Об аренде», если после истечения срока договора арендатор продолжает фактически пользоваться арендованным имуществом и арендодатель до истечения срока договора не имел возражений на этот счет, то договор считается возобновленным на тот же срок, если договором не предусмотрено иное. Таким образом, Арендодатель, не желающий продления договора аренды с Арендатором, должен определенно вписать положение, исключающее преимущественное право арендатора на заключение договора и автоматическое возобновление договора.
  3. Согласно статье 15 Закона «Об аренде», в случае смерти Арендатора один из его наследников имеет право требовать признания себя Арендатором на основании и условиях действовавшего договора аренды. Однако Арендодатель вправе отказаться от признания наследника арендатором, если условием заключения действовавшего договора аренды являлись личные качества умершего арендатора. Таким образом, если Арендодатель заключил договор под условием личных качеств Арендатора и не желает, чтобы в случае смерти Арендатора, его наследник имел право в соответствии со статьей 15, Арендодателю следуют указать в договоре, что одним из условий заключения договора явились личные качества Арендатора.

6.2. Как сделать Договор ориентированным на арендатора

ВС указал, какие пошлины следует уплатить при изменении договора аренды недвижимости

Дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества является сделкой, подлежащей государственной регистрации, за совершение которой для организаций установлена пошлина в размере 22 тысячи рублей (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ).​

При этом, когда дополнительное соглашение заключается в связи с изменением сведений о сторонах (наименование, адреса, платежные реквизиты), либо сводится к уточнению сроков осуществления расчетов по договору, либо изменяет иным образом условия, не влияющие на содержание обременения, порождаемого договором аренды, то в таких случаях организациями уплачивается пошлина в размере 1 тысяча рублей (подпункт 27 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ), разъясняет Верховный суд (ВС) РФ.​

Суть дела​

ООО «Альфа-М» обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения, приложив к нему документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в размере 1 000 рублей.​

Читайте так же:
Выплаты по договорам гражданско-правового характера: налоги, вычеты, взносы

Ранее общество заключило с индивидуальным предпринимателем Алексеем​ Бильчуговым​ (арендодатель) договор аренды нежилого помещения в поселке Вожега Вологодской области сроком на 7 лет. В последующем стороны подписали дополнительное соглашение к названному договору, касающееся изменения​ размера подлежащей уплате постоянной части арендной платы.​

Управление Росреестра уведомлением сообщило заявителю об оставлении представленных документов без рассмотрения, в связи с отсутствием в государственной информационной системе сведений об уплате госпошлины в размере 22 тысячи рублей и отсутствием документа об уплате госпошлины в указанном размере.​ ​

Не согласившись с решением управления Росреестра,​ «Альфа-М»​ обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным вышеназванного уведомления Росреестра.​

Решением Арбитражного суда Вологодской области, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и суда округа, заявленные исковые требования были удовлетворены. Однако ответчик не согласился с вынесенными судебными актами и в кассационном порядке обжаловал их в Верховный суд.​ ​

Позиция ВС​ ​

Высшая инстанция напоминает, что в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с ними, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.​ ​

В силу подпункта 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, физическим лицом уплачивается государственная пошлина в размере 2000 рублей, организацией — 22 000 рублей. В то же время согласно подпункту 27 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ госпошлина за внесение изменений в записи ЕГРН о правах, об ограничениях прав и обременениях недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, уплачивается физическими лицами в размере 350 рублей, организациями – 1 000 рублей.​ ​

«Из названных положений НК РФ следует, что указанные размеры государственной пошлины установлены за осуществление самостоятельных юридически значимых действий – за регистрацию прав (ограничений прав и обременений, сделок) в отношении объектов недвижимости и за внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости. При этом в силу прямого указания, содержащегося в подпункте 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, в установленных данной нормой размерах подлежит уплате государственная пошлина за государственную регистрацию сделок с объектом недвижимости», — разъясняет ВС.​ ​

Верховный суд указывает, что дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества об изменении размера арендной платы подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.​

«Такого рода соглашение подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды, что согласуется с правовой позицией, выраженной в пункте 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года №59)», — отмечает высшая инстанция.​ ​

Читайте так же:
Сумма штрафа за езду без прав

Следовательно, управление Росреестра пришло к обоснованному выводу о необходимости уплаты государственной пошлины, предусмотренной подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, и правомерно возвратило документы, представленные на государственную регистрацию обществу, не уплатившему государственную пошлину в полном объеме, резюмирует ВС.​ ​

Таким образом, Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении заявления ООО «Альфа-М».​

Как будут регистрироваться договоры аренды с 1 января

ГНК тестирует сайт ijara.soliq.uz . С 1 января 2022 года на нем нужно будет регистрировать все договоры аренды или безвозмездного пользования недвижимым имуществом, заключаемые физическими и юридическими лицами . О системе дистанционной регистрации договоров аренды рассказал заместитель директора НИЦ «Yangi texnologiyalar» Гиёс КАРШИЕВ:

– «В соответствии с №ПП-3741 от 25.05.2018 г. обязательному учету в ОГНС подлежат договоры аренды недвижимости, заключенные физическими лицами. Для удобства в персональных кабинетах налогоплательщика создан специальный функционал, позволяющий регистрировать договоры дистанционно. С помощью него должны регистрироваться все договоры аренды недвижимого имущества физлиц вплоть до 1 января 2022 года.

Требование об обязательной регистрации таких договоров, заключаемых юрлицами, – новое. Оно вступит в силу с 1 января 2022 года .

С 1 января 2022 года и физические, и юридические лица обязаны регистрировать все свои договоры аренды или безвозмездного пользования недвижимостью на сайте ijara.soliq.uz. Сейчас ресурс работает в тестовом режиме.

С 1 января 2022 года остатки ТМЦ, хранящихся на объектах недвижимого имущества, арендуемого или безвозмездно используемого на основании договоров, не поставленных на учет в органах государственной налоговой службы, не подлежат инвентаризации. И в целях налогообложения они будут оцениваться как несуществующие на складе налогоплательщика .

Как зарегистрировать договор на ijara.soliq.uz

Для этого нужны обе стороны договора:

  • арендодатель вносит информацию о договоре;
  • арендатор проверяет внесенную информацию и подтверждает, что она верная. Только после этого договор признается зарегистрированным.

Арендодатель:

1) заходит на сайт ijara.soliq.uz ;

2) при помощи ЭЦП юрлица входит в персональный кабинет. В открывшейся форме его данные уже будут заполнены;

3) вводит в соответствующее поле ИНН арендатора (после этого данные арендатора тоже автоматически заполнятся);

4) заполняет информацию о недвижимости, сдаваемой в аренду (безвозмездное пользование);

5) отмечает, какие коммунальные платежи в соответствии с договором будет уплачивать арендатор;

6) вписывает дополнительные условия согласно договору и нажимает кнопку «Отправить»

Система сформирует справку о регистрации договора.

Арендатор:

  • со своей ЭЦП заходит на сайт ijara.soliq.uz ;
  • находит справку о регистрации договора в перечне договоров, изучает ее, после чего подтверждает или отклоняет.

После того, как арендатор утвердит справку, нажав соответствующую кнопку, договор считается зарегистрированным. Система сформирует свидетельство о регистрации с уникальным номером и QR-кодом.

Тестовый режим работы сервиса продлится до 1 декабря 2021 года. Замечания и предложения налогоплательщиков принимаются:

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector