Migration48.ru

Вопросы Миграции
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Бухгалтерский и налоговый учет в риэлторской организации

Бухгалтерский и налоговый учет в риэлторской организации

Многие риэлторские организации приобретают у физических лиц за собственные средства квартиры в жилых домах для дальнейшей их перепродажи, например, юридическим лицам. Рассмотрим некоторые вопросы бухгалтерского учета и налогообложения данной сделки.

Правоотношения сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества регулируются параграфом 7 гл.30 ГК РФ. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ). Переход права собственности на недвижимость по указанному договору к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ). Право собственности у приобретателя объекта недвижимости возникает с момента такой регистрации (п.2 ст.223 ГК РФ).

Если квартира приобретается риэлторской организацией с целью ее дальнейшей перепродажи, то в соответствии с п.2 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" ПБУ 5/01, утвержденного Приказом Минфина России от 09.06.2001 N 44н, этот актив принимается к бухгалтерскому учету в качестве материально-производственных запасов. Поэтому стоимость актива указывается в договоре купли-продажи. В бухгалтерском учете приобретенная квартира отражается по дебету счета 41 "Товары" в корреспонденции с кредитом счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками". Поскольку в рассматриваемой ситуации квартира приобретается организацией у физического лица, не являющегося плательщиком НДС, стоимость квартиры не включает НДС.

Выручка от продажи квартиры признается организацией при выполнении условий, перечисленных в п.12 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 г. N 32н. Одним из этих условий является переход права собственности на товар (в данном случае-квартиру) от организации к покупателю (в данном случае-работнику). До момента государственной регистрации права собственности работника на квартиру выручка от продажи переданной по акту приемки-передачи имущества квартиры не может быть признана в бухгалтерском учете. Поэтому с момента подписания акта приемки-передачи имущества до момента признания выручки стоимость квартиры учитывается на счете 45 "Товары отгруженные". На дату государственной регистрации право собственности на квартиру переходит к покупателю (п.2 ст.223 ГК РФ), и в бухгалтерском учете производится запись по кредиту счета 90 "Продажи", субсчет 90-1 "Выручка" и дебету счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками". Одновременно с признанием выручки стоимость проданной квартиры списывается со счета 45 в дебет субсчета 90-2 "Себестоимость продаж".

Пример. риэлторская организация приобретает для перепродажи у физического лица в собственность квартиру за 1 000 000 руб., стоимость которой по оценке БТИ — 500 000 руб. Рыночная стоимость квартиры — 1 500 000 руб. В дальнейшем квартира была реализована за 1 050 000 руб.

В целях бухгалтерского учета финансовым результатом от продажи квартиры в данном случае является убыток. Этот убыток формирует бухгалтерскую прибыль (убыток) отчетного периода, исходя из которой определяется сумма условного расхода (условного дохода) по налогу на прибыль (п.20 Положения по бухгалтерскому учету "Учет расчетов по налогу на прибыль" ПБУ 18/02, утвержденного Приказом Минфина России от 19.11.2002 N 114н).

Читайте так же:
Облагаются ли налогом переводы на карту Сбербанка

Бухгалтерский учет для Агентства недвижимости

Ведение бухучета в каждой отдельной отрасли имеет ряд специфических особенностей. Так и для агентства недвижимости существуют свои определенные моменты.

Рассмотрим основные расходы агентства по недвижимости:

  • Заработная плата сотрудников агентства. Основным расходом является выплата заработной платы, которая, как правило, состоит из должностного оклада и % бонусной части, зависящей от стоимости проданного имущества. Помимо выплаты денежного вознаграждения, с каждой начисленной суммы заработной платы необходимо оплатить страховые взносы во внебюджетные фонды (пенсионный фонд РФ и фонд социального страхования) в размере 30% от суммы начислений.
  • Арендная плата. Агентство по недвижимости должно иметь свой офис, в котором сможет принимать у себя потенциальных клиентов, заключать договора купли — продажи, принимать предварительную оплату по договору. В зависимости от объема работы, количества клиентов и заказов, агентство может снимать в аренду несколько офисных помещений.
  • Реклама самого агентства и объектов недвижимости. Работа агентств недвижимости достаточно конкурентная среда. Именно поэтому для функционирования агентства необходимо выделять достаточную сумму для рекламы. Причем рекламировать необходимо не только агентство недвижимости, но и продаваемые риелторами объекты недвижимости.

В бухгалтерском учете агентств по недвижимости помимо расходов, существуют конечно же и доходы. Уточним основные доходы агентства:

  • Прибыль от деятельности покупки-продажи недвижимости. Осуществляя основной вид деятельности агентство по недвижимости заключает договора купли-продажи движимых и недвижимых объектов. Тем самым получает определенный доход от заказчиков услуг.
  • Выручка от сдачи недвижимости в аренду. Многие агентства по недвижимости занимаются деятельностью по найму и сдаче в найм арендуемого имущества.

Бухучет для агентства недвижимости

Бухгалтерские операции (проводки) агентств по недвижимости:

  • отражена выручка от продажи недвижимости Дт 62 Кт 90;
  • отражены расходы, связанные с продажей недвижимости Дт 90 Кт 20,26,10;
  • отражена сумма дохода от сдачи имущества в аренду Дт 76 Кт 91;
  • отражены расходы, связанные со сдачей в аренду недвижимости Дт 91-2 Кт 20,26,10.

Бухгалтерский учет для агентства недвижимости в роли «аутсорсинга» самое выгодное предложение. Минимальные риски, профессиональный уровень работы специалистов, низкая стоимость ведения бухгалтерского учета по сравнению со стоимостью ведения учета штатными бухгалтерами, полный спектр бухгалтерских услуг в одном комплекте.

Стоимость ведения бухгалтерского учета риелторской фирмы

Компания БУХпрофи предлагает вам воспользоваться нашими услугами по ведению учета вашего агентства. Стоимость ведения учета составляет в среднем от 10 000 до 12 000 руб. Более подробно ознакомиться с ценами на наши услуги и с перечнем оказываемых услуг вы можете ознакомиться на странице ведение бухгалтерского учета .

Читайте так же:
Если вызвали на допрос в налоговую

Бухучет — проводки по услугам

Услуги — вид деятельности, не имеющей материального выражения, результаты которой реализуются и потребляются в процессе хоздеятельности предприятия (п. 5 ст. 38 НК РФ).

Услуги существуют в большом многообразии, в частности:

  • информационные;
  • аудиторские;
  • транспортные;
  • хранения;
  • консультационные;
  • риелторские;
  • связи;
  • обучения и др.

В бухгалтерском учете все услуги включаются в состав затрат на основании первичных учетных документов.

Основными первичными документами, подтверждающими факт исполнения услуг, являются:

  1. Договор.
  2. Акт выполненных работ или иной документ, подтверждающий приемку услуг.

ВАЖНО! Минфин считает, что если договором не предусмотрен пункт о составлении акта, то формировать его нужно только в случаях, предусмотренных законодательством (письмо от 13.11.2009 № 03-03-06/1/750). Гражданский кодекс обязывает составлять акт, подтверждающий приемку работ, только в случае строительного подряда (ст. 720 ГК РФ).

Порядок заключения и условия договора оказания услуг регламентированы гл. 37–41, 47–49, 51, 52 ГК РФ. Основными действующими лицами в договоре выступают исполнитель и заказчик услуг. Рассмотрим порядок бухучета у каждого из них.

Учет услуг у исполнителя

Бухучет у исполнителя напрямую зависит от вида деятельности и режима налогообложения. Чаще всего компании-исполнители услуг с целью снижения налоговой нагрузки выбирают спецрежимы: УСН (для ИП и ООО) или ПСН (для ИП). Наряду с ними может применяться и ОСНО.

ВНИМАНИЕ! Ожидается новый спецрежим для МСП с 2022 года. Подробности см. здесь.

  1. Учет доходов.

Выручка от оказанных услуг является доходом от обычных видов деятельности. Порядок ее учета регламентируется п. 5 ПБУ 9/99.

Проводки у исполнителя при реализации услуг будут следующими:

  • Дт 62 Кт 90.1 — отражена реализация услуг.
  • Дт 90.3 Кт 68 — начислен НДС.
  • Дт 90.2 Кт 20 (23, 25, 26, 43) — списана себестоимость оказанных услуг.
  • Дт 50 (51) Кт 62 — услуги оплачены заказчиком.
  1. Учет затрат.

Бухгалтерский учет затрат у компаний, занимающихся оказанием услуг, имеет свою специфику, поскольку зависит от конкретного вида деятельности. Если компания занимается оказанием услуг, не требующих материальных вложений (например, информационных, аудиторских или им подобных), то все затраты собираются в дебет счета 20 «Производственные расходы» (п. 5 ПБУ 10/99).

Рассмотрим, например, услуги обучения. Основные затраты — оплата труда сотрудников, начисление налогов и взносов, амортизация и проч. То есть для оказания данных услуг организация не затрачивает материальных ценностей на производство каких-либо объектов. По итогам месяца ее издержки списываются в себестоимость продаж проводкой Дт 90.2 Кт 20.

Если же фирма оказывает услуги и при этом производит какие-то материальные ценности, то учет затрат организовывается с использованием счетов 20 «Производственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы» для учета управленческих издержек, а по мере надобности задействуется и 25-й счет «Общепроизводственные расходы». Произведенные объекты учитываются на счете 43 «Готовая продукция».

Читайте так же:
Получение пенсии гражданином рф в приднестровье

Пример

ООО «Модерн» оказывает услуги наружной рекламы. ООО «Ассорти» заказало баннер на магазин. Сумма по договору составила 38 335 руб. (в т.ч. НДС 6 389,17 руб.).

Проводки в учете ООО «Модерн»:

  • Дт 51 Кт 62 — 38 335 руб. — поступила оплата от ООО «Ассорти».
  • Дт 62 Кт 90.1 — 38 335 руб. — отражена реализация услуг.
  • Дт 90.3 Кт 68 — 6 389,19 руб. — выделен НДС.

На изготовление баннера было затрачено материалов на сумму 17 342 руб. (без учета НДС). Оплата труда работников составила 8 500 руб., взносы с ФОТ — 2 805 руб.

  • Дт 20 Кт 10 — 17 432 руб. — списаны материалы на изготовление баннера;
  • Дт 20 Кт 70 — 8 500 руб. — начислена заработная плата работникам;
  • Дт 20 Кт 69 — 2 805 руб. — начислены взносы с ФОТ.

Согласно учетной политике, ООО «Модерн» ведет учет готовой продукции по фактической себестоимости.

  • Дт 43 Кт 20 — 28 737 руб. (17 432 + 8 500 + 2 805) — изготовлен баннер по фактической себестоимости.
  • Дт 90.2 Кт 43 — 28 737 руб. — списана себестоимость услуг.

Хотите знать, какие могут быть риски у исполнителя при заключении договора возмездного оказания услуг? Оформите бесплатный пробный доступ к системе КонсультантПлюс и переходите к Путеводителю по договорной работе.

Учет услуг у заказчика

Услуги являются расходами предприятия-заказчика и чаще всего относятся на затратные счета 20 (23, 25, 26, 44).

Продолжим пример

Бухгалтер ООО «Ассорти» сделает в учете следующие проводки:

  • Дт 60 Кт 51 — 38 335 руб. — оплачены рекламные услуги ООО «Модерн».
  • Дт 44 Кт 60 — 31 945,81 руб. — приняты к учету затраты на рекламу.
  • Дт 19 Кт 60 — 6 389,19 руб. — учтен входящий НДС.

Однако некоторые услуги могут увеличивать стоимость покупных товаров или основных средств (п. 11 ФСБУ 5/2019, п. 12 ФСБУ 6/2020), например транспортные или информационные. В таком случае их отражение осуществляется следующим образом:

  • Дт 08 (10, 41) Кт 60 — увеличена стоимость ОС (МПЗ, ТМЦ) на сумму транспортных или иных услуг, подлежащих включению в стоимость.

Как учитывать затраты на выполнение пусконаладочных работ при применении с 2022 года новых ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения» и ФСБУ 6/2020 «Основные средства», узнайте в КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный демо-доступ бесплатно.

Порядок формирования стоимости ОС и ТМЦ см. в статьях:

  • «Основные средства в бухгалтерском учете (нюансы)»;.

Хотите знать, какие могут быть риски у заказчика при заключении договора возмездного оказания услуг? Оформите бесплатный пробный доступ к системе КонсультантПлюс и переходите к Путеводителю по договорной работе.

Читайте так же:
Агентский договор: налогообложение у сторон

Первичные документы по учету услуг

В налоговом учете услуги также включаются в состав затрат и уменьшают налогооблагаемую прибыль при условии экономической обоснованности и наличии первичных учетных документов (ст. 252 НК РФ). Исключением являются нормируемые расходы, когда в базу при подсчете прибыли включается лишь часть затрат по норме, указанной в налоговом законодательстве.

Как уже было отмечено выше, чаще всего для подтверждения факта оказания услуги составляется акт выполненных работ. Форма акта не содержится в альбоме унифицированных форм (за исключением формы КС-2), разрабатывается и согласовывается сторонами договора самостоятельно, с учетом условий каждой конкретной сделки. При этом бланк должен содержать обязательные реквизиты, перечисленные в ст. 9 закона «О бухгалтерском учете» от 06.12.2011 № 402-ФЗ:

  • Наименование и дату документа.
  • Название компании-составителя документа.
  • Наименование выполненных работ с указанием стоимостных и количественных характеристик.
  • Подписи сторон с указанием должностей и фамилий подписывающих лиц.

Образец заполнения акта сдачи-приемки выполненных работ см. в материале «Акт сдачи-приемки выполненных работ – образец».

Факт оказания услуг в строительстве подтверждает акт по форме КС-2.

При оказании транспортных услуг компанией-перевозчиком помимо акта выполненных работ обязательно должны быть транспортные документы. К таким документам, в частности, относятся транспортные накладные.

ВАЖНО! С 2013 года унифицированные формы не являются обязательными к использованию, организации вправе разрабатывать их самостоятельно.

О порядке учета транспортных расходов подробно рассказано в публикации «Транспортные расходы отнесены на счет покупателя — проводка».

Итоги

Бухгалтерский учет услуг основывается на стандартах ведения бухучета. Методология учета специфична и зависит от конкретного вида деятельности компании-исполнителя. Выручка от оказания услуг учитывается в составе доходов по обычным видам деятельности. Расходы фиксируются как издержки от обычных видов работ на счетах учета затрат. При производстве материальных ценностей, необходимых для выполнения услуг, используется счет учета выпуска готовой продукции 43.

Для заказчика стоимость услуг признается расходом и относится либо на счета учета затрат, либо на увеличение покупной стоимости активов, для которых данные услуги являются сопутствующими.

Учет риелторских услуг при налогообложении прибыли

Вопрос: Заказчик (застройщик) привлекает для реализации квартир агентство недвижимости. Учитывается ли у заказчика (застройщика) стоимость услуг риелтора при налогообложении прибыли?

Ответ: Стоимость услуг риелтора может быть включена в состав затрат, учитываемых при налогообложении прибыли, у заказчика (застройщика).

Обоснование: Отношения, возникающие между риелторской организацией и юридическим либо физическим лицом, являющимся потребителем риелторских услуг, регулируются Правилами № 15.

Риелторской деятельностью является посредническая деятельность коммерческой организации по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров на строительство (в том числе долевое), купли-продажи, мены, аренды, иных сделок с объектами недвижимости, правами на них (за исключением организации и проведения аукционов и конкурсов), в том числе (подп. 1.3 п. 1 Указа № 15):

Читайте так же:
Калькулятор расчет штрафов и пени

— консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости;

— представление информации о спросе и предложении на объекты недвижимости;

— подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости;

— организация и проведение согласования условий предстоящей сделки;

— помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости, регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Для целей исчисления налога на прибыль все понесенные расходы организации можно подразделить на 2 группы:

1) участвующие при налогообложении прибыли;

2) не участвующие при налогообложении прибыли.

Чтобы установить, участвуют расходы при налогообложении прибыли либо нет, важно определить, относятся ли эти расходы к затратам, не учитываемым при налогообложении прибыли.

Перечень затрат, не учитываемых при налогообложении, определен в ст. 173 НК. Затраты на выплату вознаграждений за оказание риелторских услуг в данный перечень не входят.

Критерии признания расходов для целей налогообложения прибыли организаций установлены ст. 169 НК.

Затратами, учитываемыми при налогообложении, признаются экономически обоснованные затраты, определяемые на основании документов бухгалтерского учета (при необходимости посредством проведения расчетных корректировок к данным бухгалтерского учета в рамках ведения налогового учета), если иное не установлено НК и (или) законодательством (ч. 1 п. 1 ст. 169 НК).

К затратам, учитываемым при налогообложении, относятся (ч. 2 п. 1 ст. 169 НК):

— затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав;

Затраты по производству и реализации представляют собой стоимостную оценку использованных в процессе производства и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав природных ресурсов, сырья, материалов, топлива, энергии, основных средств, нематериальных активов, трудовых ресурсов и иных расходов на их производство и реализацию, отражаемых в бухгалтерском учете (п. 1 ст. 170 НК).

Таким образом, к затратам по производству и реализации можно отнести любые затраты при условии, что они непосредственно связаны с процессом производства и реализации товаров (работ, услуг).

С учетом того что затраты на оплату посреднических услуг риелтора не поименованы в ст. 173 НК и возникают у организации-застройщика в связи с осуществлением ею реализации квартир, которые построены с целью их дальнейшей реализации и учитываются на счете 43 «Готовая продукция», указанные затраты могут быть отнесены в состав затрат, учитываемых при налогообложении прибыли.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector