Migration48.ru

Вопросы Миграции
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Покупка квартиры, полученной в наследство: что следует знать. Советы покупателям: узнать о жизни хозяина, посчитать его родственников, не соглашаться на налоговые «игры»

Покупка квартиры, полученной в наследство: что следует знать. Советы покупателям: узнать о жизни хозяина, посчитать его родственников, не соглашаться на налоговые «игры»

Квартиры на вторичном рынке недвижимости отличаются не только площадью, планировками и расположением, но и своими историями. Одни были приватизированы и всегда принадлежали лишь одному собственнику, другие покупались уже в рыночные времена и сменили не одного хозяина, а третьи переходили к продавцам по наследству. Продажа квартиры, перешедшей по наследству, – дело, в общем-то, довольно обычное. Однако покупателю такой недвижимости нужно знать хотя бы об основных рисках, с которыми он может столкнуться.

Покупка с риском
«Основной риск при покупке таких объектов заключается в том, что вместе с ними есть вероятность приобрести имущественные претензии лиц, законные права которых были нарушены при выделении наследства», — говорит Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». «После оформления собственности на наследника и ее продажи может появиться третье лицо, имеющее виды на наследство», — добавляет Карен Багдасарян, заместитель начальника отдела новостроек «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости». Причем здесь не важно, как наследовал продавец – по закону или по завещанию. Напомним читателям, что наследники бывают, так сказать, двух видов. По закону имущество наследуется родственниками умершего, если он не оставил завещания, существует несколько очередей наследников по закону. К первой очереди относятся ближайшие родственники – супруг, дети, родители (ГК РФ, гл. 63). Но наследодатель может распорядиться своим хозяйством и завещать его по своему усмотрению – родне или другу, нескольким людям или одному (ГК РФ, гл. 62).

При наследовании по закону есть вероятность, что объявятся граждане, которые тоже обладают правами на наследство. Например, у умершего могут быть дети от предыдущих браков или супруга, с которой он давно не жил, но официально так и не развелся. Возможна и такая ситуация: у почившего нет наследников первой очереди (дети, супруги и родители), они умерли раньше, поэтому наследство оформили наследники второй очереди, но объявляются внуки наследодателя, которые имеют право на наследство по представлению (статья 1146 ГК РФ), т.е. в тех долях, которая была бы положена детям умершего (родителям внуков). А еще вдруг может объявиться наследник по завещанию, о существовании которого родственники почившего, вступившие в наследство по закону, бывают и не осведомлены.

Если же недвижимость наследуется по завещанию, то часто его оспаривают недовольные наследники по закону, например, пытаются доказать, что оно поддельное, либо наследодатель был не адекватен или действовал по принуждению, когда оформлял этот документ. Ведь мало каким родственникам нравится, когда квартира достается, например, гражданской супруге или соседке, которая за ним ухаживала. «Существует и вероятность появления наследника с другим завещанием, составленным позднее, а оно по закону отменяет все, выданные ранее, — рассказывает Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»). – И кроме того, у умершего может быть круг законных преемников, которые имеют право на долю в наследстве независимо от текста завещания. К данной категории относятся нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители и другие иждивенцы».

Подобные обстоятельства обычно приводят наследников и претендентов на недвижимость в суд. «И если истец доказывает справедливость своих притязаний, то сделку купли-продажи недвижимости признают недействительной со всеми вытекающими последствиями, то есть каждая из сторон обязуется возвратить другой все, что она получила по сделке», — говорит Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»).

Таким образом, покупатель возвращает квартиру, а продавец должен вернуть ему уплаченные деньги. Но обычно они оказываются потраченными, и тогда можно лишь уповать на судебных приставов и наличие у продавца депозитов или какого-либо имущества, которое можно реализовать для погашения долга. Если таких «богатств» не окажется, суд может обязать должника возвращать деньги постепенно, с каждой зарплаты в течение многих лет.

Еще один риск. Как отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», надо быть особенно осторожным, приобретая недвижимость, полученную в наследство недавно. Она может продаваться сразу же после оформления соответствующих документов, но в таких случаях продавцы (владевшие объектом менее трех лет) вынуждены платить подоходный налог, им не облагается лишь сумма до миллиона рублей. Поэтому продавцы стремятся указать в договоре купли-продажи цену не выше миллиона. Согласившись на это, покупатель жилья в случае дальнейших судебных тяжб между наследниками и расторжения сделки рискует получить назад лишь сумму, указанную в договоре, даже если по факту он заплатил в несколько раз больше.

Другой малоприятный нюанс — оформляя завещание, наследодатель может сделать завещательный отказ: возложить на наследника обязанность предоставить право пользования недвижимостью или ее частью другому лицу на период всей его жизни или на определенный срок. Скажем, отец завещает квартиру сыну, но только при условии, что его супруга (не важно, мама ли она сыну или мачеха) будет в ней проживать до ее смерти. «И при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, право пользования им, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу», — сообщает Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»).

Если о завещательном отказе станет известно после сделки купли-продажи, нужно будет обращаться в суд и доказывать, что продавец обманул покупателя, скрыв данный факт.

Читайте так же:
Сокращение многодетного отца

Мошеннические схемы
С продажей недвижимости, позиционирующейся как «полученная в наследство», бывают связаны и откровенные мошенничества. Родственники, общающиеся с умершим и первые узнавшие о его смерти, не желая делить наследство с другими законными наследниками, могут скрыть от них этот факт. «Обманутые родственники могут оставаться в неведении долгое время, и по этой причине пропустить срок принятия наследства. Тем не менее покупателю стоит учесть, что они имеют право восстановить данный срок или установить факт принятия наследства через суд», — объясняет Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»).

Также нечестные наследники могут воспользоваться тем, что другие родственники не имеют возможности вступить в наследство в положенный срок (по закону это 6 месяцев с момента смерти наследодателя) по каким-либо причинам: например, из-за болезни, временной недееспособности или проживания в другой стране. «Такие граждане стараются максимально быстро избавиться от принятого наследства, и их совершенно не заботит, что будет с покупателем квартиры, равно как и с другими законными наследниками», — говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Однако все это не лишает ущемленных в своих правах наследников возможности восстановить срок принятия наследства в суде и оспорить сделку купли-продажи. Так же могут поступить и наследники, которые отказались от наследства под влиянием угроз, но потом решили отстаивать свои права.

Известны и профессиональные мошеннические схемы. Как правило, они основываются на подделке документов, чаще всего – завещания. «Например, умирает одинокий человек, у которого нет близких родственников. Мошенники, специально выслеживающие таких граждан, через «своего» нотариуса подделывают завещание. Далее квартира оформляется в собственность и продается. Причем часто факт мошенничества и самих мошенников обнаружить нелегко, поскольку, чтобы замести следы, квартиру перепродают несколько раз. Да и нотариуса сложно привлечь к ответственности», — рассказывает Юрий Шаранов, генеральный директор «ГЦН-групп».

Также мошенники после смерти собственника, как сообщает Максим Крылов, юрист биржи недвижимости «АгентОН», могут сделать поддельный договор дарения или договор купли-продажи, которые якобы были оформлены еще при жизни наследодателя, и предъявить его наследникам. С такими документами получается, что недвижимость не входит в наследственную массу. Но если наследники сумеют доказать подлог, сделка будет расторгнута.

«Жулики могут продавать квартиры от имени умершего, пока наследники еще не вступили в наследство или фактически вступили, но юридически это не оформили», — говорит Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»). «Например, в квартире проживает квартирант, он узнает, что арендодатель (собственник) — престарелый человек и является единственным собственником недвижимости. Обманным путем арендатор получает от пожилого человека доверенность, например, якобы на сбор документов, но на самом деле генеральную, и когда собственник умирает, мошенник по этой доверенности передает жилплощадь «своему человеку» (заключается фиктивный договор купли-продажи. – От ред.), тот оформляет собственность и продает ее», — рассказывает адвокат Елена Жданова, управляющий партнер адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья».

Известны случаи, когда мошенники входили в доверие к одиноким гражданам, особенно страдающим алкогольной или наркотической зависимостью, убеждали или вынуждали их написать завещание, а потом даже убивали завещателей, чтобы побыстрее обрести недвижимость в свою собственность. Раскрыть такие преступления и доказать вину мошенников — наследников по завещанию получается не всегда, но если это удается, то недвижимость возвращается законным наследникам и все сделки купли-продажи с ней признаются недействительными.

Советы покупателям
Что нужно предпринять покупателям, прежде чем решиться приобрести «унаследованную» квартиру?

Прежде всего, нужно — тщательно изучить историю объекта недвижимости и документы на него. Надо разузнать, с кем жил наследодатель, состоял ли он в браке, были ли у него дети. Например, если почивший имел детей, но, находясь в разводе, жил с гражданской женой и оставил ей квартиру по завещанию, то тяжбы очень вероятны. А если наследником стал единственный сын умершего, то, скорее всего, обойдется без судебных разбирательств.

«Также нужно проверить, были ли у умершего наследники с обязательной долей (нетрудоспособные дети, родители и супруг (супруга). — От ред.), включены ли они в круг лиц, вступивших в наследство, учтены ли их права и интересы», — советует Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Надо обратить внимание и на количество наследников, если наследник один, то вероятность проблем выше. Вообще, чем более открыты наследники, чем охотнее они предоставляют информацию о наследодателе и его ближайших родственниках, имеющих право на наследство, тем ниже риски.

При наследовании по закону часто возникают ситуации, когда наследников несколько, но в права вступает лишь один из них, а другие оформляют отказ от наследства в пользу этого наследника. Так недвижимость проще и дешевле оформить в собственность и продать, поэтому такие случаи не редки, но все же Юрий Шаранов («ГЦН-групп») советует покупателям узнать, по какой причине наследники отказались от наследства, а еще лучше получить нотариально заверенный отказ.

Если же наследников, вступивших в свои права, несколько, то договор купли-продажи, как сообщает Елена Жданова (адвокатское бюро «Право. Недвижимость. Семья»), должны подписывать все – каждый сам за себя, а если наследники оформили доверенности на кого-то одного, то необходимо удостовериться в подлинности этих доверенностей и желательно, чтобы на сделке все равно присутствовали все наследники. Кроме того, когда квартира получена в наследство «по закону», как советует Римма Балясникова, директор отдела информации ЕГСН, от наследников лучше получить заявление, что им неизвестно о других законных претендентах на недвижимость.

Читайте так же:
Если Ваши права нарушены. Алгоритм действий потребителя

В случаях же наследования по завещанию по возможности нужно получить подтверждение от наследников по закону, особенно с обязательными долями в наследстве, что они не будут его оспаривать. «Например, в нашей практике был такой случай: бабушка завещала свою квартиру внуку, но при этом у нее был сын-пенсионер. При личном общении с ним наши юристы выяснили, что наследник по завещанию является его сыном, а завещание он считает справедливым, согласен с продажей квартиры и готов это подтвердить в письменной форме», — рассказывает Максим Крылов («АгентОН»). При таком подходе вероятность проблем, естественно, минимальна.

Снижает риски и проверка личности самого наследника-продавца. «Чтобы убедиться в наличии у него права на продажу данного объекта недвижимости, необходимо проверить документ, удостоверяющий его личность, – паспорт, и уточнить в паспортном столе по месту регистрации продавца, не числится ли его паспорт утерянным», — дает совет Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Если числится, то может оказаться, что продавец общается вовсе не с наследником, а с мошенником, подделавшим документ.

«А еще при покупке квартиры у наследников, необходимо получить нотариальную копию свидетельства о смерти бывшего владельца. Может случиться так, что он не умер, а, например, пропал без вести. И не исключено, что после заключения сделки владелец неожиданно появится и заявит о своих правах на квартиру», — говорит эксперт.

В общем, нюансов и подводных камней довольно много, поэтому лучше при покупке квартир, полученных в наследство, обращаться к юристам и проверять чистоту сделки. И как считает Римма Балясникова (ЕГСН), особенно осторожными надо быть, приобретая недвижимость, перешедшую по завещанию, тем более не от родственника, а от чужого человека. «Если переход права собственности произошел менее трех лет назад, такие объекты желательно вообще не приобретать», — предупреждает Римма Балясникова.

Но в любом случае, покупая наследуемую квартиру, в договоре купли-продажи нельзя указывать заниженную стоимость, должна фигурировать полная рыночная цена. «Ведь только так в случае признания сделки недействительной покупатель сможет претендовать на действительно уплаченную им денежную сумму», — объясняет Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»).

Кроме того, обезопасить покупателей в случае приобретения квартиры, полученной продавцом в наследство, может титульное страхование — на случай утраты права собственности на недвижимость. «Страхование титула позволяет покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом договора купли-продажи недвижимости от страховой компании», — рассказывает Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»). «В случае вступления в законную силу решения суда, по которому объект недвижимости подлежит изъятию у страхователя, страховщик выплачивает ему сумму страхового возмещения, в большинстве случаев равную стоимости недвижимости (но сумма определяется в зависимости от условий страхования)», — добавляет Максим Крылов («АгентОН»).

Стоит еще отметить, что в случае титульного страхования сделке обеспечен дополнительный контроль – со стороны страховой компании. Если она решит, что покупка весьма рискованна, то откажет в страховании, и это повод задуматься о приобретении наследуемой недвижимости.

Риски для покупателя при покупке квартиры по наследству менее 3 лет

Фото: pixabay.com

Значительная часть жилья на вторичном рынке является унаследованной. Эта особенность зачастую настораживает потенциальных покупателей и заставляет обходить такие квартиры стороной. И в действительности подобные опасения безосновательными назвать нельзя. Однако они не должны стать причиной категоричного отказа от рассмотрения подходящего варианта.

При грамотном подходе и тщательном анализе наследственного дела можно избежать рисков и стать счастливым собственником «квартиры-мечты».

✅ Кратко о наследовании

🔻 По закону

Наследники по закону приобретают право на жилплощадь покойного только при следующих обстоятельствах:

  1. Принадлежность к приоритетной категории преемников.*
  2. Отсутствие обоснованных претензий по поводу недостойности наследника.
  3. Соблюдение положенного законодательством строка и порядка вступления в наследство.
  4. Отсутствие завещания, противоречащего законному порядку.
  5. Распределение наследственной массы между ее получателями таким образом, чтобы каждому из них досталась часть недвижимости (квартира полностью может перейти и к одному преемнику, особенно, если в материальные активы умершего входит не только она).

* — К принятию наследства после смерти собственника призываются его близкие, члены семьи, родственники, входящие в одну из следующих групп:

  1. Родители, муж/жена, дети (в том числе усыновленные).
  2. Братья, сестры, дедушки, бабушки.
  3. Тети, дяди.
  4. Прадедушки, прабабушки.
  5. Двоюродные внуки, дедушки с бабушками.
  6. Двоюродные правнуки, племянники, дяди с тетями.
  7. Мачеха, отчим, падчерицы, пасынки.

Сначала право наследования обретает группа под номером 1. Если таких родственников у покойного нет либо они отказались от своей привилегии, к правопреемству призывается 2 очередь, третья и т. п. При этом наряду с ними равной долей собственности наделяются нетрудоспособные иждивенцы наследодателя. Подробнее: Очередность наследования по закону

🔻 По завещанию

Нотариально удостоверенное волеизъявление собственника способно в корне поменять законный порядок наследования, а именно:

  1. Назначить преемником любого из желаемых лиц, не зависимо от наличия и степени родства.
  2. Лишить законных наследников (всех либо отдельных личностей) прав на получение наследственного имущества.
  3. Распределить собственность между преемниками по своему усмотрению.
  4. Установить завещательный отказ или возложение.

Завещательный отказ — определенная услуга, которую преемник должен оказать упомянутому в завещании отказополучателю, чтобы вступить в наследство. Это может быть: передача денежных средств, предоставление права проживания в наследственной жилплощади, дар, передача во временное или постоянное пользование определенной вещи из состава наследственной массы.

Читайте так же:
Устный договор: когда заключается, юридическая сила

Завещательное возложение — назначается волеизъявлением собственника аналогично завещательному отказу, но, в отличие от него, представляет собой не всегда материальную услугу, которая направлена на достижение общеполезной цели (уход за домашним питомцем, поддержание жизнеспособности сада, реставрация фамильной ценности и т. п.)

Единственное, что даже по завещанию изменить нельзя, это — наследственные права нетрудоспособных близких родственников (отца, матери, супруга, детей) и иждивенцев, за которых он нес ответственность на протяжении как минимум 1 года.

По закону они обладают обязательной долей наследства, равной половине от того, что приобрели бы без завещания, лишающего их наследственных прав.

🔻 В порядке наследственной трансмиссии

По аналогии с правом представления наследуют и преемники в порядке трансмиссии. Отличия при этом следующие:

  1. Применяется в случае смерти приоритетного наследника уже после открытия наследства, но перед его принятием.
  2. Актуально для преемников, как по закону, так и по завещанию.

🔻 Сроки и порядок вступления в наследство

Обладания статусом правопреемника по закону, по завещанию или другому основанию для наследования имущества умершего не достаточно. Претенденту на получение материальных благ необходимо их принять в установленный срок, фактически или формально.

Срок вступления в наследство составляет:

  • 6 месяцев с момента смерти наследодателя или признания его умершим по решению суда — для преемников приоритетных очередей по закону или по завещанию;
  • 6 месяцев с момента отказа приоритетного претендента от наследства либо признания их недостойными — для преемников последующих очередей или подназначенных в завещании;
  • 3 месяца со дня, следующего после истечения срока принятия наследства предыдущими претендентами;
  • 3 года со дня открытия наследства — для отказополучателей.

Пропуск срока наследования лишает преемника права на получение имущества умершего, и оно переходит к другим. Однако даже истекший период вступления в наследство можно восстановить, если остальные наследополучатели будут не против, или суд признает причины пропуска уважительными.

Чтобы стать полноправным наследником и будущим собственником квартиры умершего, ее нужно принять. Для этого существует 2 признанных законом способа: фактический и формальный.

Фактическое наследование считается произведенным при совершении таких действий:

  • проживание в квартире;
  • ремонт, оплата коммунальных платежей;
  • установка охранных сигнализаций, замков и пр.;
  • сдача в аренду;
  • найм работников по уходу и уборке жилого помещения;
  • внесение платежей в счет погашения долговых обязательств умершего;
  • получение денежных сумм, предназначавшихся покойному, от третьих лиц.

После фактического вступления в наследство преемник может в любое время узаконить свои права у нотариуса, предъявив ему достоверные подтверждения принятия имущества.

✅ Риски при покупке квартиры, унаследованной менее 3 лет назад

Покупка наследственной жилплощади грозит приобретателю такими негативными явлениями:

  1. Появление преемников, пропустивших срок вступления в наследство. Они могут восстановить свои права на квартиру через суд и, соответственно, сделка по продаже другим наследником будет незаконна.
  2. Сокрытие продавцами наличие отказополучателей, то есть лиц, наделенных правом временного или пожизненного проживания в квартире. Вероятность этого сложно предугадать, так же, как справиться с последствиями.
  3. Признание завещания недействительным. Подобные случаи не так уж редко встречаются в юридической практике и чаще всего происходят по причине недееспособности завещателя в момент волеизъявления или в результате давления на него со стороны заинтересованных в наследстве лиц. Право собственности продавца, основанное на недействительном завещании, объявляется незаконным, как и заключенная сделка купли-продажи.
  4. Обнаружение наследодателя живым. Такое возможно в случае пропажи владельца квартиры без вести, а затем признания его умершим через суд.

Однако факт прошествия 3 лет после оформления унаследованной квартиры на риски при ее покупке практически не влияет.

За 1–3 года может разрешиться большая часть спорных моментов, к примеру:

  • объявятся потерянные наследники;
  • рассмотрятся судебные тяжбы;
  • истечет срок получения завещательного отказа.

Но 100%-ной гарантии того, что через 3 года все подводные камни будут обнаружены, и наследственные споры не заставят нового владельца квартиры врасплох, нет.

🔻 Значимость 3-летнего срока и исковая давность

3-летний срок недостаточно осведомленные граждане связывают с неким порогом, по достижении которого сделки с унаследованной недвижимостью становятся полностью безопасными. А причина этому в существовании юридического термина — «исковая давность».

Исковая давность — период, в течение которого могут быть рассмотрены и оспорены нарушения гражданского права, в том числе, связанные с наследованием.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ, общий срок давности при разрешении судебных споров составляет 3 года. Однако эта цифра на деле оказывается условной, поскольку началом ее течения может стать как момент непосредственного нарушения прав истца, так и день, когда он узнал (должен был узнать) об этом. А эта поправка продлевает максимальный период обращения в судебные инстанции до 10 лет с момента смерти наследодателя.

Пример. Через 5 лет после открытия наследства появляется приоритетный претендент на квартиру умершего родственника. Он не смог вовремя заявить о своем желании принять наследство по причине пребывания в дальней и длительной поездке по работе и отсутствии возможности связаться с родственниками и знакомыми дома.

Лицо, получившее квартиру вместо него, о смерти наследодателя намеренно ему не сообщало. И по истечении 3 лет незаконный собственник продал жилплощадь добросовестному покупателю.

Читайте так же:
Программа реструктуризации ипотечных жилищных кредитов

После своего обнаружения наследник восстановил права на имущество покойного, так как привел достоверные доказательства того, что узнал о его кончине всего 3 месяца назад.

✅ Как при покупке квартиры проверить наследников

Удостовериться в законности сделки купли-продажи поможет изучение наследственного дела и прошлого квартиры в пределах 10–15 лет.

Осуществить проверку можно следующими способами:

  1. Обратиться с запросом к нотариусу, имеющему доступ к данным Единой информационной системе нотариата. У него можно получить сведения о наследственном деле — всех потенциальных преемниках, причинах непринятия ими квартиры, основаниях приобретения имущества продавцом и особенностях проведения процедуры оформления наследства. Составлять запрос и обращаться в нотариальную контору рекомендуется совместно собственником, так как одному покупателю требуемую информацию могут не предоставить.
  2. Изучить завещание или другой документ, подтверждающий наследственные права продавца. Делать это следует при помощи грамотного юриста, поскольку самостоятельно проанализировать законность бумаг неподготовленному человеку будет сложно.
  3. Попросить у собственника жилплощади развернутую выписку из Единого государственного реестра недвижимости и справку из паспортного стола о зарегистрированных по ее адресу лицах.
  4. Пообщаться с будущими соседями и общими знакомыми (если они есть). Возможно, они подскажут нужное направление для проверки или сообщат недосказанную продавцом информацию.

✅ Преимущества оформления купли-продажи по истечении 3 лет

Как было отмечено выше, существенной разницы между оформлением купли-продажи квартиры до и после истечения 3 лет с момента смерти ее предыдущего собственника нет.

Если говорить о сроках, безопаснее приобретать недвижимость через 7–10 лет после открытия наследства.

Но и 3-летний срок способен уберечь покупателя от риска появления нежелательного соседа (в лице отказополучателя), а также сэкономить средства продавца, которому по прошествии 3 лет после наследования не нужно будет платить налог за продажу имущества.

✅ Как обезопасить себя при покупке наследственного жилья

Снизить риски при покупке наследственной жилплощади помогут следующие меры:

  1. Оформление договора купли-продажи у нотариуса.
  2. Проверка наследников (см. выше).
  3. Указание исключительно полной стоимости жилья в договоре (так в случае признания сделки недействительной покупатель получит обратно все уплаченные за квартиру деньги).
  4. Сохранение всех чеков, квитанций и иных платежных документов, указывающих на произведенные покупателем расходы по усовершенствованию и ремонту квартиры.
  5. Произведение оплаты по договору после регистрации перехода права собственности на недвижимость, желательно при участии посредника в лице нотариуса, юриста, риэлтора или банковской организации.

Заключая сделку купли-продажи, покупателю следует продумать каждую деталь. Это поможет снизить риск возникновения негативных последствий и в случае признания сделки недействительной полностью вернуть затраченные средства.

Как купить квартиру, полученную продавцом в наследство по завещанию (Глава 62. ГК РФ)?

Наследство по завещанию

Допустим, Дядя Петя предусмотрительно составил Завещание только на свою супругу. В данном завещании не упомянул своих детей. В этом случае Покупателю необходимо понимать, что наследование по Завещанию имеет приоритет перед наследованием по Закону. А значит, очередность наследников здесь не имеет значения. Но имеет значение законность самого Завещания. То есть родственники могут оспорить его в судебном порядке, утверждая, что дядя Петя был не дееспособным, на момент (дату) составления Завещания. Или его силой (под угрозой расправы) заставили это сделать.

Если родственники дяди Пети или его дети докажут это в суде, то Завещание признается недействительным (аннулированным). Тогда в этом случае наследуемая квартира делится заново. Но уже среди тех родственников, которые должны наследовать данную квартиру (долю в ней) по Закону.

Само Завещание составляется и всегда заверяется нотариусом. Оспорить его законность довольно сложно. Ведь нотариус не только проверяет все необходимые документы. Он следит за тем, чтобы сам наследодатель был в здравом уме и твердой памяти. То есть понимал и осознавал то, что он делает, подписывая Завещание. Нотариус выступает здесь, как официальный свидетель в пользу Покупателя.

При покупке такой квартиры, Покупателю необходимо выяснить: Во-первых, правильно ли оформлено само Завещание (здесь могут оказать помощь наши специалисты по недвижимости lnova.ru/sotrudniki). Во-вторых — есть ли причины сомневаться в том, что дядя Петя был «не дееспособен», на дату его подписания.

Могут быть ещё и такие нюансы:

Во — первых: дядя Петя написал Завещание, никому из своих родственников об этом не сказал. Один экземпляр спрятал у себя в сейфе. То второй экземпляр Завещания будет храниться у нотариуса (не обязательно по месту жительства). Нотариус не обязан следить за тем, когда дядя Петя отойдет в мир иной. В соответствии с этим о наличии Завещания никто из ближайших родственников не знает. А значит, они вступят в наследство по Закону, в порядке установленной очередности.

Во-вторых: проблема так же может возникнуть в том случае, если это Завещание когда-нибудь появится. В нем вдруг окажется совсем другой человек. Закон будет на его стороне. И тогда квартиру придется ему вернуть.

Но и это еще не все! Покупателю квартиры необходимо помнить о дополнительных рисках, связанных с наследованием по Завещанию. Дело в том, что дядя Петя мог составить не одно завещание, а несколько. И силу будет иметь только последнее из них. Мало того, дядя Петя мог изменить или вовсе отменить свое Завещание. Такое право дает ему закон. Изменение или отмена Завещания тоже должны быть удостоверены нотариусом.

В добавок, к вышесказанному.

Существует такое понятие как «обязательная доля» в наследстве. Она возникает независимо от Завещания. Поэтому риск покупки такой квартиры (доли в ней) доставшейся в наследство по Завещанию, нисколько не меньше, чем риск покупки унаследованной по Закону квартиры (доли в ней). Покупателю, в случае с Завещанием, необходимо выяснять, существуют ли в природе те, кто может претендовать на «обязательную долю» в наследстве. А также выяснять, не было ли изменений или отмены самого Завещания. Но риски тут ещё в том, что достоверную информацию об этом получить довольно сложно. Практически невозможно. Но даже если такая информация будет получена, это не даст 100 % (сто процентной) гарантии Покупателю, что она окажется достоверной. Ведь по закону гражданин может заверить свое Завещание не только у нотариуса. А так же у главного врача больницы, в которой он находится на излечении. У руководства дома престарелых. А если ему приспичило составить Завещание, находясь в другом государстве, то он может его удостоверить в посольстве РФ на территории той страны, в которой он в данный момент находится.

Читайте так же:
Как правильно уведомить страховую при европротоколе?

Всё же, какие последствия при покупке квартиры для Покупателя могут быть?

Покупатель полностью расплатился с Продавцом за приобретаемую квартиру (долю в ней). Договор купли — продажи на данную квартиру зарегистрирован в Реестре прав на недвижимое имущество. Расписка о получении денежных средств от Продавца Прокупателем получена. Казалось бы, что такая квартира (доля в ней) уже является в собственности Покупателя. Но с юридической стороны — «появившиеся» наследники Продавца смогут оспорить свои наслетственные права на данную жил. площадь (долю в ней). Итог может оказаться плачевным.

В таком случае, у Покупателя всегда есть варианты минимизировать (исключить) риски. Каким образом?

Во-первых:

Попробовать самостоятельно розыскать всех наследников. Проверить на дееспособность наследодателя. Но в таком случае, Покупатель безрезультатно затратит огромное количество своего времени. В итоге, как практика показывает, сделка наследниками в судебном порядке может быть анулированной (признаной недействительной). Покупатель теряет свои деньги и жилую площадь (долю в ней) в пользу наследников.

Во-вторых:

Изучить и проверить все документы на квартиру (долю в ней). Проверить все наследственные документы у Продавца. В итоге Покупателем, затрачивается огромное количество своего драгоценного времени. Плюс, время на судебные тяжбы с наследниками купленной квартиры (доли в ней). В следствие этого, как практика показала, такая сделка наследниками в судебном порядке может быть анулированной (признаной недействительной). А так же понесённые непредвиденные расходы, связанные с судебными издержками. Проигранный суд в пользу наследников. Потеря жилой площади (доли в ней) и денежных средств.

В третьих:

Просто обратиться к хорошему специалисту. Забыть про все существующие риски и последствия. Лишним это точно не будет.

Уважаемые Покупатели, у Вас всегда есть выбор.

Руководитель отдела аренды жилой недвижимости ООО «Эльнова» Дмитрий Мозговой

Покупка унаследованной квартиры

logo Buying an Inherited

Покупка квартиры – это всегда событие для обеих сторон, как для покупателя, так и для продавца. Очень часто на рынке недвижимости совершаются такие сделки, которые подразумевают то, что покупатель приобретает недавно унаследованную квартиру.

Казалось бы, ничего особенного в этом нет, ведь тот человек, которые получил в наследство данную недвижимость, имеет право распоряжаться ею как хочет. Но бывают случаи, когда покупатель жалеет о том, что связался с данным делом и его жизнь превращается в сплошной страшный сон.

Inherited Apartment

Что необходимо знать покупая квартиру полученную по наследству.

Если обратиться к законодательству, а именно к закону про унаследованное имущество, то можно заметить, что в нем указывается довольно таки широкий круг людей, которые имеют право на унаследование недвижимости.

Существуют наследники первой очереди. Они являются бесспорными владельцами всего имущества только в том случае, если вовремя подтвердили свои права. Они же являются самыми идеальными продавцами унаследованного имущества и можно с уверенностью сказать, что с ними не возникнет никаких проблем.

Но бывают случаи, когда наследники первой очереди не объявляются или отказываются от данного имущества. Тогда в силу вступают, как уже можно было догадаться, наследники следующих очередей. В таком случае очень сложно судить о том, имеет ли такой наследник право на продажу квартиры.

Обычно случается так, что когда сделка о купле-продаже уже подписана, а покупатель отдал деньги продавцу, появляется еще один наследник, которые протестует против продажи имущества и начинает процесс узаконивания жилья. Чаще всего он добивается своего, и сделка считается аннулированной. После этого покупатель пытается законным способом вернуть свои деньги, и очень хорошо, если у него это получается.

Видео : Квартира по наследству

Видео : Каковы риски при покупке квартиры полученной продавцом в наследство

Для того чтобы не возникало подобных проблем, Вам следует очень тщательно изучить договор. К примеру, Вы должны обратить внимание на то, чтобы была указана полная стоимость квартиры, а также желательно история ее получения, а также все документы, которые подтверждают этого.

Лучше всего проконсультироваться со специалистом перед подписанием договора. Только он сможет рассказать Вам про все ваши права, а также обязательства. Также специалист сможет проконтролировать законность совершаемой сделки, а также в случае каких-либо нарушений выступить в суде, как незаинтересованное третье лицо.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector