Migration48.ru

Вопросы Миграции
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Семейные тайны: у россиян возникают проблемы при покупке унаследованных квартир

Семейные тайны: у россиян возникают проблемы при покупке унаследованных квартир

Эксперты предупредили россиян об опасностях покупки квартиры на вторичном рынке. К примеру, сделка по продаже наследуемого жилья может быть оспорена в суде, если на нее появятся новые претенденты. С какими подводными камнями можно столкнуться, покупая жилье у наследников, и как избежать ненужных проблем, выясняли «Известия».

Риски покупки квартир на вторичном рынке

Эксперты предупредили россиян об опасностях покупки квартиры на вторичном рынке. К примеру, сделка по продаже наследуемого жилья может быть оспорена в суде, если на нее появятся новые претенденты, рассказал руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев.

По словам юриста, чаще всего россиянам в наследство достается недвижимость. Дом или квартиру можно унаследовать как по завещанию, так и по закону (если оно не было составлено). При этом в завещании могут быть указаны любые наследники, не только родственники владельца жилья.

В случае если завещания нет, имущество делится между наследниками в порядке определенных законом очередей в зависимости от степени родства. К наследникам первой очереди относятся дети, родители и супруги, а второй — братья, сестры, бабушки и дедушки.

123

Наследники могут заявить о правах в течение полугода после смерти наследодателя. Если же они не успеют в указанный срок, можно обратиться в суд для восстановления прав — понадобятся лишь паспорт и посещение нотариуса по месту последней регистрации наследодателя.

Если впоследствии выяснится, что наследовать недвижимость могут сразу несколько человек, они имеют право оспорить сделку в суде. При этом один из наследников может разрешить спор, предложив другому выкупить свою долю, объяснил Скрипилев.

Именно поэтому, посоветовал в беседе с «Известиями» директор аналитического отдела Dominfo.ru Артур Меркушев, покупать унаследованную недвижимость лучше после того, как пройдет год с момента оформления наследником титула на собственность.

Опасные сделки

По словам адвоката Людмилы Никифоровой, есть несколько способов попасть на «опасную» сделку — и не все они связаны с наследниками. К примеру, стоит быть осторожнее, покупая приватизированную квартиру.

Нужно проверить всех, кто был зарегистрирован в ней на момент приватизации. Обязательно обратить внимание, если кто-то отказался от приватизации — они будут иметь право пожизненного проживания в квартире. Избавиться от таких граждан вы потом не сможете даже через суд, — говорит юрист.

загс

Кроме того, следует проверить, не покупалась ли квартира в браке — даже если он давно расторгнут, могут появиться варианты оспорить договор с бывшим супругом. В таком случае может понадобиться нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу квартиры.

— У меня был случай, когда договор купли-продажи признали недействительным по иску бывшей супруги через 10 лет. Но для этого, конечно, нужны весомые аргументы — например, регистрация или проживание в спорной квартире после расторжения брака, — рассказывает собеседница «Известий».

Также, добавляет генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова, при покупке жилья на вторичном рынке возникает риск потери квартиры из-за банкротства продавца. Вероятность этого можно снизить, приобретя жилье в ипотеку: банки проверяют продавцов и при плохой репутации не одобрят кредит.

Самому человеку перед покупкой квартиры следует проверить продавца на сайте ЕФРСБ и в картотеке арбитражных дел. Это публичная информация, представленная в открытом доступе. Когда продавец находится в процессе банкротства, его сделки незаконны, если не получено согласие финансового управляющего, — объясняет Комбарова.

ключи

В случае если продавца признают банкротом уже после продажи жилья, сделку тоже можно оспорить — потому необходимо проводить ее по рыночной стоимости, чтобы у суда не было повода объявить ее «притворной». Кроме того, юрист советует попросить у продавца ознакомиться с его кредитной историей, чтобы понимать долговую нагрузку и вероятность банкротства в будущем.

Наследственные квартиры

Особой внимательности требует покупка наследственной квартиры — ведь покупатель при совершении сделки не имеет возможности проверить всех потенциальных наследников, говорит юрист Европейской юридической службы Людмила Старовойтова.

Не исключен риск того, что впоследствии появится наследник, который не знал о смерти наследодателя, и попытается оспорить состоявшуюся сделку. Есть много случаев, когда суд признавал покупателя спорной квартиры добросовестным приобретателем, одновременно разъясняя вновь объявившемуся наследнику его право на обращение в суд к продавцу квартиры (наследнику, принявшему наследство) с требованием о денежной компенсации, — рассказывает она.

В постановлении от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» Верховный суд РФ отметил, что, если при принятии наследства после истечения установленного срока, с соблюдением правил ст. 1155 ГК РФ, возврат наследственного имущества невозможен из-за отсутствия у наследника этого имущества, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве.

нотариус

— При этом приобретатель признается добросовестным, если докажет, что в момент сделки не знал о неправомерности отчуждения имущества продавцом, — поясняет юрист.

По ее словам, позиции многих судов сводятся к тому, что добросовестный приобретатель при покупке жилья должен полагаться на данные ЕГРН и в законном порядке зарегистрировать переход права собственности, а не вникать во все нюансы предшествующей юридической судьбы квартиры. В случае каких-либо опасений он может оформить титульное страхование.

Анализ без стеснения

Для того чтобы не попасть в неприятную ситуацию с наследниками, юристы советуют перед покупкой детально изучить пакет документов на квартиру. В него прежде всего входит выписка ЕГРН (не старше месяца с момента получения) и паспорта собственников, которые должны совпадать с теми, что указаны в ЕГРН. При этом проверить данные паспортов можно на сайте МВД России.

Копия лицевого счета квартиры и выписка из домовой книги помогут узнать, есть ли в квартире временно прописанные жильцы. Юристы также рекомендуют сделать выписку из ЕГРН о переходе прав собственности, где прописаны все собственники, когда-либо владевшие конкретным жильем.

Читайте так же:
Можно ли уволиться во время отпуска без отработки

Также, уверены собеседники «Известий», не будет лишним поговорить с соседями — узнать, какая семья там проживала и сколько в ней было человек.

ребенок

— Не нужно бояться и стесняться, когда дело касается покупки недвижимости, — говорит Артур Меркушев. — Не забывайте о детях, особенно если квартира покупалась за счет материнского капитала: им полагаются доли. Пожилые люди должны подтвердить свою дееспособность справкой из ПНД или копией актуального водительского удостоверения. В случаях с ними часто объявляются мошенники и разыгрывают схемы, когда пенсионер продает квартиру, а потом появляется якобы родственник со справкой, что бабушка «не в себе». Поэтому лучше перестраховаться и попросить доказательства недееспособности.

В случае если на пороге купленной квартиры окажутся новые наследники, юристы советуют не пытаться откупиться от них, а отправить в суд. В случае разбирательства новому владельцу нужно будет собрать доказательства того, что он добросовестный приобретатель. И даже если суд окажется на стороне наследника, покупатель не останется ни с чем — согласно закону, ему полагается компенсация за утраченную недвижимость в размере кадастровой стоимости или причиненного в связи с этим ущерба.

Покупка унаследованной квартиры – риски. Украина 2021

Собираетесь купить квартиру, которая перешла по наследству? Тогда эта статья сможет вам помочь всё сделать правильно и избежать рисков. Чтобы вы поняли, какие существуют риски, вначале важно разобраться как вообще происходит переход наследства и из-за чего покупатель квартиры может оказаться в суде.

В этой статье вы узнаете обо всех рисках при покупке квартиры, которая досталась по наследству.

Покупка унаследованной квартиры – что такое наследство

Наследование – это переход права собственности на имущество от умершего человека к наследникам. Унаследовать имущество умершего можно двумя способами – по завещанию и по закону.

  • Если наследодатель ещё при жизни оформил завещание, то после его смерти распределение имущества происходит в соответствии с этим завещанием.
  • Если завещание не было оформлено, то имущество после смерти наследодателя переходит к наследникам по закону.

Собственником недвижимости после смерти наследодателя может стать как один, так и несколько владельцев. Они могут быть как родственниками, так и совершенно посторонними людьми, никак не связанными друг с другом.

Вступление в наследство по завещанию

Это значит, что умерший оставил завещание. Его можно оставить как родственнику, так и любому другому человеку. В этом случае наследство оформляется в соответствии с этим завещанием.

Но есть определённые ограничения. Остаётся категория наследников, которые имеют право на обязательную часть в наследстве, несмотря на наличие завещания.

Кто имеет право на обязательную часть в наследстве:

  • Малолетние, несовершеннолетние и совершеннолетние нетрудоспособные дети наследодателя.
  • Нетрудоспособная вдова (вдовец).
  • Нетрудоспособные родители.

Эти категории наследуют независимо от содержания завещания половину части, которая принадлежала бы им по закону в случае отсутствия завещания (обязательная часть).

Риски покупки унаследованной квартиры

Вступление в наследство по закону

Это происходит если умерший не оставил завещания. В таком случае преимущественным правом наследования обладает каждая из групп поочередно:

Наследники первой степени родства:

  • Дети умершего (как родные, так и усыновлённые).
  • Его родители.
  • Супруг (супруга).

В случае, если нет родственников первой степени родства, претендовать на наследство могут родственники второй степени родства:

  • Братья, сёстры.
  • Дед, бабушка.
  • Внук, внучка.

Если и таких нет, то наследство получат родственники третьей очереди:

  • Племянники.
  • Тёти, дяди.
  • И так далее.

Как вступить в наследство

Все наследники, претендующие на получение наследства, должны не позже 6 месяцев со дня смерти наследодателя обратиться к нотариусу и заявить о своих правах.

Если кто-то из наследников не сделает этого, то по прошествии срока на принятие наследства он будет считаться не принявшим наследство.

Заявление на принятие наследства подаётся лично. Дети с 14 лет могут подать заявление о принятии наследства без согласия родителей или опекунов. Заявление от имени малолетних детей подают родители или опекуны.

Кто считается автоматически принявшим наследство

  • Если наследник на момент открытия наследства проживал с наследодателем, он автоматически считается принявшим наследство, если в течение установленного законом срока не заявил об отказе от него. Идти к нотариусу в установленный срок (6 месяцев) в этой ситуации не нужно.
  • Малолетние, несовершеннолетние и недееспособные наследники считаются автоматически принявшими наследство, если в срок 6 месяцев не было подано заявление об отказе с соблюдением норм закона.

Вступление в наследство по решению суда

Если правоустанавливающим документом после смерти наследодателя является решение суда о признании права наследования за продавцом квартиры, то в этой ситуации нужно быть предельно внимательным.

В этом случае есть риск обжалования решения суда в апелляционной инстанции. В некоторых случаях вышестоящий суд выносит диаметрально противоположное решение и судебная эпопея продолжается.

Если продаваемая квартира станет объектом серии судебных разбирательств, то такая покупка однозначно радости вам не принесёт. Такая ситуация чревата исключительно негативными последствиями. Это испорченные нервы, потеря времени и денег.

Покупка унаследованной квартиры – риски

Большинство рисков, которые могут возникнуть у покупателя наследственной квартиры связаны со следующими факторами:

  • Несовершенство законодательства;
  • Наличие других потенциальных наследников, которым не досталось наследство, но есть желание его получить;
  • Ограниченные полномочия нотариусов при оформлении наследства;
  • Разночтения и двоякое толкование степени уважительности причин, которые дают возможность судебным органам вынести решение о продлении срока вступления в наследство;
  • Отсутствие чётких критериев учёта и проверки наличия наследников, которые автоматически считаются принявшими наследство.

Примеры рискованных ситуаций, связанных с наследством

Пример 1

Наследодатель оставил завещание постороннему человеку ( не родственнику), несмотря на наличие у него прямых наследников.

После его смерти наследник вступил в наследство, через 6 месяцев оформил документы и продал квартиру. Через некоторое время появляется сын наследодателя, который является недееспособным. По закону он:

  • Считается автоматически принявшим наследство;
  • Имеет право на обязательную долю несмотря на наличие завещания.
Читайте так же:
Продолжительность основного отпуска медицинских работников

В итоге недееспособный сын или адвокат от его имени подаёт иск в суд и на квартиру накладывается арест. Новый владелец может потерять квартиру. Своё право на квартиру придётся отстаивать в суде. Процесс это долгий и рискованный.

Пример 2

Наследодатель не оставил завещание. В наследство вступили двое его совершеннолетних детей, которые через 6 месяцев оформили документы и продали квартиру.

Через некоторое время появляется женщина, которая заявляет, что у неё есть малолетний ребёнок от наследодателя, который по закону считается автоматически принявшим наследство, причём в браке с наследодателем она не состояла.

В такой ситуации в качестве доказательства родства могут быть предоставлены следующие документы:

  • Свидетельство о рождении, где в графе “отец” записан наследодатель;
  • Решение суда о признании отцовства на основании проведённой генетической экспертизы.

Пример рискованной покупки 3

Наследодатель не оставил завещание. Его дети вступили в наследство и продали квартиру.

Проходит какое-то время и появляется сын наследодателя от первого брака, который раньше никогда не общался с отцом, жил в другом городе.

Он подаёт иск в суд, приводит веские аргументы доказательства того, что по уважительной причине пропустил срок 6 месяцев для подачи заявления о вступлении в наследство.

Суд устанавливает для него дополнительный срок вступления в наследство и он получает законное право на часть этой квартиры, несмотря на то, что она уже продана. Покупатель оказывается в суде и исход дела уже на усмотрение суда.

Пример 4

Наследодатель не оставил завещание. На наследство по закону имеют право двое сыновей. Один из них подал заявление нотариусу о вступлении в наследство в 6-месячный срок, принял наследство и продал квартиру.

Второй сын всё это время работал за границей по срочному контракту в стране, где нет консульства Украины и не имел возможности подать такое заявление.

По окончании контракта он приезжает в Украину, подаёт иск в суд и получает дополнительный срок для принятия наследства, несмотря на то, что квартира уже продана. Вы оказываетесь втянуты в судебное разбирательство.

Пример 5

Наследодатель не оставил завещание. Последние годы он проживал с новой женой, а сын от первого брака жил за рубежом.

После смерти мужа жена не сообщила сыну о смерти отца, через 6 месяцев оформила наследство на себя и продала квартиру. Частая ситуация.

Как только сын узнал об этом, он подал иск в суд и получил дополнительный срок для принятия наследства.

Пример 6

Завещания нет. На наследство по закону имеют право двое сыновей. Один из них на момент смерти отца отбывал наказание в местах лишения свободы, поэтому не мог в 6-месячный срок подать заявление о вступлении в наследство.

Второй сын оформил документы и продал квартиру. После отбытия наказания сын подал иск и суд назначил ему дополнительный срок для принятия наследства. Дальнейшую судьбу спорной квартиры в этом случае будет решать суд.

Покупка унаследованной квартиры – что вас должно насторожить

Есть несколько признаков, при наличии которых следует особо внимательно подойти к оценке рисков и анализу ситуации:

  • Квартира продаётся по заниженной стоимости;
  • Продажа срочная и вас торопят с принятием решения;
  • Оформить сделку хотят у своего нотариуса.

Как избежать рисков при покупке квартиры, полученной по наследству

Для того, чтобы не оказаться в подобной ситуации, нужно внимательно и детально проанализировать процесс вступления в наследство. Это убережет вас от потери денег за квартиру или части квартиры.

Попадать в ситуации, описанные выше, не стоит. Нужно внимательно изучать документы и только после этого принимать решение о покупке.

Иногда от покупки лучше вообще отказаться, чем покупать заведомо проблемную квартиру.

Но не все варианты с наследством опасны. Поэтому важно понять, какой именно вариант перед вами.

Для этого необходимо изучить формальности при оформлении документов, узнать круг наследников и их взаимоотношения между собой. Как правило, сделать это довольно непросто. Для этого необходимо выяснить и узнать:

  • Наличие потенциальных наследников, которым не досталось наследство – они могут в судебном порядке признать сделку недействительной;
  • Историю квартиры, анализ смены собственников.

Лучше обратиться к нашим юристам по недвижимости GetHom. Мы поможем оценить риски. Это в тысячу раз дешевле, чем купить проблемный объект и потерять деньги. Поэтому обращайтесь.

Мы проверим квартиру и условия сделки. В них заключены главные риски. После этого примете решение, стоит ли покупать или от покупки лучше отказаться. Наследство – очень сложная история и тут не стоит рисковать.

063 705-09-42, 096 698-10-41

Юридический отдел GetHom

Работаем по всей Украине с 9 утра до 9 вечера без выходных и праздников. Звоните.

Риски при покупке квартиры по завещанию (наследству)

«Свежее наследство» — сделка с высокими рисками

Среди риэлторов и покупателей жилья существует мнение, что покупка квартиры, доставшейся по наследству, таит в себе повышенные риски. Особенно если это «свежее» наследство, срок владения которым не превысил трех лет. Обоснованы ли такие суждения? Что делать, если квартира мечты продается почти сразу после того, как была получена в наследство?

«Свежее» наследство – повышенные риски

На рынке недвижимости нередки ситуации, когда риэлторы не включают наследные квартиры в выборку, предназначенную для покупателя, и отказываются показывать такие объекты. Специалисты считают, что риски для покупателя слишком велики. Он может утратить право собственности или получить его с ограничениями уже после передачи денег и совершения сделки. И отчасти риэлторы правы. Рассмотрим самые частые проблемы «свежего» наследства.

1. «Неучтенные» наследники

При покупке недвижимости, полученной в наследство, самый большой страх будущего собственника – это возможное появление новых наследников и оспаривание сделки. Снизить риски поможет дополнительная проверка квартиры и анализ документов. Если квартира досталась в наследство по завещанию, нужно изучить его на предмет наличия в нем других лиц, кроме продавца. Если в завещании указаны другие наследники, продавцу необходимо предоставить нотариальные отказы от наследства. При их отсутствии и отказе продавца предоставить информацию о наследниках есть повод усомниться в чистоте сделки и, возможно, даже оказаться от покупки. «Потерянные» родственники могут объявиться в самый неподходящий момент, тогда судебная тяжба и потеря денег будет вполне реальной перспективой.
Согласно закону, вступить в наследство необходимо до истечения шести месяцев после наступления смерти завещателя. Если найдутся наследники, по уважительным причинам пропустившие этот срок, они могут сделать это позже.

Читайте так же:
Налоговая амнистия для ИП: кому и как спишут налоги и взносы

2. Обязательные наследники

Существует круг лиц, которые вправе рассчитывать на долю наследства, независимо от того, были ли они указаны в завещании. Тем более, в ситуациях, когда не было завещания, и наследование произошло по закону. Это несовершеннолетние дети наследодателя (в том числе от других браков или внебрачные с признанием отцовства), нетрудоспособные родители, дети, супруг, лица на иждивении. Самостоятельно получить полную информацию о таких членах семьи умершего практически нереально. Продавец просто может умолчать о родственниках наследодателя, которые могут в дальнейшем заявить о своих правах.

3. Признание завещания недействительным

Это достаточно сложная, но вполне осуществимая процедура. Если будет доказано, что при подписании завещания наследодатель был недееспособным, имел психические отклонения или его заставили это сделать угрозами или обманом, – это серьезный повод для признания документа недействительным. Время в данном случае работает на покупателя. Чем больший срок прошел с момента вступления в наследство, тем сложнее доказать его неправомерность. Существуют сроки давности по оспариванию завещаний: 1 год – для доказательства подписания завещания обманным путем и 3 года – для недееспособных лиц.

Покупать или нет – вот в чем вопрос

Несмотря на то, что сделки с наследственными квартирами считаются самыми опасными на рынке, такие квартиры продаются и покупаются. Полностью снять риски не получится, но по максимуму их ограничить можно.

Специалисты дают следующие рекомендации:

• Обязательно проводить куплю-продажу с помощью риэлтора или юриста, у которых есть возможность проверить наличие других наследников по собственным каналам. Это не всегда законно, но, тем не менее, покупатель сможет чувствовать себя на сделке гораздо увереннее.
• Оформлять сделку с участием нотариуса.
• В ДКП обязательно указывать полную стоимость квартиры и получить расписку от продавца, подтверждающую передачу денег.
• Оформить титульное страхование – оно страхует риски потери собственности.
• Получить нотариально заверенное заявление продавца об обязательстве самостоятельно рассчитаться с новыми наследниками, если они обнаружатся.
Стоит заметить, что большинство продавцов «свежих» наследственных квартир, реализуемых на рынке, честно владеют своей недвижимостью. Полностью быть уверенным в том, что никто не сможет оспорить право собственности, можно только по истечении 10 лет, когда пройдет срок исковой давности. И покупатель вправе решать, готов ли он принять на себя дополнительные риски в обмен на привлекательную стоимость квартиры. Ведь такие объекты продаются ниже рынка, и есть возможность купить квартиру с хорошим дисконтом за риск.

Покупка квартиры, полученной в наследство по завещанию

Завещание представляет собой письменное распоряжение наследодателя на случай смерти и является одним из способов приобретения наследства. Покупка квартиры, полученной по завещанию, таит в себе немало опасностей, и связано это прежде всего со сложностью получения достоверной информации о возможных наследниках, которые могут оспорить завещание. Рассмотрим, на что необходимо обратить внимание покупателю перед приобретением такой квартиры.

Опасности: что проверять и как подстраховаться?

Для начала следует проверить основания возникновения права собственности самого наследодателя. Например, если гражданин незадолго до смерти купил квартиру и при этом отсутствуют документальные доказательства, что он полностью рассчитался с продавцом, существует риск оспаривания сделки.

Далее важно изучить законность права собственности наследника. Ключевой вопрос в данном случае — существуют ли другие лица, имеющие законное право на получение наследства. Завещание имеет приоритет перед порядком наследования по закону. Однако существует такое понятие, как «обязательная доля в наследстве».

Право на обязательную долю имеют следующие лица (независимо от завещания):

  • несовершеннолетние и/или нетрудоспособные дети наследодателя;
  • нетрудоспособный супруг и нетрудоспособные родители наследодателя;
  • нетрудоспособные иждивенцы, под которыми понимаются:

1) граждане, относящиеся к наследникам по закону, нетрудоспособные ко дню открытия наследства, но не входящие в круг наследников той очереди, которая призывается к наследованию, если не менее года до смерти наследодателя они находились на его иждивении, независимо от того, проживали они совместно с наследодателем или нет;

2) граждане, которые не входят в круг наследников, но ко дню открытия наследства являлись нетрудоспособными и не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении и проживали совместно с ним.

Лица, имеющие обязательную долю в наследстве, наследуют не менее половины доли, которая приходилась бы на каждого из них в случае наследования по закону.

Имеет значение и законность самого завещания. Например, если умерший в силу возраста или психического заболевания был недееспособен, другие наследники через суд могут оспорить завещание. В случае признания судом завещания недействительным квартира перейдёт в собственность к наследникам по закону.

Форма завещания

Важно обратить внимание и на форму завещания, несоблюдение которой влечёт его недействительность. По общему правилу, завещание удостоверяет нотариус (ч. 1 ст. 1124 Гражданского кодекса РФ). Можно сказать, что нотариус выступает в определённой степени гарантом законности завещания, т.к. он проверяет не только правоустанавливающие документы на квартиру, но и личность самого наследодателя (его дееспособность, отсутствие психических и иных заболеваний, препятствующих оформлению завещания).

Необходимо иметь в виду, что гражданин может оформить завещание, но при этом до самой смерти никому об этом не сказать. И хотя второй экземпляр завещания хранится в нотариальной конторе, сам нотариус не обязан контролировать момент смерти наследодателя. В отсутствие такой информации к наследству будут призваны наследники по закону.

Читайте так же:
Могут ли посадить в тюрьму за неуплату кредита

Если же потом выяснится, что было составлено завещание, а в нём указан совсем другой человек, то закон будет на стороне наследника, указанного в завещании, и квартиру придётся отдать.

Наследодатель может составить несколько завещаний. В этом случае силу будет иметь последнее из них. Кроме того, завещание может быть изменено или вовсе отменено наследодателем, в этом случае такое изменение или отмена также удостоверяются нотариусом.

Нотариус — не единственное лицо, уполномоченное удостоверять завещания. Законом предусмотрены случаи, когда завещание вправе удостоверить иные лица:

  • должностные лица органа местного самоуправления (в случае отсутствия в поселении нотариуса);
  • должностные лица консульского учреждения;
  • уполномоченный врач лечебного учреждения, в котором находится гражданин;
  • капитаны судов, плавающих под флагом РФ;
  • начальники разведочных, арктических и тому подобных экспедиций;
  • командиры воинских частей, удостоверяющие завещания военнослужащих, а также гражданских лиц, если в пункте дислокации отсутствует нотариус;
  • начальники мест лишения свободы удостоверяют завещания лиц, отбывающих наказание.

Всё это значительно усложняет установление наличия факта завещания и повышает риск оспаривания сделки в будущем.

Завещательный отказ

Ещё одна опасность, которая может скрываться в завещании, — наличие в нём завещательного отказа. Под этим термином понимается возложение на наследника исполнения за счёт наследства какой-либо обязанности имущественного характера. В случае с квартирами это, например, требование умершего предоставить кому-либо право пользования квартирой на определённый срок или бессрочно (ч. 2 ст. 1137 Гражданского кодекса РФ). Такое право пользования сохраняется и в случае продажи квартиры наследником.

Минимизация рисков при покупке квартиры, полученной по завещанию

Если покупатель намерен приобрести квартиру, полученную продавцом по завещанию, рекомендуется осуществить следующие действия по минимизации рисков:

  • по возможности не приобретать квартиру, унаследованную относительно недавно (менее 3 лет назад). Чем больше времени прошло с момента оформления продавцом наследства, тем меньше вероятности, что в будущем появятся другие наследники, желающие оспорить сделку;
  • внимательно изучить историю владения квартирой, правоустанавливающие документы наследодателя, выяснить, с кем жил умерший, состоял ли в браке, есть ли дети, а также иные лица, входящие в круг наследников «обязательной доли»;
  • для исключения риска поддельного свидетельства о праве на наследство по завещанию необходимо запросить у продавца свидетельство о смерти наследодателя, а также удостовериться, что наследственное дело было действительно открыто нотариусом (проверить это можно на сайте Федеральной нотариальной палаты в разделе «Реестр наследственных дел» https://notariat.ru/ru-ru/help/probate-cases/);
  • указывать в договоре купли-продажи полную стоимость квартиры. В противном случае, если суд признает сделку недействительной, покупатель не сможет претендовать на действительно уплаченную им денежную сумму;
  • до сделки получить от продавца нотариально удостоверенное обязательство, согласно которому продавец при возникновении споров обязуется самостоятельно и за свой счёт урегулировать все финансовые и имущественные претензии наследников, в том числе в случае появления наследников обязательной доли выплатить указанным лицам денежную компенсацию в счет стоимости причитающейся им обязательной доли или компенсировать покупателю указанную стоимость;
  • указать гарантии и заверения продавца в самом договоре купли-продажи: подтверждение им законности и действительности завещания, а также что ему неизвестно о существовании других наследников и что урегулирование всех споров он принимает на себя. И хотя такое условие не обезопасит от появления возможного наследника, но в случае судебного разбирательства оно будет дополнительным аргументом в пользу добросовестности покупателя, которого продавец не известил о правах других лиц на квартиру;
  • если умерший покупал квартиру в ипотеку, необходимо получить документы, подтверждающие погашение кредита (справку из банка, уведомление Росреестра о прекращении записи об ипотеке). Если наследодатель при жизни не исполнил кредитный договор, то долг переходит к наследнику.

Таким образом, сделка с квартирой, полученной в наследство по завещанию, считается достаточно рискованной для покупателя. Если при тщательной проверке возникли существенные риски, которые не поддаются контролю, то от покупки такой квартиры лучше отказаться. Но, приняв дополнительные меры безопасности, указанные выше, риск возможного оспаривания сделки можно минимизировать.

Покупка наследственной квартиры: как не лишиться жилья и денег

Фото: Vitalii Vodolazskyi/shutterstock.com

Наследственные квартиры — достаточно популярное предложение на рынке вторичного жилья. По данным риелторской компании «Инком-Недвижимость», в 2020–2021 годах впервые с 1990-х доля наследственных квартир в предложении в столице выросла в два раза: с 10% до 20%. Причина таких изменений — в пандемии. Речь идет о так называемом «свежем» наследстве, то есть жилье, которым новый собственник владеет менее трех лет, пояснил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

Аналогичные цифры приводят аналитики Est-a-Tet. Сейчас наблюдается рост числа наследственных квартир — по сравнению с серединой прошлого года их число выросло примерно на треть и составляет около 20%, говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

«К сожалению, так мы наблюдаем последствия пандемии и высокой смертности. Более того, мы фиксируем и рост числа сделок с наследственными квартирами с участием опеки. Это квартиры несовершеннолетних собственников, получивших их по наследству от родителей. Эта история — тоже следствие пандемии», — добавила Юлия Дымова.

Главный риск

Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию. Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.

Главный риск при покупке наследуемой квартиры — возможное наличие скрытых, неучтенных наследников, которые могут претендовать на имущество. «Проверить круг потенциальных наследников довольно сложно, и приобретение такого жилья может быть потенциально опасным», — отмечает она. В таком случае наследник может оспорить свое право через суд, а покупатель рискует остаться без квартиры и в лучшем случае вернуть потраченные деньги. В худшем — остаться без них.

Читайте так же:
Отмена судебного приказа о взыскании задолженности: образец

«Свежее» наследство

Наиболее рискованно приобретать так называемое «свежее» наследство, говорят эксперты. «Риск покупки такой квартиры — это отсутствие возможности проверить всех наследников, ведь владелец квартиры и сам может не знать о них», — пояснила юрист коллегии адвокатов «Бастион» Виктория Шабанова. «Никто не даст вам гарантию, что продавец — единственный наследник и что спустя несколько лет не объявится второй или третий наследник и не начнет оспаривать сделку купли-продажи и требовать свою долю в праве на квартиру», — добавила она.

Из плюсов — такие объекты обычно продаются с дисконтом 5–10%, причем большинство наследников-продавцов изначально готовы к скидке. «Например, если у одной квартиры несколько наследников, им выгоднее принять торг и продать жилье целиком, нежели заниматься долями по отдельности», — пояснил Сергей Шлома.

Читайте также

Обязательная доля и недостойные наследники

Круг скрытых наследников, которые могут претендовать на купленную квартиру, достаточно большой. Например, среди них — наследники, которые имеют право на обязательную долю, несмотря на завещание. К ним относятся несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, супруги и родители наследодателя. Полный перечень этих лиц установлен в ст. 1149 ГК РФ. Наличие таких наследников может быть неочевидным, особенно если квартира перешла по завещанию. Поэтому перед покупкой нужно уточнить у продавца, нет ли в данном случае обязательных наследников.

Еще один риск покупки наследственной квартиры связан с недостойными наследниками. Так называют граждан, которые имеют право на наследство, но по решению суда или нотариуса не получают его (ст. 1117 ГК РФ). Например, к ним относят родителей, которые лишены родительских прав. Недостойные наследники могут не согласиться с таким решением и обжаловать его в суде. Если суд реабилитирует их, у покупателя могут возникнуть сложности, поскольку наследник будет претендовать на свою долю. Сюда же можно отнести наследников, которые были признаны судом умершими. Но бывают случаи, что через какое-то время выясняется, что они живы, а квартира к тому моменту уже продана.

Пример из практики от Наталии Борзенковой:

— Риелторы в ходе проверки квартиры нашли дочь бывшего собственника квартиры, которая не входила в круг родственников, продававших наследственную квартиру, но оставалась потенциальной наследницей. Она давно не проживала в квартире. Сначала находилась в местах лишения свободы, а потом постоянно переезжала по разным городам страны. Установить существование родственницы, которая может предъявить права на наследство, удалось после общения с соседями, в документах она не фигурировала.

Оспаривание завещания

Часть рисков сопряжена с квартирами, полученными по завещанию. К ним относится возможное оспаривание завещания уже после продажи наследственной квартиры. Причиной оспаривания может стать недееспособность умершего в момент изъявления воли или факт того, что его принуждали к составлению завещания. В данном случае потенциальные наследники могут обратиться в суд и привести доказательства. Например, это может быть справка о том, что наследодатель стоял на учете в психоневрологическом диспансере. Если суд удовлетворит иск, то завещание будет отменено, а наследство придется распределять заново, но уже по закону.

Покупатель наследственной квартиры может столкнуться со сложностями на этапе заключения сделки. Нередко наследники не могут договориться между собой о цене. «Любой спор между наследниками может привести или к повышению конечной цены для покупателя, или к затягиванию сделки, или к ее отмене. В целом такие конфликты между наследниками повышают градус нервозности перед сделкой», — добавила Юлия Дымова.

Читайте также

Срок исковой давности

Внезапные наследники могут возникнуть из-за пропуска сроков вступления в наследство. По закону (ст. 1154 ГК) на это дается полгода со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя или дня признания судом его умершим). Если человек наследует имущество в результате отказа предыдущего наследника, то к сроку добавляется три месяца. Если срок вступления в наследство пропущен, наследник лишается возможности получить имущество.

Но и здесь есть исключения. Например, если у наследника были уважительные причины и он докажет это в суде (ст. 1155 ГК РФ). К примеру, он находился на лечении в больнице. В таком случае суд может восстановить его в правах на наследство. И если квартира к этому времени уже продана, наследник может предъявить свое право на нее.

Срок исковой давности в данном случае исчисляется не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда наследник узнал или должен был узнать о смерти, пояснила Виктория Шабанова. «Гарантий, что такой наследник не заявит о своем праве на долю спустя несколько лет, дать нельзя, даже если квартирой давно владеют другие люди», — отметила юрист.

Однако покупателям наследственных квартир в последнее время удается защитить свои права и сохранить недвижимость. Речь идет о ситуациях, когда недвижимость была приобретена добросовестно. Признаки добросовестного приобретателя указаны в ст. 302 ГК РФ. Таким считается тот, кто приобрел имущество возмездно и не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать это имущество. К примеру, если квартира была куплена, наоборот, по заниженной цене, то это может рассматриваться как признак недобросовестности. Степень недобросовестности устанавливает суд.

Пример от Наталии Борзенковой:

— В качестве примера можно привести ситуацию, когда один из детей наследодателя долгое время жил в другом государстве. Он не общался с семьей в России и узнал о смерти отца только через несколько лет. Это осложнило его братьям процесс продажи квартиры. Поэтому мы всегда рекомендуем сообщать родственникам о подобных событиях.

Как минимизировать риски. Советы экспертов

Чтобы обезопасить себя от рискованной покупки, нужно следовать некоторым рекомендациям.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector