Migration48.ru

Вопросы Миграции
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Форс-мажор в договоре аренды: чему научила пандемия и как составить правильный документ

Форс-мажор в договоре аренды: чему научила пандемия и как составить «правильный» документ?

Договор аренды часто встречается в сфере предпринимательской деятельности. Пандемия показала, на какие моменты в договоре аренды нужно обратить особое внимание. В частности речь идет об условиях о форс-мажоре, которые раньше вообще носили формальную функцию, но теперь приобрели важное значение. Стороны были вынуждены работать с последствиями вынужденного простоя объектов аренды в условиях форс-мажора и действий органов власти.

Вот с какими ситуациями столкнулись стороны при работе с договорами аренды в период пандемии.

Вынужденный простой и целевое назначение объекта недвижимости

Во время пандемии долгое время не работали многие бизнес-центры и торгово-развлекательные центры, что привело к невозможности арендаторам использовать арендованные помещения по целевому назначению – для торговли, общественного питания, кинопроката и т.д. В то же время арендодатель не запрещал арендаторам находиться в помещениях, хранить там имущество, вести те виды деятельности, которые не были под запретом во время пандемии. И чем конкретнее было сформулировано целевое назначение объекта недвижимости (например, «для размещения магазина верхней одежды», «для размещения кафе») – тем проще было арендаторам говорить о невозможности его использования и доказывать его. А чем более размытыми были формулировки (например, «для ведения предпринимательской деятельности арендатора», «для разрешенной уставной деятельности»), тем удобнее было арендодателю говорить, что пользоваться помещением он не запрещает, а если в помещении находится имущество арендатора, то арендатор уже и так пользуется помещением по целевому назначению, не попадая в ситуацию вынужденного простоя.

Более подробное указание целевого использования объекта недвижимости позволит говорить о том, есть в ситуации вынужденный простой, когда арендатор не мог использовать помещение, например, под ресторан, или нет.

Предусмотреть в договоре такое положение особенно важно, поскольку законодательство в настоящее время вопрос вынужденного простоя практически не регламентирует. Разве что п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса говорит о том, что «Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает», но этого явно не достаточно.

Рекомендую указывать в договоре понятие вынужденного простоя и указать, что происходит при его наступлении – снижается ли размер арендной платы, через какое время после наступления периода вынужденного простоя любая сторона вправе заявить о расторжении договора (или не предоставлять такого права в одностороннем порядке) и т.д.

Рекомендуемое определение понятия «вынужденный простой» может быть таким:

«Вынужденным простоем объекта аренды является невозможность и/или запрет использования объекта аренды по назначению, указанному в настоящем Договоре, если невозможность (или запрет) вызваны актами органов государственной / муниципальной власти, в том числе актами о введении режима повышенной готовности и/или режима чрезвычайной ситуации, а также санитарно-противоэпидемическими мероприятиями, проводимыми по инициативе органов государственной/муниципальной власти».

Отсрочка, рассрочка или отмена арендной платы в период пандемии

С предыдущим вопросом связан вопрос и об арендной плате. Что делать, когда использовать имущество по целевому назначению невозможно? Все равно – ведь арендатор не выезжает из помещения и не возвращает его арендодателю? Не платить – ведь заявленную деятельность арендатор в помещении вести не может по независящим от него причинам?

Здесь важно соблюсти баланс интересов сторон – все же хоть деятельность арендатором и не ведется, но свое имущество в арендованном помещении он хранит и договор не расторгает. С другой стороны – основную деятельность арендатор не ведет – платить за аренду ему нечем. Но и арендодатель не виноват в том, что так получилось – он мог бы запустить в помещение других арендаторов, чья деятельность в период пандемии не попала под ограничения и запреты. Справедливо было бы на период невозможности использовать помещение по целевому назначению – если стороны не хотят расторгать договор – предоставить арендатору рассрочку (отсрочку) платежа или же брать плату в меньшем объеме.

Рекомендуемая формулировка в тексте договора может быть такой:

«В случае невозможности использования объекта аренды по целевому назначению в связи с возникновением обстоятельств непреодолимой силы, а равно ограничениями (запретом) на использование объекта аренды со стороны органов государственной и (или) муниципальной власти, запретом на посещение объекта аренды или здания, в котором он находится, арендатор имеет право на отсрочку (варианты: рассрочку, неуплату, оплату по пониженной ставке) арендной платы до окончания действий обстоятельств непреодолимой силы или до отмены указанных запретов; штрафные санкции за неоплату арендные в данный период не применяются».

Форс-мажорные обстоятельства, ответственность сторон и расторжение договора аренды

При наступлении форс-мажора стороны освобождаются от ответственности за нарушение обязательства в силу п. 3 ст. 401 ГК РФ. Однако само нарушенное обязательство никуда не исчезает, а обязанность его исполнения остается. Так, например, арендатор не будет платить пеню за просрочку оплаты аренды, но обязанность оплатить аренду у него остается.

Стороны имеют право закрепить в договоре понятие «форс-мажор», это рекомендуется сделать, поскольку в законе это понятие довольно размыто. Это позволит избежать начисления пеней и штрафов за неисполнение обязательств.

Рекомендуемая формулировка понятия форс-мажор может быть такой:

«Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору при возникновении форс-мажорных обстоятельств (обстоятельств непреодолимой силы), то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: действия властей, гражданские волнения, эпидемии, пандемия, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или разные стихийные бедствия.

В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение 3 рабочих дней уведомить об этом другую Сторону. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжаются более двух месяцев подряд – любая из сторон имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив в письменной форме вторую сторону за 10 рабочих дней до даты такого расторжения.

Документ, выданный Торгово-промышленной палатой субъекта Федерации или муниципального образования по месту нахождения Стороны, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы».

Законодательство о чрезвычайных ситуациях

Читайте так же:
Регистрация договора аренды нежилого помещения

1 апреля 2020 года появился Федеральный закон № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ). Принимался он в срочном порядке и был направлен на то, чтобы императивными нормами скорректировать многие существующие договорные отношения. В частности, ст. 19 этого закона как раз регламентирует арендные правоотношения.

Например, в п. 1 этой статьи законодатель предусмотрел, что «в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году». Такие условия выгодны арендатору, но права арендодателей оказались ущемлены.

Для баланса интересов в будущем рекомендуется договариваться об условии, когда стороны имеют право расторгнуть договор, если принятые после его заключения законы существенно меняют права и обязанности сторон. Также существует точка зрения, что допустимо включить в договор оговорку, что вновь принятые положения законодательства не будут применяться к договорным отношениям сторон, однако такая позиция представляется спорной, а судебная практика по этому вопросу еще не сформировалась. Норма же непосредственно п. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ является императивной.

Электронный документооборот и дистанционное сотрудничество. Претензионный порядок

В принципе, многие участники договорных отношений и так предусмотрели, еще до пандемии, возможность обмена документами по электронной почте, но в период введения ограничений на передвижение по городу вопрос дистанционных коммуникаций стал особенно актуальным.

Рекомендую предусмотреть регламент встреч, обсуждений по спорным вопросам заключенного договора посредством мессенджеров, электронной почты, систем конференц-видеосвязи. Тогда можно многие вопросы решить дистанционно.

Важно предусмотреть и порядок направления претензий друг другу, ведь для рассмотрения спора в суде вначале нужно соблюсти досудебный претензионный порядок урегулирования спора.

Претензионная оговорка может быть такой:

«В соответствии с действующим законодательством России – к настоящему договору применяются правила о претензионном порядке досудебного урегулирования споров. Претензия и ответ на нее направляются на почтовый адрес стороны, а при отсутствии такого – на адрес местонахождения согласно данным настоящего Договора либо данным ЕГРЮЛ на официальном сайте МИФНС России – на дату написания претензии, ценным письмом с описью вложения, однако если соответствующие письма не будут получены соответствующей стороной и будут возвращены отправителю, датой вручения письма считается дата доставки письма в почтовое отделение, обслуживающее соответствующую Сторону, плюс пять рабочих дней к этой дате, получение данных при этом производится через официальный сайт почты России по почтовому идентификатору. Сторона, получившая претензию, обязана дать на нее ответ в срок не позднее 14 календарных дней (если срок ответа на претензию истекает в выходной или праздничный день – то последним днем ответа на претензию будет первый рабочий день) с даты получения ее».

В целом – нормы законодательства по договорам аренды довольно гибкие, и стороны имеют право включать в договор самые разные формулировки, если это прямо не противоречит закону или императивным нормам ГК РФ.

Что касается договоров, которые уже заключены и действуют в настоящее время, предложенные выше оговорки можно включить в них дополнительным соглашением. В нем в таком случае нужно указать какие пункты договора включаются, если раньше их не было, либо изменяются, если раньше они были изложены в другой редакции. Также в дополнительном соглашении можно указать его действие во времени: обычно по новым правилам договор начинает действовать с даты подписания дополнительного соглашения, но можно указать, что новые правила применяются к правоотношениям, возникшим с даты подписания договора.

Вопросы государственной регистрации договора аренды

Вопросы государственной регистрации договора аренды

Как показывает анализ судебной практики, очень много вопросов возникает при применении положения Гражданского кодекса Российской Федерации о необходимости государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключённого на срок не менее года.

При этом вопросы могут быть связаны с определением сроков, на который заключён договор, если только условие о сроке не сформулировано в нём как «на один год», необходимостью регистрации дополнительных соглашений, прекращения договора аренды и т.д.

Спорные ситуации, связанные с определением срока действия договора, в целом можно разделить на три группы:

  • срок действия договора аренды недвижимости определён как «с 1-го числа месяца текущего года по последнее число предыдущего месяца следующего года» (например, с первого января 2012 года по 31 декабря 2013 года);
  • срок действия договора аренды недвижимости определён как «с 1-го числа месяца текущего года по предпоследнее число предыдущего месяца следующего года» (например, с 1 января 2012 года по 30 декабря 2013 года);
  • срок действия договора аренды недвижимости определён как с 1-го числа месяца текущего года до последнего числа предыдущего месяца следующего года (с 1 января 2012 года до 31 декабря 2013 года).

В первом случае большинство актов судебной практики признают срок договора равным году, а сам договор — подлежащим государственной регистрации. Подобный подход содержится и в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды».

Во втором случае судебная практика однозначно свидетельствует о том, что договор не подлежит государственной регистрации.

В третьем случае судебная практика единством не отличается, из чего можно сделать вывод, что при формулировании в договоре условия о сроке, лучше избегать использования конструкции «с…до» либо после предлога до ставить наречие «включительно» во избежание спорных ситуаций.

Читайте так же:
Как написать заявление на реструктуризацию кредита в Сбербанке

По вопросу о необходимости государственной регистрации договора аренды недвижимости, заключённого на неопределённый срок, большинство судов придерживаются позиции, что такой договор не подлежит государственной регистрации. Хотя существуют отдельные судебные решения, в которых делается прямо противоположный вывод.

При этом возобновление договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок не требует государственной регистрации.

Определённый интерес представляет следующая ситуация: договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа заключён на срок один год, при этом арендатор вносит выкупную цену до истечения первого года аренды. В этом случае обязательство по договору аренды прекращается исполнением, и арендованное имущество переходит в собственность арендатора ещё до истечения годичного срока. Соответственно, договор аренды с такими условиями не требует государственной регистрации.

Не подлежит государственной регистрации договор аренды речного судна, несмотря на то, что речные суда отнесены законом к недвижимому имуществу. В данном случае в противовес действует норма статьи 643 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса (о необходимости государственной регистрации).

Что касается дополнительных соглашений к договору, изменяющих его условия, то на них распространяется общая норма статьи 452 Гражданского кодекса, согласно которой «соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор».

Несмотря на то, что Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает всего три формы сделки – устная, письменная и нотариально удостоверенная, некоторые суды относят несоблюдение требования о государственной регистрации к нарушению письменной формы сделки.

Таким образом, дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, в общем случае подлежат государственной регистрации.

Кроме того, соглашение об изменении договора аренды является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, каковым является право аренды.

Однако судебная практика допускает ряд ситуаций, когда дополнительное соглашение к договору, подлежащем государственной регистрации, может не требовать таковой:

  • дополнительное соглашение об изменении арендной платы, если она меняется в соответствии с механизмом ее изменения, который предусмотрен в договоре;
  • дополнительное соглашение об изменении арендной платы по договорам аренды муниципального имущества, если она меняется на основании акта органа местного самоуправления;
  • изменение банковских реквизитов сторон по зарегистрированному договору.

Аналогично должен решаться вопрос о необходимости государственной регистрации прекращения зарегистрированного договора аренды – в пользу такой регистрации.

Однако при этом суды указывают на то, что даже в отсутствие государственной регистрации прекращения права аренды договор аренды не может быть признан продолжающим своё действие при наличии правовых оснований для признания его прекращённым (например, при отказе стороны от договора, заключённого на неопределенный срок, в порядке п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса).

Риски аренды имущества с налоговыми последствиями и не только

В сложной экономической ситуации многие организации серьёзно задумываются над оптимизацией своих расходов. Несомненно, что для осуществления практически любой деятельности необходимо то или иное имущество. Однако, очевидно, что в большинстве случаев расходы по содержанию имущества намного ощутимее, чем при его аренде. Поэтому аренда достаточно активно внедряется в повседневную деятельность многих организаций.

Конечно, про нюансы арендных отношений можно рассказывать долго, анализируя оплошности, которые допускают коллеги, создавая не только конфликтные отношения с контрагентами, но и провоцируя налоговые риски.

Вот, например, некоторые из них, которые могут послужить основаниями для признания договора незаключённым должным образом, ничтожным или повлечь иные потери.

На что важно в первую очередь обратить внимание

— Договор необходимо заключать в письменной форме

Если хотя бы одной из сторон договора аренды является организация (п. 1 ст. 609 ГК РФ) – договор должен быть заключён исключительно в письменной форме.

— Без обязательной регистрации не обойтись

Если организация сдаёт в аренду недвижимое имущество на год и более, то такой договор подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК, п. 3 письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66) и считается заключённым только с момента регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

— Не забудь про существенные условия

Каждый договор аренды должен содержать существенные условия. Таковым для всех договоров аренды является предмет договора (п. 3 ст. 607 ГК РФ), а для договоров аренды недвижимости ещё и условие об арендной плате (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Если такой информации в договоре не будет или будет определена не чётко, то соответствующие условия считаются не согласованными и договор аренды признается не заключенным (ст. 607 ГК РФ).

— Как быть с необособленными объектами

Много спорных моментов было и в отношении предоставления в пользование не обособленных объектов, как предписывает ст. 607 ГК РФ, а конструктивных элементов тех или иных объектов, например, крыши или стены здания. И только благодаря разъяснениям ВАС РФ такие сделки признали не противоречащими законодательству, но порекомендовали именовать их более корректно – не как договор аренды, а именовать соглашением о возмездном оказании услуг (п. 1 письма ВАС от 11.01.2002 № 66).

— Арендную плату можно изменять

Много вопросов вызывают и условия о возможности изменения арендной платы. В одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы может быть изменён не чаще одного раза в год. По договору лизинга (финансовой аренды) размер лизинговых платежей можно пересматривать раз в три месяца (п. 2 ст. 28 Закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ). По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью (в т. ч. чаще, чем один раз в год) (п. 21 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Важно также знать, что нельзя потребовать от арендатора внести арендную плату более чем за два срока подряд (п. 4-5 ст. 614 ГК).

Читайте так же:
Кому и куда жаловаться на нотариуса в России?

— Ремонт по закону и договору

Допускаются и оплошности в договорных отношениях в отношении проведения ремонта арендуемого имущества. По умолчанию капитальный ремонт обязан проводить арендодатель. Арендатор проводит лишь текущий ремонт арендуемого имущества. Однако стороны имеют право в договорных отношениях распределить эти обязанности иным образом, как посчитают нужным. Важно, что как текущий, так и капитальный ремонт транспортных средств без экипажа оплачивает исключительно арендатор (ст. 644 ГК РФ).

— Неотделимые улучшения нынче в моде

Неотделимые улучшения арендованного имущества принадлежат арендодателю. Если они были проведены арендатором с согласия арендодателя, то последний компенсирует их (если другого не предусмотрено договором). В противном случае расходы арендатора возмещению не подлежат (исключение – аренда предприятия – ст. 662 ГК РФ).

— Кто сдал имущество в аренду – тот и платит налоги

Кстати, обратите внимание, что арендодатель должен самостоятельно уплачивать налоги в бюджет с полученного дохода от сдачи имущества в аренду (п.п. 4 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 209 НК РФ, письмо Минфина России от 27.08.2015 № 03-04-05/49369). То есть, арендатор не имеет права выполнять функции налогового агента в отношении налогов подлежащих уплате лично арендодателем.

— Не забудьте о цене имущества, передаваемого в аренду

При передаче или получения имущества в аренду позаботьтесь и о том, чтобы в передаточном акте стояла реальная стоимость передаваемого имущества. Достаточно часто стороны игнорируют этот важный момент – не указывая стоимость вообще, или указывают балансовую, которая не всегда соответствует реальной стоимости имущества, так как обязательность переоценки имущества во многих случаях отсутствует и на сегодняшний день. На практике встречается масса случаев, когда имущество переданное (взятое) в аренду было уничтожено и ни экспертным путём, ни каким иным не представлялось возможным уже по факту случившегося определить реальную стоимость утраченного имущества, чтобы обоснованно и аргументировано говорить о возникших убытках.

— Проверьте, имеет ли соответствующие права арендодатель

Распорядиться имуществом, в том числе и сдать его в аренду, может только собственник. Однако в лице арендодателя может выступать не только собственник, а любое уполномоченное им лицо или лицо имеющее такое право по закону (ст. 608 ГК РФ). Будьте крайне внимательны, когда берёте имущество в аренду. Проверьте документы и убедитесь, что распоряжается имуществом лицо, имеющее на это право.

ВС расставил приоритеты в деле о передаче муниципального участка в субаренду

Верховный Суд в Определении № 305-ЭС21-479 от 22 июля разобрался в деле, в котором нижестоящие суды пришли к разным выводам о наличии или отсутствии в действиях ответчика нарушения договора, основывая свои выводы на его условиях и нормах закона.

11 октября 2007 г. Администрация Ленинского городского округа Московской области и ООО «Инком-Автозапчасти» заключили договор аренды земельного участка сроком на 49 лет. Согласно дополнительным условиям договора, указанным в п. 5.1, действия, предусмотренные п. 5–6 ст. 22 Земельного кодекса (субаренда), арендатор может реализовать только после предварительного согласования с арендодателем.

3 августа 2015 г. общество попросило согласовать предоставление части земельного участка в субаренду и разъяснить порядок такой сдачи. Администрация сообщила о невозможности передачи земельного участка в субаренду в связи с отсутствием кадастрового учета планируемого к сдаче земельного участка. Кроме того, она предложила заключить новый договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора либо произвести раздел земельного участка и заключить новые договоры аренды, а впоследствии передать их третьим лицам.

Так как общество все равно заключило договоры субаренды, администрация направила претензию о расторжении договора. Поскольку претензия осталась без ответа, администрация обратилась в Арбитражный суд Московской области. Истец посчитал, что ответчик нарушил п. 5.1 договора, согласно которому для передачи участка в субаренду общество должно было получить согласие.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции сослался на ст. 309, 310, 450, 452, 619 ГК, ст. 22, 46 Земельного кодекса, а также разъяснения, содержащиеся в п. 18 Постановления Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Он установил, что договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса на срок более 5 лет, при этом договоры субаренды с третьими лицами заключены после уведомления арендодателя. Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды. При этом он указал на несоответствие п. 5.1 договора действующему на момент его заключения законодательству.

В свою очередь суд апелляционной инстанции отметил, что п. 5.1 договора не оспорен, недействительным не признан. Заключая договор, общество действовало добровольно и должно было предвидеть неблагоприятные последствия несвоевременного исполнения своих обязательств и обеспечить соблюдение договора. Суд пришел к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора и удовлетворил иск. Кассация поддержала позицию апелляции.

Рассмотрев жалобу общества, ВС обратил внимание, что нижестоящие инстанции пришли к разным выводам о наличии в действиях ответчика нарушения договора, основывая свои выводы на нормах закона и условиях договора. При этом суд первой инстанции исходил из особенностей договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенного на срок более 5 лет, не требующего предварительного согласия его собственника на передачу в субаренду, а суды апелляционной и кассационной инстанций посчитали приоритетным условие договора о необходимости получения предварительного согласия на такое распоряжение своими правами арендатором.

Верховный Суд также сослался на Постановление Пленума ВАС № 11, в п. 18 которого были даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, заключенного после введения в действие этого кодекса, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Читайте так же:
Расчёт сверхурочных - инструкция

«Указанное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду, и это правило не может быть изменено соглашениями сторон. В отсутствие изменения этой нормы разъяснение является актуальным при рассмотрении настоящего спора», – отметил ВС.

Также Суд обратил внимание, что в п. 16 Постановления № 11, согласно которому уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом, было также разъяснено о праве арендодателя предъявить требование о возмещении убытков как мере защиты своих прав в случае несоблюдения арендатором этой обязанности.

«Таким образом, поскольку в силу законодательного регулирования арендатор по договору аренды земельного участка на срок более 5 лет имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором, выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что п. 5.1 договора аренды были установлены дополнительные (особые) условия о предварительном согласовании с арендодателем передачи в субаренду, нельзя признать обоснованными», – резюмировал Суд.

Кроме того, указал ВС, п. 5.1 договора аренды прямо предусматривает, что арендатор может реализовать права, предусмотренные п. 5, 6 ст. 22 Земельного кодекса, после предварительного согласования с арендодателем. Учитывая, что спорные правоотношения возникли из долгосрочной аренды, подлежащие регулированию в совокупности с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса, п. 5.1 договора аренды не мог быть судами истолкован и применен при разрешении настоящего спора как ограничивающий права арендатора долгосрочной аренды при передаче в субаренду. Обратное, как обоснованно указал суд первой инстанции, противоречит закону, т.е. п. 9 ст. 22 ЗК РФ, императивно установившему свободу передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде в субаренду без согласия арендодателя.

ВС заметил, что п. 9 ст. 22 ЗК также содержит особенности при расторжении договора аренды: досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в действиях арендатора нарушений при передаче частей арендованного земельного участка в субаренду, в связи с чем не признал наличие оснований для расторжения договора.

Верховный Суд указал, что, ссылаясь на п. 3.3 договора, содержащий основания для его расторжения при передаче земельного участка в субаренду без согласия арендодателя, суды апелляционной и кассационной инстанций не приняли во внимание, что указанный пункт не мог регулировать спорные правоотношения в силу вышеизложенных особенностей договора аренды. Кроме того, как прямо было в нем указано, он регулировал основания для одностороннего расторжения договора арендодателем, т.е. во внесудебной процедуре, в отличие от предусмотренного в спорной ситуации. Таким образом, ВС оставил в силе решение первой инстанции.

В комментарии «АГ» младший юрист Land Law Firm Тариел Арутюнян отметил, что постановление Десятого арбитражного апелляционного суда демонстрирует подход, примененный в недавнем Определении Верховного Суда от 23 марта по делу № А40-32015/2020, в котором ВС потребовал толковать договор последовательно, принимая во внимание буквальное значение слов и выражений, сопоставляя пункты с другими условиями и смыслом договора, а также выясняя общую волю сторон с учетом цели договора.

«В заданном векторе апелляционный суд обращался в первую очередь к гражданскому законодательству и к пунктам договора аренды об обязательности предварительного согласования такой субаренды с арендодателем, а также о праве арендодателя на досрочное расторжение договора при передаче земельного участка в субаренду без подобного согласования. Однако апелляционная инстанция не учла императивные положения п. 5, 6 и 9 ст. 22 ЗК РФ, устанавливающих право свободной передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде в субаренду без согласия арендодателя, что было отмечено АС Московской области и ВС», – указал Тариел Арутюнян.

Таким образом, отметил юрист, учитывая п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ, допускающие возможность установления законом особенностей сдачи в аренду земельных участков, судам надлежит обращаться к императивно установленному п. 9 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающему передачу арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, лишь с условием уведомления об этом арендодателя, а не получения его предварительного согласия. Данная позиция подтверждается, например, Постановлением 21 ААС и решениями Верховного Суда (Определение от 19 февраля 2020 г. № 306-ЭС19-28137 по делу № А12-6098/2019 и Определение от 25 марта 2019 г. № 309-ЭС19-2080 по делу № А34-1087/2018).

Руководитель арбитражной практики Адвокатского бюро г. Москвы «Халимон и партнеры» Игорь Ершов указал, что ВС обозначил несколько проблем: соотношение договора и закона, неправильное применение апелляцией и кассацией норм материального права (нормы ст. 22 Земельного кодекса и ст. 422 ГК), игнорирование данными судами положений Постановления Пленума ВАС № 11.

«Полагаю, ошибка судов апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении данного спора заключается в том, что они не учли норму ст. 422 ГК, согласно которой договор должен соответствовать императивным нормам, действующим в момент его заключения, о чем говорит и Экономическая коллегия применительно к норме п. 9 ст. 22 Земельного кодекса», – отметил Игорь Ершов.

Читайте так же:
Инструкция по увольнению за прогул

Апелляция и кассация, казалось бы, применили к отношениям юридического лица и публично-правового образования принцип свободы договора, но сделали это так, что отдали приоритет интересам администрации, не применив подлежащие применению нормы материального права и проигнорировав разъяснения Постановления Пленума ВАС № 11, указал он.

Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

  • при установлении в тексте договора срока его действия;
  • при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
  • при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

shutterstock_1167747571.jpg

Теперь же Верховный Суд РФ признал подобные судебные решения необоснованными и нарушающими права арендаторов (определение ВС РФ № 305-ЭС19-15922).

ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.

Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.

Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.

Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Аренда муниципальных участков

Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.

shutterstock_1717056352.jpg

Это объясняется тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах.

Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.

Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.

ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).

Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).

Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector