Migration48.ru

Вопросы Миграции
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как сдать квартиру в Москве

Как сдать квартиру в Москве

Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:

  • перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
  • по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
  • зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.

Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет уплатить НДФЛ.

2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на сайте ФНС.

Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).

3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.

Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.

4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2019 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Если специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 1. Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.

Как сдавать квартиру посуточно?

Вы задумались о том, чтобы сдавать квартиру посуточно и сомневаетесь, стоит ли овчинка выделки? В предыдущем десятилетии спрос постоянно рос. Путешественники и деловые люди стали все чаще выбирать жилье с уютной домашней обстановкой. Это позволяет познавать колорит города или страны, сближаясь с местным населением, при этом платить меньше, чем за номер в отеле. Созданный в 2008 году сайт Airbnb, специализирующийся на краткосрочной аренде по всему миру, сегодня оценивается в 50 млрд. долларов. Вне всяких сомнений ниша посуточной аренды сохранит востребованность, несмотря на временный провал в 2020 году.

Читайте так же:
Как расторгнуть договор ГПХ- бесплатная юридическая консультация

Посуточная аренда квартиры по закону

Согласно статьям 610 и 683 Гражданского кодекса РФ запрета на сдачу в аренду квартиры или нежилых помещений нет. Законно сдавать на любой период, включая посуточный.

Можно посуточно сдавать в аренду даже чужие квартиры. Для этого потребуется получить согласие собственника и подписать соглашение о субаренде или поднайме.

Как сдавать квартиру в аренду посуточно

    заниматься краткосрочной арендой самостоятельно. Для поиска клиентов размещаете объявления о сдаче в аренду на профильных интернет-порталах.

Как составить договор краткосрочной аренды

Перед сдачей жилья обязательно подписание договора найма, либо аренды в простой письменной форме в двух экземплярах. Нет необходимости заверять его нотариально. В соответствии с пунктом 2 статьи 674 ГК РФ государственную регистрацию договора нужно производить, когда договор аренды заключается более чем на один год.

Пропишите условия оплаты. Как правило, арендодатели хотят получать предоплату в размере 100%. Практикуется также внесение половины оплаты перед заселением, а вторая часть — в день выезда. Указывается также сумма залога, условия его возврата и удержания в случае порчи имущества.

Пропишите стоимость арендной платы за сутки и итоговую сумму платежа за весь период. Про оплату коммунальных услуг в договоре упоминать не требуется. Они оплачиваются собственником жилья, и он закладывает их в стоимости услуг аренды. Если в квартире будет стационарный телефон, то оптимально отражать в соглашении оплату междугородних или международных звонков.

Пропишите срок действия договора с условиями продления. В документе обозначается конкретное количество суток, дата и время сдачи. Внесите информацию о времени заселения, освобождения помещения и необходимости согласования и дополнительной оплаты выезда ранее или позднее зафиксированного.

Также в договоре посуточной аренды должны быть указаны паспортные данные двух сторон, описание предмета договора с адресом и параметрами объекта недвижимости, сути совершаемой сделки, порядка передачи по акту приема-передачи у арендатора. Стандартно включают пункты с условиями про поддержание чистоты и порядка, нахождение животных, соблюдение принятых норм проживания в многоквартирных домах.

В пунктах про ответственность сторон следует внести условия о штрафах за нарушение условий договора, в том числе за просроченные платежи и компенсации расходов в случае повреждения оборудования и порчи имущества. В приложении к договору распишите список имущества и укажите стоимость.

Какие документы нужны для сдачи квартиры

При оформлении сделки о сдаче в аренду жилья посуточно убедитесь в наличии выписки из ЕГРН, договора купли-продажи или документа, на основании которого получено право собственности, списка зарегистрированных лиц, нотариально заверенного согласия на аренду других собственников. Если квартира будет сдаваться на условиях субаренды, то нужно подписать первичный договор аренды и получить письменное согласие собственника на сдачу в субаренду. И в этом случае договор аренды подписывают в трех экземплярах, третий будет передан посреднику.

Надо ли платить налоги?

За сдачу жилья, будь то длительная или краткосрочная аренда, Налоговый кодекс РФ обязует выплачивать налог. Ставка определяется статусом арендодателя.

Но только в том случае, если арендатором является физическое лицо, и годовой доход не превысит 2,4 млн. рублей. Иначе надо оформлять ИП. Если договор будет подписан с юридическим лицом, то ставка составит 6%.

В отдельном регионе РФ могут действовать специальные налоговые режимы, поэтому будьте предельно внимательны и обращайтесь за предварительной консультацией в Межрайонную ИФНС.

Как много зарабатывать на посуточной аренде

Как сдать квартиру

Для привлечения клиентов разместите объявления на сайтах, в группах социальных сетей, на местных форумах, туристических пабликах. В охоте на высокие рейтинги оформите жилье со вкусом, чтобы оно выделялось на фоне остальных. Сейчас это можно сделать недорого, используя тот же шведский стиль. Решение о выборе квартиры посетители сайтов принимают за считанные секунды. На типовых, скучных по интерьеру квартирах взгляд не останавливается, и владельцы в итоге вынуждены сбивать цены. Совдеповский ремонт или декор в «золоте» однозначно отталкивают. Позаботьтесь о качественных, соответствующих реальности фотографиях и подробном описании квартиры.

Читайте так же:
Как оформить дарственную на сына в 2022 году

Следите, чтобы общение с гостями было вежливым, а разрешение вопросов — максимально оперативным. Не игнорируйте негативные отзывы. Отвечайте на них четко, спокойно и с пояснением ситуации, представляя себя на месте клиента. Соблюдайте чистоту и обустраивайте квартиру современно, с добротной техникой, как если бы сами захотели в ней проживать.

Стремитесь создавать наиболее комфортные условия. Снабдите постояльцев комплектами постельного белья и полотенец, моющими средствами, одноразовыми тапочками, посудой и скоростным Интернетом. Предоставьте питьевую воду и базовый набор продуктов (сахар, соль, специи, чай, кофе, масло, овсяные хлопья), чтобы можно было приготовить завтрак. В зависимости от «класса» аренды можно приобрести кофемашину, сервировать тарелку с фруктами в день заселения.

Продумайте систему скидок и бонусов. Хорошо, если в квартире будет больше одного спального места.

Преимущества и недостатки краткосрочной аренды

Всегда делайте копии паспортных данных и страниц с регистрацией гостей. Выбирайте полную оплату на этапе заселения и внесение залога. Обычно в праздничные периоды и летом от желающих арендовать нет отбоя, а в осенние месяцы их найти труднее.

В 2020 году меры против пандемии привели к повальному падению спроса, вследствие чего многие были вынуждены переключиться на долгосрочную аренду.

Как сдавать жильё законно: считаем налоги и отчисления

Статьи: Как сдавать жильё законно: считаем налоги и отчисления

Как легально сдавать жильё и что для этого требуется? Рассказываем о способах регистрации арендного бизнеса и налогах, которые придётся уплатить.

Сдача недвижимости в аренду является предпринимательской деятельностью. Доход от неё облагается налогом, за уклонение от которого грозит административная ответственность.
Есть четыре способа организации законного арендного бизнеса: два налоговых режима предполагают регистрацию в качестве ИП (индивидуального предпринимателя) и два освобождают от этого. Каждый из них имеет свои условия и ограничения.

1. С регистрацией ИП

Индивидуальные предприниматели могут сдавать жильё по патенту или на основе упрощённой декларации. Оба режима позволяют нанимать работников и участвовать в накопительной пенсионной и медстраховой системах.

Для арендодателей, зарегистрированных в качестве ИП, платёж условно состоит из двух сумм:
— налога (1 или 3 % от дохода в зависимости от режима). Эта часть отменена до 1 января 2023 года;
— обязательных отчислений: пенсионных (10 %), социальных (3.5 %), медстраховых (5 % от 1.4 МЗП).
Отчисления рассчитываются от минимальной заработной платы (42 500 тенге в 2021 г.) и составляют 8 713 тенге в месяц.

Если доход от аренды не превышает 10 млн тенге в год, рекомендуется выбрать режим на основе патента. Он подходит большинству арендодателей.

  • Патент

Налог 1 % от дохода (не уплачивается до 1 января 2023 года) + обязательные отчисления.
Основные условия:
— личное предпринимательство без привлечения наёмных работников;
— доход не более 3528 МРП (10.3 млн тенге) за календарный год.
Разрешение на предпринимательскую деятельность выкупается авансом на определённый период (от месяца до года).
Представление деклараций не требуется. Для уплаты заполняется форма 911.00.

Пример: годовой патент для сдачи квартиры по 100 000 тенге в месяц обойдётся в 104 556 тенге.
Из них:
— соцотчисления — 17 856 тенге (3.5 % от 42 500 за 12 мес.);
— пенсионные взносы — 51 000 тенге (10 % от 42 500 за 12 мес.);
— медстрахование — 35 700 тенге (5 % от 1.4×42 500 за 12 мес.).
С учётом ИПН (1 % от 100 000 за 12 мес. = 12 000) сумма составила бы 116 556 тенге.

Читайте так же:
Расписка при покупке квартиры для налоговой

Чтобы получить патент:
1) Зарегистрируйтесь как ИП.
Это можно сделать за один день через портал eGov.kz, elicense.kz или с помощью мобильных приложений банков.
2) Выберите режим на основе патента.
3) В течение трёх рабочих дней подайте в налоговую расчёт по форме 911.

  • Упрощённая декларация

Налог 3 % от дохода (не уплачивается до 1 января 2023 года) + обязательные отчисления.
Основные условия:
— численность работников за налоговый период до 30 человек;
— доход не более 24 038 МРП (70 млн тенге);
— наличие кассового аппарата.
Декларация (форма 910.00) представляется в налоговую по месту нахождения плательщика дважды в год: не позднее 15 августа и 15 февраля.

Пример: при сдаче квартиры по 100 000 тенге в месяц и отсутствии наёмных работников нужно заплатить за каждое полугодие по 52 278 тенге. За год — 104 556 тенге.
С учётом ИПН и соцналога сумма составила бы 140 556 тенге.

Важный момент
При продаже недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, независимо от срока владения, придётся платить подоходный налог в размере 10 % от прироста стоимости.

2. Без регистрации ИП

Арендодатели, не использующее труд наёмных работников, могут не регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей. При этом лимиты годового дохода будут значительно ниже.
Налоговые режимы для физлиц:
— единый совокупный платёж (ЕСП);
— декларация по индивидуальному подоходному налогу.

  • ЕСП — это фиксированный платёж, включающий подоходный налог, соцотчисления, пенсионные и медстрахование. Он вносится ежемесячно.

Ставки:
— 1 МРП (2917 тенге) — для проживающих в городах;
— 0.5 МРП (1459 тенге) — в сёлах.
Условия:
— нет наёмных работников;
— услуги оказываются исключительно физлицам;
— годовой доход до 1175 МРП (3.4 млн тенге).
Налоговая отчётность и специальная регистрация не требуются. Если в каком-то из месяцев доходы отсутствовали, ЕСП можно не платить.

Пример: при сдаче квартиры в городе по 100 000 тенге в месяц оплата за год составит 35 004 тенге
(2917 тенге х 12 месяцев).

  • Декларация по индивидуальному подоходному налогу

Налог с дохода 10 %.
Основное условие: доход не превышает 12 МЗП в год (510 тыс. тенге в 2021 году).
Оплата — раз в год, до 10 апреля по форме 240.00 (сдаётся до 31 марта). Соцотчислений нет.

Пример: при сдаче квартиры за 100 000 тенге в месяц, годовой доход в размере 1.2 млн тенге превысит указанный лимит, соответственно, этот режим не подходит. Налог с максимально допустимой суммы (510 000 тенге) составит 51 000 тенге.

Как и где уплатить налоги

Декларацию и расчёт можно представить:
— через «Кабинет налогоплательщика»;
— на eGov.kz;
— в ЦОНе на бумажном носителе;
— в районное управление государственных доходов.

Оплата принимается:
— через мобильное приложение eSalyq Azamat,
— в банках,
— в отделениях Казпочты.

За неуплату налога или занятие предпринимательской деятельностью без регистрации предусмотрены штрафы. В первый раз — предупреждение. За повторное нарушение в течение года — 43 755 тенге (15 МРП).

Стоит ли сдавать квартиру легально

Все больше арендодателей сдают жилье легально. Это означает, что они платят государству налог в размере 13-20% от прибыли. По закону каждая квартира/дом должна сдаваться легально и в обязательном порядке подтверждаться договором обеих сторон, не требующим фиксации нотариуса или государственной регистрации.

В годовой налоговой декларации также присутствует информация о доходе арендодателя и сумме налога, который нужно выплачивать. Арендатор при таком раскладе может рассчитывать на временную прописку в месте проживания.

Стоит ли сдавать квартиру легально

Нелегальная сдача в аренду

К сожалению, большинство людей не хочет выплачивать налоги, поэтому занимается нелегальной сдачей в аренду. Это чревато неприятными последствиями:

  • В законе указаны конкретные штрафы за неуплату налогов: за обычную – 20% от общей суммы налога; 40% – за намеренную неуплату. Кроме того, человек должен заплатить деньги в виде 1/300 ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации.
  • Невозможность отстоять в суде на законодательном уровне собственные интересы, если жильцы не выполнили условия сделки или причинили ущерб арендованному помещению. Например, квартирант разбил окно. Человек, чья квартира сдана нелегально, может не рассчитывать на материальную компенсацию убытка, ведь официального договора как такого нет.
  • В случае конфликта между владельцем и арендатором последний имеет право нажаловаться на первого в суд, и тогда разборок с правоохранительными органами не избежать. К тому же штраф выпишут не только арендодателю, но и жильцу.
  • Если люди, проживающие в помещении, часто меняются или сильно шумят, мешая соседям, то полиция заинтересуется собственником жилья, и риск быть пойманным на обмане увеличивается.
Читайте так же:
Переуступка права аренды земельного участка 2022

Нелегальная сдача квартиры: преимущества и недостатки

Легальный путь сдачи в аренду достаточно сложный. Он отнимает время, да еще и часть прибыли. Это напрямую касается иностранцев: для них налог составляет 30%, а это более четвертой части от получаемых средств!

Поэтому иногда случается так, что сдавать квартиру без соответствующего документа намного проще и выгоднее. Плюсы нелегальной сдачи в аренду для арендодателя:

  • Не нужно уплачивать налог, прибыль идет сразу на руки.
  • Процедура сделки предельно проста – отсутствует оформление документов.
  • В любой момент нанимателя можно выселить из жилья при необходимости.

Из минусов можно выделить следующие:

  • Возможна порча бытовой техники, мебели и т. п.
  • Нарушение закона: возможна уголовная и/или административная ответственность.
  • Если несвоевременно внесена арендная плата, обратиться в суд нельзя.
  • Неучтенные траты арендатора (коммунальные, телефонные услуги).
  • Собственник не застрахован от кражи имущества.

Для арендатора тоже легко выделить список преимуществ и недостатков теневой аренды. Плюсы:

  • Использование квартиры не по назначению (пример: открыть в помещении тату-салон).
  • Можно сделать перепланировку или ремонт без предупреждения арендодателя.
  • Заселение третьих лиц по желанию.
  • Никаких трудностей при сделке.
  • Заселение/выселение происходит только по желанию владельца квартиры.
  • Проживание третьих лиц тоже исключительно по желанию арендодателя.
  • Нестабильная цена за аренду (в один месяц одна, через три месяца выше в два раза).
  • Частая смена устных договоренностей.
  • Штраф за нелегальную аренду от 2000 рублей.

Можно заметить, что количество + и – равносильно для владельца квартиры и для нанимателя. Но все же не стоит забывать, что редко попадаются стопроцентно добросовестные люди. Большинство – таких, которых сдерживает только закон.

Исходя из этих фактов несложно убедиться, что аренду квартиры лучше легализировать и честно платить налог, поддерживать порядок со счетами и иметь государственную поддержку на случай непредвиденных ситуаций.

Что нужно для легализации аренды

Как уже было сказано выше, необязательно иметь нотариально заверенный документ от юриста – достаточно двустороннего договора. Но во избежание проблем с его оформлением все равно лучше обратиться за помощью к специалисту.

Стоит ли сдавать квартиру легально

Он сделает договор максимально точным, разъяснит детали и условия, закрепит это юридической печатью, что имеет большую силу, чем договоренность на словах.

Обязательные моменты легализации аренды:

  1. Паспортные данные обеих сторон.
  2. Подписи арендодателя и арендатора.
  3. Указание предмета договора.
  4. Срок сдачи жилья.
  5. Адрес помещения.
  6. Документы на владение недвижимостью.

Юрист расскажет об основных положениях и условиях сдачи недвижимости, составит договор правильно. Это самая важная часть сдачи квартиры в аренду! Без корректно написанного заявления сдача жилья считается бессмысленной и не имеет никакой юридической силы.

Условия сдачи жилья для арендатора

Перед тем как решить, сдавать ли жилье легально, нужно узнать о главных пунктах, которые являются основными составляющими документа. Это нужно знать наверняка, чтобы понимать права и обязанности арендатора.

Читайте так же:
Расторжение трудового договора, увольнение работника - порядок и способы

Итак, каковы условия сдачи недвижимости для проживающего? Он должен:

  • использовать помещение исключительно по назначению (в рассматриваемом случае – для проживания);
  • поддерживать его в хорошем состоянии, следить за чистотой;
  • если появляется желание сделать ремонт или перепланировку – в обязательном порядке предупреждать, советоваться с собственником, и получить разрешение;
  • вовремя оплачивать жилье;
  • вносить плату за коммунальные услуги, если это было предусмотрено в договоре.

Важные аспекты сдачи жилья для арендодателя

Кроме прав и обязанностей нанимателя существует перечень правил для собственника квартиры. Без их соблюдения сдать жилье легально не выйдет:

  • Квартира не должна являться предметом спора в суде. Если это не так, сдача в аренду невозможна.
  • Если жилье находится в собственности нескольких физических или юридических лиц, важно представить согласие на аренду всех владельцев (в письменной форме).
  • Недвижимость под арестом не рассматривается для аренды.
  • Состояние квартиры и бытовой техники должно быть удовлетворительным.

Что еще важно учесть

Не надо жалеть сил и времени на составление грамотного договора. В будущем это не раз пригодится и убережет от лишних неприятностей. Итак, что еще обязательно входит в состав документа?

Во-первых, порядок и периодичность оплаты – это гарантирует собственнику получение денег в срок и своевременную уплату налогов.

Во-вторых, прописанный порядок возмещения убытков или утраченного имущества – при повреждении имущества арендодателя наниматель выплатит определенную сумму за причиненный вред.

В-третьих, возможность (или невозможность) проживания в квартире третьих лиц, регистрации по месту жительства, передачи квартиры в аренду другим людям нанимателю.

Кроме того, согласовывается использование ключей и посещение квартиры собственником для плановой проверки. Лучше всего сделать качественные фото помещения или отдельных деталей под дневным светом/любым другим хорошим освещением и внести снимки в договор.

Легально и без документов

Квартиру можно сдавать без официального договора только в одном случае: это будет безвозмездно. Как пример: у человека есть дальние родственники, которые приезжают на срок чуть более полугода. Он поселяет их в собственной квартире, где сам не живет.

Жильцы не платят за аренду квартиры, проживают там на правах родственников.

Тогда не нужно заключать договор, так как плата за недвижимость не производится, логично налог тоже уплачивать не нужно, ведь дохода от проживания третьих лиц в квартире человек не получает. При проверке квартиры налоговой не обнаружится никаких проблем.

Опасность сдачи жилья на теневом арендном рынке

У налоговых служб много полномочий, чтобы быстро находить нелегальные сдачи квартир. Сюда входят и выездная и/или камеральная проверки. Шанс быть пойманным на мошенничестве возрастает.

Внушительное количество судов предоставляют материалы о недвижимости налоговым службам (не без помощи властей, разумеется). По найденному адресу приходят инспекторы и проверяют документы на жилье, паспорт или другое удостоверение личности, договор и бумаги, свидетельствующие об уплате налогов.

Если одно из удостоверений отсутствует – дело передают в суд, где обвиняемый – как арендодатель, решивший заняться нелегальной сдачей квартиры, так и арендатор, не сообщивший об этом сразу в правоохранительные органы.

Стоит ли сдавать квартиру легально

Так стоит ли сдавать квартиру легально?

Смотря на вышеприведенные факты и сравнивая теневую аренду с легальной, определенно можно сказать, что стоит. Легализация будет надежным защитником прав и свобод обеих сторон. Возникшую ссору или конфликт можно будет разрешить по закону.

Квартира, дом, офисное помещение – ценное вложение. Пользоваться таким имуществом нужно осторожно и продуманно. Доверять закону и иметь возможность защитить свои интересы – неотъемлемый этап в работе с недвижимостью.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector