Migration48.ru

Вопросы Миграции
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Арендатор может установить право собственности на самовольное строение, только если возведение такого строения соответствовало цели аренды

Арендатор может установить право собственности на самовольное строение, только если возведение такого строения соответствовало цели аренды

Арендатор земельного участка построил на нем административное здание. ВС РФ отказал признать за ним право собственности на самовольную постройку. Решение основывалось на двух аргументах: возведение здания не соответствовало цели аренды, а арендатор не предпринял всех мер для легализации строительства (Определение ВС РФ от 20.10.2016 по делу № 305-ЭС16-8051, А40-30372/2013).

Суть дела

Обществу «Московский шлифовальный инструмент» (далее — общество) по договору аренды в январе 2005 г. предоставлен в пользование расположенный в Москве земельный участок. Срок аренды — 49 лет. В соответствии с распоряжением префекта САО г. Москвы от 25.05.2007 согласована возможность строительства на данном земельном участке многофункционального делового центра, а также предусмотрена необходимость разработки разрешительной документации.

Кроме того, общество заключило с гражданином И. договор соинвестирования, предметом которого была реализация инвестиционного проекта: строительства нежилого здания на арендованном участке.

В 2010 г. на арендованном участке было возведено трехэтажное нежилое здание общей площадью 632,2 кв. м, с функциональным назначением «административное». Разрешения на строительство и/или ввод его в эксплуатацию уполномоченными на то органами не выдавалось.

Решением Магасского районного суда Республики Ингушетия от 15.09.2010 по спору между И. и обществом за последним признано право собственности на спорное нежилое здание. Указанное решение суда стало основанием для государственной регистрации права собственности общества в ЕГРП.

В 2012 г. Префектура САО г. Москвы (далее — Префектура) обратилась с иском о признании построенного обществом здания самовольной постройкой и его сносе. Решением АС г. Москвы от 30.07.2012 по делу № А40-30801/12, оставленным без изменения постановлением ФАС Московского округа, исковые требования удовлетворены в полном объеме. В ЕГРП внесена запись о прекращении права собственности истца на самовольную постройку. Спустя практически год данное решение суда было отменено по вновь открывшимся обстоятельствам.

На этом основании в марте 2013 г. общество обратилось с иском к Префектуре о признании права собственности на спорное нежилое здание.

Судебное разбирательство

Суд первой инстанции в удовлетворении требований общества отказал. По его мнению, истец не представил доказательств принятия надлежащих мер к легализации спорного объекта. Он не получил согласия собственника земельного участка на строительство здания. Договор же аренды земли не предусматривал возведение на участке объектов капитального строительства административного назначения.

Апелляция отменила решение суда первой инстанции, исходя из следующих аргументов. Общество предпринимало меры по легализации спорной постройки. Договор аренды не содержит запрета на проведение строительных работ. Нахождение спорной постройки не противоречит целевому использованию земельного участка, не нарушает права владения ответчика на земельный участок и прав смежных землепользователей, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В обоснование своей позиции апелляционный суд сослался на разъяснения, содержащиеся в п. 25 и 26 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22) и Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014 (далее — Обзор судебной практики).

Читайте так же:
Дарение доли квартиры несовершеннолетнему ребенку: образец договора

Кассация с выводами апелляции согласилась.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил акты апелляции и кассации, а решение арбитражного суда первой инстанции оставил без изменения.

Свое решение Коллегия по экологическим спорам ВС РФ обосновала следующим образом. Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ (в редакции, действовавшей во время рассмотрения спора), самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ, требование лица о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворено лишь при наличии у этого лица права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором возведена эта постройка. Между тем в рассматриваемом деле земельный участок, на котором расположена спорная постройка, не находится у истца на каком-либо вещном праве.

Как указал Президиум ВС РФ в Обзоре судебной практики, арендатор земельных участков также может приобрести право собственности на возведенную самовольную постройку, но для этого необходимо наличие двух условий. Во-первых, земельный участок должен быть предоставлен по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости. Во-вторых, такое строение должно быть создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и его сохранение не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

В рассматриваемом деле земельный участок, на котором расположена постройка, предоставлен истцу в аренду с назначением для производственной деятельности, то есть для эксплуатации уже существующих строений, принадлежащих истцу, сроком на 49 лет. Из условий договора не следует, что он предоставляется для цели строительства, в частности, для возведения спорного объекта. Иных доказательств соблюдения порядка предоставления земельного участка для цели строительства этого объекта судам представлено не было.

Как подчеркнула Коллегия ВС РФ, особое значение в данном случае имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта. Такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке. Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника земельного участка. Он позволит арендатору, использующему арендуемый земельный участок в нарушение условий договора аренды и назначения такого участка, приобрести права на объект недвижимости, возведенный без его согласия и без соблюдения всей необходимой процедуры его строительства.

Кроме того, как отметил ВС РФ, использование арендатором земельного участка не в тех целях, ради которых он был предоставлен, нарушает положения п. 1 ст. 615 ГК РФ о том, что использование арендованного имущества должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Использование земельного участка в иных, не предусмотренных договором аренды целях, является нарушением условий договора аренды, и такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано как позволяющее ему еще и приобретать права на самовольную постройку.

Читайте так же:
Риски покупателя при покупки унаследованной квартиры.

Таким образом, суд первой инстанции, установив отсутствие прямого и определенного согласия собственника земельного участка на возведение на нем спорного объекта, правомерно пришел к выводу о недоказанности условий признания права собственности на самовольную постройку за арендатором земельного участка, приведенных в Обзоре судебной практики.

Судебная коллегия не согласилась также с выводами судов апелляционной и кассационной инстанций относительно того, что истцом были предприняты действия для получения разрешения на строительство спорного объекта. Как указано в абз. 3 п. 26 постановления № 10/22, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению только в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. Между тем в рассматриваемом деле у истца не было не только разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, но и необходимых прав на земельный участок, а также согласия собственника на строительство на принадлежащем ему земельном участке спорной постройки. А это значит, что отсутствие разрешения на строительство было не единственным признаком этой самовольной постройки, что не позволяет применять соответствующие положения постановления № 10/22 для обоснования удовлетворения иска.

Также из приведенного разъяснения следует, что при отсутствии разрешения на строительство суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. В рассматриваемом деле истец письмом от 04.03.2009 обращался за получением разрешения на строительство. Однако все необходимые документы, перечисленные в ст. 51 ГрК РФ, в том числе градостроительный план земельного участка, он не предоставил. Доказательств оспаривания в судебном порядке бездействия или иного неправомерного поведения уполномоченного органа, признания его несоответствующим закону, судам представлено не было. Таким образом, ВС РФ заключил, что истец имел возможность получить разрешение на строительство, но не предпринял для этого необходимых мер.

Разрешение на строительство на арендованном участке

В целом, порядок получения разрешения на строительство на арендованном земельном участке такой же, как и на собственном земельном участке, и определяется категорией и видом разрешенного использования земельного участка и возможно только при отсутствии в договоре аренды ограничений на строительство объектов капитального строительства.

Стандартный перечень документов для получения разрешения на строительство:

  • паспорт собственника земельного участка
  • правоудостоверяющие документы на земельный участок и капитальные строения (при наличии)
  • топографическая съемка земельного участка (необходима в некоторых районах Московской области)
  • проект дома или поэтажные планы (при наличии)Дополнительно к общему перечню документов необходимо предоставить договор аренды земельного участка и акт приема передачи к договору.

Основная особенность в получении разрешения на строительство жилого дома на земельном участке взятом в аренду состоит в необходимости получения письменного согласия арендодателя на оформление разрешения на строительство и последующую постройку дома. Таким образом перечень необходимых документов дополняется копией договора аренды и согласия собственника земли.

Стоимость разрешения на строительство дома на арендованной земле

В СТОИМОСТЬ ВХОДИТ:

  1. Получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
  2. Разработка схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ).
  3. Получение необходимых согласований.
  4. Получение разрешения на строительство.
  1. Правоустанавливающие документы на земельный участок.
  2. Доверенность на подачу и получение документов (нотариальная, текст высылаем на e-mail клиента).
  3. Согласие арендодателя.
  4. Проект дома / поэтажные планировки (при наличии) или параметры дома (площадь, этажность, габариты и пр.).
  1. Вы платите только за положительный результат.
  2. Возврат 100% аванса при невозможности оказать услугу.
  3. Поэтапная оплата услуг.
Читайте так же:
Проверка регистрации договора долевого участия: инструкции и фото

Несмотря на то, то в большинстве случаев, исходя из действующих законов, земельные участки, арендуемые физическими и юридическими лицами, могут быть выкуплены в собственность, существуют ситуации, когда определенная земля не может быть приобретена в собственность, если она выведена из оборота. Земли такого рода предназначаются для гос. охраны федеральных органов, хранения радиоактивных отходов, размещения федеральных объектов службы безопасности, инженерно-технические сооружения, воинские и гражданские кладбища, государственные парки, заповедники и тому подобное.

В случае если на арендованной вами земле вы начнете строительство дома, не получив предварительно соответствующее разрешение на строительство на арендованном участке, возводимая постройка будет считаться объектом самовольного строительства, в соответствии со статьей 222 ГК РФ. Признание права собственности на незаконные постройки не предусматривается действующим законодательством и предполагает снос таких построек.

В случае с арендованной землей, разрешение на строительство потребуется в обязательном порядке по общим правилам (ст. 51 ГрК РФ).

Поскольку совершать с арендованной землей какие-либо действия нельзя, чтобы построить на такой земле дом, необходимо оформить участок в собственность. Эта процедура требует обращения в отдел архитектуры местной администрации или уполномоченного органа, предоставив договор аренды участка, а также заявление на выдачу градостроительного плана участка и заявление на получение разрешения на строительство.

Разрешение на строительство может быть выдано на срок от 10 лет, соответственно градостроительному кодексу РФ. Когда вы получите разрешение на строительство на земле, оформляемой в собственность (перед этим арендованной вами), следует начинать процесс строительства, полностью соблюдая все имеющиеся нормы, которые четко прописаны в полученном градостроительном плане по конкретному участку.

Наши специалисты всегда помогут вам в кратчайшие сроки получить разрешение на строительство на арендованном участке, с последующим оформлением дома и если возможно земли в собственность.

Можно ли построить дом на арендованном или еще не выкупленном участке?

Можно ли построить дом, гараж, сарай и прочее на земле, если участок вам не принадлежит и вы его только арендуете или принадлежит, но находится в залоге? Все зависит от конкретной ситуации. Разбираемся в нюансах.

Строительство на участке, арендованном с целью выкупа:

Закон (ст. 624 ГК РФ) разрешает выкупать арендованное имущество, если это предусмотрено договором. Собственником участка и дома по-прежнему остается владелец и строить на земле что-либо без его согласия нельзя. Вообще все, что касается с арендой — связано с собственником. Только он фигурирует в документах, связанных с разрешениями на строительство. Он же и отвечает за строительство. Поэтому естественно повсеместное желание владельца не разрешать строительство до выкупа участка.

Однако если владелец участка и дома не против того, чтобы на участке появились другие постройки, это можно закрепить в договоре. После того, как в договоре будет указано, что владелец разрешает строительство на участке, дом можно строить. Но в этом случае нужно прописать — что будет делать стороны, если договор придется досрочно прервать.

Читайте так же:
Наследники первой очереди по закону - как делится наследство

Строительство на участке, купленном в рассрочку:

Если участок куплен в рассрочку, то нужно внимательно прочитать договор и узнать самое важное: право собственности от прежнего владельца переходит в момент покупки или позже? В первом случае строить можно прямо сейчас, во втором — в зависимости от договоренности. Если владелец не против строительства — можно возводить дом. Но, как и в первом случае, надо прописать в договоре возможные варианты развития событий. Есть риск, связанный с тем, что участок, хоть и в собственности, но все же находится в залоге.

Как выкупить участок, на котором стоит недостроенный дом?

Гражданский кодекс РФ предусматривает следующее: исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане или юрлица, которые являются собственниками сооружений, расположенных на этих участках. Если участок находится в муниципальной или государственной собственности, участок покупается без торгов. То есть, владелец дома (недостроенного в том числе) просто может обратиться в местную мэрию с заявлением о выкупе. При этом предусмотрена цена — определенный процент (зависит от местности) от кадастровой стоимости участка.

Понадобятся документы: свидетельство о праве собственности на дом, кадастровый паспорт дома, договор аренды и кадастровый паспорт на земельный участок. Заявление власти должны рассмотреть за месяц. После оплаты нужно подать заявление на государственную регистрацию перехода права собственности.

Важно! Прежде чем приступить к процедуре выкупа, нужно правильно задокументировать недостроенное здание, потому что оно — основа для выкупа. Нужно ввести здание в эксплуатацию или оформить его как недостроенное.

Если у вас есть нерешенные вопросы с землей или строениями, обращайтесь за консультацией к нашим специалистам. Возьмем на себя работу по сбору бумаг и оформлению ваших прав.

Когда аренда поможет получить разрешение на строительство: мнение ВС

Чтобы получить разрешение на строительство, надо подтвердить право на землю, и это, пожалуй, наиболее принципиальный вопрос, говорит старший юрист юркомпании «Гудков, Корельский, Смолярж» Артем Копылов. По его словам, исход спора между арендатором и административным органом зависит от целого ряда обстоятельств и действий сторон договора аренды. Примером может служить одно дело, которое недавно дошло до Верховного суда. Его история берет начало в 2012 году, когда житель Приморья Николай Равшин* взял в аренду у местных властей 1800 кв. м для строительства односемейного жилого дома. В договоре было прописано, что он действует до 2014 года, но Равшин решил приступить к постройке жилья в 2016 году. В марте он впервые стал платить за аренду, а в сентябре обратился в администрацию Артемовского городского округа за разрешением на строительство. Чиновники ему отказали по той причине, что договор аренды истек. Равшин отправился в суд.

Договор аренды продлевается на неопределенный срок, ведь арендатор продолжал пользоваться участком, а администрация не возражала (п. 2 ст. 621 ГК)

Артемовский горсуд удовлетворил его требования со ссылкой на п. 2 ст. 621 ГК. Согласно этой норме, договор продлевается на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом с молчаливого согласия собственника. Земля оставалась в пользовании Равшина, он за нее платил, администрация не выдвигала возражений. Значит, она обязана выдать разрешение на строительство дома, решил горсуд.

Читайте так же:
Как оформить опекунство над матерью - опека над мамой

Вторая инстанция оказалась другого мнения. Если арендатор готов продлить договор – это еще не значит, что арендодатель обязан пойти ему навстречу. И здесь Приморский крайсуд не нашел для этого оснований. Платить за аренду Равшин начал в 2016 году – только через четыре года после заключения договора. Тогда же он обратился за разрешением на строительство, что говорит о том, что участок больше трех лет не использовался по целевому назначению. В этом случае п. 2 ст. 46 Земельного кодекса позволяет прекратить договор аренды участка, говорится в определении № 33а-13695/16. С такими мотивами Приморский крайсуд отменил решение горсуда и отказал Равшину в иске.

С этим, в свою очередь, не согласился Верховный суд, который процитировал п. 2 ст. 621 ГК о продлении договора аренды на неопределенный срок. Все условия для этого соблюдены: Равшин пользовался участком, администрация не возражала, объясняется в определении № 56-КГ17-28. Следовательно, соглашение продолжает действовать, решил ВС и оставил в силе решение первой инстанции.

Риски и возможности арендатора

Такие споры приходятся в основном на регионы, в основном – с субъектами предпринимательства, говорит Никита Семякин из «Содружества земельных юристов». По словам юриста, в таких случаях отказ администрации выдать разрешение на строительство можно расценивать как злоупотребление. Если возвести на участке любой объект (жилой или коммерческий), это увеличит фактическую цену земли, но арендатор продолжит вносить первоначально установленную плату, что сократит доходы городского бюджета, объясняет Семякин.

Даже после победы в подобном деле для арендатора сохраняются значительные риски. Любая сторона может отказаться от договора, возобновленного на неопределенный срок, достаточно лишь уведомить контрагента за три месяца. В этом случае прекратится действие разрешения на строительство, которое выдано на основании такого договора (п. 3 ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ)

Партнер АБ "Эксиора" Николай Андрианов

Сейчас споры, подобные делу Равшина, встречаются нечасто, ведь он заключил договор аренды участка в 2012 году, говорит Татьяна Бойко из юркомпании «Маслов и партнеры». По ее словам, с 2015 года земельное законодательство изменилось – теперь продлить действие договора аренды можно лишь один раз и для достройки незавершенного объекта. «Теперь, если на участке его не будет, – продлить аренду земли невозможно», – заключает Бойко.

Вообще, обжалование отказов в выдаче разрешения на строительство – это очень распространенная категория дел в судебной практике, рассказывает управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит. По его словам, местные администрации могут отказать в выдаче разрешений на строительство по причине несоответствия проектной документации градостроительному плану земельного участка и суды признают такие отказы законными (определение СКЭС ВС РФ № 305-КГ14-4840, апелляционное определение Красноярского краевого суда № 33а-8118/2017, апелляционное определение Хабаровского краевого суда № 33-4696/2015).

Незаконными суды могут признать такие основания для отказа, как отсутствие доступа к земельному участку (апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 5.06.2017 № 33а-11628/2017), или его расположение в запретном районе воинской части (апелляционное определение Пермского краевого суда от 18.05.2016 № 33-5349).

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector