Migration48.ru

Вопросы Миграции
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Новое в законодательстве: уголовная ответственность за обман участников долевого строительства

Новое в законодательстве: уголовная ответственность за обман участников долевого строительства

01 мая 2016 года был подписан и вступил в силу Федеральный закон от 01.05.2016 № 139-ФЗ «О внесении изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления уголовной ответственности за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».

Социальную значимость данного законодательного акта трудно переоценить.

Согласно сведениям, озвученным руководителем Департамента городского имущества г. Москвы Ефимова В.В., на начало 2016 года только в Москве передано в аренду для осуществления строительства более 3 000 земельных участков 1 .

Несмотря на то, что многие строительные объекты de facto давно построены, в силу тех или иных обстоятельств граждане (участники долевого строительства) по-прежнему лишены возможности получить в собственность заветные квартиры. Виной тому являются не только различные сложности юридического характера (например, изменения разрешенного использования земельного участка), но зачастую и недобросовестные действия самих застройщиков, в результате которых аккумулированные денежные средства «осваиваются», не приводя к сдаче завершенного строительством объекта.

До недавнего времени легальными средствами воздействия на недобросовестных застройщиков и защиты прав граждан служили главным образом следующие механизмы:

Повышенные требования к форме, содержанию и порядку заключения договоров долевого участия в строительстве

Обязательное страхование ответственности застройщика

Создание и ведение специального реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и чьи права нарушены (так называемый реестр обманутых дольщиков)

Административная ответственность, предусмотренная ст. 14.28 КоАП РФ.

В редких случаях средством защиты для обманутых дольщиков являлось привлечение руководителей и должностных лиц застройщика к уголовной ответственности по ст. ст. 159, 159.4., 160, 171, 201 УК РФ.

Названным выше федеральным законом перечень средств защиты прав дольщиков расширился путем криминализации деяний застройщика по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и объектов недвижимости в нарушение требований законодательства — ст. 200.3. УК РФ. При этом определяющим признаком, отграничивающим преступление от административного правонарушения послужил размер привлекаемых денежных средств.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 200.3. УК РФ привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном размере наказывается обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до одного года или без такового.

В силу ч. 2 ст. 200.3. УК РФ то же деяние, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно в особо крупном размере, наказывается обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы до двух лет или без такового.

При этом для целей применения названной статьи крупным размером является сумма свыше 3 млн. руб., особо крупным размером — свыше 5 млн. руб.

Преступления по признакам состава, предусмотренного ч. 1 ст. 200.3. УК РФ, подлежат расследованию в форме дознания, а по признакам состава, предусмотренного ч. 2 ст. 200.3. УК РФ — в форме предварительного следствия следователями органов внутренних дел.

Вместе с тем нынешняя редакция данной статьи представляется не совсем удачной, грозящей вызвать серьезные проблемы в процессе ее применения.

Первая такая проблема кроется в порядке четкого определения круга лиц, подлежащих уголовному преследованию по ст. 200.3. УК РФ.

Положения рассматриваемой статьи УК РФ не содержат специальной гипотезы, позволяющей определить привлекаемых к ответственности лиц.

Как следует из пояснительной записки к принятому законопроекту, основными субъектами ответственности по вновь введенному составу являются застройщики 2 . Однако едва ли данное указание может оказаться полезным.

Дело в том, что согласно ст. 2 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщиком является юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных законодательством случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства.

В настоящее время вопрос об ответственности юридических лиц, успешно разрешенный в сфере административных правонарушений, в рамках уголовного законодательства по-прежнему является сугубо доктринальным. Уголовная ответственность носит личный характер и касается исключительно физических лиц.

Обращение к общей части УК РФ также не дает четкого ответа на вопрос о потенциальных преступниках. Напротив, из положений главы 4 УК РФ, применительно к ст. 200.3. УК РФ, следует, что круг лиц, подлежащих ответственности, является беспрецедентно широким.

Так, в отличие от ст. 14.28 КоАП РФ, применяемой к организациям и их должностным лицам в силу прямого указания в тексте нормы, положения ст. 200.3. УК РФ никаких указаний на специальных субъектов не содержат, ограничиваясь генеральным понятием «лицо», что потенциально распространяет действие ст. 200.3. УК РФ не только на должностных лиц организации-застройщика, но также и на учредителей организации-застройщика (которые в силу действующего законодательства не являются должностными лицами), лиц, аффилированных с должностными лицами и учредителями организации-застройщика, а также любых иных лиц, в отношении которых будет доказана причастность к привлечению денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве.

Вторая проблема кроется в юридической природе предусмотренного ст. 200.3. УК РФ состава преступления.

В своем отзыве на принятый законопроект Верховный Суд РФ отмечал, что сформулированные в новых составах деяния сконструированы как преступления с формальным составом, 3 то есть преступления, для квалификации которых не имеет значение причиненный деянием ущерб, а также причинно-следственная связь между деянием и ущербом. Такие преступления считаются оконченными в момент совершения.

Читайте так же:
Особенности урегулирования спора в досудебном порядке

На практике подобная юридическая конструкция создает основания для возбуждения уголовного дела только лишь при наличии факта получения денежных средств от гражданина (граждан) в размере 3 млн. руб. и более с одновременным наличием какого-либо нарушения требований законодательства об участии в долевом строительстве (отсутствие разрешения на строительство, отсутствие опубликования проектной декларации, отсутствие государственной регистрации права на земельный участок, отсутствие договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию и т.д.).

Но как оценивать ситуацию, при которой на момент привлечения денежных средств граждан организация-застройщик отвечала всем требованиям законодательства об участии в долевом строительстве, но в последующем по тем или иным причинам, в результате тех или иных действий перестала соответствовать им, что привело к образованию так называемых долгостроев и, собственно, нарушению договорных обязательств перед дольщиками?

Исходя из дословного толкования положений ст. 200.3. УК РФ следует, что к названным в предыдущем абзаце обстоятельствам применяться она не должна.

Но такое вряд ли возможно, так как в этом случае нивелируется главная цель принятого законопроекта — защита прав обманутых дольщиков, инвестировавших в строительство и пострадавших в результате недобросовестных действий застройщика, приведших к невозможности как вернуть инвестированные в строительство денежные средства, так и получить в собственность объект недвижимости.

Подтверждением невозможности озвученного выше выступают примечания к ст. 200.3. УК РФ, устанавливающие следующее условие освобождения от ответственности — если сумма привлеченных денежных средств возмещена в полном объеме, и (или) если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости введены в эксплуатацию.

Наличие такого условия освобождения от уголовной ответственности, как совершение действий, приведших к сдаче объекта недвижимости в эксплуатацию, позволяет сделать вывод о том, что положения ст. 200.3. УК РФ все же будут распространяться на случаи, когда недобросовестные действия должностных лиц застройщика и иных лиц, причастных к привлечению денежных средств граждан, совершены уже после непосредственного привлечения денежных средств граждан.

Результатом описанной внутренней противоречивости введенной в УК РФ нормы является третья проблема: трудность в определении правоотношений, к которым ст. 200.3. УК РФ подлежит применению.

По общему правилу, установленному ст. 54 Конституции РФ, закон, устанавливающий или отягчающий ответственность, обратной силы не имеет.

Однако из текста ст. 200.3. УК РФ не представляется возможным точно определить, к каким деяниям она применяется. Так, из дословного толкования без учета примечаний следует, что она применяется только к сделкам по привлечению денежных средств. Следовательно, юридическое значение для возбуждения уголовного дела по рассматриваемой статье имеют сделки по привлечению денежных средств, совершенные после 01 мая 2016 года.

При этом если принять во внимание положения прим. 2 к ст. 200.3. УК РФ, то можно сделать вывод, что ст. 200.3. УК РФ применяется в зависимости от момента совершения деяния, приведшего к нарушению прав граждан-участников долевого строительства, а не совершения сделки по привлечению денежных средств. Иными словами, даже если сделка по привлечению денежных средств совершена ранее 01 мая 2016 года, но деяния, нарушающие права дольщиков, совершены после обозначенной даты, то ст. 200.3. УК РФ подлежит применению.

Однозначно разрешить данную проблему на сегодняшний день не представляется возможным.

Четвертая проблема лежит в плоскости квалификации деяния и доказывания субъективной стороны.

Преступления с формальным составом в большинстве случаев характеризуются прямым умыслом. Деяние, предусмотренное ст. 200.3. УК РФ, также носит умышленный характер.

Однако доказывание умысла применительно к ст. 200.3. УК РФ представляется крайне сложной задачей по причине объемной гражданско-правовой составляющей, присутствующей в процессе строительства объектов недвижимости , в частности, исполнение своих договорных обязательств контрагентами организации-застройщика.

В силу принципов самостоятельности субъектов гражданского оборота, а также автономии воли, должностные лица и иные лица, причастные к привлечению денежных средств граждан, не могут и не должны отвечать перед этими гражданами за ненадлежащее исполнение договорных обязательств третьими лицами — своими контрагентами (например, субподрядчиками, проектировщиками, транспортными организациями и т.д.).

Применение принципов, установленных законодательством о защите прав потребителей, невозможно в рамках уголовных правоотношений.

Из изложенного следует, что для установления умысла и привлечения к ответственности по ст. 200.3. УК РФ необходимо совершение исключительно лицами, причастными к привлечению денежных средств граждан, самостоятельного деяния, нарушающего права граждан — участников долевого строительства.

В случае же, если нарушение прав граждан — участников долевого строительства возникло в результате недобросовестных действий иных лиц, вовлеченных в процесс строительства, но не причастных к привлечению денежных средств граждан, привлечение к уголовной ответственности по ст. 200.3. УК РФ невозможно.

Из анализа применения ст. 14.28 КоАП РФ к должностным лицам организаций-застройщиков следует, что в большинстве дел вину должностных лиц организаций-застройщиков доказать не удается, и подобные дела прекращаются за отсутствием состава правонарушения.

Учитывая схожесть диспозиций ст. 14.28 КоАП РФ и ст. 200.3. УК РФ, имеются серьезные основания полагать, что аналогичная участь в виде прекращения производства по делу постигнет и уголовные дела, возбужденные по признакам состава преступления, предусмотренного ст. 200.3. УК РФ.

Таким образом, благородная цель законодателя обеспечить дополнительные гарантии защиты прав граждан — участников долевого строительства может быть похоронена вследствие юридических пороков средств ее достижения.

Пока новая норма, устанавливающая уголовную ответственность застройщиков, вызывает больше вопросов и порождает больше сомнений в ее действительной эффективности.

Если обозначенные выше вопросы не будут решены самим законодателем или же правоприменительной практикой, то УК РФ рискует пополниться еще одной мертворожденной правовой нормой.

Уголовная ответственность застройщика

С 12 мая 2016 г. вступил в силу Федеральный закон № 139-ФЗ, предусматривающий уголовную ответственность за привлечение денежных средств граждан в крупном размере в нарушение законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Читайте так же:
Отпуск после декретного отпуска: когда положен, как рассчитать

О том, насколько эффективна будет новая законодательная мера, рассказали юристы девелоперских и консалтинговых компаний.

Принятие закона, предусматривающего дополнительную ответственность застройщиков, вполне логично. Законодатели стараются избежать новой волны обманутых дольщиков.

Хотя та уже зарождается: как сообщили в июне 2016 г. РИА Новости со ссылкой на замминистра строительства и ЖКХ РФ Олега Бетина, в 1 квартале этого года наблюдается тенденция роста фирм-банкротов, недостроев и, как следствие, числа дольщиков, попавших в неприятную ситуацию.

Суть новеллы

Итак, что предполагает поправка? Уголовную ответственность за экономическое преступление.

В ФЗ-№ 139 предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости в крупном размере (выше 3 миллионов рублей) наказывается обязательными работами на срок до 360 часов либо исправительными работами на срок до 1 года, либо принудительными работами на срок до 2 лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до 1 года или без такового.

То же деяние, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно в особо крупном размере (5 миллионов рублей), наказывается обязательными работами на срок до 480 часов либо исправительными работами на срок до 2 лет, либо принудительными работами на срок до 5 лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы до 2 лет или без такового.

В норме содержится оговорка, напоминает Наталья Баранкова, юрист компании АО «Пересвет-Инвест»: лицо, привлекшее денежные средства в обход ФЗ № 214, «освобождается от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) возмещена в полном объеме и (или) если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости введены в эксплуатацию».

Спорные схемы

В настоящее время самой безопасной схемой покупки квартиры в строящемся проекте является заключение договора долевого участия (или договора цессии как частного случая).

Кроме того, законом предусмотрена схема участия в жилищном кооперативе и приобретение жилищных сертификатов застройщика, рассказывает Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер-недвижимость» Rambler&Co. В тоже время все еще существуют спорные схемы инвестирования стройки за счет средств граждан, такие как предварительные договоры купли-продажи квартир, договоры соинвестирования, суррогатные «ЖСК», различные векселя.

«Все эти схемы ненадежны и могут привести к потере денежных средств со стороны конечных потребителей», — уверен Владимир Шмаков, Директор департамента правового сопровождения недвижимости PSN Group.

Вексельная схема такова: юрлицо, которое работает с застройщиком, заключает с потенциальным покупателем квартиры договор займа. Затем по нему в обмен на деньги выдает векселя. Покупатель приходит с этими векселями к застройщику и заключает предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому обе стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи, в рамках которого векселя выступают в качестве обеспечения обязательства со стороны покупателя.

После сдачи дома госкомиссии и регистрации права собственности застройщика на созданный объект недвижимости заключается основной договор купли-продажи.

Если застройщик объявляет себя банкротом, и стройка останавливается, то у покупателей квартир остаются лишь ничего не стоящие векселя, объясняет Александр Зарицкий, Руководитель управления земельно-имущественных отношений Heads Consulting.

Более того, государственной регистрации подлежат только договоры лоевого участие. Отсутствие регистрации открывает застройщику широкие возможности как для нецелевого расходования средств и вывода их через подставные фирмы, так и для прямого мошенничества, уточняет Татьяна Рейхардт, заместитель генерального директора компании «Мобил Строй XXI».

Кстати, если при покупке жилья по договору долевого участия клиент рассчитывается наличными напрямую с застройщиком, эта сделка также считается незаконной, обращает внимание Эмиль Захаряев, управляющий партнер Rezidential Group.

Тут есть нюанс: в ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» чётко указано: застройщик при строительстве любого объекта жилой недвижимости, разрешение на строительство которого получено после 1 марта 2015 года, может привлекать средства только по ДДУ.

Тем не менее, нет никаких решений суда о том, что застройщики, привлекая деньги граждан по предварительному договору, привлекают их в обход законодательства, — рассуждает руководитель отдела юридического сопровождения клиентов KalinkaGroup Мурат Бороков.

Другие схемы привлечения денег: уступка прав по инвестдоговорам, договор купли-продажи будущей вещи, — также законны. Почему? Потому, что нет четко формулировки, что такое «привлечение денежных средств граждан»? Также необходимо решение суда о том, что кроме ДДУ любой другой способ в реальности прикрывает привлечение денежных средств.

Возможные последствия

Некоторые юристы полагают, что под действие нового закона могут попасть компании, на которые он как бы «не был рассчитан». А маленькие строительные фирмы и артели, строящие дома на несколько семей. Если такой дом имеет общие помещения, пусть это даже чердак или подвал, он может быть признан многоквартирным.

Соответственно, взяв предоплату за строительство подобного здания, небольшая компания может попасть под ответственность просто по незнанию, объясняет Татьяна Рейхардт.

Организовывать все в соответствии с 214-ФЗ при таком строительстве накладно, но если подвал и чердак разделены на секции по границе частей дома, то он уже не подпадает под действие закона и его можно спокойно строить.

Эффективность под вопросом

Оценить действенность нового закона можно будет примерно через год-полтора, полагают эксперты: именно такой период времени обычно проходит от обмана клиентов застройщиком, до коллективных жалоб в прокуратуру и другие надзорные органы. Если доля обращений граждан по этому поводу снизится, можно будет говорить о положительном влиянии поправок на правовую атмосферу страны.

А в настоящий момент прогнозы юристов и девелоперов относительно эффективности новеллы разделились. Эмиль Захаряев полагает, что возможность осуществления уголовно-наказуемых махинаций отпугнет многих недобросовестных застройщиков, говоря о том, что порой важна не строгость наказания, а его неотвратимость.

Читайте так же:
Договор ГПХ (гражданско-правового характера)

«Изменения в кодексе помогут снизить количество недобросовестных застройщиков на рынке, повысят уровень доверия к компаниям-застройщикам и положительно скажутся на репутации инвестиционно–строительной отрасли, — уверен Владимир Шмаков, Директор департамента правового сопровождения недвижимости PSN Group.

С коллегами согласен Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвест», полагая подобную радикальную меру «наиболее действенной».

В то же время Мурат Бороков, руководитель отдела юридического сопровождения клиентов Kalinka Group сомневается, что данное изменение в Уголовном кодексе что-то изменит: «Поправкой предусмотрено освобождение застройщика от ответственности, если он вернёт полученные деньги или введёт здание в эксплуатацию вовремя. Огромное количество крупных застройщиков, привлекают денежные средства не по ДДУ, и формально они имеют на это право».

В уголовном законодательстве уже есть статья за мошенничество, напоминает Рената Беляева, руководитель юридического департамента семейства компаний KASKAD Family. Привлечение к уголовной ответственности возможно только в отношении физлиц, а круг субъектов ответственности законом не установлен.

Поэтому нельзя сказать заранее, кто действительно будет нести ответственность по данной статье: обычные сотрудники организации, получающими зарплату (будь то риэлторы, бухгалтера), или конечные бенефициары, которые могут быть даже не включены в цепочку «схемы привлечения денежных средств».

К моменту выявления нарушений 214-ФЗ вернуть деньги может быть уже проблематично. Поэтому, полагает юрист, гораздо эффективнее было бы проработать вопрос о гарантии завершения строительства объектов.

Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья» также уверен, что уголовная ответственность не даст никакого эффекта, поскольку к финансовым преступлениям нужно применять финансовые наказания, и запрещать вести бизнес лицам, которые допустили финансовое преступление. Данная законодательная инициатива принесет лишь дополнительную психологическую нагрузку на благонадёжных застройщиков.

На возврат средств или получение компенсации дольщику закон никак не влияет, обращает внимание старший юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Дронов.

Новелла способна вызвать рост стоимости строящегося жилья на величину до одного процента, поскольку застройщики будут закладывать дополнительные риски в стоимость жилья, полагает Татьяна Рейхардт. А риск недостроя будет чаще страховаться не в собственных дочерних страховых компаниях, а у крупных страховщиков.

В целом, на фоне экономического кризиса положение добросовестных застройщиков в юридическом смысле пока на рынке ухудшается, сетует Василий Шарапов, объясняя, что законодатель вводит новые законы, налоги, административные барьеры, не разбираясь деталях, в том числе в том, кто из застройщиков ведет дела по закону, а кто его целенаправленно нарушает.

«Обстоятельства могут в одночасье сделать из вполне благонадежного и ответственного застройщика неблагонадежного банкрота, — подтверждает Оксана Сторожук, директор подразделения ГК «Сибпромстрой», объясняя, что компания строит на собственные средства, не привлекая деньги граждан для долевого строительства. Это позволяет продавать жильё не по ДДУ – впрочем, подобных примеров на рынке мало.

(ГК «Сибпромстрой» вышла в столичный регион с двумя проектами ЖК «Альтаир» и ЖК «Зеленоградский». Политика компании – «не кредитоваться у населения»).

К эффективным мерам эксперты отнесли постепенное повышение финансовой и инвестиционной грамотности населения, разъяснительную работу и проверку деятельности организаций, привлекающих деньги населения.

«Пока люди готовы верить в чудо и нести деньги мошенникам, обещающим квартиры за полцены, не читая документацию и договоры, справиться с махинациями в этой среде не удастся», — резюмирует Татьяна Рейхардт.

Уголовная ответственность за нарушения законодательства об участии в долевом строительстве

12.05.2016 вступил в силу Федеральный закон от 01.05.2016 № 139-ФЗ которым установлена уголовная ответственность за привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ст. 200.3 УК РФ). Административная ответственность за вышеуказанное правонарушение сохраняется и применяется в случае, если действия виновного лица не содержат уголовно наказуемого деяния (ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ).

Уголовно наказуемым считается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве, совершенное в крупном размере (т.е. если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) превышает 3 млн рублей).

Отягчающими (квалифицирующими) преступление признаками являются совершение его группой лиц по предварительному сговору, а равно в особо крупном размере (свыше 5 млн рублей).

Требования законодательства об участии в долевом строительстве установлены Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

Во-первых, привлекать денежные средства граждан для целей строительства жилья допускается только тремя способами:

1) на основании зарегистрированного органами Росреестра договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска облигаций особого вида — жилищных сертификатов;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Во-вторых, привлекать денежные средства для целей строительства вправе только застройщик – юридическое лицо, которое получило разрешение на строительство, опубликовало, разместило и (или) представило проектную декларацию на строительство, зарегистрировало право собственности на земельный участок либо договор аренды (субаренды), договор безвозмездного пользования земельным участком.

В-третьих, если первый договор долевого участия заключен после 01.01.2017, то застройщик не вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства до получения положительного заключения Государственной инспекции Алтайского края о соответствии его и проектной декларации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве является преступлением с формальным составом, т.е. для квалификации не имеет значение причиненный ущерб, причинно-следственная связь между деянием и ущербом. Преступление считается оконченным в момент совершения
(в момент привлечения денежных средств).

Санкции ст. 200.3 УК РФ являются альтернативными, т.е. указывают на возможность применения одного из нескольких видов наказания, перечисленных в статье:

— обязательные работы на срок до трехсот шестидесяти (четырехсот восьмидесяти) часов,

— исправительные работы на срок до одного года (до двух лет),

— принудительные работы на срок до двух лет (до пяти лет),

Читайте так же:
Обман (мошенничество) в автосалонах

— лишение свободы на срок до двух лет (до пяти лет) с ограничением свободы на срок до одного года (до двух лет) или без такового.

Круг субъектов преступления

В отличие от ст. 14.28 КоАП РФ, применяемой к организациям и их должностным лицам, субъектами уголовной ответственности могут быть только физические лица. Действующая редакция ст. 200.3 УК РФ не содержит указания на специальный субъект (должностное лицо). Таким образом, представляется возможным распространить действие ст. 200.3 УК РФ помимо должностных лиц также на учредителей организации-застройщика (которые в силу действующего законодательства не являются должностными лицами), лиц, аффилированных с должностными лицами и учредителями организации-застройщика, а также любых иных лиц, в отношении которых будет доказана причастность к привлечению денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве.

Действие во времени

В силу действующего законодательства федеральный закон вступает в силу одновременно на всей территории Российской Федерации по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, если самим законом не установлен другой порядок вступления его в силу (ст. 6 Федерального закона от 14.06.1994 № 5-ФЗ «О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания»).

Рассматриваемый Федеральный закон от 01.05.2016 № 139-ФЗ опубликован на «Официальном интернет-портале правовой информации» (www.pravo.gov.ru) 01.05.2016 и вступил в силу 12.05.2016.

По общему правилу, закон, устанавливающий или отягчающий ответственность, обратной силы не имеет (ст. 54 Конституции РФ) и применяется к тем отношениям, которые возникли после его вступления в силу.

Юридическое значение для возбуждения уголовного дела по рассматриваемой статье имеют сделки по привлечению денежных средств, совершенные после 12.05.2016.

Если сделка заключена до 12.05.2016, а факт привлечения денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве по указанной сделке имел место после 12.05.2016, вышеуказанная статья УК РФ подлежит применению (примечание 2 к ст. 200.3 УК РФ).

Освобождение от ответственности

Законодатель предусмотрел, что лицо, совершившее уголовное деяние, может быть освобождено от уголовной ответственности в случае возмещения ущерба в полном объеме и (или) принятия мер, в результате которых многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости введены в эксплуатацию.

Ответственность застройщика перед участником долевого строительства

В случае ненадлежащего исполнения или нарушения застройщиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве Закон № 214-ФЗ предоставляет дольщику широкий инструментарий для защиты своих прав и законных интересов.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется также ряд норм Закона о защите прав потребителей , в том числе, установленные им меры ответственности за нарушение прав потребителя.

Наиболее часто встречающимися нарушениями прав участников долевого строительства со стороны застройщиков являются просрочки передачи объектов долевого строительства , создание объектов долевого строительства с существенными недостатками, а также нарушение сроков их устранения .

1. Имущественная ответственность застройщика

В зависимости от характера допущенного застройщиком нарушения и его последствий для дольщика, к застройщику могут быть применены следующие меры гражданской (имущественной) ответственности:

  • выплата неустойки:
    — неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства ;
    — неустойка за нарушение срока устранения недостатков объекта ;
  • возмещение убытков (сверх неустойки), понесенных дольщиком в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств;
  • расторжение договора долевого участия и возврат участнику долевого строительства уплаченных им в счет договора денежных средств, а также процентов за пользование денежными средствами в связи с существенным нарушением договора ;
  • признание договора недействительным и возврат участнику долевого строительства уплаченных им в счет договора денежных средств, а также процентов за пользование денежными средствами;
  • компенсация морального вреда;
  • штраф в размере 50 % присужденных сумм компенсаций, неустоек, процентов и пр. за неисполнение требований дольщика в добровольном порядке;
  • возмещение судебных издержек.

2. Административная и уголовная ответственность застройщика

Ответственность застройщика не ограничивается применением мер гражданско-правового характера, выполняющих компенсационную функцию.

За нарушение застройщиком требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости предусмотрена, в том числе, административная ответственность.

В частности, административная ответственность в виде наложения на организацию застройщика административного штрафа в размере до 1 000 000 рублей установлена за незаконное привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (за каждый случай привлечения в отдельности).

Штраф в размере до 400 000 рублей грозит застройщику за опубликование проектной декларации , содержащей неполную и/или недостоверную информацию об объекте.

Случай из практики: определением ВС РФ признано законным постановление о привлечении застройщика к ответственности в виде наложения штрафа 500 000 рублей за привлечение денежных средств дольщика для строительства жилого дома на основании договора о порядке оплаты паевого взноса и предоставления жилья, заключенного дольщиком с кооперативом, и договора инвестиционного участия в строительстве, заключенного кооперативом с неким ООО.

По основанию нарушения прав дольщика как потребителя возможно привлечение застройщика к административной ответственности, например, за включение в договор долевого участия условий, ущемляющих законные права и интересы дольщика.

Случай из практики: определением ВС РФ признано законным постановление о привлечении застройщика к ответственности в виде штрафа за включение в ДДУ условия о сроке, в течение которого дольщик обязан принять объект и осуществить регистрацию на него права собственности, а также праве застройщика применить штрафные санкции за несвоевременную регистрацию дольщиком права собственности.

Привлечение застройщиков к административной ответственности за нарушения требований законодательства осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ, в полномочия которых входит государственный контроль (надзор) в сфере долевого строительства (в Москве таким органом является Москомстройинвест), а также территориальными управлениями Роспотребнадзора.

В мае 2016 года вступила в силу статья, установившая уголовную ответственность застройщика за нарушение порядка привлечения денежных средств граждан на строительство.

Читайте так же:
Уголовная ответственность за неуплату алиментов

При правильном подходе имеющийся правовой механизм привлечения застройщика к ответственности можно использовать для стимулирования застройщика к добровольному исполнению законных имущественных требований участника долевого строительства.

Тщательный анализ возникшей ситуации, правильный выбор способа защиты прав, профессиональное выстраивание правовой позиции и тактики действий позволят обеспечить максимально эффективную защиту Ваших интересов во взаимоотношениях с застройщиком.

Специалисты Правового центра «Два М» оказывают квалифицированные юридические услуги по представлению интересов участников долевого строительства, в том числе:

Об уголовной ответственности застройщиков в сфере долевого строительства. Разъясняет аппарат прокуратуры Свердловской области.

Разъясняет и.о.начальника отдела по надзору за процессуальной деятельностью территориальных органов следственного управления Следственного комитета Российской Федерации прокуратуры Свердловской области Н.В.Прищепа.

Проблема обманутых дольщиков является актуальной как для абсолютного большинства регионов, так и для Российской Федерации в целом из-за сохраняющегося большого количества пострадавших граждан, инвестировавших свои средства в строительство многоквартирных жилых домов. По данным Министерства строительства и ЖКХ Российской Федерации на конец 2017 года в стране насчитывается свыше 70 тыс. граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных жилых домов и пострадавших в результате действий недобросовестных застройщиков.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве, Закон) предусматривает использование застройщиком денежных средств исключительно для строительства объекта недвижимости, определенного в договоре.

Застройщик может использовать денежные средства участников для строительства объектов недвижимости в целях, указанных в п. 1 ст. 18, в частности на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости или возмещение затрат на их строительство (создание), возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление прав на землю для строительства, возмещение затрат на подготовку проектной документации, инженерных изысканий и необходимых экспертиз, а также совершение иных действий, направленных на строительство и техническое обеспечение объекта долевого участия.

Следует отметить, что данный перечень расходов, на которые застройщик может тратить денежные средства участников долевого строительства, носит исчерпывающий характер. Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства, на иные цели не допускается.

Нецелевым использованием денежных средств является направление застройщиком денежных средств участников долевого строительства в целях, не соответствующих полностью или частично целям, определенным в Законе об участии в долевом строительстве.

По своему усмотрению застройщик может расходовать только денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Как правило, нецелевое использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, является причиной нарушения застройщиком срока передачи объекта участнику.

Для застройщика установлена административная ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В случае

нецелевого использования застройщиком денежных средств участников организация-застройщик или ее должностные лица могут быть привлечены к административной ответственности по п. 1 ст. 14.28 КоАП РФ. В этом случае максимальный размер штрафа для организации может составить 1 млн. руб., а для должностных лиц — 50 тыс. руб.

Однако, как показала практика, для предотвращения злоупотреблений в сфере долевого строительства существующих гражданско-правовых и административных мер явно недостаточно, требуется применение уголовно­правового воздействия.

С 12 мая 2016 года вступила в силу ст. 200.3 Уголовного кодекса РФ, предусматривающая уголовную ответственность за привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Представляется, что долевое участие в строительстве — как раз та сфера экономики, где масштабы и размер ущерба в результате правонарушений со стороны застройщиков требуют применения уголовно-правовых мер воздействия.

По ст. 200.3 УК РФ предлагается привлекать к уголовной ответственности должностных лиц организации-застройщика, которые наделены полномочиями по определению направлений расходования денежных средств дольщиков.

Квалифицирующими признаками преступления являются следующие: совершение группой лиц по предварительному сговору и особо крупный размер. Крупный размер — сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) превышает три миллиона рублей, а особо крупный размер — пять миллионов рублей. В случае привлечения денежных средств граждан в нарушение Федерального закона № 214-ФЗ в размере более трех, но не более пяти миллионов рублей, санкцией ст.200.3 УК РФ предусмотрена ответственность в виде обязательных работ на срок до 360 часов либо исправительные работы на срок до 1 года, либо принудительные работы на срок до 2-х лет, либо лишение свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до 1 года или без такового. Если же то же деяние будет совершено группой лиц по предварительному сговору, а равно в особо крупном размере (более 5 млн.рублей), предусмотрена ответственность в виде обязательных работ на срок до 480 часов, либо исправительные работы на срок до 2-х лет, либо принудительные работы на срок до 5 лет, либо лишение свободы на тот же срок с ограничением свободы до 2-х лет или без такового.

Следует отметить, что применительно к ст. 200.3 УК РФ предусмотрены случаи освобождения лица, совершившего такое преступление, от уголовной ответственности: если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) возмещена в полном объеме и (или) если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости введены в эксплуатацию.

Такие основания освобождения от уголовной ответственности способствуют повышению превентивной функции, учитывая, что для обманутых дольщиков возмещение ущерба в полном объеме имеет принципиальное значение.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector