Migration48.ru

Вопросы Миграции
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Переуступка, продажа и оценка прав аренды нежилого помещения

Переуступка, продажа и оценка прав аренды нежилого помещения

Переуступка прав аренды в коммерческой недвижимости сейчас довольно частое явление, в основном, применяется как «вариант продажи бизнеса». Арендатор переступает свои права на аренду другому лицу по договору переуступки прав. По данным экспертов, около 25% всех договоров аренды торговых объектов были заключены по договору переуступки прав на помещение.

Переуступка прав аренды нежилого помещения – нюансы

Конечно, уступка права аренды позволяет развивать бизнес, но такая сделка сопряжена и с некоторыми сложностями. Во-первых, условия и цена аренды, согласованные с прошлым арендатором, остаются неизменными. Во-вторых, с ремонтом, перепланировкой и перепрофилированием арендуемого вновь помещения могут возникнуть трудности. В-третьих, от нового арендатора требуется внимательно изучать все документы на аренду, все условия, права и обязанности сторон, потому что после заключение договора внести какие-либо изменения будет практически невозможно.

Чтобы правильно юридически оформить переуступку прав аренды, нужно собрать и оформить множество документов: заявление; копия доверенности (заверенная нотариусом); платеж; протокол назначения руководителя, подписавшего договор и выдавшего доверенность (подается копия и оригинал, заверенные подписью и печатью руководителя); копия и подлинник учредительных документов арендатора; свидетельство ОГРН; свидетельство ИНН; устав; если учредительные документы имеют изменения – свидетельство на эти изменения; учредительный договор, если заключался; подлинники БТИ (менее годичной давности); план каждого этажа; экспликация; выписка по форме 1-а из технического паспорта; решения, принятые уполномоченными органами о начале процесса переуступки; протокол собрания совета директоров, акционеров; копия и подлинник зарегистрированного договора аренды; подлинник протокола соглашения переуступки.

Самое главное — нужно правильно оформить договор о переуступке прав, который является дополнением к договору аренды. В договоре должны быть указаны обязанности сторон по переуступке помещения и ряд дополнительных условий. Например, таких как: арендатор не должен действовать от имени арендодателя, и давать от его имени какие-либо обязательства, также арендатор обязуется оградить арендодателя от любых издержек, потерь и обязательств, в случае издержек или неуплаты взносов.

Выгодна ли переуступка права аренды (ППА)?

В наши дни аренда площадей нежилых помещений уже действующего бизнеса довольно популярна. Конечно, это связано исключительно с выгодой для всех сторон сделки. Обычно договор аренды в очень доходном месте заключаются на срок более 5 лет. Далее, в случае необходимости, происходит переуступка права аренды новому арендатору за оговоренную сумму. Таким образом, первый арендатор получает доход за сделку по переуступке, а второй арендатор получает себе в распоряжение доходную площадь для собственного бизнеса.

Читайте так же:
Земельный налог для организаций: ставка, сроки уплаты, льготы

Продажа права аренды нежилого помещения – нюансы

Продажа прав аренды осуществляется прямым арендатором муниципальной собственности, лицо, арендующее недвижимость у города, переуступает право аренды нежилого помещения у местных органов самоуправления.

Брать в аренду помещения у муниципалитета выгодно, в связи с тем, что арендные ставки здесь не так высоки. Покупателю прав аренды передаются все права и обязанности по договору аренды помещения, однако, нужно помнить, что город оставляет за собой право изменить условия аренды.

Оценка права аренды помещения — для чего необходима, от чего зависит её стоимость

Оценка прав аренды зависит от нескольких факторов: площадь арендуемого помещения, возможность использования данного объекта в различных целях, расположение объекта, предполагаемые доходы, расходы на содержание объекта, объем получаемых прав, стоимость объекта оценки прав аренды.

Оценка прав аренды понадобится при передаче прав временного пользования помещением от одного арендатора к другому. В этом случае стоимость, проведенная оценщиком, является главным критерием при определении справедливой величины платежа за переход права аренды в заключаемом договоре купли-продажи прав аренды на рассматриваемый объект недвижимости.

Оценка права аренды недвижимости является защитой от несанкционированных действий должностных лиц, уполномоченных рассматривать вопросы, связанные с имуществом, а самое главное, повышает прозрачность процедуры заключения договора аренды.

ППА что это такое — и как происходит переуступка прав аренды?

ППА – это передача права пользования арендуемой коммерческой недвижимостью третьему лицу, и это бывает крайне разумным вариантом обращения с недвижимостью. Раскладываем по полочкам.

  • Наша компания оказывает помощь в приобретение права аренды >> на помещения от ДГИ Москвы с уже заключенными договорами с правом выкупа или уже идущем выкупом, по ставкам ниже рыночных.
  • Мы так же предоставляем услуги по подготовке и участию в аукционных торгах >> на помещения от Департамента имущества города Москвы (ДГИ).

Арендатор, больше не желающий оплачивать аренду помещения, может заручиться письменным соглашением его собственника и переуступить такое право другому физлицу (организации-юрлицу). Если возможность перенайма была обозначена в документах изначально, разрешение владельца не требуется.

Читайте так же:
Доверенность на представление интересов в налоговых органах

Процедура аналогична сделке купли-продажи, но предметом соглашения здесь выступает не сама недвижимость, а права владения и пользования. Последние становятся самостоятельным объектом, с которым можно совершать юридические сделки.

Переуступка прав аренды офисов, торговых павильонов, складских/производственных цехов – привычная практика, используемая современным бизнес-сообществом Москвы. При этом если предыдущий съёмщик арендовал площадь на льготных условиях, нынешний также может воспользоваться ими. Это выгодно для развивающихся организаций-предприятий, а также начинающих предпринимателей, желающих открыть торговую точку, офис, собственное производство в престижном месте, но пока ограниченных малым бюджетом.

Особый интерес представляет перенайм государственного (муниципального) недвижимого имущества. Ставка здесь обычно намного ниже, чем в случае с помещениями, сдаваемыми частными владельцами.

Главные особенности

ППА: что это такое? Этот вопрос часто задают бизнесмены, которые выбирают доступную по цене нежилую недвижимость, рассматривая разные варианты. Кратко перечислим нюансы процедуры.

  • Переуступка ПА коммерческой организации – исключительно на возмездных договорных условиях (дарение запрещено законодательством).
  • Долгосрочная, краткосрочная аренда нежилых помещений.
  • Госимущество переуступается только после проведения аукциона (конкурса).
  • Если договор заключается на срок более 12 месяцев, по законодательству требуется внести соответствующие сведения в Росреестр.
  • Получение собственником арендных платежей облагается налогом.

Отличия перенайма от субаренды

ППА:

A — Полная передача

B — Все обязанности (включая долги) переходят к правопреемнику

C — Оплата непосредственному собственнику

Субаренда:

A — Частичная передача

B — Долг по арендной плате остаётся за арендатором (если стороны не договорились об ином)

C — Оплата арендатору, который затем передает оговоренную сумму владельцу помещения

Оформление

Договор, заключаемый в произвольной форме, содержит следующую информацию.

1 — Детальные сведения о предмете, участниках заключаемой сделки.

2 — Ответственность сторон, порядок действий при нарушении условий (размеры штрафов, досудебное урегулирование конфликтных ситуаций, механизм одностороннего расторжения).

3 — Величина ежемесячной (ежеквартальной, ежегодной) платы. Периодичность, порядок, способы внесения.

Законодательные нормы и правила ППА подробно разъяснены в 615-й статье Гражданского кодекса Российской Федерации.

Узнайте также о правильной классификации офисных площадей, чтобы разбираться лучше.

Переуступка прав аренды нежилого помещения

Такая ситуация типична при найме площадей в центре города или в деловых районах. Нежилые помещения в офисных, торговых центрах часто сдает муниципальное управление. Предложение пользуется спросом, так как ставки здесь ниже, чем в коммерческих структурах. Помещение сдают в аренду организациям или частным лицам, выигравшим аукцион.

Читайте так же:
Когда судебное заседание может быть закрыто?

Участие в аукционе не гарантирует получение необходимой площади. Однако предприниматель может заключить сделку с выигравшим участником, передав ему отступные.

Переуступка прав аренды нежилого помещения выгодна по многим причинам:

  • договор заключают на любой возможный срок;
  • новый собственник может воспользоваться своим правом на льготы и добиться выгодных условий найма;
  • арендные права целиком переходят к новому владельцу;
  • при перенаеме можно использовать права как уставной капитал.

Если нежилую площадь сдают на длительный срок, современный ремонт, раскрутка площадки могут превратить ее в привлекательный объект для инвестирования. И тогда переуступка прав аренды нежилого помещения в Москве превращается в выгодный бизнес.

Важно! Если срок контракта по перенаему менее года, не требуется нотариальное заверение или регистрация. Соглашение подтверждается в письменном виде. При более длительном сроке – сделка регистрируется в Росреестре.

Законодательная основа

Переуступка прав регламентируется ст. 615 Гражданского кодекса РФ и другими законодательными актами. Все возможности и обязанности принадлежат новому владельцу в полном объеме. Он может:

  • сдавать площадь в субаренду или переуступать права;
  • передать помещение в безвозмездное пользование;
  • использовать арендные права как залог по обязательством;
  • передать их в уставной капитал компании;
  • реконструировать объект в пределах, ограниченных соглашением.

Тем не менее арендные права сильно отличаются от возможностей владельца. Арендатор не может использовать эту площадь как обеспечение по кредиту, заключать сделки с обременением, продавать.

Есть и другие ограничения:

  • вместе с правами передают и все финансовые обязательства, наподобие долга перед коммунальными службами;
  • если сделку заключают юридические лица, дарение арендных прав запрещается;
  • перенаем возможен только при согласии арендодателя. Владелец должен дать письменное разрешение.

Важно! Договор аренды может включать пункт о запрете на ППА. В этом случае перенаем невозможен, а права нового арендатора признаются недействительными.

Требования к договору

Переуступка выполняется посредством заключения возмездного соглашения. Проведение регламентируют ст. 388–390 ГК РФ. Сделку можно заключать с физическими лицами, предпринимателями и юридическими лицами.

Образец договора переуступки прав аренды нежилого помещения можно найти на соответствующих сайтах. Форма его произвольна. Но чтобы документ был действительным, он должен включать следующие пункты:

  • наименование или ФИО владельца, арендатора и третьего лица, а также ИНН. При участии юридических лиц указывают номер и дату госрегистрации;
  • предмет сделки – нежилая площадь, права на которую передают;
  • метод вычисления арендной платы, график выплаты;
  • условия расторжения договора;
  • дополнительные пункты, связанные с выполнением определенных обязанностей;
  • подписи участников и дата.
Читайте так же:
Запрос в налоговую о счетах должника

Заключение соглашения

  • участники согласовывают и оформляют договор по переуступке;
  • составляют акт передачи бумаг. Новый собственник принимает первый договор, документы, свидетельствующие об оплате, а также кадастровый и технический паспорт и другие идентификационные бумаги;
  • если срок перенаема больше 1 года, его регистрируют в Росреестре. Для этого подают заявление, квитанции об оплате, бумаги, подтверждающие право заключать сделки, договор аренды и переуступки, протоколы и бумаги, идентифицирующие стороны-участники и сам объект.

При подготовке договора о переуступке тщательно изучают все предыдущие соглашения и акты передачи. Если любая из предшествующих сделок оформлена или выполнена с нарушениями, все последующие договоры становятся недействительными.

Переуступка прав аренды нежилого помещения

Множество организаций вынуждены арендовать нежилые помещения для ведения своей коммерческой деятельности. В отдельных случаях возникает необходимость переуступки права аренды занимаемого нежилого помещения другим лицам.

В статье разберем порядок заключения такой сделки, права и обязанности сторон, а также особенности процедуры.

Переуступка прав аренды нежилого помещения

Что значит переуступка

Уступка права аренды – это переход правомочий владения и пользования каким-либо недвижимым имуществом.

Суть переуступки сводится к тому, что первоначальный арендатор больше не заинтересован в съеме нежилого помещения или его финансовое положение не позволяет продолжать уплачивать арендные платежи.

В этом случае лицо может уступить за плату свои арендные права другому лицу. При этом он обязан получить согласие на заключение договора цессии от арендодателя- собственника указанного объекта недвижимости.

Данное соглашение очень похоже на договор субаренды помещения. Различие состоит лишь в том, то по договору субаренды плата за использование нежилого помещения уплачивается арендатору, а тот, в свою очередь, несет обязанность по внесению арендных платежей собственнику.

В ходе уступки аренды, плата уплачивается непосредственно собственнику нежилого помещения, но не первоначальному арендатору.

Правовые нормы, регулирующие сделку

Независимо от предмета переуступки, она представляет собой гражданско-правовой договор.

Правила и порядок оформления сделки регламентируется статьями 388- 390 Гражданского кодека РФ.

Поскольку цессия, по сущности, относится к субарендному соглашению, то также к такому соглашению применяется ст. 615 Гражданского кодекса, содержащая общие права и обязательства арендатора.

В случае аренды нежилого помещения у государства, то переуступить права на него допускается только через аукцион. Порядок проведения аукционных торгов указаны в Федеральном законе от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Особенности соглашения

Договор цессии на нежилые помещения имеет некоторые нюансы:

Читайте так же:
Банкротство физ лиц судебная практика
Имеется возможность получения в аренду интересующей недвижимостидоговор может заключаться как на короткий (до 1 года), так и на длительный срок (свыше 1 года)
Если сделка оформляется на продолжительный срокто она должна пройти процедуру регистрации в службе Росреестра
В случае, если арендодателем выступает государственные или муниципальные органыто следует выиграть торги
Последующий арендатор может заключить сделку по льготным условиямесли первоначальный арендатор имел право на получение льгот, и в отношении него применялись льготы при оформлении аренды
Если предметом сделки является государственная собственностьто стоимость на аренду дешевле, чем при аренде у частного лица
Договор цессии может быть заключенпри наличии письменного согласия собственника нежилого помещения

Уступка прав по договору аренды нежилых помещения

Оформление договора переуступки права аренды нежилым объектом может быть достаточно выгодным, если в аренду берется объект недвижимости, принадлежащий государству.

Однако перед этим потребуется одержать победу на торгах, правила проведения которых содержатся в ФЗ № 135.

Договор цессии может быть выгодным, поскольку стоимость аренды нежилых помещений, принадлежащих муниципалитету или государству ниже, чем цена на объекты частных лиц.

Но, помимо победы на аукционе, для заключения сделки необходимо подучить согласие от собственника нежилого помещения. Согласие оформляется в письменной форме и должно содержать указание на реквизиты основного договора аренды.

Физическими лицами

Торги необходимо проводить, если:

  1. Объект недвижимости принадлежит государству.
  2. Сторонами договора являются организации.

В случае, если сторонами цессии являются физические лица, то торги не проводятся. Можно прийти к договоренности по всем значимым для сделки условиям и подписать документ.

Предметом сделки является право владения интересующим нежилым помещением.

Сделка может оформляться на длительный или короткий срок, он определяется самими сторонами договора.

Поскольку арендуется объект недвижимости, то, в соответствии с действующим законодательством, соглашение должно быть зарегистрировано в установленном порядке в Росреестре.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector