Migration48.ru

Вопросы Миграции
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Выкуп земли сельхозназначения из аренды в собственность

Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2 — 3. Утратили силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2016 N 336-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 03.07.2016 N 336-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

Абзацы третий — четвертый утратили силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

(абзац введен Федеральным законом от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

Абзац утратил силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным организациям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 27.06.2018 N 164-ФЗ, от 30.04.2021 N 117-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

5.1. Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата — в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

(в ред. Федерального закона от 02.12.2013 N 327-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

(п. 5.1 введен Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ)

6. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды или на праве безвозмездного пользования на срок не менее чем пять лет.

(в ред. Федеральных законов от 18.07.2005 N 87-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Не требуется переоформление видов разрешенного использования в правоустанавливающих документах на земельные участки КФХ, полученных до 01.01.2014 (ФЗ от 28.12.2013 N 446-ФЗ).

Читайте так же:
Взыскание авансового платежа по договору подряда

7. Приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Законами субъектов Российской Федерации устанавливаются случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

(п. 7 введен Федеральным законом от 18.07.2005 N 87-ФЗ, в ред. Федеральных законов от 29.12.2010 N 435-ФЗ, от 28.12.2013 N 446-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на срок до пяти лет крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов.

В случае, если в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду, соответствующий земельный участок предоставляется в порядке, установленном статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как произвести выкуп земли сельхозназначения из аренды

kak_proizvesti_vykup_zemli_selhoznaznacheniya_iz_arendy.jpg

Похожие публикации

Российское законодательство разрешает осуществить выкуп земель сельхозназначения из аренды в собственность без проведения торгов при соблюдении некоторых условий. Покупателями участков могут стать как заинтересованные в этом граждане, так и юридические лица. Оборот земли, предназначенной для ведения сельского хозяйства, регулируется отдельным федеральным законом об обороте сельхозземель № 101-ФЗ от 24.07.2002, а также Земельным кодексом РФ.

Выкуп земель сельхозназначения из аренды в собственность: особенности процедуры

Понятие земель сельскохозяйственного назначения, особенности их целевого использования установлены нормами ст. 77-79 Земельного кодекса РФ. Они располагаются за чертой населенных пунктов и предоставляются организациям и физлицам для нужд сельского хозяйства. К подобным нуждам, помимо непосредственного выращивания на земельных участках сельхозкультур, относятся возведение зданий для их переработки, использование земли для прокладки внутрихозяйственных дорог и коммуникаций и т.д.

В определенных случаях выкуп земель сельхозназначения из аренды в собственность происходит без проведения торгов (Земельный кодекс РФ, п. 2 ст. 39.3). Упрощенный порядок покупки государственных или муниципальных сельхозучастков арендаторами применяется при условии, что:

  • гражданин или юридическое лицо арендует землю не менее трех лет;
  • заявление с просьбой заключить договор купли-продажи сельхозучастка подается в местную администрацию до истечения соглашения о его аренде;
  • у чиновников отсутствуют сведения о выявленных и не устраненных нарушениях заявителя, допущенных им при аренде сельскохозяйственных земель, которые он желает выкупить (например, об их нецелевом использовании).

В текст договора аренды земельного участка можно включить пункт о том, что до или после истечения срока его действия земля передается в собственность арендатора, если тот внесет за нее полную выкупную цену. Ее размер тоже определяется договором (п. 4 ст. 9 закона № 101-ФЗ).

Кроме того, выкуп сельскохозяйственной земли без организации торгов осуществляется и в случае, когда муниципальный земельный участок (выделенный в счет земельных долей) передается в собственность использующего его:

  • фермерского крестьянского хозяйства;
  • юридического лица, занимающегося сельскохозяйственной деятельностью.

Выкупная стоимость такого сельхозучастка не должна превышать 15% от его кадастровой стоимости. Заявление о заключении договора купли-продажи сельскохозяйственной земли необходимо подать в течение полугода со дня госрегистрации права муниципальной собственности на данный объект (п. 5.1 ст. 10 закона № 101-ФЗ).

Общий порядок выкупа земли без торгов прописан в ст. 39.17 Земельного кодекса РФ. Ее собственнику (то есть в городскую администрацию или муниципалитет) заинтересованным лицом подается заявление о предоставлении арендованного сельскохозяйственного участка в его собственность за плату, без проведения торгов. В документе указываются:

  • ФИО (наименование), адрес, контакты заявителя;
  • кадастровый номер участка;
  • основания для его выкупа без аукциона;
  • цель его дальнейшего использования;
  • реквизиты документа о предварительном согласовании выкупа земли (если есть), и т.д.

Максимальный срок рассмотрения заявления чиновниками – 30 дней. По его истечении заявителю надо предоставить либо проект договора купли-продажи в трех экземплярах (при положительном решении), либо мотивированный отказ на его обращение. При первом варианте заявителю также дается 30 дней с момента получения проекта соглашения, чтобы подписать все его экземпляры и отправить их обратно — в адрес местной администрации или муниципалитета.

Выкуп земли сельхозназначения из аренды: какие потребуются документы

Помимо заявления, арендатор, желающий выкупить с/х земельный участок, предоставляет:

  • удостоверение личности;
  • для организации — выписку из ЕГРЮЛ;
  • для предпринимателя – выписку из ЕГРИП; – с информацией о запрашиваемом участке.
Читайте так же:
Непрерывный стаж после увольнения по собственному желанию

Выписки должны быть подлинными. При необходимости должностное лицо, принимающее документы, может сделать и заверить их копии (Приказ Росреестра № П/0321 от 02.09.2020).

Представителю интересов физического или юридического лица потребуется доверенность.

Полные тексты нормативных документов в актуальной редакции вы всегда сможете посмотреть в КонсультантПлюс.

Преимущественное право выкупа земли сельскохозяйственного назначения

Объясняем нюансы земельного законодательства простым языком: особенности купли-продажи, аренды участков, перевода земель из одной категории в другую, выдела доли, межевания и многое другое. Поможем избежать финансовых потерь и объясним порядок оформления документов.

Преимущественным правом выкупа земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые находятся в собственности государства или муниципалитета, без проведения торгов обладают физические либо юридические лица, которые использовали этот участок надлежащим образом в течение трех и более лет. Такое использование должно быть документально подтверждено. На данный момент перечень таких документов не установлен, необходимо в индивидуальном порядке обращаться в Министерство сельского хозяйства.

Право выкупа – это возможность арендатора выкупить земельный участок в частную собственность, если такое оговорено в договоре. Важно, чтобы заявление о подобных намерениях было подано в муниципалитет до окончания действия договора.

Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей крестьянские (фермерские) хозяйства или сельскохозяйственные организации выкупают без торгов. Для этого им необходимо обратиться в орган местного самоуправления и подать заявление о заключении договора купли-продажи или аренды в течение полугода с момента регистрации прав собственности на такой участок. Стоимость такой земли не может превышать 15% кадастровой стоимости. Чтобы не потерять свое преимущественной право, подавать заявление лучше всего до дня окончания срока аренды. Чтобы выкупить землю сельхозназначения, в первую очередь нужно обратиться в муниципалитет. Вам потребуются следующие документы:

  • Паспорт.
  • Оплаченные квитанции.
  • Договор аренды.

По прошествии недели с того момента, как физическое либо юридическое лицо подаст документы в администрацию на интересующий участок, составляется договор купли-продажи. Именно по нему и производится выкуп. Составленный документ передается второй стороне в руки под расписку или отправляется по почте. Когда все ключевые моменты будут оговорены, заключается сделка. Процедура покупки участка, который находится в вашей аренде, выглядит следующим образом:

  • Предоставить пакет документов администрации.
  • Посетить Федеральное управление для получения выписки из кадастра.
  • Получение технических документов после межевания и согласования границ участка.
  • Получение письменного постановления о передаче участка.
  • Уплата государственных пошлин и стоимости участка.
  • Через месяц можно получать свидетельство собственника.

После согласования вам необходимо обратиться в Росреестр, там нужно предоставить следующие документы:

  • Договор купли-продажи.
  • Заявление о предоставлении земли в частную собственность.
  • Постановление, по которому вам передают участок в собственность.
  • Квитанция об оплате стоимости участка и государственных пошлин.
  • Бумаги о порядке расчета стоимости участка.

Также преимущественным правом на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения обладают сельскохозяйственные организации и крестьянско-фермерские хозяйства, пользующиеся этими землями постоянно, или бессрочно, по праву пожизненно наследуемого владения. Стоимость таких участков не превышает 15% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Также преимущественным правом выкупа обладают муниципальные образования либо иные субъекты РФ, которым участки могут предоставляться бесплатно. Государство обязано выкупать такие земли по цене, установленной продавцом.

В каких случаях выкуп не допускается?

Не допускается выкуп земельного участка из земель с/х назначения, если он находится в муниципальной или государственной собственности и передан на праве аренды:

  • Религиозным организациям или объединениям.
  • Научно-исследовательским организациям.
  • Казачьим обществам.
  • Образовательным учреждениям с/х направления.
  • Общинам коренных народов, проживающим в Сибири, просторах Крайнего Севера и Дальнего Востока для с/х производства, сохранения и развития образа жизни, закрепившегося здесь веками, промыслов и хозяйствования.
  • Гражданам для сенокошения или выпаса скота.

Предоставление участка без торгов

Если участок, который находится в муниципальной или государственной собственности, будет передаваться будущему владельцу без торгов, процедура будет выглядеть следующим образом:

ВС обобщил практику предоставления земли КФХ и сельскохозяйственным организациям

23 декабря 2020 г. Президиум Верховного Суда утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, который включает в себя 12 разъяснений.

Адвокат Центрального филиала г. Читы Палаты адвокатов Забайкальского края Виталий Воложанин отметил, что разъяснения вопросов судебной практики на основе ее изучения и обобщения имеют важное практическое значение, особенно в сфере, связанной с земельными правоотношениями. «В первую очередь это связано с динамикой совершенствования базовых законов, регулирующих отношения о предоставлении земельных участков. Рассматриваемый обзор Верховного Суда – значимый документ в правоприменительной практике, так как позволяет обеспечить судам единообразное применение практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков субъектам – сельхозпроизводителям», – полагает он.

Читайте так же:
ДТП с пешеходом: ответственность водителя и действия пострадавшего

По его мнению, такие анализ и обобщение правоприменительной практики позволят субъектам сельскохозяйственного производства при разрешении вопросов, связанных с заключением договора аренды земельных участков для своей производственной деятельности, избежать необоснованных исков о признании его недействительным и о применении последствий недействительности сделки.

Содержание документа

В преамбуле, в частности, отмечено, что действующее земельное законодательство закрепляет общее правило о предоставлении государственного или муниципального участка земли в собственность или аренду на торгах. При этом упомянуты нормы закона, согласно которым возможно заключение договоров о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду без проведения торгов.

Как следует из п. 1 Обзора, предоставление земельного участка для сельскохозяйственного производства на основании п. 8 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов допустимо лишь в отсутствие заявлений о предоставлении этого участка от других КФХ или сельскохозяйственных организаций. В целях установления таких лиц уполномоченный орган публикует извещение о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 39.18 ЗК РФ.

В п. 2 документа отмечено, что арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов. В этом случае опубликования извещения о предоставлении земельного участка, предусмотренного ст. 39.18 ЗК РФ, не требуется.

Виталий Воложанин отметил, что действующее земельное законодательство закрепляет общее правило о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду на торгах. «При этом предусмотрены случаи, когда договоры о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду заключаются без проведения торгов. И вот здесь наиболее интересным представляется разъяснение случаев, когда договоры о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду заключаются без проведения торгов, что, безусловно, упрощает процедуру получения земли сельхозпроизводителями», – полагает он.

Согласно п. 3, если арендатор продолжает использование земельного участка, предоставленного в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 г., после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае арендатор вправе обратиться с заявлением о заключении нового арендного договора.

«Возможность заключения арендатором права аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, на новый срок также имеет большую практическую ценность», – отметил Виталий Воложанин.

В п. 4 разъяснен порядок решения вопроса о продаже без проведения торгов в случае, указанном в подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, лицам, арендующим эти участки более трех лет. Для исчисления трехлетнего срока аренды может учитываться не только последний действующий договор аренды, но и предыдущие, последовательно заключенные договоры аренды земельного участка с одним арендатором.

В п. 5 Обзора отмечено, что трехлетний срок аренды земельного участка, предоставленного для ведения сельскохозяйственного производства, установленный вышеуказанной нормой, в случае продажи участка его арендатору без торгов исчисляется с момента заключения договора аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных и не устраненных в этот период нарушениях законодательства РФ при использовании участка земли.

Исходя из п. 6 документа, площадь земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может быть выкуплен арендатором в порядке подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, определяется с учетом законодательных требований к образованию земельных участков и не ограничена площадью, необходимой для использования недвижимости, правомерно размещенной на таком участке.

В п. 7 разъясняется, что арендатор, переоформивший право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, вправе приобрести его в собственность независимо от срока использования участка по договору аренды на условиях, предусмотренных п. 3.2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

В следующем пункте отмечается, что земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства в составе земель населенных пунктов, нельзя выкупить на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ после изменения его вида разрешенного использования в соответствии с правилами землепользования и застройки.

Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что многие владельцы земли воспринимают включение их участков в состав земель населенных пунктов, отнесение их к категории деловой застройки как благо, ведь это расширяет возможности коммерческого использования недвижимости и увеличивает ее стоимость. «Земельным кодексом РФ установлено, что арендаторы могут выкупить участки для сельскохозяйственного производства без проведения торгов по истечении трех лет с момента заключения договора аренды. В обзоре практики Верховного Суда рассмотрена ситуация, при которой арендатор попытался выкупить без торгов сельскохозяйственный участок в составе земель населенных пунктов после его отнесения к зоне общественно-деловой застройки. Суд признал, что в результате этого осуществление сельскохозяйственного производства на участке невозможно, и это исключает возможность предоставления участка в собственность без проведения торгов в соответствии с подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ», – пояснил он.

Читайте так же:
Неуплата налогов в 2022: штраф, административная ответственность

Как следует из п. 9, наличие условий для предоставления муниципального земельного участка, сформированного в счет невостребованных земельных долей, сельскохозяйственной организации или КФХ в собственность или аренду без проведения торгов на основании п. 5.1 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения может подтверждаться любыми относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами

В п. 10 отмечено, что на торги может быть выставлен только участок земли, сформированный в счет невостребованных земельных долей, право собственности на которые признано за муниципалитетом, а не сами земельные доли (земельная доля).

Согласно п. 11 документа, выдел земельного участка в счет невостребованных земельных долей и регистрация на него права муниципальной собственности не прекращают договор аренды участка сельскохозяйственного назначения, заключенный участниками долевой собственности до признания права собственности на невостребованные доли за муниципальным образованием.

В последнем пункте Обзора отмечено, что земельный участок для осуществления сельскохозяйственного производства предоставляется казачьему обществу в аренду без торгов в пределах территорий, установленных законом субъекта РФ, исключительно в целях сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования с учетом потребности такого общества в участке земли.

Выкуп земли сельхозназначения из аренды в собственность

Выкуп без рисков. На что стоит обратить внимание, приобретая сельхозземлю, расположенную вблизи объектов госзначения

Depositphotos
Depositphotos

Журнал «Агроинвестор»

Журнал «Агроинвестор»

Действующее законодательство позволяет арендаторам без проведения торгов приобрести в собственность земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности. Однако это не всегда возможно. Например, госорганы откажут в приобретении, если участок предназначен для размещения объектов федерального, регионального или местного значения, а арендатор не уполномочен на строительство этих объектов. О тонкостях выкупа сельхозземель из госсобственности без проведения торгов расскажет автор этой статьи

По закону для выкупа земельного участка сельхозназначения без торгов должны быть соблюдены критерии, закрепленные в Земельном кодексе РФ. Во-первых, арендатор должен арендовать участок не менее трех лет. Во-вторых, у уполномоченного государственного органа должна отсутствовать информация о выявленных и о неустраненных нарушениях законодательства России при использовании такого участка. В-третьих, арендатор обязан подать заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов до дня окончания договора аренды.

В то же время Земельный кодекс ограничивает возможность приобретения земель сельхозназначения из госсобственности без проведения торгов в случае, если участок предназначен для размещения объектов федерального, регионального или местного значения (это должно быть отражено в документах территориального планирования и/или документации по планировке территории) и с заявлением о предоставлении участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов. В случае продажи такой земли в нарушение указанных норм появляются риски оспаривания распоряжения уполномоченного органа о предоставлении участка в собственность и признания договора купли-продажи ничтожной сделкой.

Однако на практике применение норм Земельного кодекса обладает рядом особенностей, так как необходимо учитывать нормы об ограничении в обороте определенных категорий земельных участков. Так, любая земля, находящаяся в государственной или муниципальной собственности, в том числе из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенная для строительства и (или) эксплуатации объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, объектов морского, внутреннего водного, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, а также автомобильных дорог федерального, регионального, межмуниципального или местного значения, относится к землям, ограниченным в обороте, и не может быть предоставлена в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Данный вывод также подтверждается сформированной судебной практикой.

Причины для отказа

Для отказа в предоставлении земельного участка в собственность достаточно установить, что в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории испрашиваемый участок предназначен для размещения объектов федерального, регионального или местного значения (в том числе объектов трубопроводного транспорта соответствующего значения). При этом для отказа в предоставлении не требуется доказательств резервирования этого участка для государственных или муниципальных нужд.

На практике наиболее частыми случаями отказа в предоставлении земельного участка в собственность являются случаи, когда информация о том, что в границах участка планируется размещение объектов транспорта, указана в генеральном плане, правилах землепользования и застройки или схеме территориального планирования.

Особое внимание стоит уделить анализу схем территориального планирования. Нередко в публичном доступе размещаются проекты указанных схем. В связи с этим возникает вопрос, достаточно ли факта наличия информации о планируемом размещении объектов транспорта в границах участка в проекте схемы территориального планирования для отказа в предоставлении такого земельного участка в собственность? Поскольку действующее законодательство не относит проекты схем территориального планирования к документам территориального планирования, то наличие информации в таких проектах о планируемом размещении объектов транспорта в границах участка не может служить достаточным основанием для отказа в выкупе участка. Данный вывод также поддерживается судами.

Читайте так же:
Что делать, если не приходит налог на автомобиль?

Также перед подачей заявления о приобретении прав на земельный участок стоит убедиться, что в границах земельного участка отсутствуют дороги общего пользования местного значения (дороги, ведущие к территориям садовых товариществ или к государственным/муниципальным учреждениям, к иным объектам). Данная категория дорог является одной из наиболее сложных для определения. Перечни указанных дорог утверждаются органами местного самоуправления соответствующего поселения, района или округа. Но районные администрации не всегда публикуют вышеуказанные перечни, и потенциально может возникнуть ситуация, когда фактически дорога общего пользования местного значения расположена в границах участка, но информация об этой дороге в публичном доступе отсутствует.

Depositphotos_203789132_l-2015.jpg

Суды при этом считают, что если в акте органа местного самоуправления, которым утвержден перечень дорог местного значения, присутствует информация о том, что в границах земельного участка проходит дорога общего пользования, то данный участок не подлежит предоставлению. Таким образом, если не удается найти перечень дорог местного значения в публичных источниках, единственный эффективный вариант получения актуальной информации — направить обращение в уполномоченный орган местного самоуправления. В ответ на него уполномоченный орган должен предоставить актуальную редакцию перечня дорог или иной документ, содержащий необходимую информацию.

Тем не менее главной особенностью рассматриваемой категории дел является значимость даты, когда данные о предназначении участка для размещения объектов транспорта соответствующего значения были внесены в документы территориального планирования. Суды обращают внимание на то, что такая информация должна содержаться в документах территориального планирования на дату принятия решения соответствующим госучреждением о предоставлении земли в собственность. В качестве доказательств, подтверждающих соответствующий факт, наряду с документами территориального планирования используются разъяснения, содержащиеся в заключении независимой экспертизы, заключении госоргана в области градостроительства, письме разработчиков градостроительных документов.

Письма с соответствующими разъяснениями разработчиков градостроительных документов также используются в случаях, когда присутствуют расхождения между текстовой и графической частями градостроительного документа. Например, согласно текстовой части территориальной схемы планирования в пределах участка планируется строительство объекта федерального, регионального или местного значения, но на графической части указанной схемы объект, планируемый к строительству, расположен вне границ такого участка.

Таким образом, до планируемого приобретения земельного участка из земель сельхозназначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, настоятельно рекомендуется проанализировать соответствующие документы территориального планирования для выявления объектов транспорта, размещение которых потенциально планируется в его пределах. Кроме того, необходимо убедиться в том, что в границах участка отсутствуют дороги общего пользования местного значения. Также рекомендуется провести межевание земельного участка таким образом, чтобы планируемые к размещению объекты транспорта соответствующего значения находились вне границ приобретаемого участка. Это позволит исключить риск признания договора купли-продажи такого земельного участка ничтожной сделкой.

Правила изъятия неиспользуемых земель упростят

Минсельхоз планирует упростить правила изъятия неиспользуемых земель и подготовил проект изменений в федеральный закон об обороте земель сельхозназначения. Документ направлен на устранение недостатков действующего законодательства, регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения, выявленных правоприменительной практикой, говорится в пояснительной записке к законопроекту.
Законопроект позволит сократить сроки изъятия земельных участков, которые не используются по целевому назначению. Сейчас при выявлении таких земель Россельхознадзор обязан в течение следующих трех лет подтверждать, что участки по-прежнему не используются, и лишь затем может добиться их изъятия у владельца через суд. В случае принятия поправок службе не нужно будет подтверждать факт неиспользования земель в течение трех лет. Исключением станут ситуации, когда собственник участка сменился до установления факта его неиспользования, в этом случае у него будет год на освоение земли. Таким образом, срок вовлечения земель в оборот может быть уменьшен на три года, рассчитывает Минсельхоз.
Критерии, по которым можно будет определить, как использовалась земля, должно утвердить правительство. Признаки неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства утверждены постановлением правительства № 369 от 23 апреля 2012 года. В частности, участок может быть признан неиспользуемым, если на пашне не производятся работы по возделыванию агрокультур и обработке почвы, на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30% площади участка, если залесенность и (или) закустаренность превышает 15% площади пашни и др. По информации «Известий», за последние три года было выявлено свыше 2,3 млн га неиспользуемых участков.

Автор — юрист практики недвижимости и строительства Capital Legal Services Денис Михайличенко.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector